物業樓宇管理精選(九篇)

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第1篇：物業樓宇管理范文

［關鍵詞］5S管理；物業管理樓宇智能化；實訓教學；運用

隨著科學技術的迅速發展，人類正在走向信息社會，智能建筑為了適應信息時代產業結構變化的需要，必將成為21世紀的主流建筑。我國的智能建筑自20世紀90年代以來迅速發展，對其之管理越來越受到人們的重視。隨著我國物業管理行業的迅速發展，掌握智能化技術可以幫助從事智能建筑的企業管理人員解決實際工作中遇到的各種問題。在物業管理樓宇智能化實訓教學中加入5S管理目的是使學生能及早體驗企業的標準生產程序，養成良好的品質，工作后也能迅速融入企業。

1 5S管理的含義與內容

1.1 5S管理的含義

5S起源于日本，是指在生產現場中對人員、機器、材料、方法等生產要素進行有效的管理。“5S”是整理(Seiri)、整頓(Seiton)、清掃(Seiso)、清潔(Seikeetsu)和素養(Shitsuke)這5個詞的縮寫，因為這5個詞在日語中羅馬拼音的第一個字母都是“S”，所以簡稱為“5S”。它在提高企業形象、生產效率和庫存周轉率，減少故障，保障品質，加強安全，養成節約的習慣，降低生產成本，縮短作業周期，改善企業精神面貌，形成良好企業文化等方面具有重要的意義。5S管理逐漸被各國的管理界所認識甚至改進。

1.2 5S管理的定義與目的

(1)1S——整理：將工作場所的任何東西區分為有必要的與不必要的；把必要的東西與不必要的東西明確地、嚴格地區分開來；不必要的東西要盡快處理掉。其目的在于騰出空間，防止誤用、誤送，塑造清爽的工作場所。

(2)2S——整頓：對整理之后留在現場的必要的物品分門別類放置，排列整齊；明確數量，并進行有效地標識。其目的在于使工作場所一目了然；創造整整齊齊的工作環境；消除找尋物品的時間和消除過多的積壓物品。

(3)3S——清掃：將工作場所清掃干凈，保持工作場所干凈、亮麗的環境。其目的在于消除臟污，保持職場內干干凈凈、明明亮亮。

(4)4S——清潔：將上面的3S實施的做法制度化、規范化，并貫徹執行及維持結果。其目的在于通過制度化來維持成果。

(5)5S——素養：培養每位成員養成良好的習慣，并遵守規則做事。開展5S容易，但長時間的維持必須靠素養的提升。其目的在于提升“人的素質”，養成良好的工作習慣，保障5S的成功實施。

2 物業管理樓宇智能化實訓教學開展5S的必要性

2.1 物業管理樓宇智能化實訓室推行5S的現實理由

筆者在兩年的樓宇智能化教學中發現下述不良現象：

第一，學生不穿工作服，甚至穿拖鞋進入實訓室。第二，學生在進入實訓室后沒有對號入座或按學號入座，坐姿不當，甚至在實訓室來回走動。第三，工作臺面凌亂不堪，實訓工具、實訓耗材、課本、實訓垃圾等混雜在一起。第四，學生經常丟失實訓工具和實訓耗材，不斷向老師索要。第五，實訓室很臟很亂，實訓后產生的垃圾不進行清理，工作臺面和地面比比皆是。使用完畢的實訓工具和剩下的實訓耗材沒有整理后擺放回原處。第六，實訓完畢后不關閉電腦、實訓系統、燈、風扇、空調、總電源等。

……

如果老師經常在此種環境下教學，學生經常在此種環境下學習，首先兩者的心情或多或少都會受到影響，教與學都達不到較佳的效果；其次，各種電子原件和電路板的胡亂放置、丟棄以及各種電源的不斷電等都容易造成安全隱患；最后，可造成各種儀器儀表、系統設備的準確度與使用壽命下降。

2.2 5S管理法對物業管理樓宇智能化實訓教學的好處

(1)可以將混亂的實訓室整理成一目了然、井然有序的教學空間，令師生都感覺安全、舒適，并能降低實訓教學成本。

(2)減少裝配組件和操作系統的時間，提高教學效率。

(3)促進組織團隊精神力量的提高，無障礙交流與協作。

(4)環境育人，為企業培養動手能力強的人員。

(5)和企業無縫對接，使學生頂崗實習或者就業都能很快地融入到企業的氛圍中。

3 5S管理在物業管理樓宇智能化實訓教學中的運用

(1)整理實訓室，分清必需品和非必需品，將暫時用不著的工具和耗材保存好，將廢料清理扔掉。比如，可以維修繼續使用的應抓緊維修后進行保存，使用過且不能循環再用的耗材垃圾在每次實訓教學完畢后應馬上扔掉，對于壞掉并無法修復的工具和元件應作報廢處理。學生實訓后的成果，如裝配好的系統等可以返還給學生收藏，讓學生有成就感。將學生實訓后留下的與下次實訓教學無關的工具、儀器儀表、設備等存進庫房并整理實訓工作臺面。

(2)通過“三定”對樓宇智能化實訓室進行整頓。本人在實訓教學中發現學生經常會遇到這些問題：在應該領取工具設備儀器儀表元件的位置找不到應該領取的物品；要領取物品的型號和數量對不上或未達到實訓要求等，這主要是由于上一批實訓學生在實訓完畢后沒有及時整頓實訓物品造成的。鑒于此，應通過定位(在何處，場所標識)、定品(何物、品目標志)、定量(幾個、數量標志)來對實訓教學進行整頓。即教育學生確定各種實訓教學物品的擺放地點和擺放方法，做好標識，丟失后便于發現尋找。學生憑學生證領取，借用物品，放下學生證，還回物品，拿走學生證。實訓前可給每組學生發放一個多格托盤，請學生將領到的實訓器材整頓分類后放到相應的格子中，并做好類型和數量的標記。這樣可使學生養成良好的習慣，而且可以提高實訓教學效率。

(3)建立清掃制度，明確責任人。每次實訓課程結束后都要組織當批學生及時清掃實訓室，把使用完的設備儀器儀表元件等放回原位并登記使用記錄，若出現損壞或丟失的，應馬上使用其備份。這樣就可以保證下批實訓教學的正常進行。

(4)將前面3S的做法制度化、規范化，教育學生在實訓教學完畢后將實訓室始終保持清掃后的狀態。實訓教師要定期檢查并形成制度。

(5)素養教育是為了讓員工時刻牢記5S規范，在言行舉止上養成良好的習慣。維護和執行企業的規章制度，遵守勞動安全衛生規程，尊重他人。樓宇智能化實訓教學就是要讓學生在實訓中體會到濃厚的企業氛圍，處處可見安全警示標語、文化精神宣傳標語、規章制度標語等。實訓學生要統一穿上實訓服，樹立良好的團隊與個人形象，學會遵守規章制度，服從規定，尊重他人勞動成果。

4 結 論

筆者從事物業管理樓宇智能化實訓室的實訓教學，將5S管理理論引入日常的教學管理中，經過半年的實踐，換來的是整潔的實訓室，愉悅的心情，有責任心、好學、動手能力較強的學生和實訓教學效率的提高。因為在視野良好、干凈整齊、寬敞明亮的令人滿意的實訓教學場所里，無論是師與生，都能擁有良好的心情；無論是教與學，都能馬上進行，提高效率和增強效果，從而提升學生的職業素質，達到環境育人的目的，為使學生能更快融入企業打好了基礎。

參考文獻

第2篇：物業樓宇管理范文

一、以客服前臺作為物業服務系統的指揮調度中心。

在以后工作中，客戶服務部必須樹立以客服前臺為物業服務系統的指揮調度中心的發展方向，改變以往前臺組工作人員在接待小區的業主、住戶"來電來訪"工作過程中，調動小區樓宇助理不能及時到場處理，造成小區業主、住戶不滿和投拆的現象。客服前臺和樓宇物業助理要實現聯動和資源互補，以客服前臺的指揮調度作為物業服務系統工作的"中心"，并樹立客服前臺在工作指揮調動方面的權威性和時效性。樓宇物業助理工作組需要嚴格按照客服前臺指揮要求開展工作，要體現客服工作事務的側重與優先，并杜絕以往樓宇物業助理自行與業主、住戶溝通安排工作的混亂局面，將所有客戶事務統一由客戶前臺進行收集、歸類與調度，實現科學、系統化的資源調度與管理；樓宇物業助理小組每天由客服前臺工作小組對其每天的工作進化量化布置，再由物業主管對物業助理進行分工跟進，做到"事事有記錄，事事有人跟，事事有回復"，使樓宇物業助理與客戶前臺組實現"聯動"與"雙管"，并對每一客戶事務形成閉環。

1、客戶服務中心將對服務前臺的管理、組織、調度職能進行全面的強化：

A．強化服務前臺指令的權威性：從9月份開始，客服中心前臺在日常工作當中做出工作性質的調動，視為等同部門主管直接做出的工作安排，權威性等同部門指令，除特殊情況外，樓宇物業助理必須馬上執行和跟進。授權前臺服務有權調動樓宇管理所有人員。

B．除前臺留守人員和例休人員外，所有客戶服務部人員每天08：40分在物業服務中心門前集隊進行5-10分鐘班前會，由前臺領班主持，將當天的一系列工作事務在班前會中宣布，再由物業主管根據服務前臺事務為先的原則，對樓宇物業助理進行派工。

C．以服務前臺作為相關工作單派發的中心，樓宇物業助理須配合對相關的單據實行跟蹤處理，并經樓宇物業助理到現場跟進情況，最終回復服務前臺進行消單。

2．客戶的需求和顧客滿意度作為物業服務系統的根本出發點：

物業管理服務工作的開展，需緊密圍繞客戶的需求，在維持日常物業管理系統運作的基礎上，緊密圍繞客戶的需求，重視客戶意見，提高管理服務水平和服務質量，加大力度開金鑰匙服務體系，提高顧客的滿意度，走出一個具有項目特色的物業管理品牌之路。

3．運用ISO系統作為物業服務系統的指導工具的根本出發點：

正確認識ISO系統，利用ISO系統作為物業管理事務工作的規范化、程序化，科學化的管理工具，提高服務工作的水平和質量，按照ISO系統的要求使各項工作程序化、數字化、及提高各項管理事務的可追溯性，并大膽地從實際操作出發的角度對部分已經不符合項目特點或過時、繁瑣、技術含量不足的文件、操作流程、表格進行改版報批工作，使ISO系統最大限度配合物業服務系統的實際操作。

二、樹立客戶信心，重塑員工隊伍士氣，展現z物業管理金鑰匙服務的風采。

1、通過事實服務，用心服務，重樹客戶的信心。

以客服前臺作為客服形象系統工程的核心，強調客服前臺的服務質量和服務水平，突出物業服務系統的時效性，重視服務禮儀，提升客戶服務形象，用事實服務，用心服務，感動客戶，重樹客戶對物業服務系統的信心。

2、重塑員工隊伍士氣。

我們需要通過科學的分工，系統的指導和培訓，優化工作環境，提高團隊的凝聚力，通過各種方法增強員工對企業的歸屬感，關心員工的工作和生活，多組織員工隊伍的聯誼，增強了解與信任，多給員工發展的機會，重塑員工隊伍的士氣。

三、內部資源整合

對客戶服務部內部的功能組別的相關職能進行重新分配，并以新功能作為模塊重新進行細化的分工。

第3篇：物業樓宇管理范文

[關鍵詞] 樓宇經濟 區域經濟 老城區

所謂樓宇經濟，是一種以商務商貿商用樓宇為載體的經濟形態，其通過開發、出租樓宇，招商引資，引進各類企業，從而引進稅源，帶動區域經濟發展。目前，全國各大城市對發展樓宇經濟都非常重視。前不久，筆者有幸參與了蘇州市滄浪區胥江街道辦組織的胥江地區樓宇經濟調研活動并負責整個項目的具體實施。在調研資料的整理過程當中，筆者發現胥江地區的樓宇經濟發展現狀在老城區樓宇經濟發展中具有一定的代表性，現把這次調研結果總結如下，以期能對國內其他城市老城區發展樓宇經濟提供一些參考。

一、老城區樓宇經濟所處的優勢和劣勢

1.優勢。根據我們的調研結果，以下圖表顯示的是公司選擇入住寫字樓時，相關因素對其的決策影響程度大小：

商業氣氛:（指周圍商圈的繁榮度）;交通情況:（指道路狀況和公共交通等）;歷史文化氛圍:（指寫字樓周圍的高校、文化場所、名勝古跡等分布情況）;成本因素:（指租用或購買寫字樓的費用水平）;商業便利（如：餐飲服務，金融服務，物流等）;周圍環境狀況：（主要指綠化，空氣質量等自然環境）;硬件層面裝備（如：電梯、空調、配電、供水、車位、裝修等）;軟件層面裝備（如：保安、保潔、網絡等物業管理情況）;建筑設計（指寫字樓的樓高、建筑風格以及與周圍其他建筑物的協調等）。

從上圖可看出客戶對于選擇市區寫字樓的最主要關注在：商業氣氛（占22%）、交通狀況（占20%）、歷史文化氛圍（占17%）、成本因素（13%）。老城區寫字樓大多位于市中心主干道，交通堵塞停滯度低，公交站臺及路線分布較為密集，頻率高，出行方便。這一帶的商業氣息和人文氣息也很濃厚。而成本方面，從對物業及客戶的調研中了解到所有調研的樓宇平均租金基本上都維持在30～40平米每元，與工業園區、高新技術開發區的高價租金相比，老地區寫字樓在成本上無疑占有巨大優勢。

2.劣勢。(1)目前的城區布局和90年代的舊建筑風格形式制約了轄區內樓宇發展的潛力，導致樓宇規模偏小，引進企業規模亦偏小。(2)物業性質的多樣性和復雜性制約了樓宇發展整體規劃的可行性，我們調研的十幢樓宇中主要存在這么幾種物業性質：①私人（單位）買斷再出租;②由開發商委托物業公司管理;③由開發商直接管理。沒有統一的標準、措施來規范物業管理。(3)樓宇周邊自然及商業環境較差，主要表現在空氣及噪音污染嚴重，樓宇周邊綠化覆蓋率低，餐飲、休閑、購物等服務欠缺。(4)樓宇軟硬件層面裝備落后。主要表現在建筑內外裝修陳舊，電梯使用緊張、候梯時間長，物業智能化程度低，停車泊位緊張等方面。

二、老城區如何揚長避短發展樓宇經濟

1.培育特色樓宇。廣泛開展同行業間的業務交流，根據各個樓宇的特點，有意識地將一個樓宇安排給同一類型的企業入駐，或同一國別的商人入駐（這主要針對A級寫字樓），這樣在服務上就更有針對性。同時通過群聚效應加快樓宇的招商引資，鞏固客戶群。

2.整改問題樓宇。在我們的調研中發現各樓宇現存的較為突出的問題有：車位緊張、大廈商務設施缺乏、大樓外表陳舊、衛生工作不到位等。這些問題不趕快進行整改，對大樓的長遠發展明顯不利。而整改涉及到的資金，政府要從“樓宇經濟”的收益中拿出部分資金，補貼給樓宇企業，以激勵其發展樓宇經濟的積極性。

3.設立專門的“樓宇經濟”辦公室。設立專門的“樓宇經濟”辦公室，長期、系統的研究“樓宇經濟”發展過程中出現的問題和采取的對策。為此，可建立樓宇聯絡員制度，轄區內每幢樓宇都設一名聯絡員，及時與區街道經濟辦公室進行聯系和溝通情況。

4.對業主和物業公司設置獎勵措施。在調研過程中我們發現各幢樓宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入駐一方面會對寫字樓的商業口碑產生一定的負面作用，另一方面會嚴重影響樓宇所在區域的政府稅收，浪費樓宇資源的同時遏制了該區域的經濟發展。

目前樓宇的房屋產權處于兩種態勢：一種房屋產權屬于各個業主，由業主來決定房屋的買賣或租賃對象。這些業主只要能按時收租金，不會考慮租賃方是否皮包公司以及行業形態。另一種房屋產權屬于開發商或物業公司，但調查中我們發現不少物業公司缺乏積極的心態，滿足于現狀，對樓宇的未來發展沒有明確的規劃。俗話說“居安思危”，蘇州各區樓宇經濟的迅速發展必將對胥江的樓宇帶來一定的危協。怎樣留住優質客戶，發展有潛力的新客戶，是每座樓宇都應該考慮的問題。

所以，我們認為發展樓宇經濟，僅僅政府單方面有積極性，顯然是遠遠不夠的。針對房屋產權屬于多個私人業主的情況，建議可否由政府牽頭在寫字樓建立業主委員會，由政府出錢開展業主聯誼，通過對業主大力宣傳并采取獎勵措施，讓業主認識到和政府合作的好處，以減少皮包、無證、異地企業入駐。

第4篇：物業樓宇管理范文

一、商場物業的類型和管理特點

（一）商場物業的類型

1.從經營方式分

可分為貨柜隔離購物和開放式購物兩類。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或專營商店）。開放式購物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級市場或倉儲式購物中心。

2.從樓宇功能分

可分為單一經營性商店和綜合多功能經營商店。

3.從商業物業檔次來分

可分為普通型和豪華型兩種。普通型的商業物業的設施、設備和管理方式都是傳統性的，所經營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業界為搶攤上海而建造一批高檔的商業樓宇，其設施、設備齊全、先進，如電視監控、消防系統都由計算機系統控制，以及先進的管理設施，豪華、高雅的購物環境，可謂現代的商業樓字。

（二）商場的物業管理的特點、建筑特點

從建筑內部一般用大間隔、大空間設置，使整個層面一覽無遺；外觀設計講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據此，在管理上要求創造和維持環境的優美，使顧客在幽雅、輕松的環境中流連忘返，增強購物的信心和欲望。

1.設施齊全

現代商業設備、設施先進，因而對管理人員的素質要求較高。

2.客流量大

商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點松懈。

二、商場物業的管理內容

（一）樓宇及附屬設施，設備的養護及維修管理

商業樓字的日常養護標準高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業樓字的重點在于各種設施，設備上，因為這些都能直接影響經營環境。高檔次的商業樓宇設施、設備多而復雜，電腦化程度高，如供電、監控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統大多互聯網絡，由計算機控制維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運行也平時養護。

（二）環境衛生及綠化管理

環境衛生是管理的重點，主要是外部環境和內部環境兩方面。外部環境包括樓宇外墻、附屬建筑設施及周圍場地等；內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業主的鋪內、辦公室等非公用部位。綠化是指內外環境的花草樹木的種植及養護，旨在創造整潔、優美和諧怡人的商業氛圍。

環境衛生管理方面應注意以下幾點：

（1）樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；

（2）柜臺內陳列架上商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放；

（3）商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

（4）樓宇內外的主要衛生清潔時間應安排在非營業時間，營業期間必要的清潔應由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；

（5）雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。

（三）安全保衛管理

安全保衛管理是商場物業管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

第5篇：物業樓宇管理范文

一、 提高服務質量,規范前臺服務。

自xx年我部門提出“首問負責制”的工作方針后,xx年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,我們都能作到各項工作不推諉,負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,保證公司各項工作的連慣性,使工作在一個良性的狀態下進行,大大提高了我們的工作效率和服務質量。根據記錄統計,今年前臺的電話接聽量達26000余次,接待報修10300余次,其中接待業主日常報修7000余次,公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達70余次,日平均接待來訪30余次,回訪平均每日20余次。

在“首問負責制”方針落實的同時,我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規范》、《前臺服務規范用語》、《儀態禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業務規范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核,而且每周在前臺提出一個服務口號,如“微笑、問候、規范”等。我們根據平時成績到月底進行獎懲,使前臺的服務有了較大的提高,得到了廣大業主的認可。

二、規范服務流程,物業管理走向專業化。

隨著新《物業管理條例》的頒布和實施,以及其它相關法律、法規的日益健全,人們對物業公司的要求也越來越高。物業管理已不再滿足于走在邊緣的現狀,而是朝著專業化、程序化和規范化的方向邁進。在對園區的日常管理中,我們嚴格控制、加強巡視,發現園區內違章的操作和裝修,我們從管理服務角度出發,善意勸導,及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應的整改措施,如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經發現我們馬上下整改通知書,責令其立即整改。

三、 改變職能、建立提成制。

以往客服部對收費工作不夠重視,沒設專職收費人員,由樓宇管理員兼職收費,而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴重影響了收費率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設立專職收費員,將工資與收費率直接掛鉤,建立激勵機制,將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員,通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。

四、加強培訓、提高業務水平

物業管理行業是一個法制不健全的行業,而且涉及范圍廣,專業知識對于搞物業管理者來說很重要。但物業管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習,學習該行業的法律法規及動態,對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質高低代表著企業的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平,我們培訓的主要內容有:

(一)搞好禮儀培訓、規范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業管理首先是一個服務行業,接待業主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來,我們的周到服務也會讓其消減一些,以使我們解決業主的問題這方面,陳經理專門給全部門員工做專業性的培訓,完全是酒店式服務規范來要求員工。如前臺接電話人員,必須在鈴響三聲之內接起電話,第一句話先報家門“您好”,天元物業×號×人為您服務”。前臺服務人員必須站立服務,無論是公司領導不是業主從前臺經過時要說“你好”,這樣,即提升了客務部的形象,在一定程度也提升了整個物業公司的形象,更突出了物業公司的服務性質。

(二)搞好專業知識培訓、提高專業技能

第6篇：物業樓宇管理范文

【關鍵詞】醫院后勤 社會化 管理

【Abstract】In order to explore the role of hospital building property management center in the supervision of logistics outsourcing， the hospital adopts the standard work system， refine the work flow， apply the three-level management examination， management tool quality control and reasonable deployment of human resources. . Through the management of pre-intervention， process control and feedback， increased management， to ensure the implementation of the contract content， so that hospitals， property companies， inpatient satisfaction significantly improved. Building Property Management Center fully functional role， improve the level of logistics property management and service quality， enhance the overall satisfaction.

【Key words】Hospital Logistics Socialization Management

引 言

醫院物業管理主要是針對病房大樓和附屬配套設施的清潔衛生、安全保衛、中央運送、設備運行維護等統一實施專業化管理，向醫護人員及病員家屬提供多層次全方位的綜合。醫院的后勤服務外包經歷了從單純服務型崗位外包到關鍵技術型崗位外包，從單一專業外包到一體化外包，從引進外包公司到引進專業的物業管理團隊的發展過程，讓外包公司保質保量地提供高標準的后勤服務，成為新時期醫院后勤管理的重點。我院自2009年成立樓宇物業管理中心，對醫院后勤外包實施監督與管理，成效顯著，現總結如下。

1.監管前物業管理的難點

我院2006年開始實施后勤服務外包，由醫院護理部負責兼管。初期由于物業服務公司缺乏醫院物業管理的經驗，醫院對物業服務公司也缺乏一定的監管經驗。因此，物業工作職能不清，內外勤工作不明確，影響工作效率；物業人員配置不合理，隊伍不穩定，員工素質低，培訓考核不到位，工作質量難保證，在管理上存在極大的安全隱患，病人投訴率、病區護士長投訴率較高。

2.成立專職監管中心

為了理順后勤管理的內部運作，實施便捷、高效的后勤服務，醫院2009年成立樓宇物業管理中心，管理兩家物業公司。該管理中心由后勤副院長分管，設中心負責人1人，履行監督、指導、協調的職能，選派3～4名經驗豐富退居二線的護士長協助，組成了一支職責清晰、分工明確的管理隊伍。利用我院的管理優勢，通過近幾年的努力，形成了較有特色的后勤物業管理亮點。

2.1規范工作制度細化工作流程依據歷年江蘇省三級綜合醫院的評審標準，參照外包服務質量與安全實施監督管理章節內容，制訂并完善物業管理中心的工作制度、工作職責、質量標準、考核標準等。根據醫院實際運行情況，不斷完善物業管理的考核辦法；落實物業服務質量的評價、考核機制，及時進行質量安全評估和改進外包業務質量機制，不斷充實合同內容。根據醫院的工作特點，逐步對檢查預約、運送檢查、收送標本等日常工作規范與細化。建立的不同病情陪檢工作流程，保證了安全運送；住院病人外出檢查交接記錄本的使用，明確了相應的接、運記錄，提高了病人外出檢查的安全性。

2.2建立三級管理制度提高考核力度組成樓宇中心、護士長、物業公司的三級考核機制，采取隨查、日檢、周總結、月考核的工作機制，做到巡查及時、指導及時、發現問題和處理問題及時。提高護士長的考核力度，及時解決在保潔、運送中的問題，很好地促進了物業質量控制的持續改進，每月考核情況與合同管理費用掛鉤；嚴格實施層級管理，根據物業工作量、管轄區域，增派物業管理人員數名，組成物業總負責、物業主管人員的內部管理機制，對主管人員加強管理層面的培訓與考核，落實工作重點，并與病區護士長溝通，對存在問題及時解決，確保工作的良性運轉。

2.3運用管理工具進行后勤質量控制遵循P（plan）計劃、D（do）執行、C（check）檢查、A（action）行動的循環過程，實現全面的物業質量控制管理。考核方法以日常督查、定期考核、專項檢查、綜合檢查交叉進行。制定物業持續質量改進表，運用追蹤法對季度質量進行人機料法環分析；采用調查表法，對住院病人、醫務人員進行滿意度測評，全方位了解物業公司保潔、運送、安保等方面的滿意度，根據評價結果及時整改；鼓勵無懲罰的不良事件上報機制，采用因果分析圖法（魚骨圖）進行要因分析，在物業管理會議上進行全員分享，發揮警示作用。

2.4加強人員培訓合理調配人力資源安排護理部、感染管理科、后勤主管部門等專業技術人員對物業工勤人員的業務技能、職業道德進行培訓；新員工有新進人員上崗前培訓、輪崗人員崗位培訓等，加強現場培訓和強化帶教，物業主管進行跟班指導、即時培訓。物業管理中心實行獎罰分明與人性化管理相結合的模式，動態地調整人力；在用工選擇方面、崗位的管理方面提出指導性的意見，每半年開展評優活動，獎勵基金由院方支付，提高了員工的工作積極性。由于醫院突發事件發生率高，物業管理中心加強了突發應急情況的管理，要求兩家物業公司組建物業人員應急隊伍，制定應急預案，定期由急診室護士長進行應急課程培訓并組織現場演練。

3.效果與體會

樓宇物業管理中心對物業服務的監管，有效實施了管理的預先介入、過程監管和結果反饋，加大了管理力度。通過充分溝通協調，確保了各項合同內容的落實，使醫院、物業公司、住院病人的滿意度明顯提高。

3.1運用人力資源管理手段提升后勤保障的整體能力我院物業管理中心積極發揮兩家物業管理人員的創造性和主觀能動性，合理地評價醫院各科室物業人力配置，配備機動班次，動態地調配人員，較好地緩解了個別時間段人員緊缺的矛盾；在重癥監護室、急診綠色通道等重點崗位，選擇工作能力強、安全責任心強的物業人員。工作中體現多勞多得的分配制度，考核中實施激勵機制，通過對工作效率、工作任務的完成情況進行客觀公正的評價，員工的工作積極性明顯提高，有效降低了人員流動過頻的現象。

第7篇：物業樓宇管理范文

關鍵詞：商業地產；市場定位；招租管理；租金模式

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8771（2013）-0092-02

任何商業地產項目招租管理業務都要有事先項目定位和市場價格目標值的市場摸底，做到心中有數。項目固然與所處地理位置環境有關，也與周邊消費人群居住規模、收人、交通和偏好等有關。現在成熟商業地段資源性地塊越來越稀缺，似有寸金寸土趨勢。非成熟商業地塊業態布局招租工作基本上還是培育市場，以放水養魚的形式吸引客戶。

對以提高檔次吸引主力品牌客戶，可以通過降低商務條件或者以比較優惠的免底租保底抽成的方式。

對以解決出租率吸引租賃大面積客戶，在業態比例容許范圍內，可以在大型品牌超市、賣場、專賣店、世界500強、國內500強企業等商戶選擇優先考慮，面積比較大的客戶可以在頭幾年考慮租金扣率以后逐步租金環比遞增或者增加免租期等形式，引入客戶先人住，帶動樓宇經濟發展。

對中小型面積或者不知名品牌的客戶若想進來可以在原來平均租金報價的基礎上適當抬高商務條件的形式去談，定位高端辦公樓對客戶嚴格篩選是需要的，一般不主張引入不知名品牌的客戶，這樣會影響樓宇品質，若一定要解決出租率問題，應推出位置相對次些的方位。

項目開業初期為了吸引人氣、人流，有些業態會存在頭幾年少收租金甚至免租金情況。

結合招商引資，招租管理要統一考慮與政府交流，地方稅收分成部分涉及財政獎勵與客戶之間的分配。

另外，招租經營團隊的人員配置，組織機構設置建設也十分重要，要建立員工業績考核激勵機制。

上述情況都要在招租計劃中設計考慮到，包括招租原則、目標、策略和具體進度安排，確定租賃面積計劃完成時間節點和開業計劃等。哪些業態是先行，哪些業態是跟進，哪些業態是為主，哪些業態是為輔，各業態之間相互比例關系。另外，商業業態資源分配要考慮調整余地，其考量因素是市場變化是動態的，項目業態要留有調整應變余地。市場招租管理需要注意以下幾個問題：

一、市場定位

結合項目實際情況，制定項目主題化、專業化、精品化檔次。結合定位，劃分那些部位可考慮引入知名品牌主力店，形成項目亮點、特色；那些部位通過業態功能的補缺性和適應性滿足區域人群的消費，并力求創造需求，輻射周邊。

二、業態定位

做好項目周邊客戶群調研，規劃業態內容布局。

三、租金價格及付款方式

不同樓層制定不同均價，早期以優惠租金吸引主力和品牌客戶進駐，根據客戶的品牌知名度、租賃面積的大小分別不同的政策。

按客戶品質不同：（1）國際知名品牌折扣租金優惠；（2）國內知名品牌折扣租金優惠；（3）世界500強企業折扣租金優惠；（4）國內500強企業折扣租金優惠；（5）一般品牌沒有租金折扣。

按付款方式不同：（1）商業類小客戶若按年支付租金，可適當免月租金，即租約到期日前免最后月份租金；（2）商業類小客戶若一次性付清，可適當免數份月租金，即租約到期日前招商最后數份月租金或一次性付清打折；（3）商業類小客戶標準付款方式：按季度支付無優惠；（4）商業類整租客戶，一般押3-6個月租金并要求擔保，租金一月一付或一季一付，擔保形式可以多種，但最好具有可變現能力，如母公司連帶責任或資產抵押或銀行履約保函等，租金按整棟、整層來談是沒有公共區域的；（5）辦公樓，一般押3個月租金，租金一月一付。

四、裝修期和免租期

1 一般租戶：一般1個月裝修期或1個月免租期。

2 知名品牌：裝修期或免租期一般可適當增加1個月或半個月。

3 租賃面積超過3000平方米，裝修期或免租期一般最高3個月。

五、品牌廣告宣傳費用

可向客戶提供外立面廣告位，具體費用，一位一議。

六、其他

1 整租相對散租租金相對比較低，但便于管理，散租可增加租金收入，但增加招商人工成本，散租功能業態需細化到子業態，細分業態提供面積標識、劃分區位和制作業態劃分圖，做到招商具有可操作性。

2 廣告位可考慮到招商環節和廣告推廣中，可當作招租談判的籌碼和品牌推廣的渠道。

七、裝修和改造事宜

1 對于具有一定資質和具備建筑結構調整條件的客戶，一般業主同意建筑結構改造，包括屋頂、隔墻等但不承擔改造費用，提供方便與支持并審核圖紙，由客戶根據其自身需求自行改造，業主和物業公司監督，客戶租期到期后需要對項目建筑結構復原恢復。

2 客戶須按業主確認的恢復原狀費用向業主交納足額恢復原狀費用。按改造面積計算，制定收取恢復外墻費用、內墻費用、門窗費用、樓板等費用；按設計圖紙預算，制定收取恢復消防系統、給排水、強電、智能化、通訊、網絡、橋架、通風系統等費用；按租賃建筑面積計算，制定收取恢復原狀時的拆除費及垃圾清運費。

八、保證金收取及相關費用

1 工商注冊注銷保證金。客戶若需到工商部門辦理企業注冊登記，并將該房屋的地址作為企業注冊登記地址的，則租賃保證金（租賃押金）作為日后商戶辦理完企業注冊登記地址注銷手續的保證金一部分。待客戶辦理完企業注冊登記地址注銷手續后一個月內租賃保證金無息退還客戶，上述手續所涉及費用均由客戶承擔。

2 租賃備案注銷保證金。客戶若需到房地產交易中心辦理租賃備案登記手續，則租賃保證金（租賃押金）作為日后辦理租賃備案登記注銷手續的保證金一部分。待客戶辦理完租賃備案登記注銷手續后一個月內業主將租賃保證金無息退還客戶，上述手續所涉及費用均由客戶承擔。

3 租賃后質量保證金。合同期屆滿或提前終止時，客戶租賃保證金（租賃押金）轉為客戶質量保證金主要部分，以確保業主不會因客戶在合同期屆滿或提前終止時而遭受任何損失。若業主因客戶遭受損失的，有權將損失的金額在租賃保證金中扣除，不足部分，公司有權繼續向客戶追償。合同終止滿一個月后，公司應將扣除應扣費用（若有）后的租賃保證金無息退還客戶。

4 經營費用。租賃合同期內，客戶自己租賃區域的保潔、電、水、煤氣、通信、網絡等經營活動產生的一切費用全部由客戶自己承擔，如因客戶欠費造成相關政府部門和公司追繳的，業主或物業公司有權向客戶追繳并采取措施停止向客戶供應水、電、煤氣且停止提供物業管理服務。

九、物業管理

管好樓宇，具體就是選好物業管理隊伍（直接的或間接的管理），為客戶營造安全舒適、后勤保障、潔凈溫馨的工作環境。物業好壞直接關系到樓宇品質、吸引客源、提升附加值、延長硬件壽命等，最終影響招租效果。打造卓越服務品質的物業，需要有專業背景的經理人團隊。

物業管理模式通常分三種：（1）業主自管，業主成立物業公司或物業管理部管理；（2）全權委托第三方物業服務公司管理；（3）委托租賃商戶自管（商業性質樓宇）。

業主自管在形式上也有幾種：（1）全部自己管理；（2）自管，但使用國際知名物業管理公司品牌，聘請物業顧問進行專業客服指導；（3）自管，但保安、保潔、客服等選擇知名品牌公司進行專業分包。

物業管理自管并聘請顧問指導其好處是能憑借其先進的管理思想、經驗植入樓宇物業管理。比如：用戶手冊、裝修手冊、入住指南、樓宇制度、標準化業務流程等管理經驗。高端樓宇一般用一至三年時間引入知名物業公司顧問服務，鍛煉隊伍后再完全自行管理。目前國內的知名物業顧問單位有：仲量聯行、世邦威理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際，五家管理物業業態各有側重點，但管理經驗都差不多。物業管理屬勞動密集性，人員管理和培訓比較繁雜，高端樓宇也有全委第三方直接管理。二種管理模式目前市場都并存。

機電設備維保部分，電梯系統屬于特殊行業一般采取全包即人員駐場維保加大修；強電系統、供熱系統一般也采取委托電力、熱力公司，但也有自管維保；電話通信系統維保電信局負責；空調和消防系統通常聘請設備生產廠家維保，大修工程另行招標。

保潔（公共部位，商戶內保潔另收費）和保安（公共部位、廣場保安）部分一般采取外包方式。

物業管理費中能源費支出（供水、供電、供氣、供熱）占相當大比例，要測算好支出成本費用，制定合理物業管理費收費標準，保持物業管理費年年有盈余以豐補欠。

第8篇：物業樓宇管理范文

為加快我區樓宇經濟發展，打造都市經濟品牌，提高區域資源利用效益，加速推進長沙芙蓉中央商務區建設，不斷增強區域經濟綜合實力和競爭力，現就加快樓宇經濟發展提出以下意見。

一、指導思想

堅持以科學發展觀為指導，按照“規劃先行、產業先導、政策扶持、優先發展”的思路，以長沙芙蓉中央商務區核心區和協調區為重點，以五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、八一路為軸線，突出抓好商務樓宇的開發建設、招商引資、產業發展和管理服務，做大規模、做優產業、做強特色、做精服務，使樓宇經濟成為區域經濟發展的強勁動力和效益高地，成為區域經濟發展的核心增長極。

二、發展目標

力爭到年，全區商務樓宇建筑面積達600萬平方米以上，入駐企業達6000家以上，樓宇經濟對區域稅收貢獻率達60%以上。重點新建一批高端智能化商務樓宇，置換轉換一批非商務樓宇，改造提質一批舊商務樓宇，培育發展一批專業商務樓宇。著力引進銀行證券保險等金融機構區域性總部、國際品牌五星級酒店、世界500強企業區域性總部和國內500強企業總部。

三、發展措施

1、加強組織領導。把加快樓宇經濟發展作為經濟工作的重中之重，科學謀劃，積極推進。成立由區政府主要領導任組長的樓宇經濟發展領導小組，負責研究制訂發展規劃、扶持政策、工作措施，協調解決影響樓宇經濟發展的重大問題。各街道（鄉、園、局）要成立相應的工作機構，落實專人負責，為樓宇經濟發展提供堅強的組織保障。建立區、街、樓宇三級聯動的服務網絡，加強工作協調，形成整體合力。

2、加大財政投入。區政府每年度安排地方財政收入的20%投入長沙芙蓉中央商務區建設，發展樓宇經濟，重點用于城市基礎設施配套建設和中心城區環境提升，建立優質高效的樓宇經濟服務平臺，扶持商務樓宇建設和入駐企業發展。

3、提高服務效能。區政府為入駐企業提供“一站受理、限期辦結”的一站式服務，全程代辦相關手續，協調解決企業的困難和問題。規范對入駐企業的檢查收費，同一行政機關對同一企業的執法檢查，年度內不得超過1次（國家、省、市另有規定的除外），執法檢查單位提前5個工作日告知區樓宇經濟辦公室和企業。完善樓宇經濟信息化管理系統，及時公布政府相關規劃、政策法規、企業信息、最新動態等信息，及時提供樓宇項目開發建設情況、樓宇資源供求信息情況。

四、發展政策

（一）支持樓宇建設

1、對新建單體商務建筑面積2萬平方米以上的高端智能化商務樓宇或國際品牌五星級酒店的開發企業，符合長沙市棚戶區改造政策的，按相關政策執行。對不符合棚戶區改造政策的，按該項目實繳區級建安營業稅的100%給予開發企業財政補貼。此外，對區域經濟發展有重大帶動作用的項目，采取“一事一議”的方式給予支持。

2、對建筑面積1萬平方米以上的舊商務樓宇進行整體改造提質，改造投入經費超過500萬元，改造后樓宇配套設施完善、服務功能齊全的，按改造提質投資額給予投資改造主體20%的財政補貼。

3、對建筑面積5000平方米以上的非商務樓宇實行整體功能置換，轉為商務樓宇并成功招商，投資額在200萬元以上的，按改造投入額給予投資主體20%的財政補貼。

4、對原有舊商務樓宇規劃配套停車位不能滿足需要，新增建設立體停車場的，在建成投入使用后，按每個車位1萬元的標準給予投資主體財政補貼。

（二）獎勵招商主體

1、培育一棟建筑面積1萬平方米以上、引進的企業稅務注冊關系落戶我區（下同）且同行業率達80%以上的專業商務樓宇，獎勵招商主體100萬元。

2、引進一家國內外銀行區域性總部的，獎勵招商主體50萬元。

3、引進一家國際品牌五星級酒店的，獎勵招商主體50萬元。

4、引進一家世界500強企業區域性總部或國內500強企業總部的，獎勵招商主體50萬元。

5、引進一家國內500強企業區域性總部或省內大型企業總部的，獎勵招商主體30萬元。

6、引進一家上市公司總部的，獎勵招商主體20萬元。

7、引進一家國際知名中介服務機構的，獎勵招商主體10萬元。

8、引進一家國際知名品牌湖南總經銷或旗艦店的，獎勵招商主體10萬元。

9、引進一家國外知名品牌物業管理公司、國內一級物業管理公司的，分別獎勵招商主體10萬元、5萬元。

（三）扶持入駐企業

1、國內外銀行、保險、證券等金融機構區域性總部到我區購買2000平方米以上面積的商務樓宇作為自主經營場所且稅務注冊關系落戶在我區的，按200元/㎡的標準給予財政補貼，同一單位最高補貼不超過600萬元。

2、國際品牌五星級酒店入駐我區商務樓宇且稅務注冊關系落戶我區的，從其申報納稅之日起連續五年給予獎勵。在剔除一次性稅收之后，前三年按實繳區級稅額的50%給予獎勵，后兩年按實繳區級稅額的25%給予獎勵。

3、對新入駐我區商務樓宇或稅務注冊關系變更到我區的樓宇企業，從申報納稅之日起年度內實繳區級稅額60萬元以上（含60萬元）的，按其實繳區級稅額的20%給予獎勵。

4、對原有樓宇企業上年實繳區級稅額達到60萬元，當年實繳區級稅額比上年增長20%以上的，按其實繳區級稅收凈增額的20%給予獎勵。

（四）鼓勵優質服務

1、對商務建筑面積1萬平方米以上的商務樓宇，企業入駐率90%以上，入駐企業工商、稅務登記率達95%以上，積極協助招商引資和協稅護稅，為入駐企業提供優質服務，企業滿意率達95%以上的物業管理公司，年度獎勵6萬元。

2、在剔除一次性稅收的基礎上，單棟樓宇當年實繳區級稅額在500萬元、1000萬元、1500萬元、2000萬元以上的，分別獎勵該樓宇的物業管理公司5萬元、10萬元、15萬元、20萬元。

第9篇：物業樓宇管理范文

下面是一份入伙手續書以作示范：

入伙手續書

______女士／先生：

您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：

(1)房地產公司財務部(2)房地產公司地產部

×房地產開發公司

××物業管理公司

________年____月____日

三、收樓須知

收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。

下面是一份收樓須知以作示范：

收樓須知

為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。

(一)在房地產公司財務部辦理手續

1.付清購樓余款。

2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。

3.在入伙手續(1)上蓋章。

(二)在房地產公司地產部辦理手續

1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書；業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。

2.若業主不能親臨收樓，可委托人，人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還

應出具：業主的授權書(由律師鑒證)；業主身份證或護照的影印本；人的身份證或護照。

3.在入伙手續(2)上蓋章。

(三)在物業管理公司財務部辦理手續

1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，

驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。

2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

3.在入伙手續(3)上蓋章。

(四)在物業管理公司管理處辦理手續

1.簽署《業主公約》。

2.介紹入住的有關事項。

3.向業主移交樓宇鑰匙。

4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。

××房地產開發公司

××物業管理公司

×年×月×日

四、業主對物業的驗收

購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，

業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，

并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：

1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。

2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。

3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。