業主委員會管理制度精選(九篇)
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第1篇：業主委員會管理制度范文
維修基金的使用范圍：維修基金的使用范圍主要包括小區公共部位和共用設施、設備。具體來講，公共部位是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設施、設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋.
維修基金的管理：在業主大會成立前后，法律規定了兩種不同的管理主體和模式。在業主大會成立前，維修資金由物業所在地直轄市、市、縣政府建設主管部門代管。主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。業主大會成立后，建設主管部門應當在收到業主委員會通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
維修基金的使用程序：(1)維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：A物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；B住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；C物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；C物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設主管部門申請列支；E建設主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；F專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。(2)維修資金劃轉業主大會管理后的使用程序辦理：A物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；B業主大會依法通過使用方案；C物業服務企業組織實施使用方案；D物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；E業主委員會依據使用方案審核同意，并報建設主管部門備案；建設主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；F業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；G專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。另外，維修基金是由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下
（來源：文章屋網 ）
第2篇：業主委員會管理制度范文
關鍵詞：業主委員會、法律地位、權利義務
一、問題的提出2003年12月，全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立，按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約，雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執行。2003年3月，該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院，請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內，未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的，因此該補充協議屬無效協議（參見常江：《全國首例業主狀告業委會案一審判決》，《中國房地產報》，2004-02-02.）。
隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？
二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度?！段飿I管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。
（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。
新出臺的《物業管理條例》對于業主委員會內部法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款，即“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是在其他一些條文中也間接地體現出了業主委員會在內部法律關系中所處的地位。例如，《物業管理條例》第六條第二款規定：業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員和監督業主委員會的工作的權利。第十一條規定：業主大會履行選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作的職責。第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業主委員會與全體業主之間存在著一種民事法律關系。所謂，是指人在權范圍內，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業主委員會與全體業主的法律關系中，全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的，由于其自身無法完成物業管理活動，故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業主委員會被選舉產生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規定：人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應視為該人所自為；惟相對人明知其權，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業主的授權之下，是在其權范圍之內；并且物業管理企業對此也顯然是明知的。所以盡管業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構成要件，仍然屬于行為。在業主委員會與物業管理企業所簽訂的物業管理委托合同中，除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業主。上述這些內容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業主委員會與全體業主的上述法律關系，可以認定為是民事法律關系，其中業主委員會系人，全體業主系被人，業主委員會所的民事法律行為系與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。
但是，民事法律關系并不足以完全揭示或概括業主委員會與全體業主之間的法律關系。因為《物業管理條例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十五條規定：業主委員會履行監督業主公約的實施的職責。第五十一條規定：因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。第六十七條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納。基于以上條款的規定，業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系。其中，業主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關系中處于管理者的地位；而全體業主則處于被管理者的地位。
（二）業主委員會的外部法律地位所謂業主委員會的外部法律地位，是指業主委員會相對于除了全體業主和業主大會以外的其他特定主體（依據《物業管理條例》的規定，主要包括物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會）所具有的法律地位。對于業主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業管理條例》的有關規定，我們可以將業主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。
《物業管理體條例》第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，以及及時了解業主、物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行物業服務合同的職責。第三十五條規定：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。第五十一條規定：物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。依據以上條文的規定，我認為：業主委員會與物業管理企業之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業主委員會與物業管理企業的法律關系中，由于業主委員會其自身沒有能力進行物業管理，故只能委托具有管理能力的物業管理企業代為自己進行管理。一旦業主委員會與物業管理企業協商一致，在物業管理委托合同上簽字，便意味著物業管理委托合同的成立。物業管理企業在物業管理委托合同規定的范圍內為業主委員會實施物業管理的事務，而業主委員會則在全體業主及業主大會的授權下向物業管理企業支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關系。上述內容，完全符合委托合同的法律性質，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業主委員會與物業管理企業的法律關系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關系，其中業主委員會是委托人，物業管理企業是受托人，委托的內容是業主委員會所在居住小區的物業管理事務。
業主委員會除了在與物業管理企業的法律關系中處于委托人的地位以外，《物業管理條例》第十六條還規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。第十九條規定：業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規定：業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；在物業管理區域內，業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督；業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關系。所謂行政管理法律關系，是指作為行政主體的行政機關和法律、法規授權的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發生的關系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業主委員會作出的決定違反法律、法規時，房地產行政管理部門無須與業主委員會協商或是征得其同意，而可以直接在《物業管理條例》規定的范圍內通過自由裁量，單方面地選擇責令業主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業主委員會選舉產生后，則必須無條件地強制性地向所在區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；并且，業主委員會協助、配合公安機關和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關部門的行政處罰。以上內容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結論：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關系，房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會作為行政管理主體，業主委員會則處于行政相對人的地位。
三、業主委員會的權利和義務在明確了業主委員會在各種法律關系中的法律地位以后，其權利和義務便顯得十分明晰了?；跇I主委員會內部法律地位和外部法律地位的劃分，其權利義務也可以劃分為內部權利義務和外部權利義務。
（一）業主委員會的內部權利義務所謂業主委員會的內部權利義務，是指業主委員會基于其內部法律地位而產生的、在與全體業主和業主大會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在內部法律關系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內部權利義務也可以劃分為行為中的權利義務和管理行為中的權利義務。
1.行為中的權利義務業主委員會在與全體業主（包括業主大會）的民事法律關系中處于人的地位。人在民事法律關系中的權利義務主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經被人同意或有不得已的事由發生，不得將事務轉委托他人處理。（2）人應謹慎、勤勉地行使權。人不履行勤勉義務，疏于處理事務，使被人設定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應向被人忠實報告處理事務的一切重要情況，以使被人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在事務處理完畢后，人還應向被人報告執行任務的經過和結果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽热?，業主委員會在與全體業主的民事法律關系中，所具有的權利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同。業主委員會是由全體業主在業主大會中選舉產生的，其代表全體業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，必須在權的行使范圍之內。只有業主委員會在權行使范圍之內代全體業主簽訂的物業管理委托合同，才對全體業主具有法律效力。如業主委員會沒有得到全體業主或業主大會的授權或超越其權的行使范圍同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，則該合同對于全體業主沒有法律效力。此外，業主委員會在同物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，必須以自己的名義。非經全體業主或業主大會追認，業主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業主都沒有法律效力。（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督。作為全體業主的人，業主委員會在每年召開業主大會時，應當進行年度總結，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業管理活動向全體業主進行詳細的說明，并對財務狀況作出年終結算和新一年的預算。此外，在業主大會上，業主委員會還應當接受全體業主對于其各項物業管理工作的監督。當業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者和物業管理企業串通、損害全體業主利益的，可以拒絕承認業主委員會所為民事法律行為對全體業主的法律效力，其法律效力僅及于業主委員會自身；如果全體業主的利益受到損害，還可以要求業主委員會和物業管理企業承擔連帶責任。（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。業主委員會與全體業主之間的民事法律關系之所以產生，是因為全體業主由于自身專業知識和技能的缺乏而利用業主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權益，實現自己的利益。因此，業主委員會在行使權時，必須從全體業主的利益出發，維護其權益，增進其福利。《物業管理條例》規定業主委員會成員必須從業主中選舉產生，所以業主委員會成員也是業主之一，其維護全體業主的權益實際上也是在維護自己權益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權，為全體業主的利益服務。
2.管理行為中的權利義務業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系，處于管理者的地位。管理者在管理關系中所具有的權利義務主要包括檢查權、調查權、建議權、移交處理權、獎懲權以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業主委員會與全體業主之間具體的管理關系中，業主委員會的權利義務有：（1）監督全體業主對于業主公約的實施。所謂業主公約，依照《物業管理條例》第十七條的規定，是指由業主大會制定的、對有關物業的使用維護管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業主具有約束力的規范性文件。業主委員會有權對全體業主在日常生活中實施、遵守業主公約的情況進行檢查；對于業主違反業主公約的行為，業主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規和業主公約規定的范圍內進行一定的處罰；對于嚴重違反業主公約且拒不改正的業主，業主委員會還可以移送上級房地產行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據《物業管理條例》第五十四條的規定，是指屬業主所有的、專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區、直轄市的物業管理條例中，都將這部分資金劃歸業主委員會管理。但是，業主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業主共同利益的、物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在業主大會召開期間，應就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業主作出詳細的說明，并接受其質詢。業主一旦發現業主委員會的管理行為超越了法律、法規和業主公約規定的職權范圍，或違反有關法律、法規的規定，可以變更或撤銷其行為；如發現其上述管理行為給業主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業主發現業主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，由他們負責追回。
（二）業主委員會的外部權利義務所謂業主委員會的外部權利義務，是指業主委員會基于其外部法律地位而產生的、在與物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在外部法律關系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權利義務也可以劃分為委托合同中的權利義務和行政管理行為中的權利義務。
1.委托合同中的權利義務業主委員會在與物業管理企業之間存在的委托合同的民事法律關系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權利義務主要包括：（1）指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權讓與第三人。（2）監督受托人處理委托事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結合以上內容，業主委員會在與物業管理企業的委托合同中所具有的權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理。業主委員會在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，將自己所在小區的物業管理事務交由物業管理企業進行處理。依據1997年建設部、國家工商行政管理局印發的《物業管理委托合同示范文本》及國務院《物業管理條例》的規定，物業管理委托合同中只要應該包括業主委員會與物業管理企業的名稱、物業的基本情況、物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。在委托管理的期限內，若物業管理企業沒有違反《物業管理委托合同》，業主委員會不得單方面提前終止合同，將物業管理事務讓與其他物業管理企業實施；否則就將按照合同中規定的違約責任向原物業管理企業賠償損失。（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同。業主委員會須定期檢查監督物業管理企業履行物業管理委托合同、實施物業管理事務的情況，檢查監督的內容主要應該包括物業管理企業對于物業管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業管理委托合同中規定的服務質量以及物業管理費用的具體收支狀況。對于物業管理企業違反物業管理委托合同的行為，業主委員會應明確指出、限期整改，如物業管理公司未能在規定的期限內整改或拒不整改的，業主委員會有權按照物業管理委托合同中的有關條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業管理公司進行賠償。此外，業主委員會還應當收集業主和物業使用人對于物業管理事務的意見和建議，轉告物業管理企業。（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用。對于物業管理企業在日常物業管理事務中支出的，用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業主的利益，業主委員會有審查物業管理企業提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業管理企業支出費用的必要性與合理性的前提下，經業主大會同意，才能向其支付該費用。若未經業主大會同意或業主大會不同意支付，則業主委員會不得私自從專項維修資金中向物業管理企業支付任何費用，否則支出的資金由業主委員會自行償還。（4）協助物業管理企業收取物業管理費。雖然簽訂物業管理委托合同的是業主委員會，但由于其與全體業主之間存在著“隱名”的民事法律關系（前文已有論述），物業管理委托合同中規定的物業管理費應由業主支付。如有業主拖欠或拒付物業管理費，物業管理企業不能直接以業主委員會為被告提起民事訴訟，但業主委員會仍然負有協助物業管理企業督促業主支付物業管理費的義務；若物業管理企業以拖欠、拒付物業管理費的業主為被告提起給付之訴，則業主委員會負有配合其訴訟的義務。
2.行政管理行為中的權利義務業主委員會在與房地產行政主管部門、公安機關、居民委員會的行政管理法律關系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關系中的權利義務有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執行公務的行為予以配合、協助。（4）接受行政主體監督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權陳述、申辯。（6）向有關國家機關提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會具體的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。為了使房地產行政主管部門更好地了解和管理業主委員會所在物業小區的物業管理事務，這次《物業管理條例》規定了業主委員會備案制度。當業主大會選舉產生業主委員會后30日內，業主委員會須向所在區、縣人民政府房地產行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業主大會成立簡要過程、業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議和業主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業主委員會選舉產生的過程符合《物業管理條例》的規定并提交了所需的全部材料，房地產行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業主委員會成員變更、業主公約內容修改或其他業主委員會備案的事項發生變化時，須重新備案。（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作。依據《物業管理條例》第二十條第一款的規定，業主委員會負有配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作的義務。當公安機關、居民委員會出于維護物業小區社會治安的目的，需要查閱業主公約、業主大會紀錄、全體業主名單、物業小區建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業主委員會應當主動予以提供。當公安機關、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業小區內共用部門或公用設施時，業主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業主委員會若發現物業小區內的社會治安出現異常情況，應及時通知公安機關和居民委員會。（3）接受房地產行政主管部門的監督。依據《物業管理條例》有關條款的規定，業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。若其作出了違反法律、法規的決定，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定。業主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數額2倍以下的罰款。業主委員會擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業主委員會在規定的期限內向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門申請備案，若其選舉產生的程序符合法律規定且提交了所需的全部材料，而房地產行政主管部門對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業主委員會不服房地產行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業主委員會及全體業主造成的損失進行補償和賠償。
四、立法缺陷與現實中存在的問題在明確了業主委員會的法律地位和應該具有的權利義務之后，再回過頭來看國務院的《物業管理條例》，不難發現其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：
（一）業主委員會成立數量少《物業管理條例》第十一條明確規定業主大會履行選舉業主委員會委員的職責，第十六條規定業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；但由于《物業管理條例》中對于業主委員會的成立及備案沒有做強制性的規定，也沒有規定業主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區（尤其是中西部地區）業主委員會數量極少的現狀。據有關數據統計，現實中由于業主這方面意識的欠缺，向房地產行政主管部門備案的業主委員會相對于物業小區而言，數量相當少。例如烏魯木齊市的物業管理公司大大小小已達242家，物業管理行業已初具規模。然而與之極不協調的是，全市830多個住宅小區（包括高層大廈），僅有50多個小區成立了業主委員會，與物業管理公司的數量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業委會數量少制約物管發展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產管理局下發了《濟南市住宅區業主委員會產生辦法和議事規則》，濟南市民可以據此組織成立業主委員會。但經過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業主委員會的小區卻只有區區15家（參見鄭重：《業主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業主委員會缺乏經費，不能有效地開展管理活動《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會的六項職責，但是卻沒有規定業主委員會辦公經費的來源，從而造成了現實中很多業主委員會由于缺乏經費，不能有效地開展物業管理活動；另外，還出現了業主委員會成員借口缺乏辦公經費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區的業主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經費，如果出現房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業人士咨詢。而且，很多業主委員會成員都很忙，只能利用業余時間進行工作。在業主業委員會中，還有幾位成員經常以缺乏辦公經費委由拒絕參加業主委員會會議（參見馬祥平：《業主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業主委員會訴訟地位不明確《物業管理條例》對于業主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現實中業主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產公司開發，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產開發公司因營業違規被吊銷營業執照。該房地產公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區業主委員會把當時開發該小區的房地產公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高院據此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業主委員會超越權范圍、《物業管理條例》雖然作出了業主委員會權利義務的規定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規定業主委員會超越業主大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力以及業主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現實中很多業主委員會超越權的范圍或者在根本沒有得到業主大會的授權下，以自己或者全體業主的名義為民事法律行為；甚至還出現了、挪用專項維修資金、損害全體業主利益的情況。例如，上海市浦東新區德州高層小區的業主委員會，在沒有得到全體業主和業主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業管理企業使用專項維修資金。一年之中，小區內的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業主們的強烈要求下，業主委員會才召開了部分業主會議，要求物業在5天內公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業主利益受侵害、業委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業主委員會在業主大會上要求頒發“重大貢獻獎”，受獎者是業主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業主非議未能全部兌現。此后，業主們陸續發現業主委員會存在諸多問題：業主委員會未經業主同意，私自和開發商簽訂賠償協議；藏匿開發商補償給全體業主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業主65年；私自向外發包13個小區物業工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發放等等。當業主們要求業主委員會公布維修基金明細賬、活動經費預算及使用情況、會議紀要和開發商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數量清單，并解決已發的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業主委員會拒不處理（參見包蹇：《業主緣何狀告業主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權、房地產管理或物業管理法律法規，很多國家都有著與我國業主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規定對我國業主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。
德國法民法規定：業主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統一使用我國《物業管理條例》中的提法。下同）成員由業主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業主委員會成員的任命及解任由業主大會之多數決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規定，該業主委員會成員的職務即已終結。對于任期屆滿、職務終了的業主委員會成員，可以由業主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內的業績。另外，即使在任期之內，業主委員會成員如有重大事由，業主大會仍然可以將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，監督業主公約的執行。（2）保存及修繕小區物業中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業管理費用的管理。（5）以全體業主的名義為一定的行為。（6）將業主的款項同自己的財產分別保存。（7）請求業主出具載明權范圍的授權書。（8）預算及年終結算。
法國民法典規定：業主委員會的選任，以業主大會單純多數的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業主之一。當選為業主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業主）。業主委員會的權利義務主要包括：（1）承擔執行業主大會決議的任務。（2）遵守業主公約。（3）管理并保全小區物業，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權將其解雇。
日本民法典規定：業主依照業主公約或業主大會的決議選任和解任業主委員會成員。業主委員會成員有不正當行為或其他不適于執行職務的情況時，業主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共用部分的管理、維護和改良。（2）執行業主大會的決議和業主公約所規定的內容。（3）管理事務的報告義務。（4）保管業主公約，并在有利害關系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業主大會。（6）適用委任合同中的相關規定。
意大利民法典規定：業主大會可以指派一個業主委員會，或由業主申請法院指定。業主委員會成員的任期為1年。業主大會可以隨時將其解任，也可由業主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業主委員會成員的職務時，必須向有關部門進行登記。業主委員會在其權限范圍內所作的行為對全體業主均有拘束力；對于其超越職權范圍所作的行為，業主可于30日內向法院提起控訴。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，遵守業主公約。（2）小區物業共用部分使用的管理及共同利益事項的執行，以使全體業主獲得最大的利益。（3）收取物業管理費用和專項維修資金，支付小區物業共用部分所需通常維護的經營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權或業主公約或業主大會賦予的權利范圍內，代表全體業主對某一業主或第三人進行訴訟。
瑞士民法典規定：業主委員會成員由業主大會選任，或由業主請求法院指派。業主大會可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，并保留可能發生的損害賠償權。當業主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業主委員會成員時，各業主可于1個月內向法院請求解任。對于法院指派的業主委員會成員，未經法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）依法律法規、業主公約及業主大會的決議實施有關小區物業共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業管理費用分派給各業主，并收取物業管理費和專項維修資金。（3）注意業主是否依法律、規章及業主公約的規定，使用小區物業的共同部分和共同設施。（4）在獲得業主大會的授權下，對外代表全體業主（參見陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。
我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》規定：業主為執行小區物業管理工作，選舉業主委員會。業主委員會成員由業主互選產生，任期為1年，連選得連任。業主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業主委員會。業主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業主。業主委員會應對業主大會負責，并向其報告會務。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業主違反法律法規和業主公約的行為進行處理。（3）建設業主共同事務中應興革的事項。（4）保管業主公約、業主大會紀錄、物業使用執照譽本、建筑物竣工圖說等有關文件資料，并提供利害關系人閱覽。（5）維護物業小區的安全及環境。（6）收繳、保管和使用物業管理費及專項維修資金。（7）執行業主大會的決議。（8）委任、雇傭及監督物業管理服務人。（9）提出并公告會計報告、結算報告及其他管理事項。（10）其他業主公約規定的事項（參見中國民商法律網：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過分析比較上述各國關于業主委員會制度的立法設計，結合我國的實際情況，我認為我國的業主委員會制度應該做如下設計：
1.實現業主委員會職業化，確立業主委員會聘任制業主委員會成員由業主大會聘任，并由業主大會向業主委員會頒發寫明權范圍的授權書。業主委員會的成員可以是業主，也可以是其他人；若成員不是業主，則必須是具有專業知識和技能的專家。業主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發生。過短則又由于業主委員會成員變動頻繁，致使業主委員會的工作缺乏穩定性和連續性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。
2.加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權業主委員會應定期向業主大會報告其工作，接受全體業主的監督。若業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業主的法律效力，并保留損害賠償的請求權。
3.確定業主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應當明確規定業主委員會屬于事業法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業主的民事法律關系中處于人的地位，在與全體業主的管理關系中處于管理者的地位；在與物業管理企業的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中處于行政相對人的地位。當業主委員會在全體業主或業主大會的授權下與物業管理企業為民事法律行為時，物業管理企業不得以業主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。
4.明確業主委員會的權利義務，規范其權力的行使業主委員會在與全體業主之間的民事法律關系中，權利義務包括：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同；（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督；（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。在與全體業主之間的管理關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）監督全體業主對于業主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在與物業管理企業之間的委托合同中，權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理；（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同；（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用；（4）協助物業管理企業收取物業管理費。在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作；（3）接受房地產行政主管部門的監督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權利義務，在實踐中可以參照民事法律關系、委托合同法律關系和行政管理法律關系中的相關規定。
主要參考書目：
1.陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。
3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。
4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。
5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。
6.顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版。
第3篇：業主委員會管理制度范文
第一條為加強物業管理，規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》、《銀川市物業管理條例》，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于*縣行政區域內的物業管理活動。
第三條本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的設施設備和相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱物業使用人是指房屋的合法承租人和實際使用物業的人。
第四條*縣建設行政主管部門負責全縣物業管理活動的監督管理工作。
*縣物業管理中心受*縣建設行政主管部門委托具體負責全縣物業管理活動的監督管理工作。
第五條政府應當鼓勵、引導和支持物業管理向社會化、市場化、專業化方向發展，逐步建立物業管理招投標的有形市場，提高城市物業管理水平。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第六條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域的劃分辦法按自治區人民政府的有關規定執行。
第九條同一個物業管理區域內的業主，應當在*縣建設行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會；只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
物業及其配套設施全部竣工并交付使用后2年內或業主入住率達60%以上時，應由建設單位或出售單位在*縣建設行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會。
開發建設單位在首次業主大會中的投票權不得超過30%。
首次業主大會的費用由建設單位或出售單位承擔。
第十條業主在首次業主大會會議上的投票權，按自治區有關規定執行。
第十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主及物業共有產權人共同享有業主大會投票權。業主可以委托人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托的權限。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十三條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十四條業主委員會是業主大會的執行機構，成員人數由業主大會決定，一般為5人以上單數。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，但在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業工作的業主，不應作為業主委員會成員。
業主委員會任期由業主大會議事規則確定，其成員可以連選連任。業主委員會成員在任期內業主資格終止的，其委員資格自行終止，業主委員會應根據業主大會議事規則及時增補委員。
業主委員會委員候選人可以由業主推薦或自薦產生。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十五條業主委員會除履行國務院《物業管理條例》、《銀川市物業管理條例》規定職責外，還可以履行下列職責：
（一）擬訂物業共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；
（二）根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟。
第十六條業主委員會選舉產生之后，應當及時在物業管理區域內公示，并在30日內向*縣建設行政主管部門備案。
業主委員會備案事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案和公示。
第十七條業主委員會作出決定，應當由全體委員2/3以上通過。
第十八條業主公約應當包括以下內容：
（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；
（二）業主委員會組織機構；
（三）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施的權利；
（四）業主參與物業管理的權利；
（五）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；
（六）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；
（七）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則、應履行的義務，以及通過適當途徑向業主委員會提供聯系地址、通訊方式的義務；
（八）違反業主公約應承擔的責任。
業主公約對全體業主具有約束力。
業主公約經業主大會通過后，業主委員會應當及時在物業管理區域內公示，并在15日內向*縣建設行政主管部門備案。
業主公約修訂后，應依照前款規定重新備案和公示。
第十九條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第二十條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定或從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，*縣建設行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十一條業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業管理區域內的社會治安、環境衛生等工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業管理職責范圍內接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第二十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用應在業主大會議事規則中確定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
第二十三條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主與使用人約定，但不得違反法律、法規及業主公約。
物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第三章物業管理企業
第二十四條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具備相應的物業管理企業資質。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第二十五條物業管理企業享有以下權利：
(一）按照物業管理的技術標準、行業規范和物業服務合同約定提供專業化的物業服務；
（二）收取物業服務費或物業服務酬金；
（三）選擇專業企業承擔專項經營服務業務；
（四）制止物業管理區域內違反業主公約和物業管理規章制度的行為；
（五）享有經營自，按經營范圍開展經營活動；
（六）法律、法規規定的其他權利。
第二十六條物業管理企業應當履行以下義務：
（一）履行物業服務合同，提供物業服務；
（二）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；
（三）在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準；
（四）向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況；
（五）接受*縣建設行政主管部門的監督管理；
（六）協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序和公共安全；
（七）在物業服務活動中維護業主的合法權益；
（八）法律、法規規定的其他義務。
第二十七條物業管理企業應當建立完善的企業管理制度和財務管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業服務水平。
第二十八條物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內設施的用途。
第四章前期物業管理
第二十九條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位或出售單位應當按有關規定選聘物業管理企業進行前期物業管理。
第三十條鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模小于2萬平方米的，經*縣建設行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
物業管理招投標具體執行銀川市招投標有關管理規定。
通過招投標方式選聘物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三十一條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主臨時公約應作為物業買賣合同的附件并報*縣建設行政主管部門備案。*縣建設行政主管部門應當制作業主臨時公約示范文本。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十二條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約、前期物業服務合同的內容向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致，并列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。
第三十三條物業交付使用前發生的前期物業服務費用，由建設單位承擔；物業交付使用后至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費用，由建設單位和物業買受人按物業買賣合同中的約定承擔，約定由物業買受人交納的，建設單位負連帶責任；物業買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。
前款所稱的交付使用，使指物業通過竣工驗收，符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定》要求，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿30日后。
第三十四條物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：
（一）物業管理用房；
（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；
（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（棚）；
（四）物業管理區域內的公共綠地、道路、場地；
(五)建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；
（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。
第三十五條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應在物業買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業主所有。
第三十六條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗費用由物業管理企業與建設單位在前期物業服務合同中約定。
第三十七條建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業管理企業移交物業共用設施設備及下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止后7日內將物業共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業主委員會。
第三十八條建設單位必須在首次業主大會成立后30日內，按下列標準向業主提供物業管理用房：
（一）住宅總規劃建筑面積在5萬平方米以內的，按不低于總
建筑面積4‰提供；物業管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；
（二）住宅總規劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于總建筑面積2‰提供。物業管理用房產權屬全體業主所有，由業主大會依據物業服務合同，提供給物業管理企業使用，任何單位和個人不得擅自改變其用途。
第三十九條建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、配套設施座落位置、面積等相關資料。*縣建設行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房、配套設施座落位置和面積等同時進行登記。
第五章物業管理服務及費用
第四十條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當包括以下主要內容：
（一）委托管理物業的基本情況；
（二）物業服務事項；
（三）物業服務等級或服務質量；
（四）服務費用；
（五）雙方的權利與義務；
（六）物業管理企業使用公共物業及利用公共物業所得收益的分配；
（七）專項維修資金的管理與使用；
（八）物業管理用房及配套設施設備；
（九）合同期限；
（十）違約責任；
（十一）雙方約定的其他事項。
物業管理企業應當在物業服務合同訂立或變更之日起15日內，向*縣建設行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。
*縣建設行政主管部門應當制定物業服務合同（含前期物業服務合同）的示范文本。
第四十一條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房和本辦法第三十五條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會重新選聘物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
第四十二條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業可以根據業主的委托提供特約服務項目。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十三條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，收費標準實行政府指導價和市場調節價。
實行政府指導價收費標準為：一級服務等級0.8元/平方米?月，二級服務等級0.55元/平方米?月，三級服務等級0.35元/平方米?月，四級服務等級0.25元/平方米?月。
小區物業服務等級由建設行政主管部門會同物價行政主管部門、街道辦事處、物業管理企業、業主委員會評定并向社會公布。
新建普通住宅小區第一年執行四級服務等級物業服務費標準，滿一年可申請評定服務等級。
對不能納入物業管理區域的居民樓，可征求該樓居民的意見，收取適當的衛生費用，保證保潔人員工資及工具用具使用費。
第四十四條物業服務費用的收取方式可實行包干制或酬金制。
物業服務費用包干制的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
第四十五條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部服務業務一并委托給他人。
第四十六條物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業主按照各自擁有物業建筑面積比例共同承擔，依照本辦法設立共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
物業自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主或使用人承擔。
第四十七條業主應當根據物業服務合同的約定全額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第四十八條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十九條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十條物業管理企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第五十一條*縣建設行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五十二條經業主大會決定，可以依法解除物業服務合同。依法解除物業服務合同的，業主委員會應當及時書面通知物業管理企業。
物業服務合同依法解除后，物業管理企業應當退還多收取的物業服務費，有過錯的應當承擔賠償責任。
業主大會未按照法律、法規規定及物業服務合同約定的條件和程序解除物業服務合同，給物業管理企業造成損失的，全體業主應當承擔賠償責任。
第六章物業的使用與維護
第五十三條物業的使用與維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第五十四條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業主大會同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十五條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因公共利益或維修物業，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應征得業主委員會和物業管理企業同意，并應當及時恢復原狀。
第五十七條物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；
（三）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；
（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；
（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；
（七）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（八）違章搭建、改建或以其他方式改變物業共用部位，影響其正常使用功能；
（九）在建筑物或構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。
第五十八條業主應當按規劃部門批準或者房地產產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。因特殊情況需改變物業用途的，應征得相關業主及業主委員會的同意，經規劃部門批準并告知物業管理企業。
業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本縣的規定以及業主臨時公約、業主公約，事先告知物業管理企業。物業管理企業應當與業主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，對裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務費用及違約責任等進行約定。
*縣建設行政主管部門應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》的示范文本。
第五十九條利用住宅小區內道路、空地等共用部位停車以及利用物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房進行其它活動或經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六十條物業管理區域內的機動車場（庫），應當優先滿足本物業管理區域內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。
第六十一條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。因責任人維修養護不及時，造成公共或他人物業損壞、財產損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。
責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六十二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主和建設單位，應當按國家的有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金按業主所擁有的產權面積繳納，屬業主所有，專項用于住宅物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金個人帳面金額低于首次繳存額的30%，業主委員會應當按照國家規定的標準向該物業的業主續籌。
第六十三條*縣建設與環境保護局委托*縣物業管理中心負責監管各物業管理區域的專項維修資金。
*縣物業管理中心委托專業銀行辦理專項維修資金的設立、儲存、提取、查詢等手續，并與委托銀行簽訂監督管理協議。
專項維修資金應當按幢設賬，核算到戶。
第六十四條住宅物業的建設單位或出售單位應當在銷售時將自繳或代收代繳的專項維修資金統一繳至*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶。
公有住房出售時收取的專項維修資金，以及在本辦法實施前已繳納但尚未納入*縣建設行政主管部門的專項維修資金，應納入*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶統一管理。
本辦法實施前，未繳納專項維修資金的住宅物業的業主或建設單位應當按照本辦法規定將專項維修資金繳至*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶統一管理。
第六十五條業主委員會成立之前的專項維修資金由*縣建設行政主管部門代管；業主委員會成立后，*縣建設行政主管部門應在專項維修資金賬戶下為業主委員會開設二級賬戶，將已繳納的專項維修資金全額轉入該賬戶，由業主委員會管理。
第六十六條實施物業管理的住宅，需使用專項維修資金的，物業管理企業于上一年末提出專項維修資金使用計劃，經業主或業主大會審議通過后，*縣建設行政主管部門審核后，從二級賬戶中予以核撥；未實施物業管理的住宅，業主或業主大會提出專項維修資金使用計劃，*縣建設行政主管部門審核后，從二級賬戶中予以核撥。
*縣建設行政主管部門核撥專項維修資金時，應審核是否符合以下使用要求：
（一）是否經所涉及業主2/3以上同意；
（二）是否在國家和本縣規定的使用范圍內。發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，可按照上述程序隨時核撥。
第六十七條業主轉讓住宅時，該住宅結余專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
因房屋拆遷、自然災害或其他原因造成房屋滅失的，專項維修資金按賬面余額退還給業主。
第六十八條住宅物業管理區域外的非住宅物業的專項維修資金的收繳、使用和管理參照本辦法執行。
第六十九條物業維修專項資金（物業維修儲備金）收取標準：依據寧夏回族自治區人民政府令第1號《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》的規定，物業維修儲備金按照公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，營業用房每平方米15元收取，由售房單位支付。
經綜合整治后納入物業管理區域實施統一物業管理的舊樓由物業所有權人向物業公司繳納每平方米10元物業專項維修資金（物業維修儲備金），由物業公司統一向縣物業管理中心繳納，進行統一管理。
第七章法律責任
第七十條業主、使用人違反本辦法或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第七十一條有下列行為之一的，由*縣建設行政主管部門依照國務院《物業管理條例》的規定予以處罰：
（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選用選聘物業管理企業的；
（二）建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權的；不移交有關資料或逾期不移交有關資料的；
（三）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的；
（四）挪用專項維修資金的；
（五）物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（六）物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；
（七）物業管理企業未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房用途的；
（八）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（十）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（十一）未取得資質證書從事物業管理的或以欺騙手段取得資質證書的。
第七十二條違反物業服務合同，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院。
第4篇：業主委員會管理制度范文
第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
第二章交存
第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。
負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。
第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十五條業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
（一）業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。
（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。
第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。
第三章使用
第十八條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章監督管理
第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第五章法律責任
第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：
（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；
（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；
（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。
第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第四十條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十一條省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十二條本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。
第5篇：業主委員會管理制度范文
關鍵詞：新建小區；人口統計；計生服務
中圖分類號：R169 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）07-0164-02
近年來，隨著城鎮化進程的加快，城區面積不斷擴大，各類新建小區如雨后春筍般日益增多，人口迅速向城鎮集中，如何做好新建小區人口的統計和計生服務管理工作成為人口計生工作新的挑戰。為此，我區結合城區工作實際，積極轉變工作思路和方法，開展計生工作“網格化”管理，加強社區綜合治理，積極主動融合，在部分新建社區推廣了“區鎮統籌、村居負責、物業配合、業主自治”的城區住宅小區人口計劃生育服務管理新模式，促進了社區計生工作的有序開展，取得了一定實效。本文對此進行探討，并提出加強新建小區人口統計和計生服務的一些建議。
1 新建小區人口統計和計生服務管理上存在的問題
一是人口統計職責不明。按照計劃生育屬地管理的原則，新建樓盤居民的計劃生育統計與服務應歸屬所在鎮居委會管理。但新建小區建立后，很多沒有及時和所在居委會建立隸屬關系，形成了計劃生育統計和服務的盲點。部分新建小區居民的出生信息統計及計生服務等方面出現了“無人管、無法管、難以管”的局面。
二是人口服務管理不到位。管理不到位是新建小區人口和計生服務管理的難點。新建小區內居住人員成分復雜，居民居住相對封閉，搜集信息困難，掌握變動情況任務繁重。在統計人口信息和提供計生服務時普遍存在“進門難”、“婚育信息掌握難”等問題。
三是人員管理力量欠缺。由于新建小區人口統計和計生管理要扎扎實實，一幢一幢、一戶一戶、一個一個落實到位，才能抓出成效，目前村居一級負責計生工作的人員常兼有多項工作，難有精力管理新建樓盤小區，現有的管理僅限于被動管理，兼任計生信息員的小區樓組長由于沒有報酬大多有名無實，往往工作不能到位。
由于上述原因，新建小區的人口信息往往不能及時統計更新，開展避孕節育措施知情選擇、隨訪服務、藥具發放等具體工作難以落實，育齡男女青年的婚、孕、產及節育信息等無法采集，不僅育齡群眾得不到應有的計劃生育宣傳、服務和權益的保障，更給計劃外懷孕、生育的人群提供了避風港，同時也易引發其它一些社會問題，必須高度重視，及時加以解決。
2 加強新建小區人口統計和計生服務的一些做法和建議
2.1 理順工作機制，明確人口統計和管理服務職責
（1）明確責任關系。堅持“屬地管理”原則，加強對新建小區計生管理和服務。認真梳理，明確區域，落實責任，誰的地盤誰管理。把新建小區的計生管理與服務工作納入社區工作考核的總體方案，明確管理責任和管理地域，實行綜合治理。
（2）明確管理機構。由政府牽頭，對各相關職能部門的工作職責進行了明確：區人口計生部門負責指導協調新建小區的人口計生管理服務工作，將新建小區人口計生管理服務工作納入考核體系；房管部門負責指導、督促、協調物業服務公司開展新建小區綜合治理工作；街道和社區成立計生管理網絡，通過法定程序聘請物業管理公司經理等工作人員，作為小區的計劃生育第一責任人；社區在小區居民中選配部分身體好、責任心強、熱心計生工作的同志擔任計生信息員，建立考核機制，年終根據考評情況兌現報酬，確保人口計生信息暢通。
（3）明確資金來源。將住宅小區計生管理經費納入區、街財政預算。加大經費保障力度。政府在社區運轉經費上給予進一步支持，實施專項轉移支付補助，同時，區各部門也按“費隨事轉”的原則給予支持。
2.2 推行行業管理，攻克信息采集和計生服務管理難點
（1）堅持計劃生育工作與行業管理工作同布置同檢查。城鄉建設局與房地產開發商、物業管理企業簽訂人口和計劃生育管理責任書，檢查、指導、督促其配合居委會做好新建小區計劃生育管理工作。房管所在辦理房屋租賃證時，查驗房屋出租單位與所在地計生辦、派出所簽訂的《房屋出租戶流動人口計劃生育管理責任書》，并定期將人口信息向屬地計生部門通報。
（2）實行物業管理企業法定代表人計劃生育工作責任制。物業管理企業落實法定代表人計劃生育工作責任制，協助計生主管部門做好新建小區的計劃生育工作。如規范完善小區居民檔案，配合計生主管部門重點做好育齡婦女和流動人口的登記建卡工作等。
（3）實行房地產開發公司（單位）計劃生育管理責任制。房地產開發公司（單位）與計生部門簽訂責任書，對在建小區、分期建設小區，房屋開發單位在出售已建成的部分房屋前，通報所在地計生部門，并管理好本企業職工計劃生育工作。積極宣傳計劃生育政策，協助政府嚴格控制違法生育。
2.3 建立計生“網格”，完善計生人口統計和管理服務機制
（1）開展計生“網格化”管理。建立“職責明確、信息暢通、管理高效、服務優質、全域覆蓋”的責任網格體系。在社區網格中，可按照300戶左右規模配一名網格員，全面負責本網格中的計劃生育及其它各種事務，并以“事”為中心，整合使用社區內各種資源，完成服務整合。每個責任網格服務管理人員做到一專多能，綜合開展社區人口計生信息統計和服務管理等各項基礎性工作。
第6篇：業主委員會管理制度范文
今天的會議是經市政府同意召開的，主要是現場觀摩和推進全市“一手交房，一手交證”工作，隆重慶祝物業管理改革發展30周年，并對優秀開發企業、物業服務企業及先進個人進行表彰。首先，我代表市房管局對獲得各項榮譽的開發企業、物業服務企業及資深物業經理人、愛崗敬業先進個人表示熱烈祝賀。希望大家向今天受到表彰的單位和個人學習，共同促進行業的發展和進步。下面，我講兩個方面問題。
一、堅定信心，全力推進“一手交房，一手交證”工作
（一）當前房地產市場的現狀。住房問題是重要的民生問題，與老百姓的利益息息相關，社會關注、群眾關心。近年來，市房管局從規范市場、服務為民角度出發，加大措施，大力整治房地產市場環境，取得了明顯成效。開發行為和市場秩序日趨規范，市場環境不斷改善，開發企業的誠信意識明顯增強，住宅品質日漸提升，小區環境日益優美，居民居住條件得到大大改善。今年1－10月份，共完成房地產開發投資25.06億元，同比增長96.7%。在建施工面積388.5萬平方米，同比增長23.7%。預售商品房4046套，同比增長7.4%。辦理房地產轉移登記3786件，同比增長9.01%。銷售新建商品房4211套，面積49.31萬平方米，同比增長150.05%，銷售均價3886元/平方米，同比增長3.42%。其中住宅銷售3189套，銷售面積42.19萬平方米，同比增長125.29%，銷售均價3896元/平方米，比去年同期增長4.76%。二手房交易2221套，交易面積21.91萬平方米，同比下降4.49%，成交均價3284元/平方米，同比增長6.07%?？傮w看，我市房地產業平穩健康，形勢很好。在看到成績的同時，房地產市場也存在一些問題，特別是新購房業主，對購房入住后遲遲辦不了房產證反映較為強烈，意見較大，有的已造成上訪事件。這種現象在部分小區不同程度存在，既損害了業主的合法權益，也損害了開發企業的形象。主要原因是，個別開發項目開發建設手續不全，造成無法辦證；開發項目綜合竣工驗收不及時，造成遲緩辦證；個別開發企業拖延交房和交納相關稅費，造成開發項目無法備案，不能及時辦證等。這些原因是市場還不規范、監管還不到位、服務還不同步的集中體現。為從根本上規范理順開發程序，從源頭上解決居民購房后長期拿不到房產證的問題，維護好居民的合法權益，去年我們在全省首次創新推出了“一手交房，一手交證”便民服務措施，并在兩家開發企業進行試點，400戶新購房業主在拿到鑰匙的同時，領到了房產證，受到了開發企業、購房戶的一致好評，這項工作也得到省住房城鄉建設廳的大力支持和高度評價。實施“一手交房，一手交證”，是房管局順應社會需求，旨在規范市場、服務為民，切實解決新購房業主辦證難、辦證慢而推出的一項創新性的重要舉措。今年，我們在試點的基礎上，決定開展20萬平方米、2000戶“一手交房，一手交證”工作，并向社會作了公開承諾，列為房管局重點工作加以推進。截止目前，這項工作取得了階段性成果，年底前2000戶新購房業主將全部兌現“一手交房，一手交證”。
（二）強化措施，深入推進“一手交房，一手交證”工作。開展“一手交房，一手交證”是房管局推出的一項便民服務措施，是一項創新性工作，這項工作雖已初見成效，但推進的任務還相當艱巨，下一步市房管局將認真總結，進一步優化完善各個工作程序和環節，積極協調各有關單位，全力推進這項工作，力爭在較短時間內，在全市新開發項目全面推行“一手交房，一手交證”。一是要發揮輿論引導作用，加大宣傳力度。充分利用各類新聞媒體，廣泛宣傳“一手交房，一手交證”意義、做法，宣傳表彰實施這項工作好的開發企業，把“一手交房、一手交證”作為開發企業信用評價、資質審定、優秀住宅小區評審的重要依據。同時，引導居民強化產權意識，關注這項便民措施，積極參與支持工作開展，努力形成推進工作的良好社會輿論氛圍。二是要制定措施，擴大覆蓋范圍。要按照“科學管理，典型示范，以點帶面，分類實施，全面推進”的原則，積極擴大覆蓋范圍，各開發企業要積極配合，嚴格按照規定程序，加快完善相關手續，調整運作方式，凡符合條件的要全部納入“一手交房，一手交證”范圍。市房管局將制定措施，鼓勵具備條件的開發企業開發項目積極參與“一手交房，一手交證”，并簽訂協議，通過企業信用評價體系進行考核，對工作不積極、不配合，措施不到位的，錄入企業信用不良記錄檔案。三是要加強部門協調，形成推進工作的合力。“一手交房，一手交證”工作涉及規劃、建設、國土、消防、氣象等多部門、多單位，需要各部門統籌兼顧、協調配合，形成合力。市房管局將發揮牽頭協調部門作用，結合實際，積極研究出臺相關具體管理辦法，進一步明確各部門職責，規范業務流程。要積極探索工作方法，及時總結工作經驗，扎實穩妥推進，確保按期實現工作目標。
二、落實《條例》，創新機制，努力提高物業服務質量和水平
物業管理是社會建設和社會管理的細胞，是城市管理的基礎性工作，物業管理在改善居民生活環境、維護社會秩序、促進社會和諧等方面發揮著越來越重要的作用。今年是中國內地物業管理改革發展30周年，同時是《省物業管理條例》頒布實施3周年，也是我市物業管理改革發展18周年。我們根據省住房城鄉建設廳總體部署和要求，開展了形式多樣的慶祝活動，如開展物業調研、舉行消夏文藝晚會，印發物業管理知識宣傳單，在《日報》開辟物業管理知識問答?？?，評選優秀物業企業和先進個人等，這些活動集中展現了物業管理改革發展成就，對于宣傳《條例》，擴大影響，提升業主物業管理意識，增進業主與物業企業溝通發揮了重要作用。我市的物業管理也經歷了從無到有，由小變大，逐步規范發展壯大的過程。從1993年第一家物業公司成立至今，物業管理走過了18年歷程，截止目前，全市物業服務企業已達到48家，物業從業人員達3500余人，其中有職稱人員500余人，崗位資格證書人員600余人。管理著191個小區（項目），3283幢、96749套住宅和38個大廈項目，總建筑面積達1100萬平方米。物業管理的覆蓋面已從單純的住宅小區管理延伸到辦公樓、工業區、商業大廈、醫院、學校等，形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區秩序管理、環境清潔、綠化、物業中介等多層次、全方位的配套服務體系。先后有12個住宅小區和大廈項目先后獲得全國物業管理示范住宅小區、全省優秀物業管理小區、全省物業管理示范大廈稱號。自2007年建立住宅專項維修資金制度以來，累計歸集專項維修資金1.4億元，業主房屋真正有了“養老錢”。經過近幾年的發展，我市物業管理在改善人民群眾生活和工作環境、吸納富余勞動力就業、促進經濟發展與社會和諧等方面做出了重要貢獻。
在看到成績的同時，由于物業服務企業自身原因以及外部的客觀條件限制，還存在諸多制約發展的問題。如，在管理方面，企業經營普遍困難，提供的物業服務水平還較低；從業人員素質有待提高，專業人才缺乏；服務市場不成熟，行業競爭不規范，尤其缺乏物業龍頭企業。在開發建設方面，有些開發建設的遺留問題堆積在物業環節，專業經營設施設備還未移交，造成物業管理難，業主與企業間矛盾突出，群眾滿意率不高；同時在業主方面也存在物業管理意識較差，物業費收繳難；業主委員會成立緩慢，運作難度大等等。這些都需我們不斷開拓思路、集思廣益，深入調查研究，創新管理模式，采取切實有效的措施加以改進和完善。
對于下一步物業管理工作，我想要著重抓好以下幾方面工作。
一是進一步加大《條例》宣傳貫徹落實力度。《省物業管理條例》的頒布實施為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設提供了重要的法律保障，是我省物業管理發展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我省物業管理進入法制化、規范化的發展新時期。各房地產開發企業、物業服務企業要進一步加強對《條例》的學習，在實際工作中必須嚴格按《條例》有關規定執行。市物業管理辦公室要發揮宣傳《條例》主導作用，采取各種有效形式，擴大宣傳效應，提高宣傳質量，讓《條例》家喻曉戶。同時，加強正確的輿論引導，積極推進業主物業服務消費觀念轉變，培養花錢買服務、花錢買環境意識，共同營造和諧家園，使我市的物業服務行業規范健康發展。
二是進一步理順管理體制，加快推進住宅小區業委會成立步伐。業主委員會是住宅小區業主自治組織，在維護業主合法權益、化解物業矛盾和糾紛、建設和諧社區方面發揮著重要作用。要按照“管理重心下移”的原則，積極協調社區居民委員會、街道辦事處，發揮其在組建業主大會籌備組、組織業主大會成立和業主委員會選舉換屆、調解處理物業管理投訴等方面的作用，使住宅小區物業管理和社區管理有效結合起來，推進業委會組建成立。只有將小區管理與社區管理緊密結合起來，才能推動業主的真正自治，解決物業管理中的諸多問題。
三是創新管理機制，從源頭上加大物業管理力度。目前我市有關物業方面矛盾和糾紛中有40%以上的問題反映專營公司未向最終用戶收取服務費用，把矛盾轉移到物業服務企業而產生的物業糾紛和投訴。要積極建立新建住宅小區專業經營設施設備由專業經營單位設計、建設、維護和管理新體制，指導督促各專營公司向最終用戶收取服務費用。物業主管部門也要從規劃建設階段提前介入，就小區規劃設計提出物業管理經營服務用房、各專營公司向最終業主提供終端服務等提出專業的合理性建議，并監督實施，切實從源頭上減少物業糾紛。同時，積極探索實行新建物業質量保修金管理制度，進一步加大住宅專項維修資金繳交、使用管理力度，切實保障業主合法權益。
第7篇：業主委員會管理制度范文
一、工作完成情況
（一）收費指標完成情況
今年以來，累計征收排污費25.2萬元，占年任務的63%。征收配套費、破道費16.3萬元，完成任務的65.2%。
（二）舉全局之力，強力推動創衛工作順利開展
根據全區創衛工作會議精神，我局迅速調整創衛工作領導小組，專門成立創衛工作辦公室，并根據創衛目標要求和本局工作實際，成立基礎設施建設組、環境保護組、交通秩序和城中村建設組以及宣傳組和督導組等5個專業小組，組織人員深入到轄區各街道辦事處進行摸底排查，研究制定了基礎設施建設組創衛各項工作方案，及時進行責任分解，明確整治標準，建立工作臺帳，并不斷強化措施。做為基礎設施建設創衛的牽頭單位，在時間緊，任務重，頭緒多的情況下，全局人員主動放棄休息日，加班加點，頂炎熱冒酷暑，組織人員堅持每天深入創衛第一線，加強督導和業務指導，累計發放督導通知73份，加快了創衛各項工作進度。截止目前，我局牽頭開展的城市基礎設施建設、居民樓院及背街小巷硬化、鐵路沿線整治、主次干道、樓體、墻體、橋梁美化，城中村、城鄉結合部、入市口整治和河道溝渠整治等各項創衛工作進展順利，并取得明顯成效，具體情況如下：
城市基礎設施建設。一是對轄區烈士街、青年路、建設街、園林路、學生路、陵園西路、和平中街、陶瓷南路等10余條道路破損路面進行修補，共整修路面13918平方米，整修路燈60余盞。二是對和平街、友誼路、中州南路、學生路人行道進行整修，共整修面積20000平方米。其中，在和平街精品街建設中，鋪設透水磚12000平方米、樹坑磚386套，安裝了10座休閑椅，刷新了路燈桿，并安裝了高標準的不銹鋼護欄。輝龍街、商場街精品建設，重新鋪設了1300多平方米石材人行道磚。同時對普濟路立交橋附道新修混凝土路面2000平方米，透水磚人行道1400平方米，并安裝了路燈、種植了行道樹，解決了附近居民出行的老大難問題。
居民樓院及背街小巷硬化。全區共完成硬化面積81255平方米，其中居民樓院131處，硬化面積37680平方米；背街小巷38處，硬化面積43575平方米。
樓頂整治。臺帳數為118處，目前已全部清理完畢。
景觀墻建設。全區共新建圍墻22792米，粉刷舊墻體93858平方米。
特殊行業治理。全區特殊行業總數是191家，目前已完成100家。
鐵路沿線整治?？側蝿諗禐?16處，目前已完成106處，完成臺帳外5處，共美化65150平方米，清運垃圾2130立方米，平整路面6350平方米，拆除違章建筑90平方米。
主次干道、樓體、墻體、橋梁美化。臺帳數為644處，總面積38.35萬平方米，目前已完成633處，共35.72萬平方米。
城中村、城鄉結合部、入市口整治。截至目前，共硬化主次干道10條，建垃圾中轉站6座，垃圾池24座，修建文化長廊25個。
河道溝渠整治。對轄區28條（40多公里）河道溝渠進行了全面整治，共清理河道溝渠內垃圾雜物2萬余方，清理雜草8萬平方米，使河道溝渠環境面貌明顯改觀。
（三）城建工作
1、全面完成春季義務植樹等綠化任務
全市綠化工作動員會之后，我局及時即對綠化工作進行了全面的安排和部署。抽調全局精干力量，分片、分段到植樹現場開展技術指導，嚴格按照規劃設計要求，嚴把整地關、栽植關和苗木關，確保綠化質量和效果。督促轄區200余家單位于今年3月份完成種植任務，共義務植樹5萬余棵。另外，我局還在區管道路補植各類行道樹近3000余棵，并對鐵路沿線綠化任務進行分配，完成植樹約2500棵。同時與辦事處結合，對居民樓院和背街小巷實施大規模的綠化美化工程。
2、加大市政設施監管力度
為確保創衛整治效果，我局不斷加大對轄區30余條道路市政設施的督查力度，堅持每周至少2次對市政設施進行全方位的排查，認真建立排查臺帳，針對摸排出的問題，及時協調處理，確保市政設施的使用率和完好率。
3、強化城市規劃服務工作
一是積極與市規劃局結合，協助市規劃局做好北部沿山規劃的相關配合工作，目前市規劃設計院已編制出規劃方案圖，淺山區綜合開發詳規編制正在制作。二是完成解放區分類推進新農村基礎設施建設規劃保障措施材料。三是嚴格審核民房手續，上半年現場勘查民房86戶，制圖74戶，市規劃局審批建設工程規劃許可證63戶。四是上報我區20*年——2010“城中村”開發改造計劃，為加快轄區城中村開發改造工作奠定了基礎。
4、嚴肅查處違法建設行為
今年以來，我局采取多種措施，不斷加大對違法建設的查處力度。一是對500平方米以下無證施工建筑下達停工通知80份，涉案面積6400多平方米；對14處違法建筑進行拆除和部分拆除，拆除面積700多平方米；創衛期間，配合各街道辦事處拆除違法建筑6處，面積達200余平方米。二是重點加大對南水北調工程沿線私搭亂建違法行為的查處，目前共下達停工通知書40余份，部分拆除在建民房計500多平方米，暫扣9家建筑材料和設備，南水北調沿線突擊建房的勢頭得到有效控制。
5、認真抓好城區防汛工作。一是制定全區城區防汛預案，督促各街道辦事處及有關責任單位加強重點部位的防汛工作，強化雨季防汛的監控和預防措施；二是成立局防汛搶險小組和突擊隊，配備相應防汛物資和工具，全面做好防汛搶險準備工作。三是全面排查隱患，將隱患排查工作與日常的業務工作開展相結合，下發了危房通知書500余份，堅持24小時值班，確保做到隱患早發現、早解決，保證區群眾安全渡汛。四是投資14000余元完成了翻身街河溝的整修工程，確保了河道暢通，消除了安全隱患。
（四）環保工作
1、強力實施環境污染整治和污染減排工作
一是積極籌備召開了全區環保和節能減排工作會議，對今年污染整治和減排工作進行了全面具體的安排部署，下發了《解放區20*年環境污染整治方案的通知》（解政辦[2008]10號），對污染整治和減排任務進行了責任分解，確保任務、責任、人員、時限、整治標準五落實。二是加大環境污染綜合整治力度。全區市定環保目標共7項，截至目前，*市市政公司九處攪拌站搬遷和上白作辦事處李二國、劉強兩家石灰窯關閉任務已于4月份提前完成，*中州農牧業養殖場正在按照治理方案進行治理，治理工程中的沉淀池正在建設中,預計7月沉淀池能夠完成。閆河村養殖區搬遷已通過市創衛指揮部張貼禁養通告，并組織人員入戶開展工作，養殖總數在逐步減少。1個省級生態文明村創建已基本完成，無證開采礦山企業已關閉到位,對14家有證采礦山企業進行整和，其中2家2009年關閉，2家合并為1家，對保留11家企業已全部下達限期治理通知書，現正在治理。
另外，區政府下達的污染減排工作，能夠認真落實，督辦轄區內2噸以下燃煤鍋爐的關閉任務，上半年已有10臺基本關閉到位；對開達學校對面4家水洗沙廠進行了；閆河4家水洗沙廠進行了深度治理和關閉，其中2家已經停產，1家深度治理已經完成，1家正在停產治理；大張·惠利佳焦南店的噪聲治理工程已經完成；凱悅大酒店的油煙治理工程已經完成，鍋爐噪聲治理正在收尾階段。
2、圓滿完成全國第一次污染源普查工作任務
研究制訂了我區全國第一次污染源普查工作實施方案，對普查工作進行了具體的安排部署。為保證污染源普查工作按時間、按要求完成任務，專門成立了由46人組成的普查隊伍，積極組織普查員參加省、市舉辦的培訓班，為全區污染源普查工作提供了人員和技術保障。經過入戶清查、入戶調查和數據審核工作，截止5月20日，我區全區污染源普查表679家已全部錄入上報完畢，其中：生活污染源422家，工業污染源125家（重點源工業污染源18家，一般工業污染源107家），集中式污染處理設施1家，城鎮居民生活1家，農業源130家，已全部經過審核，完成數據錄入和復錄工作，全區污染源普主要工作已基本結束。
3、嚴格建設項目環境準入
認真執行國家產業政策和建設項目環境管理制度，積極推行清潔生產工藝，嚴把建設項目審批驗收關，努力為促進轄區經濟快速健康可持續發展提供快捷高效的服務。截止目前，共辦理了15家項目的環境影響登記表，按照節能減排的要求，否決了2家建設項目，對市環保局出具上報意見8家，并配合市局對5個項目進行了環境影響評價。
4、加強環境監管。
一是進一步加大執法力度，累計查處環境違法行為7起，受理群眾來信來訪和各部門轉辦件及市環保局交辦的掛牌督辦環境問題共33起，有力地打擊了環境違法行為。二是認真開展中高考期間噪聲污染整治工作，共對轄區300余家噪聲源進行了1000多人次的檢查，為考生創造良好的學習、休息和考試環境。三是加強企業污染治理設施運行檢查，督促企業保持污染治理設施的正常運行。四是堅持每月對轄區危險化學品、放射源及產生危險廢物單位進行現場檢查，確保安全使用，杜絕安全事故發生。
（四）交通工作
我局積極采取多項措施，爭取資金計劃，加快農村道路建設。今年區政府八件實事之一的森林大道，目前路基工程已完工，下步進行路面工程，預計7月底竣工。不斷加強鄉村公路建設，完善轄區路網結構，修建村道共計3.9公里，現已全部完工。同時加強公路養護、路政管理工作，積極籌集資金，提高養護和路政管理水平，推進路政管理走向規范化、經?；?，使路產路權得到有效保護。
（五）民生政務工作
一是充分發揮“*”、“12369”熱線服務和民生政務工作室作用，積極解決群眾反映的的熱點、難點問題。上半年截止累計處理“*”群眾投訴838起，處理“12369”群眾投訴346起。二是積極向市建委上報20*年解放轄區道路建設計劃的建議。將陶瓷北路拓寬改造工程和建設街、烈士街、學生路、院校路四條道路實施大修工程通過了市民生政務工作會議聽證；三是加強業主委員會管理及備案工作。指導河陽新村、民主辦事處轄區內一小區成立業主委員會；參與調解*百貨樓步行街業主和業主委員會的矛盾，進行業主身份以及選票的確認，盡可能化解矛盾糾紛。
二、存在問題
1、隨著創衛工作的不斷深入開展，城市建設投入不足與轄區群眾對城建功能完善的需求存在矛盾，造成一些關系群眾的市政設施得不到有效維護，同時也對我區創衛工作帶來一定的影響。
2、市政設施維護專用設備裝備嚴重短缺。排水、路燈、綠化等養護維修和區“*”為民服務中心搶修事件多。特別是近幾年的創優創衛工作的開展，工作量更大，而我區因沒有專用設備，致使工作效率和服務水平較低，嚴重影響工作任務的及時完成。
3、隨著市區城市管理體制改革的力度加大，工作中心要下移，市里要將一些任務下放到區里，加之我局還牽頭承擔10項之多的創衛任務，人員顯得嚴重不足，致使有的工作受到影響。如違法建設查處，我局僅有4名同志負責，根本無法對全區范圍內實施嚴密監控。
三、下步工作打算
（一）集中精力抓好創衛工作
1、繼續強化措施，加強督導，確保創衛道路及市政設施建設、居民樓院及背街小巷硬化、主次干道、樓體、墻體、橋梁美化，城中村、城鄉結合部、入市口整治和河道溝渠整治等各個階段的創衛工作順利完成。
2、進一步建立健全創衛工作長效機制，鞏固創衛工作成果。
（二）城建工作方面
1、加強與市有關部門聯系，積極申請資金，加快轄區道路的整修改造力度，進一步完善城市功能，保證基礎設施的完好使用，改善轄區通行條件。
2、積極與市規劃局結合，加快北部淺山區綜合開發詳規編制工作，為加快北部淺山區的發展搞好服務
3、繼續加大對違法建設的查處力度，嚴肅查處南水北調沿線違法建筑，確保國家重點工程建設的順利開工。
（三）環境保護方面
1、加大污染整治力度。督促中州農牧業養殖場治理工程和閆河村養殖區搬遷加快工作進度；做好老牛河村生態文明村的驗收準備工作。同時對省、市、區確定的其它工作目標采取得力措施，按照時間要求，加快工作進度，確保完成今年我區的污染減排任務。
2、強化服務。充分利用技術、政策等方面的優勢，積極為新建項目提供咨詢服務；對已完工的治理工程，積極與市環保局聯系，做好驗收的服務與協調工作。
3、強化環境監管。進一步強化執法監督措施，加大環保執法力度，及時解決群眾反映的熱點、難點問題；同時建立健全污染防治長效監管機制，鞏固污染整治成果。
第8篇：業主委員會管理制度范文
隨著城市社區的變遷，我國出現了城市社區階層化趨勢。這一變化對于社會管理及帶來了機遇也帶來挑戰，城市社區階層化將有利于社區管理、社區服務專業化和產業化以及政府社區建設工作的針對性。另一方面也將帶來新社區的建設難題，加大了社會整合的難度。這無疑給城市管理提出了新課題，要求在城市管理過程中，要加強對房地產市場的指引和監督、加強對城市公共空間資源的有效控制、遏制貧民區化，同時，注意調適各階層的心態以及地位秩序，針對不同階層社區采取不同的社會政策。
【關鍵詞】社區階層化； 社會管理
社區是構成社會的基本單位，對其變遷和發展的研究具有重大的現實意義。尤其是我國八十年代中后期以來，隨著人口流動和城市化進程的加快，居民收入分化和居住空間分離，社區的空間和內部構成要素都發生了很大的改變，城市社區正處在重構的關鍵時期。在當前城市社區階層化的發展趨勢下，探討社區社會管理的新機制對引導社區良性發展有著重大的現實意義。
?1 城市社區階層化的基本涵義及其表現
說起城市社區階層化的概念，目前大多數人還比較陌生，但是如果提起今天我國大城市中已經出現的越來越多的“富人區”、“白領小區”、“高檔社區”現象，相信人們并不陌生。雖然在我國城市中出現這種現象已有多年，但似乎還未引起學界的足夠重視，所以至今還沒有統一和確切的定義。為了討論的方便，先做一個初步界定：所謂城市社區階層化，指的是由內部異質性高的原生態社區向內部同質性高本文由收集整理的階層型社區轉化，最終城市逐漸分化出一個個空間上相互隔離的地段或單元。對其發展趨勢進行分析并作出正確的判斷。
?2 城市社區階層化的發展趨勢
雖然目前還未形成社區階層化的普遍性事實，但它預示或代表著一種趨勢，一種勢不可擋的趨勢。這正是我們今天探討這個問題的意義所在。
2.1 城市居民的收入分化越來越明顯。一方面極化的趨勢將進一步加劇，另一方面占人口絕大多數的中間層次的人群將進一步分化成若干層次。收入的階層化雖然并不必然導致居住空間的階層化，但它肯定是是前提。
2.2 城市商品房價格進一步分化。未來城市住宅建設肯定會揚棄今天這樣千樓一面、百區一面的格局，無論是住房本身還是居住環境，都將實現徹底的分化，以滿足對住房的各種層次的需求。盡管目前國家在采取各種政策和辦法限制別墅區的開發，鼓勵經濟適用房的建設，但住宅品格以及和品格相適應的價格的分化是必然的。
2.3 社區的分化將更加明晰。目前我國城市的居民區之間雖然有差別，但除了一些特殊社區外（比如某些權力單位的家屬區、個別的所謂高檔居住區），大多數居民區的品格其實并無質的差別。差別更多的是體現在住房的面積和質量上。但未來的社區將會出現質量和品位的高度分化，不僅住宅的品格不同，而且小區的設施、管理、文化氛圍將大有差別，真正的社區階層分化而不是住宅階層分化將出現。
?3 城市社區階層化對社會管理帶來的影響
城市社區階層化對社會管理帶來的影響可以從兩個方面去看。從積極的方面去看：
首先，有利于社區管理。相同階層的居民必然會有更多的相通之處，相互之間也容易達成共識。這對于社區管理是一件好事。今天的社區，由于大多數處在過渡階段，給社區管理工作造成一些困難。比如，社區委員會組織的活動，層次高的人不屑于參加，層次低的人沒有能力參加。許多事常常因為眾口難調而無法舉辦。而階層化的社區就可多少避免這類問題。
其次，有利于社區服務專業化和產業化。今天的社區，由于成員的異質性，為了照顧大多數人的需求，社區服務業很普遍但層次低，專業化程度差，所有的社區服務大同小異，小而全，一些居民的特殊需求無法在社區得到滿足，而同時一些有特色的服務因為居民分散、效益低下而無法開展。如果形成階層化的社區，這類情形就可得到一定程度的改變，這種趨勢一旦得到快速發展，對城市第三產業的發展也將產生重大影響。另外我國目前的社區服務主要側重于無償和微償的福利，服務的對象主要是孤老殘幼等民政對象，服務的形式和內容比較單一，這種狀況已不能適應城市發展的需要。今后，隨著現代化進程的加速，民眾對物質、精神生活需求還將不斷提高，這必然要求社區服務進一步擴大服務對象和范圍、擴展服務形式和內容、提高服務水平和質量，以適應城市現代化建設的需求。
第三，有利于政府社區建設工作的針對性。近些年政府對城市社區建設工作不可謂不盡心，但有兩個問題一直困擾著政府：一方面經費不得不“撒胡椒面”，一方面對社區的指導缺乏針對性，導致本來應該是高度多樣化的社區建設工作也和其他工作一樣，上下一般粗，左右一樣大。出現這種問題的原因與社區居民沒有分化有關。社區階層化后，這類問題可以得到緩解，有的社區可以放手使其實現高度自治自管，有的社區則需要重點扶持，大力投入；有的社區重點抓好扶貧濟困，有的則鼓勵引導社區文化。
然而，城市社區階層化可能給社會管理帶來的困擾也不可輕視。主要包括：
第一，新社區的建設難題。階層性的社區，居民之間的相似點多但相關性并不強，社區成員是“一盤散沙”，缺乏傳統社區建立在業緣、地緣、親緣基礎上的那種有機聯系和緊密關系，因此，盡管社區的物質條件和人員素質不低，但社區活動不一定就容易搞。地位越高的階層越不熱心社區活動，這個“規律”已經得到許多研究的證明。所以，本文前面所說的“有利于社區管理”并不是絕對的，在社區意識的培養、社區活動的參與等方面，階層性社區將面臨新的問題。
第二，加大了社會整合的難度。社區的階層化形成封閉的階層意識和社區意識，在階層間發生沖突時，為了階層共同的利益而聯合，這不僅強化了這種封閉，同時也加大了認同性整合的難度。封閉的階層及社區意識的形成又給不同階層成員貼上了該階層及社區的標簽，使階層間交往難度加大，階層間的隔離又強化了這種封閉的階層意識，從而形成一種惡性循環，結果是階層內部趨于平等，而階層間的距離拉大。“在一個普遍存在不平等的社會，各個大社會圈的近似平等會抑制階層之間的社會交往，因此阻礙這些階層的整合”，“各社會階層間的空間隔離會增強不平等對不同階層的人們的交往所產生的消極影響”，使社會整合愈加困難。
?4 應對城市社區階層化的社會管理機制建設
綜上所述，城市社區階層化是諸多因素綜合作用下的必然趨勢，它給社區建設和城市發展帶來機遇的同時，又帶來諸多挑戰。我們既要認識到城市社區階層化趨勢的不可避免性，同時也要求社會和政府以政策力量來控制管理。只有這樣才能在順應城市社區階層化趨勢發的同時也保證社會公共資源的合理分配，實現功能互補，互惠共生，促進社會的穩定和發展。
首先，要加強對房地產市場的指引和監督。這樣才能防止住宅市場對弱勢群體微妙或公然的歧視，確保根據居民的經濟收人層次確定不同模式的住宅生產和消費。對高收入者按市場價供應商品房，不限住房的規格和面積數量；對中上等收人階層供應微利、無利住房；對中等收人的工薪階層，供應有一定補貼的解困房；而對根本沒有能力購買廉價房的弱勢階層，供應一定數量的住宅，以低于成本的租金租賃居住，真正做到“居者有其屋”。
第二，要加強對城市公共空間資源的有效控制。防止市場為迎合高收入階層所謂對品位、環境等方面的追求而對城市稀缺資源的侵占和蠶食，以免引發各階層間的不滿和對立；政府應繼續加大對高級住宅區建設的調控力度，防止出現大面積的“富人區”。這樣做，不僅僅是從土地利用角度考慮，也是從社會后果考慮。在目前我國城市還存在大量貧困人口，各種社會矛盾越來越尖銳，社會風險越來越突出的情況下，放任住宅領域的兩極化，存在著引發社會沖突的危險。
第三，遏制貧民區化。所謂貧民區化就是指一些社區由于居民的不斷遷出而變得越來越衰敗的過程。這個問題目前在我國城市還不是特別嚴重，但從發達國家城市發展的歷史看，十分普遍。要強化在老城區和“城中村”改造中的指導作用。充分維護弱勢階層的權益，根據實際情況對弱勢階層進行實地或異地安置，防治弱勢階層被完全過濾出去而導致“貧民窟”的產生。對于一些由于各種原因而走下坡路的社區，政府不應任其自生自滅，也不宜簡單地用所謂改造的方式一拆了之，拆遷改造換來的是新的建筑，但丟失的是長期積淀下來的社區文化。國外學者主張用非貧民區化解決這個問題。這里的“非”不是在物質方面去否定貧民化，而是遏制貧民化趨勢，“成功的非貧民化的過程是指有足夠多的人愿意呆在這個地方，表現出對這里的依賴，而且也是指現實條件能夠讓他們在這里待下去。”??[1]?這種非貧民區化的思路值得我們借鑒，我們的城市不能永遠處在拆了建、建了拆的循環中，通過設施改造、提高服務等辦法解決老社區的問題，應該是城市住宅建設中值得考慮的選擇之一。當然對那些新形成的以外來流動人口為主的貧民區，可采取另外的辦法。
第9篇：業主委員會管理制度范文
為加強我區基層應急管理工作，提高基層預防和處置突發事件的能力，預防各類突發事件發生，減少突發事件造成的損失，保障社會公眾生命財產安全和維護社會穩定，按照《市人民政府關于加強基層應急管理工作的意見》精神，現就加強我區基層應急管理工作提出如下意見：
一、工作目標
以構建社會主義和諧社會為目標，依靠群眾、立足基層，夯實基礎、扎實推進。力爭年底，基本建立起“橫向到邊、縱向到底”的基層應急預案體系；建立健全基層應急管理組織體系，初步形成“政府統籌協調、社會廣泛參與、防范嚴密到位、處置快捷高效”的基層應急管理工作機制；相關法規政策進一步落實，應急保障能力全面加強，廣大群眾公共安全意識和自救互救能力普遍提升，應對各類突發事件的能力顯著提高。
二、工作任務
（一）做好風險隱患排查和整改。社區、鄉村、學校、企事業單位、社會團體等基層組織和單位是風險隱患排查和整改的責任主體，要建立健全及時發現、定期排查、實時監測、有效整改的動態監管機制。要結合實際，對本區域、本單位的各類危險源、危險區域和因素以及社會矛盾糾紛等進行全面排查。對排查出的隱患，要堅持邊查邊改的原則，對短期內可以完成整改的，要立即采取有效措施消除隱患；對情況復雜、短期內難以完成整改的，要制訂切實可行的應急預案，限期整改，并做好監控和應急準備工作；對自身難以完成整改的，要及時向區政府或有關部門報告。要對各類危險源、危險區域和因素以及社會矛盾糾紛等登記建檔，實行分類分級管理和動態監控。
（二）開展好突發公共事件的應急演練。社區、鄉村、學校、企事業單位、社會團體等基層組織和單位要按照本部門、本單位制定的應急預案，根據風險隱患排查和整改工作內容，以落實預案、磨合機制、鍛煉隊伍為出發點，有針對性地組織突發事件應急演練，特別是高危行業企業要針對生產事故易發環節，每年至少組織1次應急演練。應急演練組織工作要科學統籌，合理安排。演練結束后，組織者要從預案是否符合實際、聯動機制是否科學合理、協調聯動是否快捷、高效等方面，對演練進行評估，總結經驗教訓，確保演練不走過場。
（三）加強信息報告和預警。突發公共事件發生地鄉（鎮）政府、街道辦事處是信息報告的責任主體?；鶎咏M織和單位要在突發公共事件發生后，按規定及時、準確地向上級主管部門、轄區鄉（鎮）、街道和救援機構報告信息。各鄉（鎮）政府、街道辦事處和區政府各部門要建立和完善24小時值班制度，居（村）委會及社區物業管理企業也要加強值班工作。要建立基層信息報告網絡，重點區域、行業、部位及群體要設立安全員，并明確其信息報告內容、報告程序、報告時限、報告方式，同時鼓勵群眾及時報告相關信息。
（四）做好先期處置、協助處置和恢復重建工作。以《中華人民共和國突發公共事件應對法》為依據。突發事件發生后，基層組織和單位應立即啟動相關應急預案，在第一時間通報信息、組織應急隊伍，以營救遇險人員為重點，開展先期處置工作；要采取必要措施，防止發生次生、衍生事故，避免造成更大的人員傷亡、財產損失和環境污染；要及時組織受威脅群眾疏散、轉移，做好安置工作，同時要引導群眾積極自救、互救。在上級政府、部門和單位負責現場指揮救援工作時，基層組織和單位要積極配合，做好現場取證、道路引領、后勤保障和秩序維護等協助處置工作?；鶎咏M織和單位要在當地政府的統一領導下，協助有關方面做好善后處置、物資發放、撫恤補償、醫療康復、心理引導、環境整治、保險理賠、事件調查評估和制定實施重建規劃等各項工作，組織群眾自力更生、重建家園。要特別注意幫助解決五保戶、特困戶和城市低保對象、殘疾人等群眾的困難，確保災后生產生活秩序盡快恢復正常。
（五）加強宣傳教育和培訓。社區和鄉村要充分利用活動室、文化站、文化廣場以及宣傳欄等，通過多種形式廣泛開展應急知識普及教育，提高群眾公共安全意識和自救互救能力。生產經營企業要依法對員工開展應急培訓，使員工能夠嚴格執行安全生產規章制度和安全操作規程，熟練掌握有關防范和應對措施；高危行業企業要重點加強對外來務工人員的安全宣傳和培訓。有關部門要進一步采取有效措施，認真貫徹落實《中小學公共安全教育指導綱要》，推進應急知識進學校、進教材、進課堂，把公共安全教育貫穿于學校教育的各個環節。
三、推進措施
（一）建立基層應急管理組織體系。鄉（鎮）政府、街道辦事處可根據實際情況，明確突發事件應急領導機構，確定相關責任人員。居委會、村委會等基層群眾自治組織，要將突發事件應急管理作為自治管理的重要內容，落實應急管理工作責任人。社會團體和企事業單位是本單位應急管理工作的責任主體，根據實際情況建立健全應急管理組織體系，并在屬地政府的領導下開展應急管理工作。
（二）完善基層應急預案體系。為擴大應急預案的覆蓋面，街道、鄉（鎮）、社區、村屯、學校、企事業單位和社會團體等基層組織和單位要在年年底前完成突發事件應急預案的編制工作。基層應急預案要符合實際、職責清晰、簡明扼要、可操作性強，并根據需要不斷修訂完善。各鄉（鎮）、街道及有關部門要加強對基層組織和單位應急預案編制工作的指導，制發編制指南，明確預案編制的組織要求、內容要求和審批程序；鄉（鎮）政府、街道辦事處、有關部門及基層組織和單位要針對本區域、本單位常發突發事件，組織開展群眾參與度高、應急聯動性強、形式多樣和節約高效的應急預案演練。
（三）加強基層應急救援隊伍建設。鄉（鎮）政府、街道辦事處要組織基層警務人員、醫務人員、民兵、預備役人員、物業保安、企事業單位應急隊伍和志愿者等建立基層應急隊伍；居（村）委會和各類企事業單位可根據有關要求和實際情況，做好應急隊伍組建工作。要充分發揮公安、衛生、安監、城建、城管、農林水務、水電氣等基層管理工作人員及有相關救援經驗人員的作用?；鶎討标犖槠綍r要加強防范，險時要立即集結到位，開展先期處置。要加強應急隊伍的建設和管理，配備必要裝備，開展教育培訓工作，嚴明組織紀律，強化協調聯動，提高綜合應對和自我保護能力。
（四）完善基層應急管理機制?；鶎討惫芾頇C制要科學合理，既要明確應急管理工作中相關部門、人員的職責，還要明確應急管理工作程序和工作途徑，促進應急管理規范化、程序化和制度化，提高第一時間預防和處置突發事件的能力?；鶎討惫芾硪攸c完善四方面機制：一是預警機制，能及時預警信號，為突發事件的早期化解和妥善處置提供依據；二是響應機制，突發事件發生后，能有效地組織開展應急處置工作；三是協調機制，能協調落實應急處置中各部門的職能任務，實現各部門間資源的整合共享與綜合利用；四是社會管理機制，完善基層社會管理和公共服務的職能，解決好新形勢下人民內部矛盾和各種社會矛盾。#p#分頁標題#e#
（五）加快基層應急保障能力建設。鄉（鎮）要結合社會主義新農村建設，搞好村鎮規劃，合理避讓隱患區域；加強抗御本地區常發突發事件的基礎設備、設施及避難場所建設，提高鄉村自身防災抗災能力；加強基層公用衛生設備設施建設，防止農村疫病的發生和傳播。城市社區要嚴格功能分區，特別是棚戶區、人口密集場所和工業區等高風險地區，要加強消防、避難場所、醫療衛生等公共安全基礎設施建設，配備好應急必需器材；城管、燃氣、供排水、電力等部門要加強公共設施抗災和快速恢復能力建設，做好日常管理和巡查；有關部門要積極推進社區服務信息平臺建設，幫助有條件的社區布局電子監控設備，便于掌控轄區的安全狀況，實現信息、圖像的快速采集和處理。學校要結合隱患排查整改，重點做好教室、宿舍、集體活動場所等建筑、設施的安全加固工作，有針對性地儲備應急物資裝備；按照有關衛生標準要求，加強學生食堂、宿舍、廁所等設施建設，加強校內交通安全標識和設施建設，不斷完善校園安全監控系統。生產經營企業要加強安全生產裝備及設施建設，有關單位應當定期檢測、維護其報警設備和應急救援設備、設施。
（六）健全和完善應急管理的各項制度。各鄉（鎮）政府、街道辦事處及各有關部門要認真做好《中華人民共和國突發公共事件應對法》的貫徹落實工作，加強宣傳培訓，推動應急管理工作盡快納入法制化軌道。各單位、各部門要建立、健全值班值宿制度、信息員管理和信息報送制度、責任追究制度、隱患排查制度、應急物資管理制度、基層應急隊伍管理制度等。有關部門要依據應急管理財政扶持政策，建立完善應急資源征收、征用補償制度，利用保險等各種市場手段防范、控制和分散風險，解決基層群眾和基層隊伍的實際困難和后顧之憂；研究制定推進志愿者參與應急管理工作的指導意見，鼓勵和規范社會各界從事應急志愿服務；研究建立應急管理公益性基金，鼓勵自然人、法人和其他組織開展捐贈，形成團結互助的社會風尚。
四、工作要求
（一）加強組織領導。各鄉（鎮）政府、街道辦事處及有關部門要將基層應急管理工作作為全面履行政府職能的一項重要任務，把應急管理融入到防災減災、安全保衛、衛生防疫、醫療救援、宣傳教育、群眾思想工作以及日常生產、生活等各項管理工作中，并將有關費用納入公共財政預算支出范圍?；鶎咏M織和單位的負責人要加強對本單位應急管理工作的領導，積極創造條件，為應急管理提供必要的人力、物力和財力，確保應急管理工作順利開展。要不斷總結應急管理工作經驗，創新工作思路，積極探索有利于推動基層應急管理工作的有效途徑。
（二）建立健全應急聯動機制。各鄉（鎮）政府、街道辦事處要充分整合本行政區域內的各種應急資源，組織建立政府及其有關部門、基層組織以及上級救援機構之間的應急聯動機制，明確應急管理各環節主管部門、協作部門、參與單位及其職責，實現預案聯動、信息聯動、隊伍聯動和物資聯動。要充分發揮群團組織、紅十字會、社區業主委員會及志愿者在基層應急管理中的重要作用，形成基層應急管理的合力。
