中介買賣合同精選(九篇)

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第1篇：中介買賣合同范文

2004 年6月，毛小姐為了購買住房，與某房產中介公司簽訂了一份《房地產買賣居間協議》，約定由中介公司作為居間人將莊先生座落于浦明路的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬元，雙方在《協議》中約定了付款方式、意向金的數額及處理辦法等事項。其中，還在第十條約定：“由于毛小姐的原因導致房地產買賣合同未簽訂的，毛小姐應向中介公司支付總房款3％的違約金”。協議簽訂后，毛小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后由于毛小姐與上家莊先生在付款問題上不能達成一致意見，買賣合同沒有簽成。中介公司遂訴至法院，以毛小姐拒絕簽訂買賣合同為由，請求判令毛小姐按照約定支付違約金49000元。

[爭議]：

雙方的爭議焦點集中在兩個方面：

一、中介公司與毛小姐簽訂的《房地產買賣居間協議》第十條約定的“由于毛小姐的原因導致房地產買賣合同未簽訂的，應向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效；

二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未簽訂《房地產買賣合同》時，是否可收取相應費用。

中介公司表示，《房地產買賣居間協議》中約定“如三方有任何一方不能履行協議約定的，應對對方承擔違約責任”，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”的規定，據此追究毛小姐的違約責任是有法律依據的；毛小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無果，造成一定的經濟損失，毛小姐應按《協議》約定承擔違約責任。

毛小姐則認為，《協議》中約定，房屋買賣一旦不成，自己及上家均應向中介公司支付違約金，顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。

[裁判要點]：

法院經審理后認為，《中華人民共和國合同法》第四十條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本案中，《房地產買賣居間協議》系中介公司提供的格式條款，其中第十條約定的內容，剝奪了買賣雙方進一步協商的權利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應承擔違約責任。而中介公司卻使自己居于無論居間行為是否成功均可獲得相應報酬的有利地位，顯與當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務的法律規定相悖，故該約定的條款無效。中介公司依此收取違約金的主張不受法律保護。

《中華人民共和國合同法》規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”、“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”鑒于房地產居間人在居間活動中往往要為委托人提供權籍調查、使用情況調查、行情調查、確定成交意向、訂立交易合同等基本服務內容，而要完成這些服務內容，居間人需有一定的經濟成本支出。因此，中介公司在毛小姐與上家簽訂《房地產買賣合同》之前，只能向毛小姐主張其進行居間活動所支出的經濟損失。

法院判決，對中介公司要求毛小姐支付違約金的訴訟請求不予支持。

[評析]：

第2篇：中介買賣合同范文

關鍵詞：房地產中介服務合同；居間合同；委托合同；房地產經紀合同

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規定》中取消房地產經紀合同糾紛案由，將此類糾紛統統定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規定房地產經紀合同糾紛案由，在服務合同糾紛中將房地產咨詢合同糾紛、房地產價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規定房地產經紀合同糾紛案由。法院在審理房地產中介服務合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關于合同性質的問題。

本文認為，隨著市場競爭的加劇，房地產經紀行為已經進化成一種復雜的服務行為，當前中介機構業務已經多元化，遠不是以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據居間合同關系對所有房屋買賣中介服務合同糾紛案件進行事實認定及責任分配。鑒于房地產中介服務合同的復雜性，最高法院將所有房地產中介合同案件的案由統統定為居間合同糾紛的做法不妥，應當將房地產中介服務合同糾紛的案由定為房地產經紀合同糾紛，在審理時再根據合同內容確定應當適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據筆者的實務經驗及在廣州地區調研所得，房屋買賣過程中，中介服務的整套流程大體如下：1.中介方獲得業主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構從業人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領購房意向人現場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產權狀況。查清產權狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協商交易條件，達成一致意見后簽署三方協議。協議內容一般包含中介服務合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據政府的相關管理規定辦理網簽手續的，買賣雙方一般會委托中介方根據其簽署的書面合同內容辦理網簽手續。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯系按揭公司并洽談按揭貸款相關事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產評估等業務。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導并協助辦理房屋買賣的過戶手續，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產權過戶等延伸服務。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務流程中，第四至九項乃中介方應當提供的服務內容，也就是中介方的義務。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務內容千差萬別，不是每個房屋中介服務合同中，中介方的義務都包括上述第三至九項內容的。據此，房屋買賣中介服務合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務僅涉及前述第三、四、五項的中介服務合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同；另一類是中介方的義務除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務內容的中介服務合同，本文稱之為促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同。

我國合同法第424條的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務。居間合同雙方當事人根據居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務即全部履行，居間人除負有附隨義務如保密義務以外，不再負有任何義務。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，其性質顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產中介已經進化成一種復雜的服務行為，以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為已經不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當事人根據居間合同的法理來承擔舉證責任，要求當事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關于中介方的義務散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協助辦理房屋所有權過戶手續、協助被告和第三方辦理銀行按揭手續、被告辦理房屋買賣的網簽手續和代為根據買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網簽系統、見證房屋交付等。關于中介服務費的給付條款約定按編號為某某號確認書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務收費確認書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協議書》并通知了原告。原告認為其居間義務已經履行，被告應當按照約定支付居間報酬，協商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務買賣中介服務合同定性為居間合同糾紛，那么，根據居間合同的原理，原告應當勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務，有權要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據合同法第三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。我國合同法還規定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當媒介，其服務范圍有限；而委托則是為他人處理事務，至于事務的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務法就明確規定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準委任契約。史尚寬先生認為：在雙務的居間契約，即居間人負擔盡力義務，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務時，為準委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應解釋為獨立的無名契約，惟在雙務的居間契約，則可認為兼有委任指性質。居間人如負有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務時，則兼有委任契約之性質。

但是，根據我國合同法的規定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權利義務、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區別的。史尚寬先生認為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結約代辦商及行紀有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規定，居間人是與當事人中的任何一方又沒有合作關系、隸屬關系或關系的人。但根據其1761條規定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結契約的活動中。”可見，依其規定，居間任務完成后（當事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認的是，房屋買賣中介服務合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當。

四、廣義的房地產經紀合同糾紛——房地產中介服務合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產中介服務是一種包含居間和等多重服務事項的行為。當事人之間的合同性質不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產中介業所服務之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業務，例如代辦轉移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設部等三部委頒布的《房地產經紀管理辦法》第二條將其稱之為房地產經紀。該辦法明確規定，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。據此，房地產經紀的內涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產經紀。但是，建設部頒布的另一個規章《城市房地產中介服務管理規定》第2條第5款又規定，房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。照此，房地產經紀就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產經紀。

遺憾的是，《房地產經紀管理辦法》中關于房地產經紀服務合同的規定沒有將廣義的房地產經紀概念貫徹到底，前后規定存在著矛盾。《房地產經紀管理辦法》第十六條和第十七條的規定，房地產經紀服務合同僅僅指房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務時與委托人簽訂的書面合同。而房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。根據體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產經紀合同了，因為該辦法第十六條對房地產經紀服務合同應當包含的內容做了詳細規定，如果將第十七條規定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產經紀合同，第十七條的規定就屬于畫蛇添足。

本文認為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關于房地產中介服務的行為規則時，不能將尋求房地產中介機構提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應當將其假定為普通理性人。根據筆者在廣州地區的調查，由于房地產中介業務競爭越來越激烈，房地產中介機構在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務。一般人在和中介機構簽署房地產中介服務合同時，都是根據中介機構提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產登記的房地產中介服務合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構成狹義的房地產經紀合同（居間合同），那幾個條款構成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現實生活中的代辦貸款義務中，房地產中介方一般也是協助買方聯系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協議當事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產登記過程中，一般情況下，房地產中介機構只不過是和和買賣雙方溝通，指導其帶齊必要的文件資料，確定去房地產交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續。根據廣州市的做法，賣方不親自去房地產登記中心辦理過戶手續的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構出具經過公證機關公證的授權委托書。

而且，在沒有進入實質審理階段就確定了內容復雜的合同糾紛之實質爭議和應當適用的法律規范，并不合理。因為在關于房地產中介服務合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權利義務并不是十分確定，對其糾紛的性質并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質并照此承擔舉證責任，甚至據此要求當事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認為，應當針對房地產中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產中介服務合同糾紛，或者根據《房地產經紀管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產經紀合同糾紛。法律在審理后，再根據案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務合同定性為居間合同，適用居間合同的相關法律，將促成合同成立加后續服務型的房屋買賣中介服務合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻：

[1]史尚寬，著.債法各論.中國政法大學出版社，2000.

第3篇：中介買賣合同范文

聯系電話：___________________________ ，聯系地址：____________________ 。

經紀人：_____________________________ ，經紀證號：____________________ ；

經紀人：_____________________________ ，經紀證號：____________________ 。

乙方（賣方 / 出租方）：______________ ，身份證號：____________________ ，

聯系電話：___________________________ ，聯系地址：____________________ 。

委托人姓名：_____________________ ，身份證號：____________________ ，

聯系電話：___________________________ ，聯系地址：____________________ 。

根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條 中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為 ，自____年____月____日至____年____月____日。

甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條 房地產權屬情況

房地產地址：_________________ ；建筑時間__________ ；房地產【建筑面積】【套內面積】面積：___________ 。

房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】；性質為【房改房】【商品房】【其他 】；房地產證證號：_________________ 。

乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他 】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。

其它

* 房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條 價款、收款方式和法律法規規定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請（俗稱“放盤”）：

1 ．該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣___________元（￥ ）范圍內。

2 ．該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米__________元范圍內，總金額為人民幣_________元（￥ ）范圍內。

3 ．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4 ．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方 / 承租方支付】【稅費全部由賣方 / 出租方支付】。

其它

* 要約邀請：是希望他人向自己發出要約的意思表示。

第四條 甲方權利義務

1 ．甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2 ．甲方根據 合同 開展中介活動，為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象，經乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3 ．甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

4 ．甲方應當根據協議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產，并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5 ．促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6 ．為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

7 ．甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8 ．非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9 ．其它

第五條 乙方權利義務

1 ．乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2 ．乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實；向甲方提供相應的房地產資料；并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

3 ．甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協助。

4 ．乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5 ．甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6 ．其它

第六條 中介服務費、 協辦手續費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣__________（￥ ）作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他 】手續的，乙方應向甲方支付人民幣___________（￥ ）作為協辦手續費 。

其它

第七條 合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務費）。

第八條 法律責任

1 ．甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為 。

2 ．乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為 。

3 ．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4 ．因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5 ．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為__________ 。

其它

第九條 免責條款

1 、因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的；

2 、____________________________________ 。

第十條 糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第___種方式解決：

1 、交廣州仲裁委員會仲裁；

2 、提交 仲裁委員會仲裁；

3 、依法向人民法院起訴；

第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條 本合同連同附件共 頁，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方____份，乙方___份。

甲方（簽章）：___________ 乙方（簽章）：___________

委托人：_____________ 委托人：_____________

簽約時間：_______________ 簽約時間：_______________

合同使用說明

1 、簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協商，達成一致意見。

第4篇：中介買賣合同范文

《聯合國國際貨物買賣合同公約》(以下簡稱《公約》)并未明確使用解除合同這一術語，而是使用了宣告合同無效，它用列舉的形式表明了宣告合同無效的幾種情形及其后果：宣告合同無效必須以向另一方當事人發出通知才生效;宣告合同無效是買方或賣方可單方行使的權利;宣告合同無效僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內仍未履行合同義務或聲明將不在寬限期內履行合同義務;宣告合同無效解除了各方合同義務。《公約》中宣告合同無效和《中華人民共和國合同法》中解除合同的性質和特點基本相同：首先，都是一種形成權，即僅憑一方當事人依法定事由作出的意思表示即可使現成的法律關系消滅的權利，其行使無須征得對方當事人的同意。只要具備法律規定的條件，一方即有權通知另一方解除合同，而無須征得另一方同意或與另一方協商。其次，合同解除是對違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔違約責任的一種方式。最后，一方行使合同解除權必須以向另一方發出解除通知為前提。

二、行使合同解除權存在的疑難問題

(一)寬限期與根本違約的關系

實踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對享有決定寬限期的權利，它直接影響到合同的效力。《公約》第47條第一款規定，如果賣方不按合同規定的時間履行其義務，買方可以規定一段合理的額外時間，讓賣方履行其義務。《公約》第49條規定，買方可以不給賣方規定額外的合理時間，就可以立即宣告解除合同。從這條規定看來，買方享有決定是否給賣方寬限期的權利。在實踐中，若買方動輒行使此項權利，就難以體現買賣合同的公平合理性。如果雙方買賣的是普通的、價格相對穩定的商品，賣方的遲延交貨并未構成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對賣方來說并不公平。事實上，也有買方因為找到了出價更低的賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子。即使買方給予了賣方一段寬限期，時間長短又沒有具體規定，買賣雙方各有說法，《公約》僅以合理為限，那么怎樣才算合理?因此在實踐中，如何行使此項權利才是真正體現公約精神，較難把握尺度。

(二)根本違約的標準問題

《公約》第25條對根本違約的定義是：一方當事人違反合同的結果，如使另一方當事人蒙受損害，以至于實際剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預知而且一個同等資格、通情達理的人處于相同情況下也沒有理由預知會發生這種結果。《公約》對根本違反合同所采取的衡量標準是，看違反合同的后果是否使對方蒙受重大損害，即違約后果的嚴重程度。盡管該條規定是聯合國國際貿易法委員會吸收各國法律規定，并調和了兩大法系關于同一問題的不同處理辦法，但仍然存在兩個問題：

1.既然損害的嚴重程度為剝奪了他根據合同規定有權期待得到的東西，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果，守約方如何認定根本違約是否確實?這需要具體案件具體分析，因為同樣的違約行為在不同情況下會帶來不同程度的損害結果，這影響到是否構成根本違約。

2.同等資格、通情達理的人員標準無明確規定。同等資格是否指在該業務領域經驗相當豐富的人?通情達理是否指在商業信譽、從業道德方面表現俱佳的當事方?這些因素都會帶來判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無效的權利。

(三)預期利潤的索賠問題

《公約》第74條規定，一方當事人違反合同應負的損害賠償額，應與另一方當事人因他違反合同而遭受的包括利潤在內的損失額相等。可見，損害賠償的范圍應當包括實際損失和利潤損失兩個方面。實際損失較好理解，即守約方已經支出的各項費用及合同如能履行應獲得的合同利益。但是利潤損失較難計算，它是否包括預期的利潤?即守約方已事先計劃好的獲取合同標的后再將標的物轉手而獲取的利潤。《公約》第74條同時規定，這種損害賠償不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當時已知道或理應知道的事實和情況，對違反合同預料到或理應預料到的可能損失。那么，預期利潤究竟是否是違約方預料到或理應預料到的損失?這里就要從主、客觀兩方面來加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時就應當知道，若其違約會給對方造成的后果;客觀上講，憑借違約方的性質，與守約方的合作期限長短，自己對守約方貿易習慣的了解，違約方是否應當預見到其違約行為會產生的后果。因此盡管已經有了明確規定，但其中確實存在主觀因素，所以索賠預期利潤究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，都需要在具體案件中由法官來自由裁量。

另外，如果決定予以考慮的話，這部分預期利潤該如何計算，方法也有不同：第一種方法是以差價確定損害賠償的范圍，該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個合理時間內以合理方式購買替代貨物，后者是在解除合同后的一個合理時間內以合理方式將貨物轉賣。同樣，差價也就包括了買方購買替代物或者賣方轉賣貨物的交易價格與原合同價格之間的差額。第二種方法是以時價確定損害賠償的范圍。所謂時價是指在一定地點一定時間的某種貨物的市場價格。這里的時間標準有兩個：即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時的時價;在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時的時價。這里的地點標準是依據原應交貨的地點。如果該地點沒有時價，則指另一合理替代地點的價格，但需要適當考慮貨物運費的差額。這種方法雖然有其合理性，但需要大量的調查工作，故較少被采納。

第5篇：中介買賣合同范文

仁壽縣人民醫院麻醉科，四川仁壽 620500

[摘要] 目的 探討舒芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉在無痛結腸鏡檢查中的麻醉效果及安全性。方法 選擇符合標準的患者80例，隨機分為觀察組和對照組各40例，觀察組采用舒芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉，對照組采用芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉，比較麻醉效果及生命體征變化。結果 觀察組患者檢查前后HR、RR、MAP及SPO2平穩，差異無統計學意義（P＞0.05）。對照組檢查中HR、MAP、SPO2與麻醉前、觀察組檢查中比較，均不同程度下降，差異有統計學意義（P＜0.05）。觀察組蘇醒時間（0.76±0.23）min、恢復時間（16.15±2.32）min，均短于對照組的（1.20±0.35）min、（20.93±3.86）min，差異有統計學意義（P＜0.05）；二者麻醉誘導時間和進鏡時間相似，差異無統計學意義（P＞0.05）。觀察組患者丙泊酚應用總量（1.62±0.53）g，對照組患者丙泊酚應用總量（2.14±0.69）g，差異有統計學意義（P＜0.05）。觀察組患者麻醉效果優37例、良3例，對照組麻醉效果優29例、良10例和差1例，差異有統計學意義（P＜0.05）。結論 結腸鏡檢查應用舒芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉，鎮痛效果確切，血流動力學穩定，減少丙泊酚的用藥劑量，值得臨床推廣應用。

[

關鍵詞 ] 結腸鏡檢查；鎮痛；丙泊酚；舒芬太尼；芬太尼

[中圖分類號] R614　[文獻標識碼] A　[文章編號] 1672-5654（2014）07（a）-0034-02

纖維結腸鏡檢查存在一定的痛苦，進入腸腔產生的機械刺激可引起迷走神經興奮，大量乙酰膽堿釋放，加上患者的緊張、恐懼等，常出現惡心、嘔吐、血流動力學劇烈波動等，嚴重者出現心腦血管并發癥[1]。因此，無痛結腸鏡檢查已普遍應用于臨床，而合理、安全、有效的麻醉藥物配伍是保證檢查順利進行的關鍵。丙泊酚是一種快速短效的靜脈麻醉藥，具有起效快、作用時間短和蘇醒迅速等特征，廣泛應用于短小手術的麻醉，但是其對循環和呼吸均有明顯的抑制作用[2]。因此，聯合應用麻醉劑，減少丙泊酚的用量，彌補其缺點，具有重要的現實意義。2013年1月—2014年1月，本研究將舒芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉應用于結腸鏡檢查，效果滿意，現報道如下。

1資料與方法

1.1入組和排除標準

入組標準：①擇期行門診無痛結腸鏡檢查的患者；②美國麻醉醫師協會（ASA）病情分級Ⅰ～Ⅱ級；③無智能障礙，具有基本的讀寫能力；④對研究使用的藥品無過敏或濫用史；⑤同意進入本研究，簽訂知情同意書。排除標準：①存在結腸鏡檢查禁忌癥及麻醉禁忌癥；②有慢性疼痛史，長期服用鎮靜鎮痛藥物；③不能合作及有精神異常；④嚴重肝腎功能障礙；⑤急性上呼吸道感染。

1.2臨床資料

2013年1月—2014年1月，選擇符合上述標準的患者80例，隨機分為觀察組和對照組各40例。觀察組：男23例、女17例，年齡20～73歲，平均（56.34±7.01）歲。體重40～86 kg，平均（58.37±9.15）kg。ASAⅠ級26例、Ⅱ級14例。對照組：男21例、女19例，年齡20～75歲，平均（56.66±7.16）歲。體重40～85 kg，平均（58.10±9.22）kg。ASAⅠ級25例、Ⅱ級15例。兩組患者在年齡、性別、體重及ASA分級等方面比較，差異無統計學意義（P＞0.05）。

1.3麻醉方法

兩組患者均常規行結腸鏡檢查常規準備。入室后建立上肢靜脈通路，行心電監護，監測心率（HR）、呼吸頻率（RR）、平均動脈壓（MAP）和血氧飽和度SPO2，面罩吸氧，氧流量3 L/min。備好急救藥品、氣管插管用具和麻醉機等搶救物品。觀察組采用舒芬太尼0.08～0.10 μg/kg，用0.9%氯化鈉注射液稀釋至5 mL，3 min內緩慢靜脈推注；對照組采用芬太 尼8～10 μg/kg，用0.9%氯化鈉注射液稀釋至5 mL，3 min內緩慢靜脈推注。5 min后，兩組患者均給予丙泊酚1～1.5 mg/kg，緩慢靜脈推注誘導，當患者入睡、睫毛反射消失后開始結腸鏡檢查。囑患者脫去褲子，穿上腸鏡檢查專用的開襠褲，側躺在檢查床臺上，全身放松，準備接受檢查；將帶攝像鏡頭的細管從插入腸道，并在插入后不斷往里推進，同時觀察結腸內部情況，根據情況取樣活檢；術后休息，3 d內勿劇烈運動，觀察大便是否帶血等。檢查過程中兩組患者均采用丙泊酚麻醉維持，以2～5 mg/kg·h持續微量靜脈泵入（根據具體情況可適時調節給藥速度）。結腸鏡檢查結束退出腸鏡時停止給藥。

1.4觀察指標

觀察兩組患者HR、RR、MAP及SPO2變化，誘導時間、進鏡時間、蘇醒時間及恢復時間，丙泊酚誘導用量和總用量。

1.5麻醉效果評價

優：表情安靜自若，檢查過程中無肢體活動；良：表情稍痛苦，檢查過程中肢體活動幅度小，但不影響操作；差：表情痛苦，檢查過程中肢體活動幅度大或軀體活動，操作無法進行，需追加丙泊酚[3]。

1.6統計學處理

采用spss 17.0統計學軟件對數據進行處理，計量資料采用（均數±標準差）表示，采用t檢驗，計數資料采用率表示，采用χ2檢驗，P＜0.05為差異有統計學意義。

2結果

2.1兩組患者檢查前后生命體征變化比較

觀察組患者麻醉前、麻醉后、檢查中及檢查后HR、RR、MAP及SPO2平穩，差異無統計學意義（P＞0.05）。對照組檢查中HR、MAP、SPO2與麻醉前、觀察組檢查中比較，均不同程度下降，差異有統計學意義（P＜0.05）；RR平穩，差異無統計學意義（P＞0.05），見表1。

2.2兩組患者麻醉基本情況比較

觀察組蘇醒時間及恢復時間均短于對照組，差異有統計學意義（P＜0.05）；二者麻醉誘導時間和進鏡時間相似，差異無統計學意義（P＞0.05），見表2。

2.3兩組患者丙泊酚用量比較

觀察組患者丙泊酚應用總量（1.62±0.53）g，對照組患者丙泊酚應用總量（2.14±0.69）g，差異有統計學意義（t=6.13，P＜0.05）。

2.4兩組患者麻醉效果比較

觀察組患者麻醉效果優37例、良3例；對照組麻醉效果優29例、良10例和差1例；觀察組患者麻醉效果明顯優于對照組，差異有統計學意義（χ2=8.90，P＜0.05）。

3討論

結腸鏡對腸道疾病早期診療的地位已得到認可，而患者在清醒狀態下檢查，因腸腔充氣、牽拉反應導致患者腹部疼痛甚至劇烈疼痛，甚至帶來嚴重并發癥。隨著麻醉技術的發展，無痛內鏡技術應用而生，即應用一定劑量的鎮靜劑，抑制受檢者中樞，提高痛閾，使其在舒適、無痛的淺睡眠狀態下完成內鏡診療，蘇醒后無痛苦[4]。丙泊酚麻醉過程中對患者循環、呼吸均有明顯的抑制作用，如導致血壓下降、心律減慢等，其主要原因可能是丙泊酚能降低外周阻力、直接抑制心肌和心血管神經反射，并且其效應與劑量密切相關。為克服丙泊酚這一缺陷，臨床常與其他麻醉藥物聯合應用，從而減少丙泊酚的臨床用量，提高安全性。

本研究將舒芬太尼或芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉應用于結腸鏡檢查中，結果顯示應用舒芬太尼的患者麻醉前、麻醉后、檢查中及檢查后HR、RR、MAP及SPO2平穩、無明顯波動，而應用芬太尼的患者檢查中HR、MAP、SPO2均不同程度下降，表明芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉對患者血流動力學仍存在一定的影響。賀雅琳[8]等報道，舒芬太尼復合丙泊酚應用于無痛腸鏡檢查，結腸鏡進入結腸脾曲、結腸肝曲及回盲部時患者MAP波動不大，本研究與之相似，進一步證實舒芬太尼組在血動學穩定等方面優于芬太尼組。本研究結果顯示，舒芬太尼聯合丙泊酚可以顯著縮短患者蘇醒時間及恢復時間，不延長麻醉誘導時間和進鏡時間，并且顯著降低丙泊酚應用總量，從而提高麻醉的安全性和麻醉效果，如觀察組麻醉效果優于對照組，與高國峰[9]等報道相似。本研究結果進一步證實，舒芬太尼合用丙泊酚具有較好的鎮痛效果，優勢互補，更好地發揮藥物治療作用，血流動力學穩定，從而降低不良反應，保證了手術操作的安全。

綜上所述，舒芬太尼聯合丙泊酚靜脈麻醉應用于結腸鏡檢查，能顯著減少丙泊酚的用藥劑量，減輕其降低外周阻力、直接抑制心肌和心血管神經反射的效應，對血流動力學及呼吸影響小，麻醉效果確切，降低麻醉風險，安全可靠，值得臨床推廣應用。本研究不足之處是樣本中高齡患者較少，需要今后對這部分患者擴大樣本量，評價其安全性；同時，技術要求高，需要經驗豐富的麻醉醫師負責監測患者呼吸、循環的各項指標等，檢查相對繁瑣，用時較長。

[

參考文獻]

[1] 成熙蕓,尤新民,程志軍,等.小劑量舒芬太尼復合丙泊酚在高齡患者無痛腸鏡中的應用[J].上海醫學,2013,36(4):323-326.

[2] Franceschini MA,Radhakrishnan H,Thakur K,et al.The effect of different anesthetics on neurovascular coupling[J].Neuroimage,2010,51(4):1367-1377.

[3] 殷國平,張維峰,廖建梅,等.右美托咪定復合丙泊酚用于無痛纖維結腸鏡檢查術中的效果[J].臨床麻醉學雜志,2011,27(10):986-988.

[5] 謝國柱,王榮寧,卞麗玉,等.丙泊酚與舒芬太尼相互作用的藥效學關系[J].臨床麻醉學雜志,2010,12(26):840 -842.

[7] 林光燕,莊小強.不同聯合用藥在老年患者無痛胃鏡檢查中的對比研究[J].現代醫院,2012,12(1):25-27.

[9] 高國峰,王海濤,郭長升.舒芬太尼與芬太尼復合丙泊酚用于無痛腸鏡治療的效果比較[J].實用醫藥雜志, 2014,31(2):140-141.

第6篇：中介買賣合同范文

一般說來，在二手房市場中，當買家和賣家經過中介的撮合達成交易意向時，會先簽訂《房屋買賣居間協議》，支付一部分定金，隨后再簽訂《房地產買賣合同》，這筆交易就算基本完成了。中介公司據此就可向相關買賣方索取報酬。然而如果中介遇到協議簽訂后一方卻臨時反悔的情況，房屋最終沒有成交的時候，是否還有權利收取報酬呢?在下面兩個案例中，我們會發現由于中介公司在促成簽約與否上有所不同，而導致判決結果截然不同的結果。

中介怒索違約金

2010年4月2日，買房人張嬋(化名)通過創世中介向賣房人陳俊(化名)求購滬亭北路上的一套房產，三方簽訂了《房地產買賣居間協議》。當時協議約定該房地產的轉讓價格為100萬元，張嬋先向陳俊支付5％的定金(5萬元)。

協議中約定，買賣雙方予本協議生效后次日起35個工作內至創世中介指定的地點簽訂《上海市房地產買賣合同》。然而，就在簽訂居問協議后沒幾天，陳俊卻由于家庭原因，突然不愿再出售房產。4月10日，陳俊私下約張嬋會面，表達了自己的想法，并愿意向張嬋雙倍返還定金10萬元。張嬋覺得自己也沒吃虧，于是兩人簽訂協議書一份，約定：由于陳俊不肯出售房屋給張嬋，導致買賣合同未能簽署，由此產生的一切法律責任及后果，包括所產生的任何費用都由陳俊承擔，與張嬋無關。

事情至此本應告一段落了，誰知創世中介眼看買賣不成，自己忙乎了半天，原以為2萬元傭金已是囊中之物，誰知到頭來一分錢都賺不到，便將張嬋告上法院，稱在約定的簽約期限內，張嬋與陳俊均未到創世中介簽約，并在買賣方之間簽訂了買賣合同。由此，張嬋的行為已構成違約。中介拿出了居間協議第4條第4款之約定：如買賣雙方合意解除本協議，則各向中介公司支付本次房屋成交總價1％的違約金。中介據此要求張嬋支付1萬元違約金。

法院駁回中介請求

在法庭上。張嬋辯稱，創世中介只有在促成買賣雙方簽訂買賣合同，才可要求支付傭金，但創世中介并未促成買賣雙方簽訂買賣合同。另外，在簽訂居間協議時，創世中介未強調或解釋協議的第4條第4款，此條款系格式條款，應當無效，故要求駁回訴訟請求。

法院經審理后認為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。張嬋委托創世中介提供居間服務，向陳俊求購房屋，買賣方之間的居間合同關系依法成立。然而由于創世中介未促成買賣雙方簽訂合同，即無論是何種原因造成買賣雙方最終未簽訂合同，創世中介無權向委托方即張嬋主張違約金。創世中介提供的居間合同中第四條中關于違約金條款系中介公司事先自行打印的格式條款，此條款加重了委托方的責任、并使居間方從中受益，故此條款應當無效。現創世中介依據此條款要求張嬋償付違約金的請求，難以支持。

據此，法院于近日作出了駁回創世中介訴訟請求的一審判決。

買賣合同簽訂后友好解除

無獨有偶，臺慶中介近來也遇到了一件類似的頭痛事，但結果卻大不相同。

原來4月5日，買房人李曉亮(化名)通過臺慶中介向朱丹華(化名)購買上海閔行區虹梅路上的一套房產，簽訂的《房地產買賣居間定金協議》約定，買賣雙方應于4月7日之前簽訂房地產買賣合同，各向臺慶中介支付成交價格1％的服務傭金，并于房地產買賣合同簽訂當日支付。

由于買賣雙方都十分滿意，因此在簽訂居間協議的的當天，雙方就接著簽訂了《上海市房地產買賣合同》。同時，李曉亮還簽署了《服務費確認單》，確認應付中介服務費具體數目。

然而簽約后不久，李曉亮就心生懊悔，不愿再履行合同。于是4月13日，三方又簽訂了《解約協議書》。協議載明，三方友好協商解除《上海市房地產買賣合同》，李曉亮支付給朱丹華1萬元作為補償。但李曉亮卻不同意向中介付傭金，故被臺慶中介訴至法院，要求立即支付傭金2.8萬元。

中介已履行居間義務

第7篇：中介買賣合同范文

    《商品房銷售管理辦法》 

    第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的,受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

    房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同,委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

    第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

    第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

    受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

    第二十八條 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

    《城市房地產開發經營管理條例》

    第二十九條 房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的,應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時,應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

    預訂款:

    《商品房銷售管理辦法》

    第二十二條 不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

    符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。

    定金:

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

    《中華人民共和國擔保法》

    第八十九條  當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行

    債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要

    求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

    第九十條  定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的

第8篇：中介買賣合同范文

房地產中介常常利用不平等格式條款侵吞購房者訂金。工商部門由此提醒消費者，警惕不法房地產中介用這種“霸王條款”坑害消費者利益，

一些法房地產中介在格式《房產中介協議》中做出這么一種條款約定：“本《房產中介協議》簽訂后，乙方(買方)支付丙方(中介方)房屋承購意向金1萬元，并同意以約定的房價、付款方式，在丙方通知成交后當日內簽訂房屋買賣合同，如乙方反悔，不予退還。”

專家解答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，意向金(或認購金、預訂金、訂購金)是乙方與甲方(賣方)就訂立商品房買賣合同的擔保金，且應由甲方收取，如因乙方原因未能訂立買賣合同的，該意向金應作為定金由甲方取得，而不應由丙方取得。房地產中介利用不平等格武條款侵吞意向金的做法也明顯違背《合同法》第三十九條第一款規定的公平原則。屬于違反法律規定，限制一方消費者獲得違約金及其他合理賠償權利。消費者如果遇到這種情況，可以向工商行政管理部門投訴。

如何規避購房風險

1、怎樣避免被廣告誤導?

專家解答：對開發商在售樓書或是廣告中承諾或描述的內容，一定要向開發商或銷售人員進行核實。對于能夠影響您作出購買決定的因素或內容需要堅持簽入合同的補充協議之中，方能使該內容具備合同效力。

2、如何了解開發商的信譽?

專家解答：購房前應了解開發商的信譽和所開發的樓盤，實地查看他們開發的樓盤，了解已入住業主的意見，必要時可以自己或委托律師到相關部門對開發商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進行查詢和了解。

3、售樓書的內容是否有法律效力?

專家解答：售樓書在法律上的定義是要約邀請，而要約邀請的內容不構成法律上的約束力，因此，建議您將售樓書上對您至關重要的內容簽入買賣合同或其補充協議，以使該內容具備合同效力。

4、與開發商簽了認購書，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂購金嗎?

專家解答：如因買賣雙方對合同條款未能達成一致而不能簽署買賣合同的，不視為買賣雙方的任何一方違約，開發商應將收取的訂金或訂購金全額退還，但業主在此過程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據，必要時可聘請公證機關對此進行公證，進行證據保全。

5、沒有業主入住，只在工地公示的小區規劃更改公示是不是有效公示?

專家解答：公示的本意是公之于眾，保證業主對小區的規劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進入的，因此在小區工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有極大瑕疵

怎樣從條款內容來鑒別購房合同是否無效

一般消費者如何從購房合同內容來鑒別購房合同是否無效?

專家解答：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。購房者鑒別自己所簽的合同是否無效，可以從以下方面來鑒別：

第9篇：中介買賣合同范文

二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。

房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。

表現

不履行先合同義務應承擔締約過失責任

據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。

所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。

據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

內容

五項內容構成先合同義務

陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———

瑕疵告知義務

內容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

案例：

上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。

房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。

表現

不履行先合同義務應承擔締約過失責任

據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。

所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。

據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

內容

五項內容構成先合同義務

陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———

瑕疵告知義務

內容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

案例：

上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續。然而，在5天當中，雖經李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。

忠實的義務

內容：

二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業秘密，但基于此種信息的特殊性質，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任。

案例：

XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規定看房者自看房之日起3個月內，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉讓合同，否則需向該公司支付房屋轉讓總價2%的違約金。