土地使用稅法精選(九篇)

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第1篇：土地使用稅法范文

第二條在我省城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照《條例》和本實施辦法的規定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

第三條土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納；土地使用權共有的，由共有人分別繳納；擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納；土地使用權屬尚未確定，或權屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納。

第四條城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征收范圍由市、縣人民政府確定。

第五條土地使用稅的計稅面積:

（一）持有《國有土地使用證》、《集體建設用地使用證》和《土地房屋權證》的，以證書記載的土地面積為準。

（二）尚未持有前款所列土地使用權證書的，暫以納稅人申報，并經主管地方稅務機關核定的土地面積為準。

（三）土地使用權共有的，應根據共有各方實際占用土地面積的比例或者建筑面積的比例，按規定分別計算繳納土地使用稅。

第六條土地使用稅每平方米年稅額確定如下：

（一）福州市、泉州市市區3元至25元；

（二）漳州市、莆田市、龍巖市、三明市、南平市、寧德市市區3元至20元；

（三）縣級市市區2元至12元；

（四）縣城、建制鎮、工礦區1元至8元。

各市、縣人民政府應根據經濟發展水平、土地利用狀況等情況，合理劃分本地區的土地等級，在本實施辦法規定的稅額幅度內，制定相應的稅額標準，逐級報省人民政府批準執行。對改善民生的廉租房、經濟適用房及公用基礎設施、社會事業等項目用地和符合國家產業政策的項目用地尤其是高新技術、環保等項目用地可以區別對待，從低確定適用的稅額標準。

廈門市具體稅額由廈門市人民政府自行制定，報省人民政府備案。

第七條土地使用稅按年征收，申報繳納期限由市、縣地方稅務局確定。

第八條土地使用稅由納稅人向土地所在地的地方稅務機關繳納。

第九條土地管理機關應及時將土地使用的相關信息提供給地方稅務機關，配合地方稅務機關做好土地使用稅的征收管理工作。

第十條土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》及本實施辦法的規定執行。

第2篇：土地使用稅法范文

【關鍵詞】房地產企業 房產稅 土地使用稅

一、當前房產稅、土地使用稅的主要問題

（一）房產稅從價計征計稅基數不明確

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條，“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據”，實際工作中對“房產租金收入”有兩種理解，一種為實際收取的租金、一種為按權責發生制應收的租金。例如，某公司將一房產出租給商戶，一次性收取6個月租金6萬元（不含稅，下同），在當月計算應繳納房產稅時是以收取的全部租金收入6萬元還是按當月應收租金1萬元繳納，各地稅務機關在征管中計算口徑不統一。根據筆者了解，目前海南、山東通過稅務公告形式對上述問題進行了明確，但大部分地區的企業仍根據當地稅務機關的要求進行繳納，并未形成統一的執行標準。

（二）轉租房產是否繳納房產稅

對于房產轉租行為是否征收房產稅，房產稅暫行條例中并未明確，但從稅收征管角度，對轉租房產征收房產稅可以從源頭上堵截稅收征管的漏洞，避免稅源流失。據筆者了解，部分省市稅務機關曾經過相關通知，對轉租房產租金超過支付給原出租人的部分征收房產稅，但此作法擴大了房產稅的納稅人范圍，即“房產稅由產權所有人繳納”的規定，所以各地稅務機關陸續廢止了類似通知條款，稅收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用稅、從價計征房產稅申報、繳納期限設置不合理

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第七條，“房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。”同樣，根據現行《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第八條，“土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定”。

就筆者所在的地區來說，當地稅務機關要求土地使用稅、從價計征的房產稅均為每半年度申報一次，其中上半年房產稅申報日期為2月、土地使用稅申報日期為4月，下半年房產稅申報日期為8月、土地使用稅申報日期為10月。對于一般企業來說，持有房產的價值、土地面積相對固定，在計算半年度土地使用稅和從價房產稅時應納稅額變動不大，但對于房地產企業，特別是商業地產企業，由于出租部分的房a從租計征房產稅，剩余未出租及自用的房產從價計征房產稅，而當前市場經營形式復雜，企業在2月份繳納房產稅時無法準確預判3-6月份未出租面積，一般情況下會通過預估出租率或直接按當前未出租面積的方式計算當期應繳稅金，之后在下期繳納時對上期的預估差異進行調整，如此重復。同樣，對于土地使用稅，由于在4月份繳納上半年土地使用稅時也會遇到類似問題。

（四）土地使用稅納稅義務截止時間不明確

根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。但對于什么是“房產、土地的實物或權利狀態發生變化”并未在通知中明確。實務操作中，房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅是納稅人和稅務機關爭執的焦點，通常情況下企業有以下三種確定方法：一是如果合同約定了交房時間，以約定的交房時間為截止日期；二是如果合同沒有約定交房時間，則以辦理房產交付手續時作為截止日期；三是如果購房人遲遲不交接，可以按公告交房時間為截止日期。對以上幾種方法的選擇適用，一般需得到主管稅務機關的認可。

（五）土地使用稅有雙重征稅嫌疑且征管彈性過大

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。房產原值包括地價，對于企業來說，相當于一種財產需交納兩種稅收：房產稅和土地使用稅，況且對土地也只是擁有幾十年的“使用權”，筆者認為有雙重征稅嫌疑。另外，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第四條，土地使用稅稅額為大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。此規定考慮到了各地區經濟發展的不均衡，賦予了各地區在稅收征管權上的彈性，但對于具體稅額的設定，筆者認為各地區的征管彈性過大。

二、應對方案

（一）加強稅法的學習，規避稅收風險

由于房產稅、土地使用稅稅款計算相對復雜，另外立法時間較早，后續各級財政、稅務機關以大量的稅收公告、通知等形式對房產稅、土地使用稅進行規范，這就要求企業財稅人員養成終身學習的習慣和樂于鉆研的精神，善于歸納總結、完善提高，具有良好的職業判斷能力。當國家稅收政策不斷修訂，企業財稅人員應時刻關注政策變化，不斷學習研究新的稅收政策和納稅籌劃方法，從而規避稅務風險。

（二）加強稅收籌劃，合理降低企業稅負

企業在相關法律法規所允許的范圍內，通過合理安排企業內部的經營活動，從而達到減小企業稅負和支出、不斷實現企業經濟效益的目的。對于房產稅、土地使用稅的籌劃，可以重點從兩方面開展：一是利用當前房產稅、土地使用稅稅收減免稅優惠政策，根據自身企業實際經營情況，對于符合減免稅優惠政策的業務應合理利用，及時向主管稅務機關辦理稅收優惠登記或審批手續并提供相關證明，爭取最大限度地獲得稅收優惠；二是對各項涉稅經營活動進行提前籌劃，如在租賃合同中規避免租期條款、將房產整體租賃劃分為房產租賃、資產租賃等方式，以合理減少企業稅收支出。

第3篇：土地使用稅法范文

關鍵詞：房屋出租；營業稅；印花稅；房產稅；城鎮土地使用稅；企業所得稅

一、交納稅款具體種類及相關規定

我國企業出租房屋，具體需要交納營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅。現將各稅種分述如下：

第一，營業稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，按“服務業―租賃業”稅目，稅率為5%計算繳納營業稅。（《中華人民共和國營業稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業稅稅目注釋（試行稿）》）

第二，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納。城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

教育費附加，以各單位和個人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅的稅額為計征依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納（1985年的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和1986年的《征收教育費附加的暫行規定》）。

這里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育費附加比率為3%。同時在國家總局2010年10月18日下發的國務院《關于統一內外資企業和個人城市維護建設稅和教育費附加制度的通知》（國發[2010]35號）中，自2010年12月1日起，外商投資企業、外國企業及外籍個人適用國務院1985年的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和1986年的《征收教育費附加的暫行規定》。1985年及1986年以來國務院及國務院財稅主管部門的有關城市維護建設稅和教育費附加的法規、規章、政策同時適用于外商投資企業、外國企業及外籍個人。即外資企業同內資企業交納城市維護建設稅和教育費附加。

第三，印花稅。以財產租賃合同記載的租賃金額為計稅依據，按“財產租賃合同”稅目，稅率為1‰計算繳納印花稅，或按財產租賃合同記載的租賃金額按1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花（《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。

第四，房產稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，自2009年1月1日起對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。[《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）]。

除企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房情況外，在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%計算繳納房產稅（《中華人民共和國房產稅暫行條例》）。

第五，城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收城鎮土地使用稅（《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》）。

根據《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[1988]國稅地字第15號）文件第四條規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

第六，企業所得稅。查實征收企業所得稅的企業將房屋租賃取得的租金收入并入本企業收入，扣除與該經營用房有關的成本和稅費支出，計算應納稅所得額，按期預繳、年終匯算清繳企業所得稅（《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例）。

二、企業房屋出租收取房租的相關納稅義務發生時間

第一，營業稅。根據《營業稅暫行條例》第十二條營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

第二，企業所得稅。新企業所得稅法實施條例規定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函[2010]79號，《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》對企業提前收到租金收入的情形作出了補充規定。根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

三、企業房屋出租收取房租的稅務及賬務處理

企業收取符合上述規定的本期租金，應當期確認收入，交納營業稅。但在實際操作過程中，經常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應在收到預收款當天交納營業稅，但在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。同時，與此相關的出租房屋的折舊及交納的稅費等也應按稅法規定分期計入支出。相關會計賬務處理列示如下：

收到租金時：

借：銀行存款等（總金額）

貸：其他業務收入（當年收入）

預收賬款等（跨年度收入）

交納稅費時：

借：營業稅金及附加（與當年收入匹配）

待攤費用（與跨年度收入匹配）

貸：應交稅金等

按稅法規定計提折舊時：

借：其他業務支出

貸：累計折舊

以后年度結轉收入費用：

借：預收賬款

貸：其他業務收入

借：營業稅金及附加

貸：待攤費用

企業在發生出租業務時，可參照上述進行稅務和賬務處理。

四、稅務機關對企業房屋出租收取房租的納稅核定

平日顧問過程中，發現有些企業為了少納稅，減少租金入賬的金額，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）第三十五條規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。

依據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（國務院令[2002]362號）第四十七條規定，納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；按照其他合理方法核定。

采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。

根據以上規定，如果稅務機關認為申報的計稅依據偏低，是有權依據規定方法調整的，企業少報租金不但起不到少交稅的目的，反而會給自己帶來不必要的麻煩，這是得不償失的。

綜上所述，企業在發生房屋出租業務時，應據實申報納稅，繳納營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅等，并按以上規定進行賬務處理。

參考文獻：

1、中華人民共和國印花稅暫行條例[Z].

2、財政部、國家稅務總局、關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知(財稅[2008]24號)[Z].

3、中華人民共和國房產稅暫行條例[Z].

4、中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例[Z].

5、關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定([1988]國稅地字第15號)[Z].

6、中華人民共和國企業所得稅法及其實施條例[Z].

第4篇：土地使用稅法范文

一、土地增值稅節稅點

國家開征土地增值稅的初衷是為了調節土地增值收益，該稅實質上是附加于企業所得稅之上的另一種形式的“所得稅”，在全國降低高房價的一片呼聲中，上次的“兩會”上曾有代表提議取消該稅。為達到調節增值收益的目的，該稅實行四級超率累進稅率，增值率越大，稅率越高，所以該稅種節稅籌劃的著眼點在于降低土地增值率，力爭適用較低的稅率，甚至能夠享受到免征的政策。

1、普通住宅的稅收優惠。稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

筆者曾經負責財務工作的一個房產項目，一期工程土地增值稅清算的結果是：土地增值率18.5%，稅務機關應退回預繳的60萬元稅款。但假如增值率達到20%以上，不僅不能退回預繳款，還需補繳200多萬元稅款。所以，企業應充分重視該政策，在建筑面積設計、銷售定價、賬務核算等工作中要考慮該項政策，力爭把工作做到前頭。

該項政策的籌劃常有著述發表，在此不再贅述，只是需要強調的是，如果小區開發既有普通住宅又有非普通住宅或商業，一定要在成本列支、預（決）算、合同簽訂等方面盡力劃分清楚，否則即使普通住宅增值率達不到20%，也無法享受免稅政策。當然，與稅務部門的溝通協調也非常關鍵。

2、開發間接費用的列支。開發間接費用在土地增值稅條例中的定義是：直接組織、管理開發項目發生的費用。開發間接費用在計算土地增值稅扣除項目時允許加計20%扣除，所以企業日常費用開支，凡符合以上定義的一定要列入開發間接費用，而有些企業的財務人員將其列入了管理費用，沒有為企業爭取到應有的稅收利益。

筆者在實際工作中綜合會計和稅法的規定，只將招待費、教育經費、四項小稅、總部管理人員的工資福利費、明顯屬于總部的費用列入管理費用，其余費用全部列入開發間接費用，這樣處理在歷次稅務檢查中均得到認可。另外，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）文第二十七條第（六）款規定“：項目營銷設施建造費”列開發間接費用，根據此規定建造售樓處的支出不需要列營業費用了，可以增加開發間接費用。

3、公共成本和間接成本的分配。根據國稅發［2009］31號文第二十九條和第三十條的規定，土地成本一般按占地面積法進行分配，如果確需結合其他方法進行分配的，應征得稅務機關同意。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或預算造價法進行分配。公共配套設施開發成本明確規定應按建筑面積法進行分配，而其他成本項目的分配方法由企業自行確定。

可以看出，以上規定給了企業很大的稅收籌劃空間，尤其是土地成本的分配。

政府出讓土地是帶著規劃的，事先規劃了哪里建商業、哪里建住宅，而商業占地地價要高于住宅占地，但地塊是整體出讓的，沒標明商業占地和住宅占地分別是多少地價。如果按占地面積法進行分配，顯然增大了住宅成本，減少了商業成本，具有不合理性，所以稅收規定預留了企業可以采用其他合理方法的空間。企業需要通盤考慮能否享受普通住宅免稅政策、不能享有該政策的情況下怎樣降低住宅和商業各自的增值率，通過細致測算后決定采用什么方法更符合企業利益，然后以充分的理由向稅務機關提出，征得其同意后實行。

同樣道理，借款費用和其他成本項目的分配也需認真考慮。

4、變銷售為長期出租。現在多數樓盤地下停車位長期出租，一次收取最長20年的租賃費，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業———租賃業”項目，以5%的稅率繳納營業稅。

照此例子，如果能變房屋銷售為長期出租，將推遲土地增值稅的繳納，假如將來取消土地增值稅，企業將獲得一筆巨大收益。

5、股東購買土地作價入股。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規定，自2006年3月2日之后，以土地使用權投資入股或聯營從事房地產開發的，在投資環節確認收入，對投資人按規定征收土地增值稅，以該環節征稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。不再適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

在財稅［2006］21號文出臺前，有人根據財稅字［1995］048號文提出過籌劃方案，引起大家熱烈討論，但不知有沒有過實際操作。財稅［2006］21號文出臺后，筆者認為大家仍然可以考慮怎樣籌劃。現舉個例子供大家探討：李某以個人名義購買土地一塊，購買價1000萬元，李某需交納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，李某以該土地投資成立萬城房產公司（個人獨資），評估作價（售價）1500萬元，高某需繳納印花稅0.75萬元，土地增值稅扣除項目金額1031.25萬元=1000+30+0.5+0.75，增值額468.75萬元，增值率45.45%，繳納土地增值稅140.62萬元=468.75×30%，需繳納個人所得稅65.63萬元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

萬城房產公司接收該土地不需要繳納契稅（根據財稅［2008］142號），印花稅因計入管理費用不考慮，公司利用該土地開發普通住宅，開發成本6000萬元，實現收入12000萬元，繳納營業稅及附加660萬元=12000×5.5%，扣除項目金額10410萬元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假設利息不能按開發項目合理分攤、三項費用實際發生和計算扣除一致，即750萬元=（1500+6000）×10%］+660，增值額1590萬元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值稅，繳納企業所得稅772.5萬元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某總的凈收益2580萬元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假設李某以現金1000萬元出資先成立房產公司，再購買土地，繳納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，開發成本6000萬元，實現收入12000萬元，繳納營業稅及附加660萬元，扣除項目金額9799萬元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三項費用計算扣除，但是不能超過實際發生數750萬元，筆者所在地區的濟寧市地稅局于2009年12月31日下發的文件［關于印發《濟寧市地方稅務局房地產和建筑業稅收項目管理辦法（試行）》的通知（濟地稅發［2009］79號文）］中對此有規定，增值額2201萬元=12000-9799，增值率22.46%，交納土地增值稅660.3萬元=2201×30%，繳納企業所得稅724.93萬元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某總的凈收益2174.77萬元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可見，同樣投資1000萬元，前后兩種運作方式凈收益相差405.23萬元=2580-2174.77，根本原因在于以股東投資環節確認的土地收入作為房產公司計算土地增值稅扣除土地的成本，這樣使房產公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，從而享受免稅。

6、籌

建費列前期工程費，而不是管理費用。根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函［2009］98號）規定，對開辦費的處理，新所得稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。

由此可見，開辦費的攤銷已不存在稅會差異，企業可一次攤銷。工商企業通常列入管理費用，而房地產行業可根據（國稅發［2009］31號）文第二十七條規定列入前期工程費，可以在計算土地增值稅時加計扣除20%的成本。

二、企業所得稅和土地使用稅的節稅點1、將開發的商品房出租，不再視同銷售確認收入。根據（國稅發［2009］31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。該內容將《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發［2006］31號）文中該條規定中的“開發產品轉作自用固定資產”刪除了，同時結合國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函［2008］828號）第一條的規定，可以認為，企業將自己開發的商品房出租，不再需要視同銷售確認收入。

結合以上土地增值稅節稅點中的相關分析，企業將房產變銷售為長期出租，不僅可以推遲土地增值稅的繳納，還可以推遲所得稅的繳納，并且能夠坐享房產增值，但需要付出成本資金利息，而且出租收入需按照12%繳納房產稅，因此企業需要做出詳細的測算，在綜合平衡的情況下作出決策。

2、沒有實現銷售前的招待費可以結轉到實現收入時累計扣除。房地產行業具有特殊性，從籌建到開工建設直至實現收入往往過程非常漫長，前期項目運作花費的招待費較多，為此國稅發［2006］第31號文針對招待費專門做出規定，允許企業在實現收入之前發生的廣告費、宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。國稅發［2009］31號文對［2006］31號文進行了補充和完善，沒有聲明［2006］31號文廢止，但也沒有提及這部分內容，這說明招待費可以結轉扣除的規定還是適用的，只不過扣除標準執行新企業所得稅法的規定。而廣告費、宣傳費根據新企業所得稅法超標準部分可以無限制的結轉扣除。

根據實際工作經驗，稅務部門對前期發生的招待費比較認可的處理是：先做待攤費用處理，實現收入后再逐步攤銷，最長可攤銷到實現收入后的第三年。這樣做雖不符合會計制度，但因為其對報表的影響較小，會計師事務所審計時一般不予以調整。

至于計提基數，按照［2009］31號文有關精神和實際工作中所得稅納稅申報表的填制，房地產企業取得的預售收入可以作為招待費、廣告費和宣傳費的計提基數。上文提到的濟寧市地稅局的濟地稅發［2009］79號對此有明確規定。

3、土地使用稅從開具銷售發票的次月起停交。根據土地使用稅暫行條例，納稅人以實際占用的土地面積為計稅依據交納土地使用稅，《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字［1988］第015號）文中規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積。

在實際工作中，房地產企業交納土地使用稅的起點是土地出讓合同的簽訂日期，不論是否取得土地證，這符合稅法精神。但在房屋售出后，即使發票開具、房屋已交付使用，甚至房權證大證已分割，而土地證因種種原因未能分割，在這種情況下，企業已不再實際占有土地，但稅務部門以土地證未分割、土地所有權人仍是企業的為理由，不允許企業停交土地使用稅，顯然與稅法精神不符合，這就形成了稅務執法的前后自相矛盾。

也有些地區比較務實，以發票開具或以房權證分割為停交土地使用稅的終點。

第5篇：土地使用稅法范文

關鍵詞：個人自有住房；涉稅問題；稅務籌劃

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2015）14-0179-02

1 用于出租時涉稅問題及稅務籌劃分析

案例1：張先生在遼寧省沈陽市某區擁有一套100平方米的住宅，房產原值為100萬元。張先生于2013年1月1日起出租給劉先生用于居住，雙方簽訂了租賃合同，月租金3500元，租期一年。

1.1 涉稅問題分析

（1）房產稅。

根據《房產稅暫行條例》第五條規定，個人所有非營業用的房產免征房產稅。因此張先生房屋在自住期間不繳納房產稅。個人出租房屋取得租金收入應從租計征房產稅。根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入作為計稅依據，按4%的稅率征收房產稅。因此張先生應以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計算繳納房產稅，其應納稅額=3500×4%=140元。

（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

根據財稅〔2008〕24號文件規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，即以1.5%的稅率計算繳納。

《遼寧省財政廳、遼寧省國家稅務局、遼寧省地方稅務局關于調整全省增值稅、營業稅起征點的通知》（遼財稅〔2011〕942號）規定，個人月營業額未達到20000元的，免征營業稅。張先生每月營業額（租金3500元）未達到營業稅起征點標準，免征營業稅。

由于城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加是以納稅人當期實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅稅額為計稅（費）依據，對本案例由于張先生免征營業稅所以其無需繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

（3）城鎮土地使用稅和印花稅。

根據財稅〔2008〕24號文件規定，個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。

（4）個人所得稅。

根據《個人所得稅法》、《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規定，個人按市場價格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用后的余額為計稅依據：①財產租賃過程中繳納的稅費（房產稅、營業稅、城建稅、教育費附加，應持完稅憑證扣除）；②由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用（以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直到扣完為止）；③稅法規定的費用扣除標準（每次收入不超過4000元，定額減除費用800元，應納稅額=[（每次（月）收入額-財產租賃時所繳稅費-修繕費用）-800元]×適用稅率；每次收入在4000元以上，定額減除20%的費用，應納稅額=[（每次（月）收入額-財產租賃時所繳稅費-修繕費用）×（1-20%）]×適用稅率。財產租賃所得適用稅率為20%的比例稅率。自2001年1月1日起，個人按市場價出租的居民住房，取得的所得暫減按10%征收個人所得稅。

假設張先生出租房屋期間未發生修繕費，則每月應繳個人所得稅=（3500-140-800）×10%=256元，全年應納個人所得稅=256×12=3072元。

綜上，張先生全年應納稅140×12+3072=4752元，稅后收益為3500×12-4752=37248元。

1.2 稅務籌劃分析

從以上分析可知，張先生將自有住房用于出租時，當月租金低于20000元時其實際繳納的稅費僅涉及房產稅和個人所得稅，而兩稅稅額的大小直接與該房租金的高低相關。

（1）對房租收入進行籌劃。

在對個人租賃收入進行稅務籌劃時，可以在保持實際收入不變的前提下，適當地降低租賃的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。

案例2：如果張先生出租房屋每月租金3500元包括水電費（雙方約定為每月200元為限），則張先生每月在繳納房產稅、個人所得稅和負擔水電費后實際收入為2904元（3500-140-256-200）。

假設租賃協議約定張先生不負擔水電費而是將租金降為3300元且未發生修繕費用的情況下，每月應納個人所得稅額為（3300-140-800）×10%=236（元），每月實際收入為2924元（3300-140-236），每月比原來增加20元，全年取得稅務籌劃收益240元。

（2）對出租房屋維修時間進行籌劃。

由于個人所得稅在計稅時允許將房屋出租期間發生的修繕費用以每次800元為限稅前扣除，一次扣除不完得，準予下次繼續扣除，直至扣完為止。因此可以合理安排房屋的維修時間，而為房屋出租者節約一筆不小的稅款。

案例3：如果張先生在出租時與劉先生約定房屋出租后對房屋進行必要的維修，維修期間對劉先生補償200元。假設共發生修繕費用5000元且取得相關合法有效的票據。則張先生個人所得稅計算如下：

1-6月共繳納個人所得稅=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；

7月應納個人所得稅=（3500-140-800-200）×10%=236元；

8-12月共應納個人所得稅=（3500-140-800）×10%×5=1280元；

全年合計繳納個人所得稅=1056+236+1280=2572元；

張先生少繳稅款=3072-2572=500元，考慮對劉先生的200元補償后，張先生取得稅務籌劃收益300元。

2 用于經營時涉稅問題及稅務籌劃分析

案例4：承案例1，如果張先生2013年1月1日開辦有限責任公司并將該房作為公司的注冊地址。

2.1 涉稅問題分析

（1）房產稅。

在創業初期為節約有限的資金，創業者大多會選擇將自有住宅作為公司經營無償所用。很多人認為是無償使用自己的房屋無需繳納相關稅費，而這種認識是錯誤的。我國房產稅法規定：個人自有住宅用于開辦學校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院等時免稅，用于其他公司經營則需要繳納房產稅。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人應依照房產余值代繳納房產稅和城鎮土地使用稅，因此張先生個人自有住房無償用于其公司經營時其房產稅應由公司負責繳納，即年應納稅額=100×（1-30%）×1.2%=8400元。

（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。

由于公司無償使用張先生的房子，因此張先生無需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、城鎮土地使用稅、印花稅和個人所得稅。

根據我國城鎮土地使用稅相關規定，無租使用房產的使用方應代繳城鎮土地使用稅。假設該房產所在地土地使用稅21元/平方米，則應由張先生的公司繳納土地使用稅=21×100=2100元。

（3）企業所得稅。

按企業會計準則要求，公司代繳房產稅和城鎮土地使用稅應計入“管理費用”科目，允許企業所得稅前扣除，將降低企業利潤10500元（8400+2100），減少企業所得稅2625元（10500×25%）。

綜上，張先生及其所辦公司共承擔稅費=8400+2100-2625=7875元。

第6篇：土地使用稅法范文

關鍵詞：房地產企業；房產稅；土地稅；難點

近年來，隨著房地產的快速發展，房地產業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產業的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產企業繳納的稅款中，房產稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規范和不正確的問題。

一、目前房土兩稅的常見疑難問題

（一）土地稅的納稅義務截止日期

目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產證辦理完畢的日期為截止日期。

（二）房產稅的計稅依據問題

即房產原值的確定依據。目前房地產企業對房產原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據。還有一種情況，即物業公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現象，這時房產稅、土地稅的納稅主體、房產原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。

（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應繳納？應如何繳納？

二、關于房土兩稅的分析和建議

要解決和規范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。

（一）城鎮土地使用稅納稅義務發生與截止時間判定

根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，一是對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間.由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。

財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關爭執的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準。在實際計算過程中，稅務機關應要求開發商提供具有政府有關部門批準資質的單位出具的實測建筑面積。

還有兩個問題須注意，1、在開始確定應稅土地面積時，應扣除企業自用的房產占用的土地面積。2、如果物業用房有對外出租的房產，應合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。

（二）自用房產的計稅依據判定

稅務機關應要求開發企業提供自用房產真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應以建設方和施工方結算的工程金額做為參照，由具有資質的中介機構出具審定結論。

根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第8號）規定，自建房屋，自建成次月起繳納房產稅。委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續次月起繳納房產稅：在辦理驗收手續前已使用的，自使用次月起繳納房產稅。

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，“對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”房產原值不僅包括地價，還應包括開發成本及費用。文件最后規定“本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行”。執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，地價計入房產原值征收房產稅的原則和新文件是一致的，應繼續執行。換句話說，執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，原來地價如未計入房產原值征收房產稅本身就是錯誤的，應按規定予以調整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執行。執行新準則企業，地價和房產原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產原值征收房產稅，文件公布后才需按規定將地價計入房產原值征收房產稅，也就是和執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業適用稅法得到了統一。這與《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關于房產原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”的規定并不矛盾。

（三）地下停車場應區分不同情況判定是否繳納房土兩稅

1.地下車庫產權歸屬界定問題，有三種情形：

（1）停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產權應歸開發商所有，開發商有權對業主出售或出租。

（2）如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有。

（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發商無權出售。

2.地下停車場的建造形態，有兩種情形：

（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。

（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。

3.根據《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅[2009]128號文件的規定，結合上述情況加以說明：

（1）房地產企業能辦理地下車庫產權證，擁有完全產權，應按開發產品處理，除非房企將地下車庫轉做自有資產對外出租，否則不征房產稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應征稅款的50%征收土地使用稅。

（2）地下停車場應作為公共配套設施處理，產權歸全體業主，如果小區業主需要使用該停車位，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，根據財稅[2005]181號的規定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。此時，應比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產稅。同樣道理，如果是獨立的地下車庫，應征收土地使用稅。

第7篇：土地使用稅法范文

關鍵詞：城市軌道交通；稅收優惠政策；稅負；壓力

1研究城市軌道交通行業稅收優惠政策的重要意義

城市軌道交通項目以其速度快、運量大、安全、準點、節約用地等特點成為城市公眾交通的首選。根據中經未來產業研究院的《2017-2021中國城市軌道交通行業發展模式與未來前景分析報告》顯示截至2016年末，中國大陸地區有48個城市（部分地方政府批復項目未納入統計）在建、30個城市開通運營。建設周期長、投資成本高，嚴重制約了城市軌道交通產業的發展。為鼓勵和支持公共基礎設施項目建設，國家出臺了一系列的稅收優惠政策，如果能夠合理運用稅收優惠政策，減輕稅負的同時緩解資金壓力。

2城市軌道交通行業適用的稅收優惠政策及存在的問題

2.1適用的稅收優惠政策

（1）企業所得稅“三免三減半”政策。為支持和鼓勵公共基礎設施項目建設，根據《企業所得稅法》第二十七條和《企業所得稅法實施條例》第八十七條的規定企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經營的所得即從事《公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄》（以下簡稱《目錄》）范圍內的港口碼頭、機場、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等項目投資經營所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，給予“三免三減半”稅收優惠。同時，國稅發〔2009〕80號明確了第一筆生產經營收入，是指公共基礎設施項目建成并投入運營（包括試運營）后所取得的第一筆主營業務收入。同時從事不在《目錄》范圍的生產經營項目取得的所得，應與享受優惠的公共基礎設施項目經營所得分開核算，并合理分攤企業的期間共同費用；沒有單獨核算的，不得享受上述企業所得稅優惠。

（2）房產稅困難減免。為減輕鼓勵類和扶持類產業納稅人的負擔，根據《房產稅暫行條例實施細則》第八條的規定納稅人納稅確有困難，可向房產所在地主管稅務機關申請，經縣（市）稅務局批準，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。

（3）免征城鎮土地使用稅。為支持公共交通發展，根據財稅〔2016〕16號的規定自2016年1月1日至2018年12月31日，對城市公交站場、道路客運站場、城市軌道交通系統運營用地，免征城鎮土地使用稅。

2.2執行稅收優惠政策時存在的問題

（1）企業所得稅“三免三減半”政策優惠期短且較難操作。“三免三減半”政策出臺的目的是提升企業的可持續發展能力，緩解建設期間的資金壓力，但在實務中，對城市軌道交通行業而言猶如“空中樓閣”。一般運營前期都會處于虧損狀態，而“三免三減半”政策從項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度算起，期限太短。此外，財政補貼是否屬于項目投資經營所得各地稅務機關對政策的掌握存在不同意見。

（2）難以滿足房產稅困難減免條件。針對房產稅困難減免，不同城市制定了各自的困難減免稅條件，如青島市地方稅務局公告〔2014〕5號規定符合國家產業結構調整指導目錄下的鼓勵產業且屬于國家、山東省、青島市重點建設項目，在建期間沒有經營收入的，可申請減免房產稅，但申請減免的城鎮土地使用稅和房產稅稅額不得超過其稅款所屬年度利潤總額實際發生的虧損額。上述條件對城市軌道交通行業而言過于嚴苛，特別是“在建期間沒有經營收入”這一條。因各條線路完工進度不一致，一條線路運營雖會存在經營收入，但其他線路仍處于建設期，而且運營期間受限于票價低、運營成本高等原因，資金仍然非常緊張。另外，建設期、運營期人力資源需求高，控制中心、辦公用房等都需要繳納房產稅，稅負較重。

（3）城鎮土地使用稅免稅存在優惠期限。財稅〔2016〕16號的文件執行期限為3年，2018年之后是否出臺新的稅收優惠政策無從得知，若后期免稅政策不再延續，城市軌道交通行業將面臨沉重稅負。

（4）免稅政策終止執行，增加企業稅負。2015年12月為提高我國裝備制造業的核心競爭力及自主創新能力國家發改委及財政部等6部門聯合財關稅〔2015〕51號文明確對重大技術裝備進口稅收政策有關規定和目錄進行調整，原免征進口關稅和增值稅的大批技術設備不再免征。

（5）PPP項目未出臺專門的稅收優惠政策。目前城市軌道交通項目建設多采用PPP模式，涉及多方主體且業務特殊，我國尚未針對PPP項目形成專門、成體系的稅務法律法規。在實際操作中PPP項目在增值稅、企業所得稅等稅種上都存在不明確之處。

3未來減輕城市軌道交通行業稅負的建議

3.1爭取稅收返還政策城市軌道交通建設

對當地經濟的發展具有放大及引領作用，對稅負重且無稅收優惠政策的印花稅等稅種向地方財政申請予以返還。

3.2適當放款減免稅條件，延長減免稅期限

目前國家稅務總局下放了城鎮土地使用稅等稅種減免稅的審批權限，建議地方稅務機關在出臺減免稅公告時充分考慮軌道交通行業的特殊性，適當放寬減免稅條件。財稅〔2016〕16號文件到期后，再次延長城鎮土地使用稅的免稅期限，切實減輕城市軌道交通行業的稅負。

3.3隨時關注政策變化，及時做出應對措施

在進口設備免稅政策取消后，改為購置國產化設備可大幅降低建設成本。

3.4明確PPP模式下各方的稅收優惠政策建議

考慮建設模式發展趨勢，對PPP項目各方給予一定的稅收優惠政策。

參考文獻

[1]李莫.從城市軌道交通免稅政策變化看城市軌道交通行業的發展[J].中國經貿，2016（23）.

第8篇：土地使用稅法范文

關鍵詞：土地經濟；租稅費體系；完善

中圖分類號：F293.2　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)04-0067-02

1　土地租稅費的內涵及區別

地價(地租)、土地稅收與費屬于不同的資源配置手段，三者有不可替代性。作為資源配置方式，它們又存在著密切的聯系。價格(地價)是競爭市場中的資源有效配置方式，主要用于私人產品的配置。城市土地是國家的重要的資源和資產，有著很強的公共產品屬性，在保障國家所有權收益的基礎上如何使土地資源配置效率提高，稅收是這種不完全競爭失靈情況下對地租的代替，主要用于公共產品的配置，同時是國家所有權實現的補充。而土地收費作為行政單位、事業單位、壟斷性國有企業向居民和法人單位提供某種土地相關特殊服務或產品所獲得的酬勞，是介于價格和稅收之間的資源配置方式。

城市土地租、稅、費體系是指政府運用租(價)、稅、費三種經濟杠桿和分配手段對城市土地收益的流向實施調節，相互聯系而成的城市土地收益分配體系，由于土地的國有性質。我國城市土地地租、稅、費除了土地收益分配調節和含義外，還體現著土地國有收益及在在中央政府和地方政府之間分配的內涵。三個本質不同的經濟范疇之間相互影響，相互配合，共同達到這兩個方面的統一。租、稅、費三個經濟范疇，在理論上的區別非常明顯，但在實踐中。以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調控功能。

2　現行城市土地租稅費體系弊端

2.1　租稅費概念混淆，相互重復

由于對地租、土地稅和土地使用費的區分不清，造成同一事物表現為多種形式和多種名稱，如地租性質的租費，就有土地出讓金、土地使用費、土地使用金等多種名稱。同時各種租、稅、費之間關系混亂，交叉重復，以稅代租的現象還普遍存在。這不僅表現在房產與地產的收益分配上，而且還體現在城市地產本身的收益分配上。《中華人民共和國城鎮土地使用暫行條例》第一條明文規定，城鎮土地使用稅是“調節土地級差收入而設”，這說明城鎮土地使用稅也屬于地租范疇。以費代稅現象也明顯，《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定。“超過合同的約定動工開發日期滿一年未動工者，將征收相當于土地使用權出讓費20％以下的土地閑置費……”，這里的“土地閑置費”并非因提供相關服務而產生，也無需給予補償，是一種典型的懲罰行為稅而不是費。

我國目前缺乏統一的土地收益分配制度。特別是費用的收取范圍不明晰，收取標準模棱兩可。收費名義上為政府收入，實際上收費的流向在預算外，成為地方財政收入的重要來源。在“以地生財”的利益驅動下。地方政府為確保財政收入的增長，往往存在“重費輕稅”的思想，導致土地亂收費現象愈演愈烈，同時，有些收費對象本身就是稅基的組成部分，不可避免地會侵占稅基，沖擊正常的稅收。在企業收入水平一定的條件下，多交費必然少交稅，出現“費多稅少”的現象，尤其是在先收費后征稅、稅“軟”費“硬”的情況下“，以費擠稅”也就不足為奇，使得土地稅的作用大大削弱。

租、稅、費的多樣重復既造成了各收費部門的職權重疊，導致多部門之間的相互扯皮，影響對城市地產收益的分配到位，從而造成國有資產收益的流失及亂收費、亂攤派現象的產生。

2.2　租稅費體系內外有別，不利于公平競爭

我國城市租、稅、費體系對國內企業與外資企業采用不同的征收標準。如：日前土地使用稅征收對象只限于城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地使用者，而把鄉鎮企業排除在外，同時也暫不對三資企業征稅I土地使用費的計費對象是各類中外合資、合作企業和外國獨資企業在經營中所需要的土地，而不對國內企業征收。這種情況形成內、外資企業之間征收不同的租、稅、費，而沒有一個統一的標準，既不利于各類型企業的公平競爭，難以適應企業面向市場、轉變經營機制的要求，又不符合國際慣例，阻礙加入WTO后我國與世界市場的接軌。

2.3　土地稅收制度混亂，不符合經濟發展需要

2.3.1　稅種問重復設置，各個環節稅負征收差別過大

重復納稅，是指國家對同一課稅對象在同一納稅期間，課征性質相同或相似的稅。按照這一定義，我國現行房地產稅制中存在的重復征稅主要有：對土地課稅設置土地使用稅和耕地占用稅兩個稅種：對房屋租金收入既征收5％的營業稅，又征收12％的房產稅；對房地產轉讓取得的純收入征收33％的企業所得稅，又按取得的土地增值稅額計征土地增值稅；對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移數據或契約，承受方要既要繳納印花稅，又要繳納契稅。

流通環節稅負較重，保佑環節稅負太輕。我國房地產稅制在房產和地產的流通交易環節設置了主要的稅種，而在房地產保有起家設置的稅種非常少，且稅收優惠范圍過大。土地保有階段課稅少、稅負輕，一方面，相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進人流通，就無須為土地的增值而納稅，導致土地閑置、浪費現象很嚴重；另一方面，在房地產保有階段自然增值部分，由于沒有有效的稅收調控機制，政府不能充分參與增值的分配，導致財政收入的流失。而進入市場流通的土地要承受過高的稅負，則抑制了土地的流動和正常市場交易，助長了隱形市場的大量存在，造成國家稅收流失嚴重。它還直接阻礙了大量的劃撥存量土地進入市場的進程，減少了土地的有效供給，使土地價格更容易上漲。

2.3.2　稅種設計不適合房地產市場的發展

土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用。其次，土地增值稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用。部分稅種的計稅依據不合理，不能反映房地產的市場價值。我國的房產稅和城市房地產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅的計稅依據都不能反映財產的現有價值，不能反映土地的級差收益和房地產的時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應的增加稅收收入，也就不能很好的發揮其調節經濟的作用。

2.3.3　部分稅種計稅依據不合理，征收成本高

立法層次太低，稅收法規變動頻繁，現行的房地產各稅種，是國家行政機關制定頒布的暫行條例。而不是最高立法機關頒布的稅收法律，有些稅種幾經變更，有失稅法的嚴肅性和權威性。同時稅權過度集中于中央，難以滿足房地產區域性特點，無法促進房地產資源的優化配置和有效利用。

另外，我國缺乏私有財產登記制度。致使不少稅源流失。且在稅務征管目前仍然存在很多問題。導致實際稅率與名義稅率不符，稅收征管不嚴，沒有進行規范糾正。由于政出多門，來自房地產的諸多稅收有利于財政管理之外，實際上成了某些管理部門和壟斷性事業單位的資金來源，而真正意義上的房地產稅收則完全淪落為從屬地位。

2.3.4　部分稅種征收范圍過窄。不利于市場主體的公平競爭

房產稅和城鎮土地使用稅的征收范圍都是僅包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，而處在這些地區之外的房產和土地則不需要納稅。目前許多企業都坐落在房產稅和土地使用稅課稅范圍之外的區域，其與坐落于城鎮的企業在對公共品的享受方面沒有本質的差別，卻不需承擔房產稅和城鎮土地使用稅的納稅義務。而且隨著鄉鎮企業的發展，許多農村地區與城鎮已經差別不大，因此應該將發達地區的農村也納入征稅范圍。

3　城市土地租稅費體系的調整與完善

城市土地租稅費體系的不規范，直接影響土地收益的分配流向和流量，不僅損害用地者的利益。而且會導致國家利益的流失，如果將租稅費體系看作是切好蛋糕，城市土地總體收益的增加是做大蛋糕，那么這個體系混亂，不僅不會切好蛋糕，反而會使蛋糕越做越小，也使宏觀調控效果偏離預期方向，完善我國城市土地租稅費主要應考慮；

3.1　地租(地價)調整和完善主要在以下幾個方面

明確地租，完善土地儲備制度和一級開發制度及現行土地征用制度，結束用地多元價格體系并存局面。探索市場化配置土地資源的土地出讓方式和地租形式，做好基準標定地價的制定修改與執行工作，確保租稅分離明晰征收，并在中央和地方政府間合理分成。納入預算使用。抑制地方政府經營土地沖動，利用土地尋租，加快土地利用規劃和土地征用專門立法。結束先行法規對地方政府約束力不強的局面。

3.2　土地稅收調整和完善方向

調整和完善土地稅收既要考慮財政收，更要考慮對房地產市場和宏觀經濟的調控功能，在符合稅收原則的情況下，適當的土地稅可以補充現階段地租的國家所有權實現，土地上稅收改革的原則上主要要從以下考慮：建立土地稅評估機構，統一內外稅制，避免重復征稅，改變重流轉環節輕保有環節的現狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏具體如下：占有環節可考慮用土地占用稅代替耕地占用稅并調整稅率，保有環節積極探索適合中國城市土地所有制度的物業稅的實施途徑，改土地閑置費為土地閑置稅并調整稅率，轉讓環節可考慮增值稅、遺產稅等。

第9篇：土地使用稅法范文

關鍵詞：高校后勤；財務管理；納稅籌劃

中圖分類號：F235 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）22-0101-02

近年來，隨著中國高等教育的發展和全國高校后勤社會化改革的不斷深入，高校后勤經濟活動除了高校內部之間的往來，其他經濟關系越來越復雜，高校后勤市場主體逐步成熟，納稅成為后勤企業的一項重要成本支出，后勤企業開始關心成本核算，納稅觀念已有了較大提高。國家在政策鼓勵的同時，也加強了稅收管理，對高校后勤企業的各種稅收優惠政策越來越少，高校后勤企業的稅負不斷增加。所以怎樣保證合理合法納稅顯得越來越重要。

一、高校后勤納稅籌劃的必要性

高校后勤社會化改革給高校的管理與發展帶來了生機和活力，由此而引發的稅收問題成為高校和稅務部門乃至全社會共同關注的問題。從稅收角度來說，高校后勤成立經濟實體作為一個獨立的納稅人，享受和承擔稅法規定的權利與義務。

1.高校后勤稅收優惠政策逐漸發生變化。從高校后勤稅負演變和發展分析，計劃經濟條件下，高校后勤基本沒有經營行為，稅收處于免稅期。2000年以來隨著高校后勤社會化的推進，后勤服務領域逐步擴大，經營活動內容日益豐富。國家先后出臺了一系列高校后勤稅收優惠政策，財稅[2000]25號文、財稅[2002]147號文，財稅[2003]152號文，對高校后勤企業服務性經營的相關稅種明確了征稅范圍，財稅[2006]100號文，取消了高校后勤法人企業享受的免征所得稅的稅收優惠政策，2006—2008年的優惠政策僅是學生公寓的房產稅、土地使用稅和按國家規定收取的住宿費、為學生服務的食堂餐飲營業稅，為校內學生服務的食堂原材料的增值稅。財稅[2009]155號文，財稅[2011]78號文，進一步重申了只有對學生、對教職工的服務，免征營業稅、房產稅等。這兩個文件的主體內容沒有變化，只是將執行日期往后延續到2012年12月31日。高校后勤服務工作的改革方向是實行社會化，稅收優惠政策將有逐步取消的趨勢，同時為了適應新的稅制環境，高校后勤開展和重視稅收籌劃是具有現實意義的。

2.納稅籌劃是高校后勤企業提高經濟效益的有效途徑。納稅籌劃是一種降低企業經營成本的有效手段，稅收是企業經營活動的必要成本。高校后勤企業經營的范圍較廣，涵蓋了商業、交通運輸業、住宿服務業、飲食服務業等各個行業，它具有一般企業的共性，又有自身的特點。企業在合法范圍內最大限度地減少稅收負擔，將會使稅后利潤大大提高，為企業發展提供發展的動力。高校后勤本身具有公益性、服務性、微利性的特點，教育部門和學校對后勤實體的服務價格是有限制的，如學生公寓住宿費，嚴格按照物價局文件規定，不能多收。在比如近幾年，糧食價格飛漲，教育部從穩定學校的大局出發，明文規定各高校食堂不能上漲價格。因此高校的服務不可能完全按照市場價格收費，后勤企業的微利性及所處的環境，合理運用稅收籌劃可以提高經濟效益，并為自身創造良好的發展空間。

3.納稅籌劃是高校后勤規范化管理及提高競爭力的保證。納稅籌劃是企業財務管理的范疇。納稅籌劃可以極大的提高高校后勤的管理水平。高校后勤作為高校相對獨立的組成部分，模擬企業化管理，在提高服務質量的前提下，以追求利潤最大化為企業目標。而一定的納稅籌劃，可以降低經營成本，有助于實現企業目標。這就要求高校后勤制定相關政策，規范自己的經濟行為，理順經營方向及經營思路，提高企業競爭力。因此使高校后勤納稅籌劃顯得尤其重要。

二、高校后勤主要涉稅稅種納稅籌劃分析

1.營業稅的納稅籌劃：營業稅是在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象的一種稅。根據國家對高校后勤服務現行稅法來看，國家為了扶持高校后勤的發展，從2000—2011年，出臺了一系列的優惠政策，并且隨著國家對高校后勤的優惠政策逐漸減少，財稅[2011]78號文只規定對按照國家規定收費標準向學生收取的高校學生公寓住宿費收入、高校食堂為高校師生提供餐飲服務取得的收入，免征營業稅。因此營業稅納稅籌劃時，要充分關注國家制定的相關優惠政策的時限性，做到知法用法。