老人住房設(shè)計(jì)精選(九篇)
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第1篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
【關(guān)鍵詞】宜昌市；休閑方式；改善與創(chuàng)新；養(yǎng)老建筑
1. 緒論
1.1 課題研究的背景
老齡化已經(jīng)成為中國乃至世界的問題，同時，中國的養(yǎng)老設(shè)施也存在很多問題，國內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展還停留在設(shè)施數(shù)和床位數(shù)的增加上，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的生活品質(zhì)較差，照料方式粗放，遠(yuǎn)沒有達(dá)到有針對性的、切實(shí)滿足老年生活照料的要求。養(yǎng)老設(shè)施還停留在只是對賓館、醫(yī)院等建筑的簡單模仿，存在著片面追求“賓館化”、“醫(yī)院化”的傾向。[7]同時據(jù)調(diào)查顯示，老年人休閑時間普遍比較充裕，一天平均休閑時間在 3-5 小時，年齡越大休閑時間則更多，應(yīng)此休閑時間在老年人生活中占了很大比重，日常休閑已經(jīng)成為老年人的重要生活部分。
1.2 相關(guān)概念和研究范圍的界定
1.2.1 相關(guān)概念。
養(yǎng)老安全防護(hù)設(shè)施：包含安全輔助設(shè)施，交通設(shè)施，消防安全設(shè)施。
安全輔助設(shè)施：無障礙設(shè)施、扶手、建筑導(dǎo)向標(biāo)志、防撞防滑等設(shè)施。
交通設(shè)施：樓梯、過道、房門等設(shè)施。
消防安全設(shè)施：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、安全疏散系統(tǒng)等設(shè)施。
生活休閑方式：書法、繪畫、打牌、唱歌跳舞、垂釣、游園等休閑活動。
1.2.2 研究范圍的界定。
主要針對本文提出的建筑內(nèi)養(yǎng)老防護(hù)設(shè)施的配備情況及合理性進(jìn)行分析和研究，而其他養(yǎng)老設(shè)施，例如醫(yī)療保健設(shè)施，因所調(diào)查對象不存在相關(guān)設(shè)施，無法結(jié)合實(shí)例研究，故不在研究范圍之列。同時，本文針對研究的具體內(nèi)容提出相關(guān)的分析和改善方法，可能涉及建筑設(shè)計(jì)、安全設(shè)施、建筑設(shè)備等多個內(nèi)容的知識。老人生活休閑方式無嚴(yán)格界定。
1.3 研究的內(nèi)容、目的、意義
1.3.1 研究熱蕁
主要從養(yǎng)老建筑的安全防護(hù)設(shè)施與老年人生活休閑方式入手，在養(yǎng)老建筑防護(hù)設(shè)施上，主要有消防安全設(shè)施，安全防護(hù)設(shè)施，無障礙設(shè)施。生活休閑方式則主要通過現(xiàn)有擁有的休閑娛樂設(shè)施與老年人進(jìn)行的休閑娛樂方式比較，探究價值及合理性。
1.3.2 研究目的。
通過對宜昌市養(yǎng)老建筑安全防護(hù)設(shè)施及生活休閑方式的調(diào)查分析，再結(jié)合國內(nèi)外養(yǎng)老建筑典例的分析，可以從中分析現(xiàn)存養(yǎng)老方面的不足，在此基礎(chǔ)上提出改善建議并加以創(chuàng)新，以促進(jìn)養(yǎng)老相關(guān)方面的發(fā)展與建設(shè)。
1.3.3 研究意義。
據(jù)宜昌市民政局工作報告顯示，宜昌市的老齡化程度明顯要高于全國水平，已經(jīng)全面進(jìn)入了老齡化社會，且躋身為全國首批養(yǎng)老服務(wù)綜合改革示范城市。因此，在宜昌市開展相關(guān)養(yǎng)老調(diào)查具有很高的現(xiàn)實(shí)意義。
研究不僅注重養(yǎng)老相關(guān)方面的改善，同時存有創(chuàng)新，研究結(jié)果將為今后養(yǎng)老建設(shè)提供有效的參考，解決一部分現(xiàn)存的養(yǎng)老問題，對緩解社會養(yǎng)老壓力，減輕老年人的兒女負(fù)擔(dān)問題起到積極作用。
2. 國內(nèi)外現(xiàn)有的養(yǎng)老安全防護(hù)設(shè)施及生活休閑方式
2.1國內(nèi)外養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀分析
國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施研究大多從一般意義上的舒適出發(fā)，如無障礙設(shè)計(jì)、 消防設(shè)施，安全防護(hù)設(shè)施，停留在物質(zhì)設(shè)施的改進(jìn)，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)提出宏觀的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)理念，但還沒有關(guān)注到老年人綜合生活品質(zhì)的改善。總的來說，國內(nèi)研究偏重于物質(zhì)的空間環(huán)境，而對護(hù)理環(huán)境及老年人生活行為方面的研究還很不夠。國外的養(yǎng)老設(shè)施研究跨越了學(xué)科的界限，在養(yǎng)老設(shè)施空間環(huán)境與老年人的行為、空間使用行為、心理行為[7]等個人屬性與空間結(jié)構(gòu)等不同方面，進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，已走在國際前列。
2.2國內(nèi)外老年休閑方式現(xiàn)狀分析
發(fā)達(dá)國家較早就進(jìn)入人口老齡化社會，相對的也較早就注意到休閑對于退休人的現(xiàn)實(shí)意義。西方社會在老年人運(yùn)動休閑的研究也比較多，時間較長。在世界各國紛紛進(jìn)入老齡化社會之后，老年人運(yùn)動休閑作為緩解老齡化社會危機(jī)的重要途徑的研究成為了各國研究的一大重點(diǎn)。如何使老年人避免在運(yùn)動休閑中受傷和受傷的性別差異等等均為國外的研究重點(diǎn)。[9]國內(nèi)對休閑行為研究相對較晚，涉及的研究內(nèi)容基本體現(xiàn)了休閑行為的主要方面，但在理論基礎(chǔ)研究方面比較薄弱。我國對老年人休閑行為研究角度較單一，系統(tǒng)性的研究不夠深入。由于我國地域大、差異性強(qiáng)，現(xiàn)有的老年人休閑行為研究的樣本也較小，較大區(qū)域的老年人休閑行為研究極少。
3. 宜昌市典例分析
3.1 晚霞老年公寓背景介紹
宜昌市晚霞老年公寓（圖一）位于宜昌市西陵區(qū)開發(fā)區(qū)渭河路，占地面積3000平方米，總建筑面積4000平方米。設(shè)有單人間，雙人間，特護(hù)間等多規(guī)格住房120間，床位236張。收住對象為自理，半自理和全自理的老人。老年公寓總共四層，一至四層都為照料室，每個照料室都設(shè)有符合老年公寓建設(shè)規(guī)范的床位，家具，電視機(jī)，獨(dú)立衛(wèi)生間等設(shè)施。公寓旁為小園林，綠化充足，還有供老人休息的廊道，外部還配有健身器材。總體上基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。
3.1.1安全防護(hù)設(shè)施。
消防安全設(shè)施：
晚霞老年公寓配備有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，每層樓的適當(dāng)位置都設(shè)有三個手動報警器及多個滅火器放置點(diǎn)，消防安全設(shè)施（圖二）十分齊全的，但在疏散標(biāo)識（圖三）的擺放方面還是存在一些不合理的地方，需要進(jìn)一步加以改善。
第2篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
今年70歲的北京老人李明珠在自己居住的小區(qū)樓下參與老年活動時，和自己的鄰居們說道。
李明珠是新華通訊社的退休老干部，在這一片新華社員工的家屬區(qū)，她是老人群體里對理財(cái)、保險、金融類產(chǎn)品消息最靈通的一位。
“劃算”的養(yǎng)老新產(chǎn)品
李明珠所提到的“劃算的產(chǎn)品”，是幸福人壽保險推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，房來寶。
房來寶的全稱是房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司后，可繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。
按照測算，以70周歲的老年人為例，房屋價值為500萬元的情況下，扣除延期年金保費(fèi)和保單管理費(fèi)，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。
這一產(chǎn)品對投保老年人設(shè)置了年齡限制，60周歲至85周歲。由于這一產(chǎn)品與普通的人身險產(chǎn)品相比較為復(fù)雜，設(shè)置的猶豫期較長，為30天（普通產(chǎn)品猶豫期為10天），也就是說老年人投保后30天內(nèi)退保，自身權(quán)益不受損失。
向來敏感的李明珠嗅到了這款產(chǎn)品的與眾不同。確實(shí)，它是國內(nèi)第一個正式的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品。
那么，何為以房養(yǎng)老呢？
“以房養(yǎng)老，就是依據(jù)擁有資源在自己一生優(yōu)化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機(jī)制以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價值上的流動，為其退休養(yǎng)老期間建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。”對以房養(yǎng)老有多年研究的浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武對《小康》記者說道。
這種新興的養(yǎng)老理念，是將人們大都擁有的住房與晚年生活必須考慮的養(yǎng)老保障通過構(gòu)思精妙的金融保險機(jī)制鏈接后形成的產(chǎn)物。反向抵押貸款則是金融保險機(jī)構(gòu)基于以房養(yǎng)老理念而創(chuàng)辦的一種新型金融產(chǎn)品，銀行開辦這一產(chǎn)品可稱為“倒按揭”；保險部門開辦這一業(yè)務(wù)則可稱為“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險”或“老年人住宅反向抵押養(yǎng)老壽險”。
通俗來講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，評估后獲得一筆錢，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給老人用于養(yǎng)老，讓其生活得更有質(zhì)量，去世后房子歸金融機(jī)構(gòu)處理。如果去世得早，房子歸金融機(jī)構(gòu)，但剩余的錢會給老人指定的繼承人。
反向按揭源于西方
其實(shí)，以房養(yǎng)老模式雖然在國內(nèi)仍是一個新鮮事物，但是在西方社會，它早已發(fā)展成為一個成熟的社會、金融產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款（也稱反向按揭）最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。
反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀(jì)六七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。
隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款。此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。
21世紀(jì)初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個，擴(kuò)增為2005年的1300多個，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
人口老齡化已經(jīng)成為一個全球的現(xiàn)象。對任何一個國家與地區(qū)來講，養(yǎng)老保障都將是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。柴效武總結(jié)了中國老齡化的特點(diǎn)：老齡人口規(guī)模大、占據(jù)總?cè)丝诒壤撸淆g化速度增長快。國家前財(cái)政部長項(xiàng)懷誠在出席香港公開大學(xué)舉辦的有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的研討會時表示，中國人口的老齡化速度將會大大高于世界平均水平。2000年，全球和中國60歲以上人口的比例均為10%左右，二者大體相當(dāng)；到2030年，這個比例則分別是16%和24.5%，中國人口老齡化的速度比其他國家要快得多。
人口預(yù)期壽命的大幅提高，固然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步、生活水平提高的必然結(jié)果，但老年人口增長過快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過重，步入老齡化社會的速度過猛，再加上獨(dú)生子女政策負(fù)面效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，未富先老的特殊國情，使得養(yǎng)老問題在我國日益突出，人口老齡化危機(jī)愈益嚴(yán)重。而未富先老、養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺、養(yǎng)老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機(jī)面對多重困境，有的城市的個人養(yǎng)老金賬戶已處于“空賬運(yùn)行”狀態(tài)。“因此，通過以房養(yǎng)老，就可以使老年人有一筆持續(xù)穩(wěn)定的固定收入來改善晚年生活，彌補(bǔ)社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的不足。”柴效武說道。
其實(shí)，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的觀點(diǎn)，當(dāng)時引起了很大的社會反響，隨著老齡化社會的到來，“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)越來越被社會民眾所接受。
2013年9月13日，中國政府網(wǎng)全文公布了由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。
2014年6月23日，中國保監(jiān)會了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。“這標(biāo)志著以倒按揭為形式的以房養(yǎng)老在我國正式推出。”柴效武說道。
今年3月31日，國家發(fā)改委公布 《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出將推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)。中國保監(jiān)會表示，今年要在四個試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、房地產(chǎn)市場較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點(diǎn)范圍。
“以房養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念指導(dǎo)之下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風(fēng)險最大、關(guān)聯(lián)面最多、操作事項(xiàng)最為復(fù)雜的一種。國務(wù)院和央行、保監(jiān)會、發(fā)改委提出的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，都是倒按揭的新提法。”柴效武說道。
多少人愿為“以房養(yǎng)老”埋單？
在政策出臺后，越來越多的人了解到“以房養(yǎng)老”概念，“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，71.5%的受訪者對“以房養(yǎng)老”擁有認(rèn)知。“以房養(yǎng)老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們，依舊是一個疑問。
來自幸福人壽的最新數(shù)據(jù)顯示，從2015年3月產(chǎn)品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來寶”簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。其中32戶家庭已順利領(lǐng)取保險金，月領(lǐng)保險金以5000-10000元居多，平均月領(lǐng)保險金8000元，最高的是上海一位客戶，每月可領(lǐng)取19000元。
可是，“77人”這個數(shù)字，在2015年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)60歲人口已達(dá)到2.16億的中國，實(shí)在是滄海一粟。
不僅客戶鮮有問津，保險公司對此也并不熱情，國內(nèi)四大保險公司均沒有立即推出相關(guān)產(chǎn)品。
太平保險公司的金融理財(cái)規(guī)劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位客戶中，只有一位客戶向他咨詢以房養(yǎng)老的方式。這個客戶今年55歲，在北京擁有四套房產(chǎn)，準(zhǔn)備用一套房以房養(yǎng)老，其他的留給自己的子女。
其他的客戶大多咨詢的都是太平保險新出的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。包括李明珠的鄰居，已經(jīng)邁入80歲的代子君，她寧愿每年花十萬元購買太平保險的養(yǎng)老保險，以獲得養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)先入住權(quán)，也不愿意考慮每個月可以得到近兩萬元的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。
為何推廣會遇冷？幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，目前公眾對以房養(yǎng)老理念還沒有充分理解。
此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于中國人的傳統(tǒng)思想根深蒂固，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀念和住房觀念影響深遠(yuǎn)，以房養(yǎng)老突破了傳統(tǒng)觀念，大家對它的了解和接受需要一個過程。而且，房子歷來作為家庭財(cái)產(chǎn)傳續(xù)，如果抵押給銀行，將來子女就繼承不了，所以阻力很大。
“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，58.5%的受訪者表示老了之后的房產(chǎn)會留給后代， 32.1%的受訪者會考慮抵押以房養(yǎng)老。而當(dāng)受訪者被問到最合理的養(yǎng)老形式時，有35.2%的人選擇了子女養(yǎng)老，28.5%的人選擇了養(yǎng)老院養(yǎng)老，只有18.9%的人選擇了以房養(yǎng)老。
“事實(shí)上，老年人用自己的房子為自己養(yǎng)老，無論是產(chǎn)權(quán)出售置換、使用權(quán)出租流轉(zhuǎn)、空間場所轉(zhuǎn)移、住宅功能轉(zhuǎn)換、住宅價值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能夠達(dá)到用房子養(yǎng)老的目的，就是可行的，應(yīng)予以倡導(dǎo)。”柴效武表示，在價值多元化的社會，老百姓的住宅、養(yǎng)老、經(jīng)濟(jì)和觀念等各方面狀況都有較大差異。政府需要為老百姓的多元化養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)搭建好平臺，給予財(cái)稅、金融、土地等多項(xiàng)政策優(yōu)惠，協(xié)調(diào)處置好多方面的權(quán)責(zé)利關(guān)系，鼓勵養(yǎng)老制度與觀念的創(chuàng)新，而非限制于某一種舶來品上。
第3篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老 模式 特征
中國屬于發(fā)展中國家，有別于發(fā)達(dá)國家的先富后老。未富先老帶來的養(yǎng)老問題已經(jīng)成為中國亟待解決的社會問題。以房養(yǎng)老是指老人利用自己的產(chǎn)權(quán)房，以多種形式將房產(chǎn)價值進(jìn)行重新組合，最終實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老目的的過程。以房養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。即擁有產(chǎn)權(quán)房的老人通過特定的金融保險機(jī)制，將產(chǎn)權(quán)房提前變現(xiàn)或套現(xiàn)于生前使用的一種新型模式，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，安度晚年的目的。
一、現(xiàn)有以房養(yǎng)老的主要模式
以房養(yǎng)老最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。從國外先例來看，以房養(yǎng)老的模式主要有四種。
第一，房屋出租或出售，用租金或售房款養(yǎng)老。因?yàn)樽尪煞课菔褂脵?quán)而獲取補(bǔ)償性的固定租金，或者將房屋出售獲得可觀的售房款，以此實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。新加坡著名的“組屋”出租，德國、美國的老人住進(jìn)養(yǎng)老院利用房租維持退休生活以及中國南京湯山留園公寓屬于該模式。
第二，先出售，再租回模式。指老人將產(chǎn)權(quán)房出售給特定機(jī)構(gòu)，然后再與該機(jī)構(gòu)簽訂租房協(xié)議租回住房，用售房款項(xiàng)繳納房租并實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。特定機(jī)構(gòu)可以是商業(yè)銀行、保險公司或政府指定的金融機(jī)構(gòu)或公益性機(jī)構(gòu)。上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)類似該種模式。
第三，售大買小或售好房買便宜房，差價養(yǎng)老。出售住房面積大的房產(chǎn)，到郊區(qū)縣城等消費(fèi)水平低的地方購買面積較小的住房。售好房買便宜房形式與此類似。英國在這方面尤其典型，不少老人選擇到西班牙、南非等物價水平較低的地區(qū)。
第四，反向抵押貸款模式，又稱“倒按揭”。指面向老人開展的、老人以自有產(chǎn)權(quán)的住房向特定金融機(jī)構(gòu)抵押，定期向金融機(jī)構(gòu)獲得主要用于養(yǎng)老用途的貸款。放款對象主要是擁有住房的老人。在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本利和費(fèi)用的一種貸款。美國聯(lián)邦住房管理局提供的倒按揭貸款最為典型。
二、中國以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀及影響因素
（一）中國以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀。
2003年，時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長的孟曉蘇將“以房養(yǎng)老”這一理念引入中國，并最早在國內(nèi)開展住房反向抵押貸款壽險服務(wù)。以房養(yǎng)老從實(shí)踐層面在中國開始興起。2007年，上海市公積金管理中心實(shí)施“以房自助養(yǎng)老”，選取80歲以上老人家庭試點(diǎn)，之后便再無任何進(jìn)展消息；2009年，杭州通過租房增收養(yǎng)老、售房預(yù)支養(yǎng)老、退房補(bǔ)貼養(yǎng)老、換房差價養(yǎng)老等模式開展以房養(yǎng)老。但存在實(shí)施規(guī)模較小，無法應(yīng)對可能存在的風(fēng)險等問題；2011年，北京鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)，并在《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確；2012年，南京出臺的《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》提及以房養(yǎng)老，因?yàn)榉芍贫热毕荩罱K只停留在政策研討階段；2013年9月，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（簡稱《意見》）正式對外并明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，按計(jì)劃以房養(yǎng)老政策會在2014年上半年實(shí)行推廣。
以房養(yǎng)老在中國起步較晚，通觀其發(fā)展也是幾經(jīng)波折。中國目前的以房養(yǎng)老暫時還處于探索研究階段，并沒有建立行之有效、與中國國情相吻合的以房養(yǎng)老模式。即便上海公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)和南京湯山留園公寓試點(diǎn)努力試圖對以房養(yǎng)老這種新型模式做出探索性建設(shè)，最終也由于種種原因難以有所建樹。
（二）中國發(fā)展以房養(yǎng)老的影響因素。
以房養(yǎng)老在國內(nèi)的開展由于受到多方面因素的影響，發(fā)展緩慢甚至一度停滯不前。至今為止，還沒有行之有效的模式在國內(nèi)能夠廣泛開展，被百姓所接受。究其原因，筆者認(rèn)為主要有以下四點(diǎn)：
1.傳統(tǒng)觀念束縛
對于我國具有濃厚傳統(tǒng)觀念的老人來講，以房養(yǎng)老的新型養(yǎng)老觀點(diǎn)不易被其接受，更談不上進(jìn)一步的實(shí)施和發(fā)展。中國根深蒂固的“養(yǎng)兒防老”仍然占據(jù)著國內(nèi)養(yǎng)老的最大比重，是中國養(yǎng)老最主要的渠道。國人內(nèi)心認(rèn)知，以房養(yǎng)老涉及面子問題，會通過以房養(yǎng)老的人通常會被視作為子女不孝、家庭失和等倫理問題。近9成中國老人更愿意將產(chǎn)權(quán)房留下，待離世后由子女繼承。
2.缺乏政策設(shè)計(jì)和法律保障
以房養(yǎng)老無論是在國外還是國內(nèi)，都是作為養(yǎng)老保障機(jī)制的重要組成部分。不同于商業(yè)保險養(yǎng)老，以房養(yǎng)老本身帶有福利性質(zhì)。以美國的以房養(yǎng)老為例。美國是最早推行以房養(yǎng)老的國家之一，已建成規(guī)模最大、制度靈活、充滿人性化的以房養(yǎng)老體系。最典型的是由美國聯(lián)邦住房管理局提供的倒按揭貸款。按政策規(guī)定，美國老人必須接受以房養(yǎng)老相關(guān)知識培訓(xùn)，保證充分知情權(quán)，貸款前需聘請專業(yè)顧問。貸款期間，老人若出現(xiàn)違約情形，由聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。政府部門主動參與并履行相應(yīng)職責(zé)，完善政策設(shè)計(jì)和法律保障，不僅是從美國案例中得到的啟示，更是以房養(yǎng)老順利發(fā)展的客觀需要。
3.相關(guān)金融機(jī)構(gòu)持觀望態(tài)度
以房養(yǎng)老的實(shí)施除了老人的自主選擇意愿、政府的參與和履職外，還需要數(shù)量眾多、質(zhì)量優(yōu)良的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極參與[3]。國外以房養(yǎng)老的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)業(yè)已形成以商業(yè)銀行為主，保險公司、房地產(chǎn)公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等多方力量共同參與的成熟機(jī)制和市場。反觀國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，持觀望態(tài)度者居多，這與政府政策的限制、金融機(jī)構(gòu)對以房養(yǎng)老風(fēng)險持謹(jǐn)慎態(tài)度以及國內(nèi)缺乏孕育以房養(yǎng)老的土壤有關(guān)。
4.以房養(yǎng)老自身限制
以房養(yǎng)老作為養(yǎng)老方式的多種選擇固然不錯，但是要進(jìn)行以房養(yǎng)老必須具備五個基本要素的事實(shí)不容忽略：獨(dú)立住房，擁有產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)價值，家庭條件以及適用人群。五大要素是開展以房養(yǎng)老的基礎(chǔ)和前提，其中任何一項(xiàng)的缺失，以房養(yǎng)老將寸步難行。五大要素的必要性存在保障以房養(yǎng)老順利開展的同時，也成為其自身發(fā)展的限制因素。因?yàn)椴⒉皇敲恳粋€老人都滿足以上條件，五大要素同時成為以房養(yǎng)老的“行業(yè)壁壘”。
三、中國以房養(yǎng)老發(fā)展的主要特征
以房養(yǎng)老在中國尚屬新事物，在目前的形勢背景下，來自各方面的因素都將影響以房養(yǎng)老的實(shí)施。以房養(yǎng)老主要表現(xiàn)出以下特征：
（一）依靠政策試點(diǎn)引領(lǐng)發(fā)展趨勢，反向抵押貸款順勢先發(fā)。
不比美國、英國、新加坡等發(fā)達(dá)國家，以房養(yǎng)老在中國起步晚是不爭的事實(shí)。從2003年至今，短短13年。伴隨2013年9月的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》正式對外并明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，根據(jù)《意見》指示，以房養(yǎng)老政策會在2014年上半年實(shí)行推廣。這是不是“以房養(yǎng)老的春天”現(xiàn)在不得而知，但是從國家制定和頒布政策的層面上對以房養(yǎng)老試點(diǎn)如此明確的引導(dǎo)和支持來看，以房養(yǎng)老將會以更加正式的姿態(tài)進(jìn)入人們視野。通過政策解讀，具有代表性的反向抵押貸款以房養(yǎng)老模式將在中國具有優(yōu)先發(fā)展的大好機(jī)會。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動產(chǎn)權(quán)房價值，進(jìn)而影響以房養(yǎng)老開展。
在以房養(yǎng)老的五大要素中，成為聯(lián)系各方的紐帶――房產(chǎn)價值，發(fā)揮著不可替代的作用。不僅影響老人是否有條件采用以房養(yǎng)老模式，還決定著相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和政府部門的進(jìn)入積極性。無論是出租出售房產(chǎn)入住老年公寓、還是采取反向抵押貸款的模式以房養(yǎng)老，都打上鮮明的社會保障福利性質(zhì)的烙印。但是，金融機(jī)構(gòu)是追逐利潤的群體，不可能對以房養(yǎng)老全盤買單，政府部門如果完全忽略房產(chǎn)價值因素，進(jìn)行轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼，無疑會增加財(cái)政負(fù)擔(dān)，達(dá)不到預(yù)期效果，與引入以房養(yǎng)老的初衷相背離。房產(chǎn)價值成為牽動關(guān)聯(lián)各方的觸發(fā)器。房產(chǎn)價值高，老人不愿意不舍得將產(chǎn)權(quán)房出售；房產(chǎn)價值低，各金融機(jī)構(gòu)也不會冒著高風(fēng)險買入房產(chǎn)。中國房地產(chǎn)處于投資過熱到宏觀調(diào)控的過渡階段，不明朗因素眾多，房產(chǎn)價值上升下降隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因勢利導(dǎo)，作用影響于以房養(yǎng)老模式。
（三）70年房屋產(chǎn)權(quán)尚需法律明晰，定以房養(yǎng)老關(guān)聯(lián)方之心。
以房養(yǎng)老此前多年在中國停滯不前，除缺乏相應(yīng)的文化土壤和經(jīng)濟(jì)土壤之外，法律制度的缺位也是關(guān)鍵原因。2007年，《物權(quán)法》終于落地，明確對住宅用地規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)后自動續(xù)期的條款。但是，70年土地使用權(quán)期滿后何去何從，依舊是懸而未決的問題。即便《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后可自動續(xù)期（對商用地的使用權(quán)規(guī)定還是未知數(shù)），但是這種自動續(xù)期仍未成型。具體涉及到自動續(xù)期是有償還是無償。如果是有償續(xù)期，其標(biāo)準(zhǔn)怎樣制定，是否能夠被產(chǎn)權(quán)擁有者和相關(guān)參與機(jī)構(gòu)所接受等。這些都是需要重點(diǎn)斟酌的方面。現(xiàn)有的《物權(quán)法》暫時還不能對70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期做出明確的法律解釋，難安關(guān)聯(lián)各方之心。使用權(quán)的延長導(dǎo)致住房折舊和土地價值不斷升值等明顯帶有中國特征的因素相互交織，共同影響，也將使以房養(yǎng)老的情況變得更為復(fù)雜。
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
2013年是中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的元年，國務(wù)院于當(dāng)年9月公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次明確提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”制度。九個月之后，“以房養(yǎng)老”推進(jìn)到試點(diǎn)階段。
今年3月，保監(jiān)會下發(fā)“以房養(yǎng)老”征求意見稿，6月下旬，正式出臺《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），要求從7月1日起開始展開試點(diǎn)。從征求意見到正式試點(diǎn)，僅用三個多月時間，動作神速。
保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)通氣會上表示，開展此項(xiàng)試點(diǎn)，可以盤活老年人房產(chǎn)，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加一種新的養(yǎng)老方式，是實(shí)現(xiàn)個人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，同時也是對現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。
根據(jù)保監(jiān)會的定義，“以房養(yǎng)老”屬于養(yǎng)老保險產(chǎn)品的一個新品類，與既有的養(yǎng)老保險產(chǎn)品相比，其專業(yè)程度更高、涉及的其他行業(yè)和領(lǐng)域更復(fù)雜。但是縱觀《意見》，保監(jiān)會對“以房養(yǎng)老”的監(jiān)管要求主要是原則性的規(guī)定，未對產(chǎn)品定價、房產(chǎn)估值、運(yùn)營模式和風(fēng)控等技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，甚至對參與試點(diǎn)的房屋性質(zhì)亦未作具體規(guī)定，僅要求申請人擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
“保監(jiān)會主要對以房養(yǎng)老試點(diǎn)的開展進(jìn)行指導(dǎo)，產(chǎn)品的具體定價模型、房產(chǎn)估值方法等內(nèi)容，由保險公司根據(jù)自身的情況自行探索和采用，保監(jiān)會不作具體規(guī)定，目前暫時不考慮出臺進(jìn)一步的細(xì)則。”保監(jiān)會相關(guān)部門人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示。
對于這項(xiàng)被呼吁和研究多年的業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)對試點(diǎn)的反應(yīng)并不急迫。“總體來說，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹(jǐn)慎。”一位參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)項(xiàng)目研究的保險公司人士表示。
“這畢竟是新事物，現(xiàn)在還沒有一個適合國情的成熟模式可以借鑒，我們討論時認(rèn)為，試點(diǎn)初期不宜限制過死，最好先不要對具體模式作太具體的規(guī)定或限定，讓各家試點(diǎn)公司自行探索，最后看試點(diǎn)的最終結(jié)果。邊試點(diǎn)、邊完善，這樣有更大的靈活性。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。
執(zhí)行力在于細(xì)節(jié)，對于試點(diǎn)保險公司來說，將“以房養(yǎng)老”從理論層面落地成為實(shí)體產(chǎn)品，并被市場接受，可能是其面臨的最大問題，探索之路或許頗為蹣跚。 小規(guī)模試點(diǎn)
“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”這個有點(diǎn)拗口的名稱，通常被人們用一個更簡潔而形象的詞來稱呼――“以房養(yǎng)老”。
這種養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結(jié)合，申請人將其房產(chǎn)抵押給保險公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。如申請人身故，保險公司可獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡言之，“以房養(yǎng)老”是將個人房產(chǎn)未來收益的提前變現(xiàn)和使用，同時不改變房屋的消費(fèi)屬性（即居住），為自身養(yǎng)老提供的新型融資方式。
早在2003年，我國就提出了“以房養(yǎng)老”的概念。其后南京嘗試過“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房的孤殘老人，自愿將房產(chǎn)抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。上海模式則相當(dāng)于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產(chǎn)權(quán)房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來的房子里。這兩種方式都涉及轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，且獲得的資金偏低，在當(dāng)時難以獲得市場認(rèn)可。
2011年北京民政局的《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵商業(yè)保險公司、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展住房反向抵押貸款試點(diǎn)。
此次“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體則變?yōu)楸ｋU公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”這個更具保險特點(diǎn)的名稱。試點(diǎn)對象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)時間為兩年。
為何首批試點(diǎn)城市選擇此四地？保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，北、上、廣是一線城市，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，保險市場相對較成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量也較大。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京退休老人月平均收入相當(dāng)于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產(chǎn)權(quán)。
二線城市武漢的入選，則因業(yè)內(nèi)首家開業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)――合眾養(yǎng)老社區(qū)落戶于此，便于其探索“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老社區(qū)對接的嘗試。
據(jù)了解，美國入住養(yǎng)老社區(qū)的人群中，有60%通過住房抵押貸款繳納入門費(fèi)和后續(xù)服務(wù)費(fèi)，這意味著，參與“以房養(yǎng)老”的申請人，未來有可能成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在客戶，進(jìn)而推動養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。
《意見》要求，申請?jiān)圏c(diǎn)資格的保險公司，須滿足開業(yè)滿五年、注冊資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門檻。長江證券分析師劉俊在報告中測算，國內(nèi)滿足相關(guān)試點(diǎn)要求的保險公司約33家。
單個保險公司接受抵押房產(chǎn)的評估價值，不得超過“4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分”，如以萬億元資產(chǎn)規(guī)模匡算，該業(yè)務(wù)的規(guī)模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國壽、平安壽險、太保和新華保險如試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，規(guī)模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業(yè)房地產(chǎn)評估價值合計(jì)不會超過180億元，市場體量不會太大，短時間內(nèi)不會形成規(guī)模效應(yīng)。
“試點(diǎn)初期，各家保險公司應(yīng)該都會比較謹(jǐn)慎，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到上限，而且初期可能主要針對失獨(dú)或無子女老人。”一位保險公司精算人士認(rèn)為。
據(jù)了解，中國60歲以上老人中，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的占比約80%-90%，遠(yuǎn)高于美國60%的比例。試點(diǎn)初期如以無子女或失獨(dú)老人為主，這部分人群的全國規(guī)模約為3000多萬人。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此時推出“以房養(yǎng)老”正逢其時，養(yǎng)老問題已成為擺在全社會面前不可回避的現(xiàn)實(shí)問題，民眾的養(yǎng)老意識也在逐步提升。保監(jiān)會日前的《中國保險業(yè)社會責(zé)任白皮書》顯示，養(yǎng)老險的公眾關(guān)注度同比提升了70%，養(yǎng)老保險是公眾認(rèn)為對自身最有益的險種之一。
養(yǎng)老需求如此旺盛，供給端卻面臨養(yǎng)老產(chǎn)品種類較少且同質(zhì)化的尷尬：有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前保險公司約7700多個在售人身險產(chǎn)品中，養(yǎng)老保險產(chǎn)品僅有60多個。“現(xiàn)在市場上缺乏真正的養(yǎng)老保險產(chǎn)品。”一位保監(jiān)會人士表示。
“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，無疑開拓了一種新型的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老保險產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”的首創(chuàng)者孟曉蘇所在的幸福人壽對此表現(xiàn)最為積極，稱公司目前已初步完成產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準(zhǔn)備，將積極上報相關(guān)試點(diǎn)申報材料。如試點(diǎn)資格獲批，將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動的方式，在四地開展試點(diǎn)。此前泰康人壽高管亦在公開場合表示，公司將會積極參與試點(diǎn)。據(jù)了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險公司已遞交了試點(diǎn)方案。 待解難點(diǎn)重重
何時能夠正式推出產(chǎn)品、能否順利試點(diǎn)，有關(guān)公司的表態(tài)卻模棱兩可。
對于保險公司來說，還有很多技術(shù)和實(shí)際操作層面的問題需要首先解決，其中最大的難點(diǎn)在于房屋估值、產(chǎn)品定價和房屋處置方式等。
在產(chǎn)品模式的選擇上，《意見》規(guī)定，可按照投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產(chǎn)品，指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。
一家計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險公司精算師表示，就現(xiàn)實(shí)情況來說，如采用非參與型，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額固定，且房產(chǎn)增值部分帶來的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對明晰簡單，消費(fèi)者的接受度更高。“采用哪種方式，關(guān)鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費(fèi)者的利益。”
隨之而來的一個問題便是產(chǎn)品定價。據(jù)了解，國際上主流的定價方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類，前者的定價因素包括利率波動、通脹率、貸款期限、房產(chǎn)價格波動率和投保人死亡率等，由此根據(jù)模型確定貸款價值比和支付因子。該模型在美國應(yīng)用得較廣泛。這種定價方式更關(guān)注財(cái)產(chǎn)價值變動對價格的影響，并需要?dú)v史數(shù)據(jù)來確定支付因子。
精算模型法分為一次支付和終身年金定價兩種，相對而言，該方式更具實(shí)用性和精確性。不過，有種業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國房價波動大，利率決定機(jī)制亦與歐美不同，采用這兩種定價模型都有一定的局限性。
定價的一大影響因素便在于房屋的估值。《意見》規(guī)定，由具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估，費(fèi)用由保險公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。據(jù)了解，房屋估值將每年一評估，而美國則是三年一評估。
“如果每年對單個房屋逐一評估，對保險公司來說管理成本太高了，不是我們所設(shè)想的理想方式。此外，如何對抵押房屋進(jìn)行持續(xù)管理也是一個問題。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。
在歐美發(fā)達(dá)國家，房屋的管理和維護(hù)一般委托給專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并通過購買房屋財(cái)產(chǎn)保險來補(bǔ)償房屋在使用過程中發(fā)生的損失。
房屋處置方式則是“以房養(yǎng)老”的又一大難點(diǎn)或者說是最大的難點(diǎn)。“回收處置是一個大問題，因?yàn)閷σ恍┈F(xiàn)行法律規(guī)定形成新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在大家也沒有探討出一個特別好的方式。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。
據(jù)介紹，從目前來看，房屋處置主要有貸款和拍賣等形式，但拍賣的一個難點(diǎn)在于能否順利執(zhí)行。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，只有非自住的房屋才能執(zhí)行拍賣，這與“以房養(yǎng)老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。
美國在推行“以房養(yǎng)老”的過程中，對此進(jìn)行了專門的立法，同時創(chuàng)造和運(yùn)用了一些金融工具。“比如可將房產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，做成資產(chǎn)包在二級市場上打包發(fā)售，通過金融市場實(shí)現(xiàn)流通，這樣保險公司不用沉沒大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，只需要在二級市場賺一個利差就可以。”上述項(xiàng)目組人士介紹。
據(jù)了解，美國HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款）模式的成功，關(guān)鍵在于依托“房利美”等機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了抵押資產(chǎn)的證券化，從而解決了保險公司持續(xù)多年無法處置房產(chǎn)、回收現(xiàn)金的困局。不過，從目前國內(nèi)資本市場的現(xiàn)狀來看，短時期內(nèi)尚難運(yùn)用此類金融工具。 風(fēng)險因素眾多
在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案中，除了試點(diǎn)地區(qū)、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路與定價、業(yè)務(wù)流程等內(nèi)容，亦要求保險公司必須列明風(fēng)險防范措施等。據(jù)知情人士透露，在各家公司提交的試點(diǎn)方案中，對風(fēng)險的測算和評估占據(jù)了相當(dāng)?shù)钠?/p>
由于“以房養(yǎng)老”一端關(guān)聯(lián)波動較大的房地產(chǎn)市場，涉及領(lǐng)域廣泛，業(yè)務(wù)期限較長，法律關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險因素眾多，對保險公司的風(fēng)險管控能力提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。《意見》要求，保險公司要在“以房養(yǎng)老”的條款制定、流程設(shè)計(jì)、法律合規(guī)、業(yè)務(wù)管理等方面加強(qiáng)風(fēng)險防范和控制。
概括來說，保險公司開展“以房養(yǎng)老”主要面臨的風(fēng)險包括政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、房價波動風(fēng)險、長壽風(fēng)險和現(xiàn)金流風(fēng)險等。
不過對保險公司來說，最重要的風(fēng)險主要是長壽風(fēng)險和房價波動風(fēng)險。不過這些風(fēng)險并非不可化解。以長壽風(fēng)險為例，可以通過與現(xiàn)有壽險產(chǎn)品相組合，加以對沖，此外還可以通過再保險機(jī)制實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移和分散。
對于房產(chǎn)波動風(fēng)險，有業(yè)內(nèi)人士建議，可以制定合理的價值比例，做好精算定價，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和承保上分散抵押房產(chǎn)的分布。
以北京為例，市區(qū)、郊區(qū)的房價差別巨大，房產(chǎn)新舊程度、以及城區(qū)區(qū)位和地段的不同，房價基數(shù)和波動程度也各不同。如果在不同地區(qū)開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，吸引不同類型的住房，可以減少單類抵押房屋的非系統(tǒng)性風(fēng)險，分散房產(chǎn)價格的個體風(fēng)險。
試點(diǎn)雖然已開閘，有意試點(diǎn)的諸保險公司，卻仍陷入對諸多風(fēng)險的左右思量之中。一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中把所有風(fēng)險因素都考慮進(jìn)去，并把風(fēng)險全都轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，如果從“以房養(yǎng)老”獲得的養(yǎng)老保障和其他養(yǎng)老產(chǎn)品并無多大差別，消費(fèi)者怎么會買單？ 業(yè)務(wù)延伸空間
即使在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的美國，其占比人群亦屬小眾。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。
英國、日本等發(fā)達(dá)國家推行“以房養(yǎng)老”的歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)目標(biāo)群體占比很高時（美國為15%、英國和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。
中國的“以房養(yǎng)老”雖經(jīng)十年探索終獲試點(diǎn)，但從當(dāng)前法律環(huán)境、養(yǎng)老觀念以及保險業(yè)現(xiàn)狀來看，真正落地可能尚需時日。一位監(jiān)管層人士認(rèn)為，在現(xiàn)有養(yǎng)老保險體系中，“以房養(yǎng)老”面臨諸多的問題和挑戰(zhàn)。
孤掌難鳴，“以房養(yǎng)老”的順利試點(diǎn)，需要在整個養(yǎng)老保險體系中尋找合力。《意見》指出，保險公司應(yīng)在服務(wù)領(lǐng)域延伸、服務(wù)內(nèi)容多樣和服務(wù)手段創(chuàng)新等方面積極探索，完善與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)鏈條，比如，針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療保險、健康管理、金融理財(cái)?shù)确?wù)。
青松居家康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)總裁王燕妮在去年的一個健康險研討會上曾表示，國內(nèi)目前有超過98%的老人選擇在自己家里養(yǎng)老，這些老人如享受相關(guān)的護(hù)理服務(wù)，最大的問題在于支付來源。
“以房養(yǎng)老”可為此提供一個資金來源。上述計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險公司精算師表示，“以房養(yǎng)老”將來可以對接重疾險或大病保險，可以設(shè)計(jì)“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關(guān)的醫(yī)療費(fèi)用。
與養(yǎng)老社區(qū)的對接，亦是“以房養(yǎng)老”拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)。此外，保險公司還可為房屋所有者承保人身險和家財(cái)險、住房反向抵押貸款保證保險，以及將抵押房產(chǎn)連接年金產(chǎn)品等一攬子“以房養(yǎng)老”保險服務(wù)。
第5篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
獨(dú)生子女政策的固有問題
從傳統(tǒng)上看，中國過去養(yǎng)老地產(chǎn)沒有存在的必要。像由五到十個個體的小房子組合起來的四合院，讓幾代人生活在同一屋檐下。然而，隨著20世紀(jì)70年代末計(jì)劃生育一胎化政策出臺后，人口結(jié)構(gòu)隨之變化。這種變化幫助掃除了傳統(tǒng)做法，并引發(fā)中國養(yǎng)老地產(chǎn)的需求不斷增加。
獨(dú)生子女政策使得中國的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，過于苛刻的措施也使得中國進(jìn)入老齡化社會。現(xiàn)在60歲以上的人占總?cè)丝诘?3.3%，而8.9%的人口年齡超過65歲以上，根據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)將中國作為一個老齡化社會。這在發(fā)展中國家中是不尋常的。
親朋好友靠不住
平均壽命的增加和低出生率的共同作用導(dǎo)致高撫養(yǎng)比的存在，比如說一個成年人現(xiàn)在往往要贍養(yǎng)兩個父母和四個祖父母。如果老年人的社會保險，個人儲蓄和養(yǎng)老金計(jì)劃未能提供足夠的收入，那么老年人所在家庭的成員將不得不依靠一個小型的親戚網(wǎng)。
同時，新出現(xiàn)的工作慣性正在惡化這個局面。來自農(nóng)村的年輕人為了尋求就業(yè)機(jī)會，紛紛進(jìn)城打工，離開祖父母，農(nóng)村的留守老人過著孤獨(dú)的生活，這種情況是非常常見的。目前，大約有40%的老年人口獨(dú)自生活在農(nóng)村，外出打工的后代只能在節(jié)假日期間返鄉(xiāng)照顧老人。即使祖父母搬到城市和他們的家人一起生活，當(dāng)其他家庭成員都在工作或者在學(xué)校的時候，他們也經(jīng)常白天獨(dú)自在家。
是時候來解決這個問題了。 “空巢老人”在中國老年人口中比例已經(jīng)超過50%，且比例正在逐年增加。城鎮(zhèn)和村莊的大部分設(shè)施并不能滿足老年人的特殊需要。在城鎮(zhèn)地區(qū)，幾乎沒有土地可建立新的養(yǎng)老俱樂部，所以他們通常從舊建筑改造，從交通、來訪、設(shè)計(jì)方面來看，都不能滿足老年人的需求。
為老年人提供住房的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在中國是一個新的概念，被看作是解決這些問題的一個方法。養(yǎng)老住房是專為老年人特別設(shè)計(jì)的，每個人或每對夫婦分配一間公寓式房間或套房。額外有配套設(shè)施提供公共飲食，娛樂與衛(wèi)生服務(wù)。老年人可以租用或購買這些房屋作為普通住房。
到目前為止，中國的房地產(chǎn)市場主要包括私人住房，社會住房或經(jīng)濟(jì)適用房，為老干部提供服務(wù)式住宅和養(yǎng)老住房的僅有一小部分。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國是罕見的，但在西方社會中卻是歷史悠久、久負(fù)盛譽(yù)的。養(yǎng)老地產(chǎn)在美國現(xiàn)有公屋單位數(shù)量中占了約9%，在英國約2%。
養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性
在中國通過提供更多的養(yǎng)老地產(chǎn)將帶來大量的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。這其中包含更好的護(hù)理服務(wù)，能提高老年人的生活質(zhì)量，并延長他們的壽命。從社會的角度來看，老人無人看管的現(xiàn)象將越來越少。在經(jīng)濟(jì)方面，也會釋放額外的勞動力：解決了照顧老年家庭成員的需求，將會讓已婚夫婦的雙方成員都可以工作。
為了滿足老年人的需求并解決這一問題，根據(jù)中國第十二個五年計(jì)劃，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被列為重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)之一。此外，中央政府最近也明確表示，政府將從各個方面促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
一些開發(fā)商已開始在中國投資養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)已經(jīng)在北京、上海銷售并推廣它們的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其他開發(fā)商如綠城、萬科也紛紛投資于各種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時，一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和投資者正在進(jìn)入中國市場，以合資的形式與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作。最近的支持性證據(jù)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與來自美國的哥倫比亞太平洋管理公司和伊邁瑞特斯公司展開了合作，他們的第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已在北京銷售。此外，7個左右的保險公司正在投資養(yǎng)老地產(chǎn)。
發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
盡管有潛在的優(yōu)勢和強(qiáng)大的需求，由于三大原因，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于早期階段。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資難。出于對老年人死亡而導(dǎo)致喪失抵押品贖回權(quán)有所擔(dān)憂，中國的銀行都不愿向老年人提供按揭貸款。即使有一處或多處房產(chǎn)的老年人，仍然會發(fā)現(xiàn)很難為老年人提供住房公積金，特別是反向抵押貸款的缺乏。而美國老年人反向抵押貸款是非常流行的，因?yàn)樗麄冏尳杞o他們錢的業(yè)主以他們住房的價值進(jìn)行抵押按揭。
其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)和管理成本過高，開發(fā)商和投資者認(rèn)為沒有吸引力。養(yǎng)老地產(chǎn)有專業(yè)的要求并需要展示公共設(shè)施的性能，需要良好的交通運(yùn)輸方便家庭成員前來探訪；以及無噪音和流動性強(qiáng)的環(huán)境。所有這些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人負(fù)擔(dān)不起。
第三，目前在中國養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有特定的土地利用配置。從我們采訪過的外國投資者的角度來看，沒有對養(yǎng)老土地使用的限制，開發(fā)商更喜歡在預(yù)留地上興建私人住宅項(xiàng)目，因?yàn)檫@些通常是更有利可圖的。
同時，尋找一個合適的地點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并不容易。一線城市招致高昂的土地及建筑成本，而二線城市可能缺乏足夠的基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院和公共設(shè)施。這些都增加了開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的困難。
展望未來
養(yǎng)老地產(chǎn)的未來市場不僅涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商，保險公司和醫(yī)療服務(wù)提供商，還有政策制定者。鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)可以帶給社會的好處，中國政府應(yīng)該推動養(yǎng)老住房的方案。舉例來說，有關(guān)部門可以通過對私人開發(fā)商和投資者推出財(cái)政激勵措施，如稅收優(yōu)惠或建筑補(bǔ)貼，來促進(jìn)他們的發(fā)展。此外，政府應(yīng)授予養(yǎng)老地產(chǎn)土地使用權(quán)，尤其是老年人的住房，以吸引投資者和開發(fā)商參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
作為一個短期的補(bǔ)救措施，有關(guān)部門也可以考慮使用廢棄用地和位于郊區(qū)的集體用地作為低成本建筑土地的一個來源，以支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。社會保障基金可以發(fā)起一個通過私人開發(fā)商聯(lián)合的試點(diǎn)方案，為老年人提供負(fù)擔(dān)得起的住房。
鑒于中國養(yǎng)老地產(chǎn)有著旺盛的需求，開發(fā)商和投資者仍在尋找一個可行的商業(yè)模式來滿足這種需要。中國政府和社會保障基金可以主動幫助支持養(yǎng)老地產(chǎn)，并對開發(fā)商提供激勵政策來建造專業(yè)的養(yǎng)老住宅。
香港的養(yǎng)老地產(chǎn)方案可以作為對中國一個有力的政策參考。如香港房屋協(xié)會運(yùn)作的為中等收入的老年人提供包括住房和保健在內(nèi)的全面服務(wù)的長者安居樂住屋方案。根據(jù)該計(jì)劃，前期由承租人一次性付款來緩解開發(fā)商和運(yùn)營商潛在的資金問題。雖然，該方案為租戶設(shè)置一個固定的租金，這意味著沒有通脹風(fēng)險和當(dāng)財(cái)政困難時也會給它提供一個安全的通道。
第6篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
2005年，南京湯山“溫泉留園”老年公寓就曾在全國首創(chuàng)“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用。
老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。但留園的試水效果并不理想。當(dāng)年公寓僅辦理幾筆業(yè)務(wù)，數(shù)量非常有限。后因股東間的經(jīng)濟(jì)糾紛而結(jié)束。
除南京外，近幾年，上海、北京、長沙等城市都曾自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而萎縮停滯。
在2007年至2011年間，北京、上海兩地曾先后試行“以房養(yǎng)老”，但并未受到市民歡迎。尤其值得關(guān)注的是，2007年，上海公積金管理中心試推行“以房養(yǎng)老”模式，但真正符合條件的申請人很少，最終不得不停辦該業(yè)務(wù)。
2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心在北京聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。
該項(xiàng)目規(guī)定：60歲以上老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，公司將原住房進(jìn)行出租，老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心的費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。
不過，由于老人對這種模式信任度較低，業(yè)務(wù)沒有擴(kuò)大。
實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”這種反向抵押養(yǎng)老保險最早起源于歐洲，近十幾年來在美國、日本迅速發(fā)展，一般是老人投保后繼續(xù)在原有房屋居住，同時以房產(chǎn)價值與平均預(yù)期壽命進(jìn)行核算，按月領(lǐng)取給付金。
盡管“以房養(yǎng)老”模式在歐洲以及亞洲的新加坡、韓國和日本等國家都是較為成熟的做法，但是“以房養(yǎng)老”模式仍然占比很低，只是一種可以選擇的養(yǎng)老方式。
據(jù)了解，香港特區(qū)政府于2011年正式推出了“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”，2012年進(jìn)一步就計(jì)劃提出優(yōu)化方案。
香港特區(qū)政府的做法是，由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開發(fā)養(yǎng)老按揭產(chǎn)品，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險，降低銀行和老年人的風(fēng)險。
從香港的養(yǎng)老按揭計(jì)劃來看，其實(shí)質(zhì)就是一個貸款安排，申請人需要向銀行繳付利息，但利息只是計(jì)入總欠款內(nèi)，最終將以物業(yè)償還。同時，申請人還要支付兩部分的按揭保費(fèi)，包括基本按揭保費(fèi)和每月按揭保費(fèi)；借款人申請前還要先接受法律顧問的輔導(dǎo)，需支付約3000港元輔導(dǎo)費(fèi)以及簽署按揭文件的法律費(fèi)用。
第7篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 養(yǎng)老保險 老齡化社會
早在2014年6月23日，保監(jiān)會就了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“《指導(dǎo)意見》”）。《指導(dǎo)意見》提出，以房養(yǎng)老試點(diǎn)自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。試點(diǎn)城市選定北京、上海、廣州、武漢，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
以房養(yǎng)老，俗稱“倒按揭”，源自荷蘭--老人將自有房產(chǎn)抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，或者接受老年公寓服務(wù)，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式是完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。
一、當(dāng)前我國“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀
目前，我國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)2020年我國60周歲以上老年人口將達(dá)2.43億，2025年將突破3億。“老齡化”社會已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)，有聲音認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式可為國人養(yǎng)老提供資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。
而在我國老齡人口中，無子女老年家庭和“失獨(dú)”老年家庭約占老齡人口比重10%，這一人群本來就沒有把住房傳給子女的需要與可能，所以“以房養(yǎng)老”比較適合這一類老人，以便補(bǔ)充他們的養(yǎng)老金來源，提高老年生活質(zhì)量。
二、“以房養(yǎng)老”存在的問題
看上去很美的“以房養(yǎng)老”也存在不同的聲音，子女有擔(dān)憂，老人有擔(dān)憂，銀行保險機(jī)構(gòu)也有擔(dān)憂。保險業(yè)內(nèi)的說法是，對國內(nèi)房地產(chǎn)市黽鄹裰諧て謐呤啤⑷司預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測，時間越長風(fēng)險越大。
所以“以房養(yǎng)老”的問題歸納起來主要有三點(diǎn)：一是70年土地使用權(quán)所剩時間有多少，一些舊房即將到期；二是房屋估值難度大，若房價下行，金融機(jī)構(gòu)有賠本風(fēng)險；三是房子是可以傳給后人的，一個人如果為了自己的養(yǎng)老連留給子孫的房子都抵押給金融機(jī)構(gòu)，恐怕要背負(fù)很大的輿論壓力。前兩者是房屋產(chǎn)權(quán)問題，后者是傳統(tǒng)觀念問題。
產(chǎn)生問題的原因很多，如社會保障制度尚需完善，居民養(yǎng)老儲蓄普遍欠賬，老齡化社會臨近，加上之前實(shí)施的計(jì)劃生育政策帶來的低生育率影響，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)及家庭結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡。
三、開展以房養(yǎng)老保險的相關(guān)建議
盡管存在諸多的問題，“以房養(yǎng)老”還是有其社會基礎(chǔ)和積極意義的。在國外，如英國、日本、新加坡等，已有很成熟的“以房養(yǎng)老”模式。例如將“以房養(yǎng)老”與保險結(jié)合起來，就是其中一項(xiàng)可以實(shí)現(xiàn)并且效果顯著的對策。
所謂“以房養(yǎng)老”保險，實(shí)際是指“老年人住房養(yǎng)老保險”這類的金融產(chǎn)品。對于老年人群，他們急需有外部經(jīng)濟(jì)來源，以便補(bǔ)充自己的每月養(yǎng)老金，保障或提高自己的老年生活水準(zhǔn)。但他們手里可能沒有多少金融資產(chǎn)，房產(chǎn)幾乎是他們的唯一資產(chǎn)。老人將自己的住房抵押給保險公司，保險公司開始按照約定的金額，每月發(fā)放養(yǎng)老金。將來老人去世之后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，從處分所得中償付養(yǎng)老保險的相關(guān)費(fèi)用，多余的部分返還老人的繼承人。在目前社保養(yǎng)老模式不成熟的情況下，個人要想完善自身養(yǎng)老保障，還需專業(yè)的商業(yè)養(yǎng)老保險和社保相結(jié)合：
（一） 運(yùn)行以房養(yǎng)老保險的理想機(jī)構(gòu)
綜合我國金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況來看，以房養(yǎng)老保險的開展最適合的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該是人壽保險公司。不僅能夠豐富人壽保險公司的業(yè)務(wù)種類，促進(jìn)保險產(chǎn)品的多元化發(fā)展，提高其利潤增長，擴(kuò)大人壽保險公司的發(fā)展空間，增強(qiáng)其在市場中的競爭實(shí)力，而人壽保險公司自身具有的營銷特點(diǎn)，經(jīng)營管理方式、風(fēng)險規(guī)避、推廣手段也能夠?yàn)橐苑筐B(yǎng)老保險的發(fā)展提供平臺，營造良好的環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不 斷發(fā)展，一般情況下，抵押房屋在合同到期時價值會大于以房養(yǎng)老支付進(jìn)本息和， 因此，以房養(yǎng)老保險對資產(chǎn)的保值增值也起了很大的作用，針對我國老齡化人口數(shù)量飛速增長的問題是一個很好的投資渠道。
（二） 政府大力倡導(dǎo)推動
根據(jù)外國發(fā)展以房養(yǎng)老保險的經(jīng)驗(yàn)來看，政府的支持在其發(fā)展中扮演著重要 的角色，是促進(jìn)以房養(yǎng)老保險有序健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。筆者認(rèn)為，我國以房養(yǎng)老保險的開展也必須要有政府來做支撐，為其發(fā)展運(yùn)作提供良好的環(huán)境，通過建立完善成熟的法律法規(guī)系統(tǒng)并為以房養(yǎng)老保險提供擔(dān)保引導(dǎo)以房養(yǎng)老保險找到順應(yīng)政策發(fā)展的方向，在市場中健康有序的發(fā)展。具體來說，美國以房養(yǎng)老保險的之所以能夠在全國普及，并能夠在短時間內(nèi)飛速發(fā)展， 與政府的大力支持是緊密相連的。由此看來，我國也需要結(jié)合國情特點(diǎn)，通過為以房養(yǎng)老保險制定寬松政策，提供法律保障等措施來提高政府的支持程度，為其發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的后盾。保險公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)出推行以房養(yǎng)老保險的的開展方案，做好宣傳推廣工作，政府通過實(shí)行與之相配合的措施來實(shí)現(xiàn) 政府調(diào)控與市場自由發(fā)展的有效融合，共同推進(jìn)以房養(yǎng)老保險在我國的發(fā)展。
（三） 法律法規(guī)政策的制定
有效的法律法規(guī)保障是以房養(yǎng)老保險的發(fā)展的后盾：一是國家將政策方向可能支持中介機(jī)構(gòu)、保險公司和商業(yè)銀行的合作發(fā)展，提高以房養(yǎng)老保險的發(fā)展速度，同時將嚴(yán)格規(guī)定各機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入條件，對從業(yè)人員的從業(yè)資格嚴(yán)格審查，確保咨詢機(jī)構(gòu)的中立性，使以房養(yǎng)老保險得以在規(guī)范有序的市場中健康發(fā)展。 二是建立稅收優(yōu)惠政策，稅收對于發(fā)展處于初級階段的以房養(yǎng)老保險機(jī)構(gòu)來說是一筆重大的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，國家要通過稅法的調(diào)整，對開展以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)給與一定的稅收優(yōu)惠，為以房養(yǎng)老保險的開展創(chuàng)建寬松的環(huán)境，另一方面可以從減少所得稅上獎勵參與以房養(yǎng)老的老年人，鼓勵更多人積極參與進(jìn)來，使以房養(yǎng)老保險能夠讓更多老年人接受。
四、結(jié)論
總的來說，面對人口老齡化在我國的飛速增長，再加上日益沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)， 老年人的晚年生活很難得到保障，這已經(jīng)成為全國普遍關(guān)注的的大問題。以房養(yǎng) 老保險的產(chǎn)生順應(yīng)了社會這種發(fā)展趨勢，為養(yǎng)老提供了一種新型的方式。但是由于我國開展以房養(yǎng)老保險起步晚，因此在今后的發(fā)展中，首先政府要對以房養(yǎng)老保險的開展提供支持，通過法律法規(guī)保障和政策優(yōu)惠等措施來促進(jìn)其發(fā)展，另外，開展以房養(yǎng)老保險的的機(jī)構(gòu)也要規(guī)范自己的經(jīng)營運(yùn)作方式，運(yùn)用有效的營銷手段，加大宣傳力度，使更多人能夠接受了解以房養(yǎng)老保險的優(yōu)勢，促進(jìn)以房養(yǎng)老保險在我國的發(fā)展，發(fā)揮出其所具備的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
“以房養(yǎng)老”最近在我國舊事重提，是源自9月13日國務(wù)院的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”的提法，該提法引發(fā)了社會各方的廣泛討論。
“住房反向抵押”又稱“倒按揭”，是一種以房養(yǎng)老的模式，這一貸款針對一定年齡以上（如美國為62歲）、主要是有房產(chǎn)但缺現(xiàn)金的老人。擁有住房的老人以其住房為抵押，從銀行獲得一定數(shù)量的貸款，不需要搬離自己的住房。貸款提取方式有多種，如一次性提取、在固定期限內(nèi)按月提取、按月提取一直到壽命結(jié)束、在貸款額度內(nèi)靈活提取等。無論采取什么方式、無論提款期限如何，均是在永久性離開住房（死亡或住入養(yǎng)老院等）時，由銀行收回其所抵押的住房資產(chǎn)，用以償還貸款。
據(jù)國內(nèi)的非官方調(diào)查顯示，90%以上的被調(diào)查對象并不認(rèn)同這樣的養(yǎng)老模式。這個數(shù)字不算特別，2000年香港統(tǒng)計(jì)局對1867名49-59歲中年人的調(diào)查結(jié)果為，在擁有住房的663人中，只有3%的表示會參加倒按揭業(yè)務(wù)，8%的表示會考慮。美國在1987年引入這項(xiàng)業(yè)務(wù)，65歲以上老人中使用該業(yè)務(wù)的比例在1997年為0.2%，到2011年為2.1%。，盡管發(fā)展速度比較快，但倒按揭仍屬小眾業(yè)務(wù)。
從其他國家（地區(qū)）的經(jīng)歷和中國的具體情況可以發(fā)現(xiàn)，倒按揭的發(fā)展取決于以下六大因素。
第一，需要政府強(qiáng)有力的支持和補(bǔ)貼。從其推出的初衷看，這個產(chǎn)品并不是為了減輕政府承擔(dān)的養(yǎng)老責(zé)任，其實(shí)會增加政府的負(fù)擔(dān)。政府需要對該業(yè)務(wù)全程進(jìn)行管理，包括制定貸款最高額度、監(jiān)管提供貸款的金融機(jī)構(gòu)、對該貸款提供保險和補(bǔ)貼等。其中最關(guān)鍵的是政府提供保險。
倒按揭在最初設(shè)計(jì)時采用了對借款人極為有利的“無追索權(quán)貸款”，即如果房價上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。反之，如果房價下跌，貸款額高于房價，借款人無需償還多余的金額。貸款總額超過房價的風(fēng)險由保險機(jī)構(gòu)承擔(dān)，通常是政府提供這樣的保險。
一般認(rèn)為，政府需要承擔(dān)一定的養(yǎng)老責(zé)任，補(bǔ)貼老人的倒按揭和減免養(yǎng)老金稅收等政策屬于同一邏輯。在我國，雖然住房擁有率很高，但仍然是工作時收入水平較高的老人擁有價值較高的住房資產(chǎn)，而且他們的子女可能也不需要他們的住房；而收入水平較低的老人擁有價值較低的住房，其子女更可能希望繼承他們的財(cái)產(chǎn)，因而，政府對該業(yè)務(wù)的補(bǔ)貼可能是一種逆向收入分配。所以，在我國這一養(yǎng)老模式很可能進(jìn)入兩難境地：不補(bǔ)貼，難以發(fā)展；補(bǔ)貼，道理上說不通。
第二，需要有穩(wěn)定的房價上漲預(yù)期。借款人能獲得多少貸款和銀行對未來房價的預(yù)期有緊密的關(guān)系。從放貸方看，銀行會將未來房價漲跌因素充分反映在放貸額中，以減輕自身面臨的風(fēng)險。從借款方看，若銀行對房價預(yù)期不夠好，他會覺得所獲得的貸款不夠有吸引力，而不愿意接受。只有在銀行預(yù)期房價會上漲、借款人能夠通過倒按揭提前享受到未來房價上漲的好處時，這項(xiàng)貸款才具備基本的吸引力。
理論上，倒按揭也可幫助借款人預(yù)防房價下跌的風(fēng)險，但通常銀行的定價偏于保守，房價下跌的風(fēng)險或多或少還是會由借款人承擔(dān)。在美國，該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要是在東部和西部發(fā)展，因?yàn)槟抢锏姆績r上漲趨勢明顯高于中部地區(qū)。2008年之前，該業(yè)務(wù)在美國的發(fā)展也是得益于對房價上漲的預(yù)期。在我國，房價預(yù)期也存在明顯的地區(qū)差異，對于特大都市，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)期房價仍會上漲，但對于眾多二、三線城市，房價已經(jīng)較高，今后的走勢并不明朗。在此背景下，倒按揭業(yè)務(wù)適宜在大城市先試點(diǎn)。
第三，需要有一定的業(yè)務(wù)量以降低費(fèi)用。該項(xiàng)業(yè)務(wù)前期會產(chǎn)生較多的費(fèi)用，比如保險費(fèi)，這筆費(fèi)用在美國為最高貸款限額的2%，之后每月還需支付貸款余額一定百分比的保險費(fèi)。此外，還有銀行收取的各種服務(wù)費(fèi)、房屋維修預(yù)付等費(fèi)用。這些費(fèi)用加在一起，會令借款人獲得的凈貸款額大為縮水。前期費(fèi)用太高的原因在于業(yè)務(wù)量太小，沒有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，費(fèi)用就難以降下來。在開展該項(xiàng)貸款的美國、日本等國家，主要的客戶特征是“年齡較大、無子女、女性”，不難想象業(yè)務(wù)量必然比較小。較高的前期費(fèi)用也會是我國面臨的問題。
第四，需要有房屋價值及借款者健康狀況等估值體系。對金融機(jī)構(gòu)而言，“倒按揭”比“按揭”貸款風(fēng)險更大，基本上借款人都會選擇將住房轉(zhuǎn)讓給銀行以償還貸款的方式。很多倒按揭住房缺乏市場價格，未來價格也更加難料。因此，對房屋估價要求很高，盡管有保險，但銀行是想賺錢的，不能長期做賠本買賣。
相比“按揭”貸款，“倒按揭”貸款還要充分評估借款人的健康狀況、預(yù)期壽命等，按照盈虧平衡原理，預(yù)期壽命越長的借款人，獲得的貸款額度應(yīng)該越小。這無疑給銀行帶來了很大挑戰(zhàn)。2011年美國倒按揭市場最大的兩家銀行美洲銀行和富美銀行宣布退出市場，主要原因就是沒法有效預(yù)測借款人的健康狀況。
第五，需要發(fā)展貸款二級市場。這一點(diǎn)主要是針對金融機(jī)構(gòu)而言。由于倒按揭貸款歸還期限一般較長，房地產(chǎn)交易周期也較長，開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)會對銀行的流動性帶來較大壓力，需要有二級市場增強(qiáng)貸款的流動性。抵押資產(chǎn)證券化在美國的迅猛發(fā)展為倒按揭提供了生長的土壤，而資產(chǎn)證券化在我國才剛剛試水，還有待發(fā)展。我國的優(yōu)勢是，幾大國有銀行和地方性國有銀行都有較為充裕的流動性，在短期內(nèi)，流動性也許不是一個主要的制約因素。
第六，需要養(yǎng)老觀念的配合。這一因素毋庸多言。中國人不喜歡背著銀行債務(wù)消費(fèi)，老人更加不喜歡。另外，老人和子女對住房資產(chǎn)都有特殊的感情。退一步講，就算倒按揭經(jīng)濟(jì)上是合算的，從心理上，很多老人和子女也不能接受。這種文化習(xí)慣也是很多人不看好倒按揭的主要原因。另外，倒按揭和中國家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)難以融合，子女有義務(wù)照料老人，老人也會將房產(chǎn)留給子女，有助于家庭和諧。
第9篇：老人住房設(shè)計(jì)范文
關(guān)鍵詞： 老年人 居住住宅 現(xiàn)狀分析 建筑設(shè)計(jì) 特性 設(shè)計(jì)探索
前言
老年問題涉及千家萬戶，關(guān)系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，影響到社會各個層面。對老人來說，誰都喜歡在一個舒適安全的居住環(huán)境里享受晚年生活，可是，在安康小區(qū)、綠色小區(qū)、精品小區(qū)遍地開花的今天，老人在家中發(fā)生摔傷、碰傷的事卻屢屢見諸報端，沖擊著每一個有老人家庭的視野和神經(jīng)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)如何適應(yīng)老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。面對我國老齡化人口越來越多這一趨勢，面對大量增加的“銀潮”，一些專家認(rèn)為，我國現(xiàn)行的住宅體系在設(shè)計(jì)理念上對老年人的需求考慮不多，國家頒布自2003年9月1日起實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落實(shí)。因此，盡快建立能夠適應(yīng)老齡化社會需求的建筑住宅體系已刻不容緩。
1、老年人的居住建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)狀
針對老年人健康及行為不斷發(fā)展變化的特征，建設(shè)部和民政部1999年了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，然而我們有關(guān)老年人建筑研究方面的成果還不多，而國外已經(jīng)有了相當(dāng)豐富的成果。國內(nèi)外老年人的居住建設(shè)設(shè)計(jì)表現(xiàn)在以下幾方面：
（1）1996年在德國建成的韋塞爾老年人公寓很好的解決了老年人的部分需求。為了滿足老年人的交往需求。建筑設(shè)置了寬敞沒有頂?shù)淖呃龋⑶以谑程猛饷嬖O(shè)計(jì)了一個露臺，它既加強(qiáng)了室內(nèi)室外空間之間的聯(lián)系，又為老年人飯后的交往提供了一個便提舒適的空間。在建筑材料的使用紅色面磚，這是在韋塞爾地區(qū)大量使用的一種建筑材料。紅色面磚的使用，給人溫暖親切的感覺，消除老年人害怕冷漠的心理。紅色面磚墻體在轉(zhuǎn)角處被處理成不連續(xù)地薄片形式，很輕盈，建筑凹凸有致，部分架空，一切都是為了避免給老年人帶來沉重感。
（2）在人口老年化問題出現(xiàn)之前，我國的許多城鎮(zhèn)為社會上的孤寡老人，建立了一些救濟(jì)性、福利性的養(yǎng)老院。如今我們已經(jīng)處在老年化社會之中，隨著傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)和觀念的改變，社會養(yǎng)老養(yǎng)已經(jīng)成為歷史發(fā)展的必然趨勢，養(yǎng)老院已經(jīng)不僅僅是供孤寡老人使用，許多子女不方便照顧的老人也將家安在了那里。養(yǎng)老院和老年性質(zhì)的居住建筑成為今后我國老人的主要養(yǎng)老之地。
（3）養(yǎng)老院和老年性質(zhì)的居住建筑決不是孤立設(shè)置的，它主要的目的是方便老人之間的相互照應(yīng)和交流。最近幾年，在發(fā)展中國家，為了不斷的提高老年人獲得更美好生活的可能性，正在選擇“自助而助”的政策，既制定一種鼓勵和促進(jìn)老年人積極參與社會發(fā)展的國家政策，使老年人既是社會發(fā)展的行動者，也是社會發(fā)展的受益者，本文來自范文中國網(wǎng)fw789.com。反映了對老年人的正確認(rèn)識和尊重，鼓勵老人自立自強(qiáng)。因此，老人理想的“伊甸園”，實(shí)際上就是具有社區(qū)服務(wù)格外醫(yī)療設(shè)施支持的準(zhǔn)家居環(huán)境，是真正的“老年人之家”。但是在我國，目前老年人居住建筑不是設(shè)計(jì)成賓館式獨(dú)立的形式，就是設(shè)備質(zhì)量環(huán)境太差，走向極端，不能普遍為大部分老人使用。
2、老年人的生理和心理特性
從少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理發(fā)生了巨大的變化。步入老年以后，人在心理和生理上發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。主要表現(xiàn)有身體功能的變化、感覺功能的變化、心理功能特征的變化、生活結(jié)構(gòu)的變化等。據(jù)研究表明，老年人需求的方面比其他人群更多，這包括：
（1）健康的需求：老年人常常能感覺自己身體的變化，尤其是70歲以后，人體生理功能的衰退是顯著的。對于健康的需求是老年人普遍存在的一種心理狀態(tài)。人到老年，常有恐老、怕病的心理，所以在條件允許的情況下老年人更關(guān)注自身的健康狀況。
（2）工作的需求：這對于退休的老年人更強(qiáng)烈。他們大多尚有工作能力，聚然間離開工作崗位肯定會產(chǎn)生許多想法，他們有的希望再次從事工作，以體現(xiàn)自身價值。
（3）依存的需求：人到老年，精力、體力、腦力都有所下降。有的生活還不能完全自理，這時他們希望有人照顧，尤其得到子女的親自照顧。子女的孝順，將會使他們感到有所依靠。
（4）和睦的需求：到了老年，人更希望自己有個和睦的家庭環(huán)境，不管家庭經(jīng)濟(jì)條件如何，只要全家和睦，鄰居關(guān)系融合，互敬互愛，互相幫助，老年人就會感到溫暖和幸福。
（5）安靜的需求：老年人一般都喜歡安靜，怕吵怕亂，有些老年人就怕過星期天，這一天子女、兒孫都來了，亂嚷嚷地度過一天，對老年人來說，這樣的星期天是“苦惱的星期天”。（6）支配的需求：老年人原來多為一家之主，掌握家中的支配權(quán)。但由于年老后社會經(jīng)濟(jì)地位的變化，老年人的家庭地位、支配權(quán)都可能受到影響。這也可能造成老年人的苦惱。
（7）尊重的需求：老年人離開工作崗位可能會情緒低落，如果得不到尊重，就會產(chǎn)生悲觀情緒，甚至不愿出門，長期下去，則會引起仰郁和消沉，埋下疾病的禍根。
（8）求偶的需求：喪偶對于老年人來說是極其沉重的打擊，喪偶后生活寂寞，心理表現(xiàn)無助，有很強(qiáng)的找個伴的愿望，希望有人照顧。
3、老年人的居住建筑設(shè)計(jì)探索
