資產評估性質精選(九篇)

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第1篇：資產評估性質范文

論文關鍵詞：資產評估，價值類型，評估方法，方法選擇

資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。資產評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關重要，它不僅關系評估質量，而且還決定評估結果和風險。本文認為，價值類型是資產價值的具體表現形式，體現資產價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現資產價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產價值屬性或者價值類型存在相關性、一致性。

一、資產評估價值類型、作用

關于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內傳統的價值類型包括：現行市價、重置成本、收益現值、清算價格；另一種是根據《國際評估準則》規定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。

（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額；4、殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額；5、課稅價值是指根據稅法規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認可的某一項資產損失或者資產組的某一部分損失。由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：（一）、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。因此現行評估準則要求評估師在評估報告只能是一種評估結果是不科學，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產采用多種方法評估資產，從資產不同價值屬性視角來估算資產價值，使報告使用者更清楚地了解資產在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應就某項資產在某一價值屬性下的價值做出評估結論，3.評估報告采用多種方法估算資產在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結果，現行評估準則要求評估報告只能一種評估結果面臨的困惑：資產在不同價值類型或者價值屬性價值下，如果得出一種評估價結果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應體現不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應該是資產評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現行評估準則對這一基本原則問題尚未形成共識，認為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產真實價值近似反映等錯誤認識，應盡快予以修正、完善；（三）、明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。

二、影響資產價值類型的因素

價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產價值類型是必需的；二、資產評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結果在評估報告予以揭示，或者評估師根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。筆者認為，1、既然資產有不同價值類型或者價值屬性，那么表現在價值量上應該存在很大差異，因此，評估師義務應將資產在不同價值屬性或者價值類型下資產價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。顯然，現行評估準則要求評估師在評估報告得出一種評估結果是錯誤的。當然，在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。可見，在同一特定目的下，由于資產價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據特定評估目的確定評估價值類型尤為關鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結果。

三、資產評估方法的選擇

1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。

2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。

3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。

4、在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。

四、結語：

總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。由于不同評估方法體現資產不同價值類型，因此對同一資產在不同價值類型下，資產價值量必然存在很大差異，從而形成不同的評估結果，這與現行評估理論有著本質不同，因此有助于我們對評估基礎理論進一步研究和探討

參考文獻1 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].中國財政經濟出版社，2009

2 資產評估準則. 中國資產評估協會 中國財政經濟出版社，2008

3 朱柯.資產評估[M].東北財經大學出版社，2007.

第2篇：資產評估性質范文

關鍵詞：資產評估;價值類型;評估方法

中圖分類號：F12317 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）26-0122-03

1 資產評估的價值類型

資產評估中的價值類型指的是人們對資產評估成果的價值屬性的詮釋和表達，不同價值類型下的被評估資產，對其評估出的價值性質是不同的，這一點根據評估數目的差異性得以體現。

人們將資產評估類型按照多種劃分標準進行劃分。最常運用的劃分標準是根據資產評估時的市場條件和被評估資產的使用狀況進行劃分。

根據已經提出的市場價值觀念，劃分出市場價值和市場價值以外的價值兩種類型。

資產評估的價值類型決定了企業該如何選取資產評估基本方法。只有資產評估的價值類型被確定后，才能選取相應的資產評估方法。資產評估結論的確立之前，必須要有一個具體的條件，這個條件是假定的條件，然后再根據現階段的市場條件狀況和評估目的來確定相應的價值屬性。

資產評估人員在評估報告中首先應確定評估資產價值類型，再依據特定評估目的來確定最恰當的價值類型，然后選取最合適的方法評估被估資產，并得出最終結論。

筆者認為：

①不同的資產評估方法往往由不同的資產價值類型決定，因此，每種類型的評估方法具有自身的特點，這種特點是其他方法不具備的，因此評估方法之間沒有替代性和可比性，即不一樣的資產評估方法表現出被估資產不同的價值類型。

②資產評估人員應根據指定的評估目的，將資產評估價值類型準確地劃分出來，因為這不僅決定著企業對資產評估方法該如何選擇，也對評估結論的準確性具有很大影響。

③由于不一樣的資產有不一樣的價值類型和價值屬性，因此，資產評估人員確定估測資產價值時不僅僅要把資產評估報告使用者的要求作為依據，還應根據被評估資產的不一樣的價值屬性或價值類型反映資產價值決策。

2 資產評估方法

資產評估方法指的是評估資產價值的技術思路，以及完成該評估技術思路的各類評估技術方法的總稱和集合。目前最有代表性的資產評估方法有：收益法、市場法、成本法。

2.1 收益法

收益法根據現階段的被評估資產的預期收益值，來判斷企業資產價值的評估方法。也就是說，這種方法是以資產收益決定資產的價值，在假設條件成立的前提下，投資者在考慮是否投資某資產時，都是以資產現在及未來的收益情況為標準來確定其支付價格，一般投資者愿意支付的價格不會超過被投資資產未來產生的收益價值，即回報，即收益額。

如果該項資產的收益能夠在未來有更多的增加，那么其評估價值也隨之變大，反之，評估價值會隨之變小。運用收益法進行資產評估的前提是估算出被評估資產的預期收益值，之后再按折現率或者資本化率折算成現值，從而進一步完成被評估資產的價值的估算。具體評估公式為：

P=■■

式中，P表示被評估資產的價值;

n表示收益年期;

Ri表示未來第i年的預期收益;

r表示折現率或資本化率。

由此可知運用收益法必須滿足的前提條件如下：

①首先能夠預測出被評估資產的預期收益值，并運用貨幣衡量。

②要求被評估資產的所有者能夠對預期收益取得后所承擔的風險做出準確地預測，并運用貨幣衡量。

③還需要預測出被評估資產的預期獲利年限。

由于收益法是按被評估資產獲利能力確定資產價值，因此收益法能較真實和較確切地表現資產的資本化價值，能夠解決利用市場法不能解決的問題，并實現成本重置，在此基礎上保證正常使用收益符合國際慣例要求并得到全面體現。但是因為需要準確地把握收益額、折現率、收益年限等相關參數，實施難度大，且易被人們主觀決策和未來不可預測多種因素左右，評估范圍必然受到制約，從而導致評估結論不夠準確。

2.2 市場法

市場法是一種先取得市場中同類資產的近期交易價格，并通過對交易價格數據的對比或分析，來進行資產價值評估的技術方法。運用市場法的理論依據為均衡價值論和資產價值論，市場法通常以比較和對比的方法作為評估思路從而實現被估資產價值的估算。一個投資者在購買某項資產時，會做出十分理智的判斷，所以根據他的推斷和分析，最終給出的價格往往低于市場上同類替代品的現行價格。市場法的運用過程中，要求資產評估人員全面掌握評估對象的相關的信息，這也是市場法的評估條件。

評估公式如下：

P=P’×A×B×C

式中，P表示被評估資產的價值;

P’表示可比交易實例價值;

A表示交易情況修正系數;

B表示交易日期修正系數;

C表示房地產狀況因素修正系數。

由此公式可以看出，構成市場法評估的組成部分有資產的功能、實體特性、質量、市場狀況和交易狀況件等，因此，進行資產評估時應考慮其多項可比因素。

市場法使用之前必須滿足以下條件：

①要有保證市場的活躍性和公開化。

②保證市場上存在類似可比資產和相關交易活動公開進行。

③收集市場上的可比的指標和技術參數。

由于運用市場法可以直接取得其評估參數、指標，因此被估資產現行市場價格相對來講很客觀，被評估資產價值準確性越高，各相關方對其理解也就越深刻。

使用市場法進行資產評估得到的結論固然準確可靠，但市場法的運用條件卻十分嚴格，因此其適用領域有限，市場法的運用環境為公開活躍的市場，對地區環境也有嚴格限制，其適用范圍是實際存在的有形資產，對于部分機械設備和大多數無形資產并不適用。

2.3 成本法

成本法又叫重置成本法，是一種首先對評估對象的重置成本進行估算，再對評估對象的經濟、功能實體性等貶值因素進行估算，最后將存在于重置成本中的這些因素一一減去，從而獲得評估對象的各種評估方法。運用成本法進行資產評估的前提是重建或重置被評估資產。

投資者決定是否投資某項資產時，內心的價格往往低于重建或者重置被評估資產的現行購建成本。具體評估公式為：

被評估資產的評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值。

成本法的基本思路是根據再取得資產進行評估，其必須具備的條件如下：

①評估對象應該處于持續工作狀態或假設處于持續工作狀態。

②評估對象必須有足夠豐富的歷史資料。

③評估對象的貶值特征會隨著時間發展而展現出來。

成本法的資產評估范圍不包括推移價值與時間成反比的資產。這是因為成本法的評估思路上是依據據資產的損耗狀況，所以這種評估更適用于單項資產和特定資產的評估。

成本法可以在收益法和市場法難以運用的情況下使用，即在難以獲得被評估資產難未來收益值或難以獲取被評估資產的市場數據的狀況下，使用成本法進行評估。

然而成本法的運用也有些許弊端，其工作量非常大，經濟性貶值不易全面計算，因此很難確定歷史資料為依據的假定的可能性。

3 資產評估方法的選擇的案例分析

3.1 案例背景

本文將某港口碼頭股權讓渡所涉及相關權益價值評估作為案例。A公司持某港口碼頭的國有股份股權22.5%，現擬將股權讓渡給某外資企業，作為該讓渡行為所涉及的港口碼頭股東相關權益價值提供參考依據。

被評估的港口碼頭在1986年8月成立，并在1989年1月開始運營，經營狀況如下：主要業務是進出口貨物的港口裝卸和倉儲生意; 同時還代辦全國各地經XX港至其他地方的往返轉運運輸業務手續。截止到評估基準日，某會計師事務經過審計后得出數據如下：總資產值為9，603.31萬元，總負債值為2，228.81萬元，凈資產值為7，374.50萬元。2012～2014年主營業務收入依次為4，024.92萬元、4，211.50萬元及4，174.15萬元，凈利潤依次為2，422.91萬元、1，819.48萬元及1，845.28萬元。

3.2 案例內容

3.2.1 評估目的

本次資產評估的目的是評估A公司擬將持有的XX碼頭的股權讓渡事宜，以及相關權益在評估基準日時的市場公允價值。

3.2.2 評估對象及范圍

本次評估的對象是XX碼頭的股東所有權益。評估的范圍是XX碼頭的所有資產及相關負債。

3.2.3 評估基準日

2014年12月31日

3.3 價值類型判斷和資產評估方法選取

本次評估的內容主要為在評估基準日的評估對象的相關狀況，以及評估對象在持續經營情況下所呈現的市場價值。由此推斷，評估資產的價值評估方法可采用市場法。

根據被評估企業實際情況可以發現，其股票市場的發展尚未成熟，因此從股票價格方面進行其價值評估不可取，故不采用市場法評估其價值。被評估企業如果能保證持續經營，且企業的各項經濟資料齊全，則恰巧滿足成本法評估的運用條件。

因此，如果可以滿足評估目的，那么部分資產可以運用成本法進行評估。被評估企業在現有經營管理模式下，經濟收入來源相對穩定，因此也能夠對未來收益做出相應的預測，因此也能完成對未來收益所產生的風險的預測。

現階段，被評估企業處于較成熟的港口碼頭運輸行業，在持續經營的前提下，其經營年限也可以被預測，以上條件滿足收益法的基本條件，因此可以運用收益法進行評估。

綜上所述，最終選取收益法進行評估對象價值的評估。

3.4 評估過程

預計未來三年收益額為4 421.06萬元、4 428.42萬元、3 935.59萬元，確定折現率為12%，故該凈資產評估值：

P=++=13，785.07萬元

3.5 評估結論

通過收益法估算后得到評估結果如下：凈資產評估值約為12785.07萬元。

由于此次評估的目的是被評估資產的客觀公允價值的全面體現，以期為擬對外轉讓涉及的企業股東相關權益提供參考建議。

因此，采用收益法得出的評估結果作為評估結論。

由上述的案例結果可知，資產評估人員評估方法選取的可能性多種多樣，原因是被評估資產的資產價值類型和資產評估方法具有多樣性的特點。選用不同的資產評估方法進行評估，其結果自然是不同的。這是因為資產評估的特定目的、被估資產所處的市場狀況具有差異性，繼而導致被估資產未來預測的使用狀況和使用年限以及資產價值類型的選擇也大有不同。資產評估人員在評估時能夠正確選擇適合企業自身條件和特點的資產評估方法，有利于被估資產價值的明確。

筆者認為，資產評估人員在進行實際評估時，應考慮這三個方面：

①選擇的資產評估方法要適用于評估對象。由于評估對象的類型和企業存在的狀況限制資產評估方法的選擇，所以在實際評估中，面對無市場參照物又無經營記錄的資產，企業的評估方法往往采用成本法，面對工藝性質獨特且正在經營的企業，往往采用收益法進行評估。

②資產評估方法的選擇應考慮到評估工作的效率。在實際評估中，應該保證評估某資產所需的數據和信息資料的數量盡可能多，目的是選擇評估方法時，減少這些數據和信息資料對它的制約，保證數據和信息資料分析足夠充分，從而選擇出最為適合的評估方法。

③資產評估方法選取時，應對所有評估方法的適用性全面考量。在選擇某種評估方法進行資產的價值評估后，必須在考慮到該種方法是否能夠與具體評估業務相匹配、能否安全高效地進行評估，企業條件是否符合該種評估方法的條件和要求等。

4 結 語

總而言之，選擇評估方法時，必須充分考慮各類資產評估方法的適用性。

第一，保證評估方法與價值類型相統一;

第二，充分考慮此種方法對評估對象的適用性;

第三，充分考慮評估對象的各種假設條件和參數數據能否與評估結論在邏輯上保持一致。資產價值類型的不同導致資產評估方法的選擇也不同，因此，同一資產的價值類型的差異使其資產價值各有不同，最后得出的評估結論也是多種多樣。

這種觀點與現階段存在的評估理論大有不同，因此，對進一步研究和探討資產評估基礎理論大有益處。

參考文獻：

[1] 劉杰，曹秀娟.資產評估[M].北京：中國傳媒大學出版社，2015.

[2] 姜楠，王景升.資產評估[M].大連：東北財經大學出版社，2007.

第3篇：資產評估性質范文

關鍵詞：公允價值 資產評估 監管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計量模式，歷史成本長期以來一直占據著會計計量屬性的主導地位。但隨著資本市場的快速發展，利率、匯率、金融衍生產品價格的波動幅度日益增大，企業面臨的經營環境越來越不穩定，所提供的信息難以如實反映企業的現時價值，也無法反映市場價格變動對企業財務狀況和經營成果的影響，財務信息的相關性逐漸降低，給報表使用者尤其是投資者進行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價值計量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發達國家早已開始采用公允價值計量。目前，公允價值計量已成為世界大多數國家普遍采用的會計準則，我國也從2007年起將公允價值模式引入了新的會計準則中。

公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。可見，公允價值不是現實交易價格，而是意欲交易的雙方達成（主要是通過評估來加以確定）現行交易的價格。一般而言，人們將公允價值的確定基礎分為三個層次：資產或負債有活躍市場時的報價；資產或負債有同類資產或負債活躍市場時的報價；采用評估技術（涉及現金流、折現率、收益期的判斷）。不難看出，公允價值的實質是在一個較為成熟、有效的環境中對資產或負債以當前市場為依據確定其價值，如果缺乏市場價格則需要應用各種估價技術確定其價值，即評估師需要將時刻變化的市場、影響資產價值的各種因素等“綜合”在某一時點的價值判斷中，模擬市場來確定資產的價值。因此，資產評估就是為委托者提供有關資產或負債在特定條件下的價值信息的行為，“價值”是其核心概念，其基本特征與公允價值計量的內涵高度一致。

公允價值環境下資產評估行業發展現狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產評估過程中，評估價值的公允性值得關注。如美爾雅集團，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值高達16569萬元，評估升值幅度高達72%，值得注意的是，該公司的抵債資產實質并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團以767197.8平方米的土地使用權償還對西寧特鋼的應付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對這項重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項土地使用權的評估價為18155.12萬元，而對該項土地使用權的賬面價值只字未提，投資者又從何了解抵債資產的質量呢？在對以機器設備等固定資產作為抵債資產的評估中，本應考慮到減值、折舊等因素而使評估價略低于賬面價，但有的卻是評估價值接近甚至超過了所抵欠款的數額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產的機器設備和雪苑賓館房產沖抵對上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產的機器設備賬面價值為1260萬元，而評估價為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務數額基本接近；雪苑賓館房產賬面價值為1126萬元，其評估價為1300萬元，略高于相沖抵的債務額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標等無形資產的評估價值因人而異，因此，購買商標權被很多上市公司的大股東當成了償還債務的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產評估價值之所以高出市場價幾倍甚至十幾倍，在于評估機構是在基于較好的業績基礎上來進行估價的，但最后這些資產卻沒有達到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地損害了投資者的利益。

（二）企業合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動股改方案，同時，為了重組保殼，寧波銀億控股集團以承擔部分債務為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經發取得上市公司的控股權，在協議成為S*ST蘭光控股股東的同時，并計劃注入旗下房地產資產。不過，銀億房產100%股權溢價增值率為285.82%，評估后的資產溢價達到將近3倍。除了未考慮仲裁結果的影響而樂觀地將一些項目產生的長期應收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權投資評估結果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達到113%。該項資產增值成為導致凈資產最終評估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產全部出讓，浙商集團等以每股3.9元價格以地產認購*ST亞華定向增發的11.71億股股權，定向增發之后，ST亞華總股本變為14.43億股，公司資產包括0.8億元現金及五家房地產公司股權，這五家房地產公司截止2007年9月30日凈資產9.14億元，評估值45.68億元，評估增值36.54億元，增值率高達400％。此外，重組方注入的資產2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產市場發生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實際上，評估增值36.54億元要在未來三年內（2007年9月30日起）實現，平均每年要實現凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實現收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業績累計僅實現凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應在2010年實現，但是公司報告中并未對此予以說明或作出承諾。我們由此質疑，為何2010年的業績不予承諾？若業績發生變化，近一半的未實現收益的評估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產。根據正和股份2006-2008年的評估報告顯示，公司在2007年置入的商業地產的估值三年基本未發生任何變化，2007年正和股份確認的投資性房地產公允價值變動收益為579萬元，而2008年確認的變動損益為-264萬元，在房價高峰的2007年以及隨后房價跌落的2008年這一商業背景下，其地產估值為何沒有發生變動？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計的事務所又發生了變更。2007年年報披露，宜華地產于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產只有1.3億元，但評估作價6.23億元，評估值溢價3.79倍，即宜華集團在將廣東宜華注入宜華地產時獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產時被認定為非同一控制下的企業合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價值核算損益，但宜華地產編制年報時必須對廣東宜華的以賬面價值為基礎的損益調整為公允價值的損益。此時正是房價最高峰，任何房地產當時的估值絕對不會低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報只會虧損，不會盈利，那么宜華地產2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報中不難看出，盡管房地產都發生了溢價，但宜華地產僅抬高了待開發地塊的價值，明顯壓低開發產品和開發成本的價值，將其賬面價值等同于公允價值，原因在于宜華集團對2007-2009年宜華地產業績作了承諾，如果將開發成本或開發產品價值調上去，等于將成本調上去，則以后盈利壓力非常大。可以說，如果沒有宜華集團及宜華地產人為壓低廣東宜華開發成本和產品，則宜華地產2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產重組事項提交股東大會審議，涉及注入資產的有87家，賬面值合計1727.89億元，經評估后的資產價值為2748.77 億元，評估增值率平均為59.08%，其中注入資產價值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評估后資產價值1073.15億元。若不計長江電力，其余86家的資產經評估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會的57個項目中，55個項目涉及關聯交易，占總數的96.49%，其中53個項目均進行了評估，49個項目中置入資產直接以評估結果定價。2009年度經并購重組委審核通過的案例中，以評估結果為基礎定價的占92.98%，其中以評估結果直接定價的占85.96%；涉及直接資產交易的上市公司重大資產重組案例100%進行了資產評估，其中92%以上的資產交易定價直接使用評估結果。不難看出，資產評估已成為上市公司資產重組定價的核心。

截止2010年4月，全國資產評估機構已達3500余家（孫樹明，2010），注冊資產評估師3萬多人，資產評估從業人員達到8萬多人，由證監會和財政部聯合批準的從事證券期貨相關業務資格的資產評估機構有70家。就我國的價值評估行業執業情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗收工作：1999年由中國資產評估協會進行的全行業清理整頓的檢查、抽查及驗收工作和2004年由財政部組織的全國范圍的對資產評估行業進行的全面檢查工作。2004年檢查的內容主要包括評估機構設立條件和執業質量。檢查結果數據顯示：全國不涉及證券業務的評估機構共3355家，檢查中發現問題的就達到了1871家，占總數的55.8%，暴露的問題總數達到5130個。所有問題中，執業質量問題4125個，所占比例最大，為80.41%；評估機構不符合設立條件的有565個，占11.01%。2007年9月，中評協了82號文件，要求中國資產評估協會對其會員進行執業質量檢查。本次檢查是資產評估行業第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團體會員及其11家分所作為檢查對象，共抽查資產評估機構正式出具的122份評估報告，其中抽查價值評估報告82份，占抽查報告總數的67%以上，抽查無形資產評估報告15份，占抽查報告總數的12％以上，主要根據現有的準則、規范著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監會近年來對證券期貨相關業務資格資產評估機構的檢查所得出的結論來看，本次檢查中所涉及的本質問題更為突出，主要包括評估執業質量、事務所內部治理等。隨后，在2009年全國性的資產評估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產的評估增值率顯著高于出售資產的評估增值率、少數評估機構對于整體資產的評估結論以及單項資產的具體評估政策方面選擇性地使用評估方法、部分項目評估方法的選用以及評估結果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動權、交易的目的、資產的性質、交易的關聯性、重組方案設計的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價機制的正常運作。這些情況的出現，除了新準則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產評估行業的執業監管亟待加強和提高。

1.治理結構存在缺陷，缺少獨立性。評估業務的委托主體錯位及評估機構組織結構沒有真正獨立，使得評估師在執行業務的時候缺少獨立性。在所有者（評估委托人）、經營者（被評估資產占有方）、注冊資產評估師（評估人）構成的三方契約關系中，注冊資產評估師接受委托人的委托對經營者持有的資產或負債進行評估。只有當注冊資產評估師能夠完全依據事實對公允價值作出正確判斷和評估，并能夠不受任何影響地出具評估報告時，所作出的評估結果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產占有方與注冊資產評估師三者形成的委托關系下，注冊資產評估師相對于資產占有方是獨立的，即所有者是“委托人”，事務所是“人”，管理當局與事務所之間不存在任何契約或利益關系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評估業務的委托人實際上是公司的管理當局，而董事會決定評估費用的權力又被管理當局控制，因此聘任、解聘事務所的真正權力掌握在管理層手中，委托主體的錯位極大影響了注冊資產評估師的獨立性。同時，部分從會計師事務所分立出來的評估機構實際上沒有真正獨立，部分合并成立的評估機構合并后治理結構沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨立性重要“保障”的內控體系也未予以真正地實施。因此，如何在資產評估行業監管中保持注冊資產評估師的獨立性，減少相關方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對隨意更換評估師的行為予以更加嚴格的監管（既包括對“接下家”的評估機構的監管，也包括對委托方的監管），尤其在公允價值環境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨立地出具評估報告是監管亟待解決的首要問題。

2.規范體系不完善，缺乏相應的機制。截止2009年，財政部、中評協等已陸續了包括2項基本準則、8項具體準則、2項評估指南、6項指導意見在內的18項評估準則并頒布實施了一系列辦法，包括《資產評估執業行為自律懲戒辦法》（中評協[2005]18號）、《會員誠信檔案管理辦法》（中評協[2006]96號）、《資產評估行業談話提醒辦法》（中評協[2006]97號）、《資產評估執業質量自律檢查辦法》（中評協[2006]98號）、《以財務報告為目的的評估指南》（中評協[2007]169號）、《關于從事證券期貨相關業務的資產評估機構有關管理問題的通知》（財企[2008]81號）和《資產評估業務信息報備管理辦法》等，初步建立了統一的制度平臺，形成了較為完整的資產評估準則體系。但迄今為止，注冊資產評估師法及資產評估法尚未出臺，很難從法律上賦予資產評估的地位及明確權利和義務，且《資產評估準則―基本準則》、《資產評估職業道德準則―基本準則》、《資產評估準則―無形資產》、《資產評估準則―評估報告》、《資產評估準則―評估程序》、《資產評估準則―業務約定書》、《資產評估準則―工作底稿》、《資產評估準則―機器設備》、《資產評估準則―不動產》和《資產評估價值類型指導意見》等資產評估準則的內容也過于簡單，難以為評估師及評估機構的執業行為提供真正意義上的指導、規范和監督。因此，應抓緊制定相應的法律法規，進一步完善準入、退出和懲戒機制，繼續推動資產評估準則的建設，形成完整的法律規范體系。

加強資產評估行業監管有效性的對策建議

（一）借鑒國際經驗以逐步完善準則體系

美、英等發達國家應用公允價值較早，在評估方面的經驗較多，因此，我國應吸收、借鑒國際資產評估行業的經驗和做法（如為了保護中小股東的合法權益，實行少數股東聘請資產評估中介機構制度），結合我國公允價值運用的實際情況積極參與國際協調，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協調、統一的資產評估法律法規及準則、指南等來對原則性條款進行更詳細的解釋（如，除現行準則要求外，增加披露資產評估機構、聘請人、評估方法的選擇、評估的金額和評估報告內容簡要、最終交易價格與評估金額差異及原因等），規范評估程序，建立誠信檔案，提高行業準入門檻，健全退出機制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認為內部控制應實現3大目標即合理保證財務報告（financial reporting）及相關信息的可靠性、經營（operation）的效率和效果、對法律法規的遵守（compliance）等有效地實施內部控制規范，通過評估立法從根本上解決評估行業管理體制問題，增強公允價值環境下評估報告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務所或合伙人的責任比重

改變以往由事務所兼營評估業務的做法，改由專營評估機構開展評估業務，并全面實行合伙制。在推進資產評估師職業責任保險制度建立的同時，適當加大事務所及發起人或合伙人的風險責任比例，增加違規的資產評估機構和人員的賠償責任，提高違規者的投機成本，避免資產評估機構為利益驅動而與企業聯合造假的行為。

（三）促進業界合作以加大信息共享力度

從西方實踐來看，資產評估和會計之間的關系正變得日趨密切。對這種業界合作的最大推動力，來自于向“公允價值”會計的逐漸轉化。2006年9月，《公允價值計量》（157號）的正式對美國評估業產生了重大影響，美國各大評估協會聯合起來，積極與會計界、立法界和相關經濟部門進行溝通，努力推動評估業與會計業的合作。公允價值的廣泛應用加強了資產評估與會計業務的合作，使得會計信息責任體系由以往的會計責任和審計責任的二維責任體系發展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。在上市公司的信息披露中，會計、審計與評估起著各自不同的作用，各自承擔責任。會計是從企業內部管理出發承擔的管理層對于財務報告的編制和披露責任；注冊會計師的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見；評估是對被重組資產評估結論的合理性、正確性、公允性承擔責任。例如，資產的會計計價和財務報告的編制需要利用資產評估專業服務提供相關公允價值結論；在采用資產基礎法對企業價值評估時，可借用審計的專業結論，參考會計數據資料；審計也可采納以財務報告為目的的單項資產公允價值評估結果。作為公允價值應用的保障，評估機構應與會計部門積極溝通，加強配套數據庫的建設，明確公允價值確定的方法、影響因素等，或適時出臺相關的操作細則，以加強對資產評估職業界的指導，促進會計界與審計界對公允價值評估結果的認可和采納。

（四）加強自律監管并建立行業與政府的雙重監管體系

行業內部自律監管和政府外部監管是保證評估行業執業質量的兩個重要手段。行業自律檢查是目前規范上市公司評估業務的最有效手段之一。公允價值環境下，評估機構應進一步提升行業自律監管水平，完善監管制度，強化執業質量自律檢查，建立日常監管長效機制，同時，加強評估行業與政府的協同監管，實現行業自律監管與政府監管的有效統一。

資本市場的主要功能之一就是對上市公司的信息進行充分披露，但在市場環境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產、股份支付、債務重組、非貨幣易、金融工具等公允價值計量比重的日益增加，能否真實、有效地對上市公司的信息進行披露，則需要資產評估行業的緊密配合（周勤業，2009）。縱觀二十年的發展歷程，評估行業與資本市場互相促進，互動共生。在今后的發展中，應大力加強公允價值評估問題的理論研究，尤其要針對上市公司并購重組評估實踐中涉及到公允價值方面的突出問題，加強上市公司并購重組評估業務相關準則的制定工作，完善涉及上市公司相關業務的評估準則，提升執業規范化程度，規范評估實踐應用，提高評估結果的合理性，創造良好的執業環境，促進整個評估行業有序健康的發展。

參考文獻：

1.全國資產評估機構已達3000余家.中國資產評估協會第三屆理事會第二次會議，2009-10-10

2.中國資產評估協會與上海證券交易所在滬舉行上市公司資產評估監管交流會議.中國資產評估，2009（1）

3.關于印發《資產評估機構職業風險基金管理辦法》的通知.財政部，財企[2009]26號

4.嚴紹兵，王莉瑩等.中國上市公司資產交易中評估結果與交易價格之間差異的研究.中國資產評估，2008（5）

第4篇：資產評估性質范文

[關鍵詞] 商譽 負商譽 商標

商譽，英文是goodwill，按牛津詞典解釋，有兩層含義：一是親善、友善；二是老店鋪的信譽、聲譽。人們認識無形資產最早是從商譽開始的。20世紀60年代中期以前所稱的無形資產是一綜合體，商譽則是這一綜合體的總稱。20世紀70年代以后，隨著對無形資產確認、計量的需要，無形資產進一步分解、分化，形成各項獨立的無形資產。現在所稱的商譽，是指企業所有無形資產扣除各單項可確指無形資產以后的剩余部分。

一、商譽的不同認識

20世紀70年代，美國學者亨德里克森在《會計理論》一書中認為，商譽是“對企業好感的價值”，“反映企業總價值超過各個有形和無形資產價的差價”，“預期未來利潤超過不包括商譽的總投資的正常報酬部分的價值”。20世紀80年代，美國的基索和衛根特在其合著的《中級會計》一書中，認為商譽是“凈資產獲取代價與其公允價值之間的差額”，“企業高于社會平均水平的盈利能力”。

目前人們認識商譽的觀點，主要有以下幾種：

1.好感價值論。認為商譽產生的原因是由于企業具有有利的商業聯系、良好的職工關系和顧客對企業的好感。對企業的好感來自于企業良好的經營管理水平、質量的超群出眾、有利的地理環境、獨占的特權等因素。并認為當一個經營中的企業的買價超過其各個單個資產價值總和時，所超過部分可看作上述好感的價值。

2.超額收益論。認為商譽是獲取正常盈利水平以上收益的一種能力。具體表現在，在企業聯合中，收購企業支付的買價超過被購企業凈資產的公允市價,因為購買者預計所取得的商譽能為企業帶來未來超額收益。從20世紀20年代以來，這個觀點一直是對商譽的慣用解釋。這種將在未來實現的超額收益的現值，被看成是企業的商譽。

3.總計賬戶論。是“繼續經營價值概念和未入賬資產概念的產物”。繼續經營價值概念認為商譽不是一項單獨的會生息資產，而只是特殊的計價賬戶，它表明該企業各項資產合計的價值(整體價值)超過了它們個別價值的總和，即“整體大于其各組成部分的總和”。未入賬無形資產概念認為商譽是計量了未入賬資產的結果。未入賬資產包括如優秀的管理、忠實的客戶、有利的地點等。約翰?B?坎寧認為，商譽是企業擁有的，能使企業獲取按目前賬上資產計算的各種未人賬資產的無形資源。簡言之，即能使企業獲取超額收益的各種未入賬的無形資源。

二、商譽及其特點。

商譽是企業擁有和控制的、能為企業帶來超額經濟收益的一種無法具體確認的資源，一種特殊的無形資產。在一定條件下，能夠獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。其特點是：

1.商譽不能離開企業而單獨存在。商譽是一種由多種因素共同作用形成的、不可確指的卻又客觀存在的無形資產，其各種構成因素互相制約、互相聯系，很難單獨確立，一般不宜單獨計價。它是企業所有資產共同作用的結果，離開了企業的各項資產，包括可確指的無形資產，也就無商譽可言。而且，只有在企業繼續經營下去的條件下，企業的商譽才有價值。它不能單獨轉讓、出售，也不能以單獨的一項資產作為投資，只能依附于企業整體，其價值要通過企業整體收益水平來體現。

2.企業的商譽不是在企業設立的當天或設立后的短期內形成的，而是企業長期經營管理的結果。企業的良好商譽能長期存在，沒有法定的時間限制。只要企業遵守誠實信用的原則，不斷提高其產品質量和服務態度等，它的商譽就能持續下去，并很難確定它持續的年限。且商譽是否存在及價值高低，和創建商譽而發生的成本沒有可靠的關系。其存在不一定有為建立它而發生的各種專項成本；其價值也不在于企業建立商譽過程中耗費了多少成本，而在于它是否為企業帶來了超額收益。

3.商譽是多項因素作用形成的結果。商譽的構成因素可以歸納為：杰出的管理隊伍；優秀的銷售組織；競爭對手管理上的弱點；有效的廣告；秘密的工藝技術或配方；良好的勞資關系；優秀的資信級別； 領先的員工訓練計劃；在社會中較高的地位；才能或資源的發現；優惠的納稅條件；有利的政府政策；與其它公司的良好協作關系；占有戰略性的地理位置；競爭對手的不利發展。

4.商譽是變化的。商譽是不可確指的無形資產。專利、專有技術、計算機軟件等無形資產由于可確指，逐漸從商譽中獨立出來。現在不可確指而仍留在商譽之中的無形資產，明天可能成為可確指而獨立出來。隨著人類認識水平和認識方法的提高，會有越來越多無形資產原先不可確指，現在成為可確指而從商譽中獨立出來。但商譽這種不可確指的無形資產不會在無形資產領域消失。這是由于科學技術的進步，會有越來越多新的無形資產形成，而這些新的無形資產不可能全部確指，因為管理中許多復雜因素永遠無法確指。

三、商譽與商標的區別

1.商標是產品的標志，商譽是企業整體的聲譽。商標與其產品相結合，它所代表的產品質量越好，市場需求越大，商標的信譽越高，據此帶來的超額收益越大，其評估值也就越大。而商譽則是與企業密切相關的，企業經營機制完善并且運轉效率高，企業的經濟效益就高，信譽就好，其商譽評估值也就越大。可見，商標價值來自于產品所具有的超額獲利能力，商譽價值則來自于企業所具有超額獲利能力。

第5篇：資產評估性質范文

在會計工作中我們發現，無形資產評估由于存在大量復雜的不確定因素，導致了評估風險的存在。實際操作應如何減少風險做以下淺析。

無形資產評估的風險及控制。因我國計劃經濟時代所有制形式單一，幾乎不存在產權轉讓就沒有確認無形資產的經濟環境。改革開放以后，我國建立了市場經濟體制，開始走上了與世界經濟接軌之路，要素市場逐步形成與發展，并培育出企業產權變動的土壤。現代企業可以被認為是消耗有形資產，形成無形資產的經濟組織。無形資產的資本化要求越來越突出，其資本化途徑是股權化和證券化，而這兩者都需要定性和定量的確定其價值，這就需要進行評估。評估風險。

一是用重置成本法。用重置成本法評估無形資產的公式為：評估價值=無形資產的重置成本×成新率。

二是用市價法。市價法評估的風險在于無形資產產權交易市場不完善，不成熟，信息匱乏，交易案例很難找到。絕大多數無形資產具有壟斷性，在市場上難以找到相同或近似的評估參照物。無形資產的非標準性，使我們很難確定不同商標、不同商譽、不同專利、不同專有技術條件下的價格差異。

三是用收益法。即使被公認為最適合無形資產評估的收益法也由于其方法本身的技術要求而存在風險。

評估風險的控制。各種無形資產的評估方法都存在風險，在進行評估時，首先要注意方法的選擇。對于資產特性比較簡單，以成本攤銷為評估目的，側重現實可用程度的無形資產的評估，可用成本法或市場法。對于資產特性比較復雜，以轉讓、投資為目的，強調資產未來使用效果的無形資產，可采用收益法。

第6篇：資產評估性質范文

關鍵詞:商業銀行；質押貸款；貸款風險；無形資產評估

中圖分類號：F830.33 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0056-02

中國無形資產質押貸款融資，目前仍處在探索階段，究其原因，首先在于無形資產的市場價值較難確定。另外，無形資產具有減值風險和變現困難等問題，因此，無形資產質押貸款數量和規模相比較其他形式的商業銀行貸融資很小。對于無形資產質押貸款尤其是運用知識產權類無形資產質押貸款這一重要融資形式，國內理論界的研究仍停留在基本概念研究層面。另外，無形資產對企業生產經營的貢獻難以量化，導致新企業會計準則對于無形資產采用公允價值計量仍缺乏實務操作層面的支持。

一、相關文獻綜述

Horward（1999）指出，利用無形資產質押貸款是近幾年才出現的新融資途徑，主要面對企業向商業銀行出質無形資產。劉建軍（2008）認為，這種新的融資途徑主要通過土地使用權的質押得以實現，而除土地使用權外的無形資產融資體系在國內尚不成熟。宋效軍（2006）也認為，中國目前利用商標權、專利技術、知識產權及人力資本等無形資產的質押融資，仍處于嘗試性的探索階段。

隨著經濟的發展和科學技術的創新，理論界一直回響著來自另一個角度的聲音：Kemsley（2004）指出：隨著高新技術和知識經濟的高速發展，現代企業的價值“已經從磚墻等有形資產的價值轉向專利技術、商標權、客戶關系等無形資產中”。陳靜（2009）更直接的認為，伴隨科技的創新和企業發展的需求，商業銀行急需開通知識產權質押貸款融資的新渠道。

陳蕾（2010）指出，無形資產因其變現、定價等方面存在較大不確定性，因此，市場對無形資產價值的認可程度，首先應是市場對無形資產評估方法及評估結論的認可程度。Horward（1999）明確了，收益法相對成本法和市場法而言，具有一定的難度和復雜性，這種難度和復雜性主要體現在對方法和各項評估參數的選取上。周硯（2011）也指出，市場法和收益法能夠較為真實反映無形資產為產權所有者創造的價值。然而，夏紅芳（2009）則認為，收益現值法應該成為當前階段被業內認可的較為科學的評估無形資產的方法。劉玉平（2011）認為，評估過程中對各項參數的選取時應盡量選取有證據支撐的公開市場數據，盡量避免出現大量的主觀數據。

二、商業銀行無形資產質押貸款模式的探索

專利技術是無形資產中最具代表性的個體，其不論數量還是交易頻率都是知識產權中最大的，然而，在2006年9月之前，中國并沒有專利技術質押貸款的先例，銀行系統在此之前也從未打開專利資產質押融資的窗口。2006年10月交通銀行北京分行率先打破了僵局，開創了專利資產質押貸款的先河，專利資產作為質押物通過評估后在交通銀行北京分行可以獲得貸款。為了推進專利技術質押貸款業務，中國從政府到各商業銀行一直進行著不同形式的探索和實踐。以下簡單列舉近年來各級政府和金融機構探索和總結的較為成功的知識產權質押貸款模式。

1.湖南湘潭模式。2006年5月，湖南省湘潭市出臺了《湘潭市商標專用權質押貸款管理辦法（試行）》，并在當年9月完成了兩項用商標權質押貸款的項目。湘潭模式是由人民銀行與湘潭市工商局共同推進，先試點后推廣，體現了企業、銀行和政府間的良性互動。通過嚴格篩選，建立起企業銀行間的互信基礎。通過加強監管、確保評估質量和機制創新，來降低商業銀行的金融風險。

2.交通銀行“展業通”模式。2006 年 10 月，在北京市科委、北京市發改委和北京市知識產權局的積極推動下，交通銀行北京分行與相關資產評估公司、擔保公司和律師事務所等中介機構推出了“展業通——知識產權質押貸款”金融產品，形成了以“與專業機構共同搭建業務合作與風險控制平臺”為核心的無形資產質押模式。通過中小企業信用公共服務平臺的建立、信用擔保體系建設、中小企業的融資培訓和融資方式創新等方面的建設全面展開合作。引入了相關專業領域中優秀的機構進行知識產權質押貸款相關業務的合作，建立各方協調與約束機制形成風險控制體系，分散化解貸款風險。

3.國家開發銀行的“天津模式”。2005年9月30日，天津市科委與國家開發銀行天津市分行簽訂了《關于開展向科技型中小企業貸款業務合作協議》，創建促進天津市中小科技型企業創新發展的新型融資工具，并組建相關的擔保平臺和貸款平臺。依據協議，2005年國家開發銀行天津市分行面向天津市中小科技型企業提供1億元的貸款額度，以扶持和培育它們進一步發展，進而推動天津市高新技術產業發展，加強中小企業信用體系建設。該模式的一個重要特點和創新就是政府機構多方介入，搭建擔保平臺和貸款平臺，為企業和銀行建立了溝通橋梁。通過政府的認可和支持，給予金融機構以信心，打消了開發銀行對企業經營風險、市場風險和技術風險的擔憂，積極促進企業成功融資。

4.江蘇“南京銀行模式”。為解決科技型中小企業融資難題，開辟融資的新渠道，江蘇省技術產權交易所利用自身優勢和南京銀行股份有限公司共同探索出中小科技型企業利用知識產權質押貸款業務模式。該模式通過江蘇省技術產權交易所全程免費參與、策劃和協調，嚴格篩選優質的目標企業提高知識產權質押貸款成功率，多方合作提高對質押標的價值評估的客觀性和權威性，選擇有資質的資產評估公司對質押標的價值進行評估，同時還邀請有關院校的行業專家對企業知識產權的真實性進行論證，并提供書面意見。

三、商業銀行在無形資產質押貸款中的風險

商業銀行作為質押貸款的發放人，直接承擔的是還款人的違約風險。在整個信貸過程中，商業銀行的角色包括：評估報告審核人、貸款額度決策者、貸款發放人、資金使用監督人、還款監督人和違約風險承擔者。

貸款發放后，商業銀行便一直承擔信用風險，直到還款人歸還貸款。因此在貸款發放之前，是商業銀行防控風險的最佳階段。商業銀行有自身的審貸程序，但除了對申請人資信能力的調查和貸款質押率的判斷外，商業銀行在審貸程序的全程中最為重要的依據就是評估機構出具的最終評估報告。因此，評估報告和貸款質押率的重要性不言而喻。另外，收益法評估無形資產的結果相對于無形資產的原始成本而言可能會有較大幅度的增值。商業銀行對這種增值認可的程度也在一定程度上提高或降低了自身的風險。為避免人為因素對貸款額的影響，對同等類型的無形資產，商業銀行認可的貸款質押率基本相同或相似。但對于相同類型的無形資產來說，其評估結果的差別非常大。這就決定了最終貸款的額度與評估結果直接正相關。并且商業銀行一般不參與評估過程，只能通過評估報告和評估說明對評估過程進行了解和關注。因此，對評估方法以及評估過程中所選用數據的控制成為商業銀行防控無形資產質押貸款信用風險的關鍵。因此，商業銀行應當著重研究自身認可的同時適用于無形資產質押貸款的評估方法。

四、商業銀行知識產權類無形資產貸款額度的確定

收益法評估無形資產主要從無形資產收益年限、無形資產收益預測、無形資產分成率和折現率四個方面入手。因質押貸款評估目的的特殊性，并為避免主觀因素影響評估結果，商業銀行在要求評估機構和評估師對知識產權類無形資產進行評估時，一般要求采用以下方法：（1）自上而下法預測未來年度收益；（2）期權定價模型測算無形資產分成率；（3）WARA法測算無形資產折現率。

在上述方法的應用過程中，應同時結合計量經濟學建模、模糊矩陣等方法，并從公開市場獲取所需數據，以達到盡量減小評估結果波動范圍，使評估結果客觀、公正反映無形資產市場價值，降低商業銀行信貸風險的目的。

質押率是指擬質押物評估值與最終貸款額之比。在房地產抵押貸款中，其抵押率一般為60%~70% 。但知識產權類無形資產的風險性遠遠高于房地產，因此，其質押率遠低于房地產貸款的抵押率。在中國知識產權質押融資實踐中，質押率的水平，發明專利最高為 40％，實用新型專利最高為30％；馳名商標最高為 40％，普通商標最高為30％。質押率的高低，與質押物資產的穩定性、風險性的特點密切相關。實務操作中，一旦確定了擬質押標的的評估結果，再結合商業銀行無形資產質押率，就可以確定無形資產最終的貸款額度。

參考文獻：

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[6] 陳蕾，梅良勇.無形資產質押與評估面臨的障礙及對策探討[J].財會月刊，2010，(6):37-38.

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第7篇：資產評估性質范文

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估

《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

第8篇：資產評估性質范文

【摘要】特許經營權作為一項權利性無形資產，對擁有企業的生產經營產生顯著影響。特許經營權具有獨立性、優越性和收益性的特點。其價值評估的方法主要有重置成本法、收益法和實物期權法，本文對梳理了這幾種方法的研究并分析各自的利弊。

【關鍵詞】特許經營權；價值；評估方法

一、引言

特許經營權作為一項特殊的可確指的無形資產，對不少企業的生產經營發揮著舉足輕重的作用。經濟生活中對該權利本身的利用越來越受到人們的重視，從資產管理與經營的角度看，國內企業界對該類無形資產價值的理解和把握還沒有形成統一而規范的結論。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，企業資產重組和并購現象已成必然，在對一些具有特許經營權這類無形資產的企業而言，如何進行合理的價值評估成為實際工作中的一個難點，亟待解決。因此很有必要系統性探討特許經營權的形成機理，并且采用合適的方式對其價值作出公允的評估。

二、特許經營權的價值形成

在我國特許經營權通常分為兩大類，一類是企業授予的特許權，一類是政府機構授予企業的特許權。本文主要探討政府授予的特許權，即：國家或政府授予企業擁有排他性的某項商品或某類服務生產、經營的專項權利。這些權利包括專營權、進出口權、生產許可權等。楊明等（2003）認為特許經營權本質上是一項民事權利，更具體的說是無形財產權。也就是說特許經營權作為財產權能為企業帶來收益，其本身是有價值的。肖荷花（2001）特許經營權的價值主要體現在：降低了企業開辦費用；節約了企業創立上表、開發技術、摸索管理經驗的成本；減少了投資回報的不確定性；降低企業運營成本，提高了競爭力。同時她還認為政府特許權作為無形資產具有無形性、壟斷性、可收益性和不確定性。

三、重置成本法評估特許經營權價值

梁鋒（2004）從定性角度對比分析了采用重置成本法和收益現值法進行特許經營法的價值評估。他認為重置成本法可以充分保證資產原始投資的收回，評估的程序明確、過程清晰，結果符合國有資產保值、增值要求。而采用收益現值法是從資產收益的角度出發，通過估算被評估資產的預期未來收益并折算成現值，用以確定被評估資產價值。二者各有優劣。重置成本法簡單易操作但是其評估結果經濟意義較小，而收益現值法更加準確但是在評估過程中需要測算和確定的參數較多，操作起來比較復雜。

四、收益法評估特許經營權價值

王凌艷（2011）采用定量的方法分析特許經營權的價值，她認為公路的特許經營權價值由車輛通行費用收入、公路養護和收費管理費用、所得稅稅率、期望投資回報率、特許經營期、以及公路資產原始投資決定，并且列出他們之間的計算公式。其中將原始投入攤銷到每一年的成本費用中，考慮資金的時間成本，計算更加準確。這篇文章著重分析了收益現值法中的幾個因素，為收益現值法的運用指明了方向。

從理論上講，用收益現值法評估特許經營權價值是一種科學、合理的評估方法，但從實踐上看，收益現值法是一種較難駕馭的方法。

五、實物期權法評估特許經營權的價值

實物期權是從金融期權演變而來的，它將金融期權定價理論應用于實物投資決策分析方法和技術中。與傳統的投資決策分析方法相比較，實物期權的思想方法不是集中于對單一的現金流預測，而是把分析集中在項目所具有的不確定性問題上，即現金流的所有可能變化范圍――用概率的語言來描述，就是項目未來現金流的概率分布狀況。與傳統決策分析方法相比，實物期權分析方法的結果是：投資項目的不確定性越大，投資機會伴隨越大的投資價值。實物期權的定價來源于金融期權，而金融期權的定價模型主要有兩種，所以實物期權的定價模型也主要有兩種，即 BlackScholes定價模型和二叉樹定價模型。

雷寶（2006）從實物期權理論的角度，對特許經營權的看漲期權性質做出初步分析，并在此基礎上說明機場特許經營權價值評估方法。他提出對特許經營權的購買可以視同購買了一個歐式看漲期權，期權擁有者因此擁有了等待未來增長機會的權利，因此可以運用期權原理分析該項特許經營權的價值，從而確定是否值得投資。考慮現金流時間價值為基礎的項目價值外，充分考慮了項目投資的時間價值和管理柔性價值以及減少不確定性的信息帶來的價值，從而能夠更完整地對投資項目的整體價值進行科學的評價。

李曉恭、李承燁等（2005）主要從燃氣、熱力企業的特許經營權角度出發，用實物期權法對上述企業在某一時期內特許經營權的價值進行評估。使用布萊克舒爾斯看漲期權或麥圈模型方程，該模型方程通常用在股票市場的定量股價，使用該方程進行特許經營權的價值評估是在實際工作中的一種嘗試。模型方程為：其中；Vg為特許經營權價值，S表示標的資產現價，N（d1）、N（d2）函數的正態分布相應的值，d1、d2隨機變量x實際投資額r無風險利率，t距到期日的時間R標的資產價格的波動性的幅度。

六、總結

經過對近些年特許經營價值評價的方法梳理，可以看出目前學術研究得出的方法主要有重置成本法、收益法和實物期權法。實物期權法作為一種較新的評估特許經營權的方法，盡管作為當前主流的現金流貼現定價方法受到越來越多的批評，但是實物期權分析并非是對傳統定價方法的全部替代，而應看作是與傳統現金流貼現技術具有互補性質的全新定價方法。能夠計算出可選擇機會的價格是實物期權定價方法的突出優點，這也是凈現值方法所不可比擬的。相對而言，實物期權方法更適合對無形資價值的分析。可以預見，隨著實物期權理論的發展成熟，實物期權的應用會更加廣泛。

參考文獻：

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第9篇：資產評估性質范文

一、輕資產企業及分類

企業資產分為重資產和輕資產。固定資產因占用大量資金、資產規模大，歸為重資產；而企業文化、管理流程、產品品牌、專業技術、營銷渠道、客戶管理經驗、人力資源等這些“虛”形態的無形資產因占用資金較少，稱作輕資產，以上述無形資產為主要資產的企業就是輕資產企業。

輕資產企業一般可分為以下四類：（1）類金融型。典型企業有沃爾瑪、國美、阿里巴巴。這類企業擁有強大的經營渠道，也是其核心資產，其經營模式往往是提供一種實際或虛擬的場所，吸引其他企業在此經營。這類企業的特點是從供應商或用戶處積聚了大量的經營性現金流量，使得企業有很強的復制能力，復制能力又產生了規模效應和正反饋。（2）知識產權型。典型企業有微軟、默克制藥、同仁堂，可口可樂憑借配方也可歸為此類。這類企業擁有強大的知識產權，運用其研發能力，開發關鍵核心技術，再結合企業先進的管理經驗和推廣能力等產生核心競爭力。（3）品牌型。典型企業有耐克、橡樹國際、巨人集團。這類企業擁有強大的品牌競爭優勢，市場稀缺、價值巨大，利用品牌進行市場開拓、投資和并購等。（4）互聯網型。典型企業有戴爾、騰訊、Facebook。這類企業的特點是輕資產形態、重知識運用，深技術研發，核心資產是互聯網，利用互聯網實現實時動態的管理、營銷與交易等。

二、輕資產企業的價值評估

以前述企業為代表，這些企業采用輕資產運營模式取得了顯著的商業價值，輕資產運營模式已成為現代企業流行的經營戰略模式，對輕資產企業進行價值評估成為時代的要求。

（一）評估方法的選擇。資產評估實務中，主要有成本法、收益法和市場法三種基本方法。運用成本法需要識別各項資產，而輕資產企業的有形資產很少，無形資產較多，識別難度較大，實際價值也難以估量，因此成本法不是最優先考慮的方法。但需注意的是只有確信標的企業存在有重大影響且難以識別和評估的資產或負債時，成本法才可能不適用，并不是所有輕資產企業都不適合用成本法評估。采用市場法的前提條件是存在活躍市場和可比參照物，但目前我國市場尚未達到合適的條件，因此市場法也不是首選方法。若采用市場法評估，應盡量選用盈利類價值指標，避免選擇資產類價值指標。這是因為資產類價值比率一般是以資產的賬面價值代替市場價值，而輕資產企業擁有的大量無形資產是否擁有賬面價值往往與會計制度規定、企業的會計政策以及財務人員的具體操作密切相關，不具有可比性。實務中，輕資產企業的主要資產為無形資產，而無形資產本身多采用收益途徑的評估方法，因此對于這類企業應較多地采用收益法進行評估，以企?I未來的盈利能力作為判斷企業價值的標準。

（二）收益法的模型選擇。收益法的評估原理是對被評估企業的預期收益進行資本化或折現，根據收益指標的不同內容，有以下三個模型：（1）股利現金流量折現模型，是指對一定期間內企業實際支付給股東的現金股利進行折現，得到股利的價值。由于該模型受股利支付率的影響，一般不采用。（2）股權現金流量折現模型，是指對一定期間內企業能夠支付給股權投資人的現金流量（等于企業實體現金流量扣除對債權人支付后剩下的部分）進行折現，得到股權價值。（3）實體現金流量折現模型，是指對企業在一定期間內能夠支付給全部投資者的稅后現金流量進行折現，得到企業的最終價值。由于輕資產企業通常沒有負息負債，因此實體現金流量折現模型與股權投資現金流量折現模型等同，所以輕資產企業收益法評估一般適合選擇實體現金流量折現模型。

（三）估值模型參數確定。實體現金流量折現模型中的預測期、預測期收益、折現率這三個參數的確定是價值評估的重要環節。

1.預測期的確定。

（1）一般情況。一般來說，采用收益法進行企業價值評估時是以企業滿足未來能夠持續經營的會計假設為前提的，因此按照永續期計算，具體分為預測基期、詳細預測期和后續期。需要明確的是企業經營達到相對穩定前的時間區間是確定預測期的主要因素。預測基期，一般是以上年實際數據或修正后的上年數據作為基期數據。在確定基期數據時要關注企業歷年經營狀況并延長關注期，尤其要考慮核心無形資產的周期。詳細預測期一般為5―10年，根據企業的具體經營狀況適當增長或縮減，在此過程中需要考慮輕資產企業獨特的經營優勢。不同的輕資產企業其收益期和穩定經營期會因其產品、經營模式等不同而有所不同。在詳細預測期內，企業需要對每年的現金流量進行詳細的預測，并根據折現模型計算其對應的折現價值。后續期，通常假設企業在此期間進入穩定狀態，有一個穩定的增長率，進而可以用簡單的方法折算后續期折現價值。通常當企業具有與宏觀經濟的名義增長率相當的穩定銷售增長率或者具有與資本成本接近的穩定投資資本回報率時，可以判斷企業進入了穩定狀態。

（2）特殊情況。對于高新技術類的輕資產企業而言，由于技術更新速度快，企業壽命不確定性因素較多，不適合按照永續期計算，可以按照企業生產經營的生命周期來確定預測期間。

方法一：同行業企業平均壽命修正法。第一步，對同類企業的生存期限作數理統計，計算出該類企業的平均壽命。第二步，利用待評估企業的現金流量指標與同類企業的現金流量平均值進行比較，確定出差異的修正系數。第三步，待評估企業的壽命=同類企業平均壽命×修正系數。

方法二：企業生命周期階段加總法。企業生命周期分為初創期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。第一步，通過數理統計計算出同類企業在各個生命階段持續時間的平均值。第二步，利用待評估企業在各個階段的現金流量指標與同類企業現金流量平均數進行比較，確定出各階段差異的修正系數。第三步，待評估企業的壽命=∑（同類企業各階段的平均持續時間×各階段對應的修正系數）。一般情況下，企業的現金流狀況決定了其生存狀況，所以可以用企業的現金流量指標作為判斷企業的生命是否可以延續的依據。上述兩種方法中涉及到的現金流量指標可以利用現金存量充足率（自由現金存量/平均總資產）、現金流量回收率（自由現金流量/銷售收入）和現金凈流量增長率（本期現金流量凈額/前期現金流量凈額）這三個指標計量。

2.預測期收益的確定。收益額是實體現金流量模型中最重要的指標，在預測各期收益額時，需要注意把握以下兩方面內容：（1）注意事項。第一，由于利潤指標容易受會計政策變更影響或被人為操縱，所以收益指標最好選擇現金流量。第二，通貨膨脹在現實生活中是不可避免的，所以應充分考慮通貨膨脹因素對收益的影響。第三，妥善處理好資本性支出與經營性支出的重分類問題。實體現金流量可以利用以下公式進行計算，其中，對輕資產企業價值評估來說，資本性支出需要調整。實體現金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷+利息費用×（1-企業所得稅稅率）-資本性支出-營運資金增加。在實務中，企業根據會計準則將品牌推廣支出、研發費用支出、人力?Y源支出等項目列為經營性支出。然而對于輕資產企業價值評估來說，這些項目的處理有欠妥當，是需要重分類的。比如：技術類企業和制藥企業的研發費用支出、消費品類企業的品牌推廣支出、技術咨詢類企業的培訓和人力資本支出等，這些支出對企業未來若干年發展均有貢獻，應該將其重分類為資本性支出，這樣能更合理地反映企業歷年的盈利水平，同時能夠清楚地反映企業為了驅動未來發展每年的投資額。第四，恰當考慮輕資產企業的稅收優惠。輕資產企業有很多屬于高科技企業、軟件企業或其他國家鼓勵發展產業的企業，可以享受相關的稅收優惠。在進行這類輕資產企業的價值收益法評估中要謹慎估計相關稅收優惠。具體包括：第一，需要關注國家對相關行業優惠政策的期限。第二，需要關注其未來預測中可持續被認定為高科技、軟件企業的相關投入方面的規定是否被滿足。第三，需要關注企業所得稅應納稅所得額加計扣除事項是否需要政府相關部門的進一步審核和批準，政府相關部門審核批準的條件是否可以預測。第四，應當關注預測中主營業務收入、營運資金、資本性支出等主要參數與評估假設的一致性。第五，當預測趨勢與企業歷史業績和現實經營狀況存在重大差異時，評估師應當在評估報告中予以披露，并對差異產生的原因及其合理性進行分析。（2）預測方法。現金流量的預測方法可以利用定性預測方法中的個人判斷法、集體判斷法和德爾菲法，或定量預測方法中的指數平滑法、回歸分析法、銷售百分比法、蒙特卡洛模擬等，又或者定性和定量相結合。

3.折現率的確定。折現率的作用是將企業的未來收益和風險折算到同一個時點上，使各期收益和風險在時間維度上具備可比性。折現率的確定需要注意以下幾點：（1）采用復利計算方式來反映貨幣的時間價值。（2）現金流量的預測過程中若考慮了通貨膨脹因素帶來的影響，那么折現率確定時也需要考慮通貨膨脹情況。（3）收益與風險正相關，要想獲取高收益就必須承擔高風險，此時反映風險的折現率就越高。（4）折現率與收益額之間要保持匹配，由于企業的未來收益是不斷變動的，因此折現率的測算也應當是動態變化的。（5）若采用股權現金流量模型，則折現率要求是股權資本成本。利用資本定價模型，并結合輕資產企業的特點，股權資本成本=無風險利率+風險報酬率+輕資產企業本身特有的行業風險調整系數。若采用實體現金流量模型，則要求以加權平均資本成本（WACC）作為折現率。WACC=股本占融資總額的百分比×股本成本+債務占融資總額的百分比×債務成本×（1-企業所得稅稅率）。需要注意的是，計算個別資金占全部資金的比重時，理論上可以選用賬面價值、市場價值、目標價值來計算，但在價值評估實務中，必須選擇市場價值指標。若輕資產企業沒有負息負債，也并不代表其目前的資本結構就是行業的最優資本結構。如果有證據證明其目前的資本結構不是行業最優，完全可以利用行業最優資本結構估算的WACC作為折現率。另外，若輕資產企業沒有負息負債，則其WACC可以用下面的替代公式計算得出：WACC=Rc（營運資金/全部資產）+Rf（固定資產/全部資產）+Ri（無形資產/全部資產）。其中：Rc、Rf、Ri分別為營運資金、固定資產、無形資產的投資回報率。

（四）實體現金流量模型的應用。上文提到，企業的現金流量是不斷變化的，那么根據現金流量的不同情況，實體現金流量折現模型可以分為以下幾個：

1.預測期為永續期。（1）零增長模型。實體價值=每期實體現金流量/WACC。本模型適用于收益率和資本結構均處于穩定狀態的企業。（2）永續增長模型。實體價值=下期實體現金流量/（WACC-永續增長率）。本模型適用于收益率穩定增長，資本結構處于穩定狀態的企業。（3）兩階段模型。實體價值=詳細預測期實體現金流量現值+后續期價值的現值。假設詳細預測期為n，則：實體價值=實體現金流量t /（1+WACC）n+實體現金流量n+1÷（WACC-永續增長率）/（1+WACC）n。本模型適用于詳細預測期內未進入穩定狀態，但若干年后進入穩定狀態的企業。

2.預測期為有限期。當企業壽命有限時（假設為n），則：實體價值=實體現金流量t /（1+WACC）n。本模型適用于企業壽命有限的高新科技類企業。

在實務中具體采用上述模型時，需要資產評估人員在評估前期詳細收集輕資產企業的數據、行業信息，并憑借自身專業技能進行合理判斷。