公積金的匯率精選(九篇)

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第1篇：公積金的匯率范文

南都公益基金會（以下簡稱南都）于2007年5月經民政部批準成立，是一家原始注冊資金1億元人民幣的非公募基金會。2007年下半年，南都出資600多萬人民幣，主要用于改善農民工子女成長環境的新公民計劃；與此同時，南都進行投資，獲得了1000多萬的凈收益。然而，這么一大筆投資收益，并未令南都人感到歡欣鼓舞――根據國家稅務總局《關于基金會應稅收入問題的通知》（ 國稅發[1999]24號）以及《事業單位、社會團體、民辦非企業單位企業所得稅征收管理辦法》（國稅發[1999]65號）的有關規定，基金會的生產、經營所得和其他所得（國庫券和利息收入除外）都需要繳納企業所得稅。按照2007年的企業所得稅法企業所得稅率為33%。因此，南都需要繳納300多萬的企業所得稅稅款。

同時國務院的《基金會管理條例》第二十九條規定非公募基金會每年用于從事章程規定的公益事業支出，不得低于上一年基金余額的8％。基金會工作人員工資福利和行政辦公支出不得超過當年總支出的10％。也就是說，非公募基金會這一特殊的投資機構必須每年捐錢給公益事業，而基金會平均每年增長率要超過公益事業支出率和通脹率，否則多年后就會自行消失。而根據國家統計局公布的最近五年的通貨膨脹率分別為1.2%、3.9%、1.8%、1.5%和4.8%。就非公募基金會而言，其面臨著每年資金10%左右的增長壓力，同時還要向國家繳納高比率的企業所得稅，其維持能力尚且困難，更難提及發展壯大――為了公益事業的發展，要么犧牲自己，要么犧牲國家稅法的權威，成了南都發展過程中揮之不去的尷尬與無奈。易言之，南都面臨著“割肉多長膘難”的問題：公益事業和國家財政都需要南都做出貢獻，而基金會資金增長必須艱難地跑贏通貨膨脹率和資金捐助率之和。基金會資金增長率非人力所能控制，帶有明顯的不確定性，而對公益事業的投入和國家稅款的繳納卻是剛性的，這無異于非公募基金會慢性自殘甚至慢性自殺。因此，南都是否應繳納所得稅引起了社會的普遍關注。

二、我國非公募基金會所得稅法環境

南都的所得稅發生在2007年度，《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱新企業所得稅法）當時尚未開始實施，適用于《企業所得稅暫行條例》及其實施細則。另外，還有《基金會管理條例》國家稅務總局《關于基金會應稅收入問題的通知》和《事業單位、社會團體、民辦非企業單位所得稅征收管理辦法》，以上法律規范對非公募基金會所得稅形成的所得稅法基本框架是：

國家財政撥款、捐贈收入、銀行存款利息收入免征企業所得稅；

在金融機構的基金會存款取得的利息收入，暫不作為企業所得稅應稅收入；

對購買股票、債券（國庫券除外）等有價證券所取得的收入和其他收入，應并入應納企業所得稅收入總額，照章征收企業所得稅。

2008年1月1日新企業所得稅法開始實施后情形似乎有所變化。新企業稅法第二十六條之第四款規定符合條件的非營利組織的收入免稅。其實施細則第八十四條規定了新企業所得稅法第二十六條第（四）項所稱符合條件的非營利組織，是指同時符合下列條件的組織：（一）依法履行非營利組織登記手續；（二）從事公益性或者非營利性活動；（三）取得的收入除用于與該組織有關的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規定的公益性或者非營利性事業；（四）財產及其孳息不用于分配；（五）按照登記核定或者章程規定，該組織注銷后的剩余財產用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機關轉贈給與該組織性質、宗旨相同的組織，并向社會公告；（六）投入人對投入該組織的財產不保留或者享有任何財產權利；（七）工作人員工資福利開支控制在規定的比例內，不變相分配該組織的財產。前款規定的非營利組織的認定管理辦法由國務院財政、稅務主管部門會同國務院有關部門制定。同時第八十五條規定，企業所得稅法第二十六條第（四）項所稱符合條件的非營利組織的收入，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。易言之，非公募基金會的營利性活動取得的收入是否能免稅需要國務院財政或稅務主管部門的批準。同時還有一個問題：既然從事營利性活動取得的收入在免稅范圍之外，那只剩下非營利性活動取得的收入才能免稅，而哪些收入屬于非營利性收入，就不得而知了。

南都這樣的非公募基金會在新企業所得稅法出臺前面臨著所得稅繳納的困境，而新法出臺后，不僅沒有明確可給予非公募基金會的具體稅收優惠措施，而且從原則上把問題搞得更加模糊和復雜了。在這樣的所得稅法制環境下，“南都”們的發展前景不能不令人擔憂。

三、其他國家或地區基金會所得稅稅收制度簡述

南都的命運是否也在世界其他國家或地區的非公募基金會同時“公映”，非公募基金會的稅收環境是否是“寰球同此涼熱”。回答這一問題我們就必須去考察其他國家或地區的所得稅稅收法律制度。以下簡要介紹美國、德國和我國臺灣地區的基本情況：

（一）美國

根據《美國國內收入法典》相關條款規定，凡符合條件的非營利組織，經美國國內收入局核準認定后享有免稅資格，其正常的所得免交公司所得稅。正常的所得是指這些非營利組織在從事非營利事業中取得的所得，包括政府撥款、社會捐贈和服務性收入（包括會員費）。同時，非營利組織在其日常業務活動中，可能開展一些與其自身免稅事業不相關的業務，這部分業務所得不能享受免稅優惠，須按適用的公司所得稅率納稅。

在免稅資格的認定上，美國的聯邦法典第26卷――國內稅收法典第501(c)條款明文規定了免稅的非營利組織：一個非營利組織想要獲得法律的免稅資格，必須向稅務機關申請免稅登記，填寫1023號免所得稅申請登記表，經過稅務機關的組織測試和運行測試后才可以取得該申請表內容詳盡而細致，包括了實體類型、經營活動情況、財務資料等諸多方面。早在1913年美國稅收法律就規定，年收入超過2500美元的社會團體，必須向國家稅務局提交年度報告。除教會以外的所有社會團體都需要在稅務局登記，以獲得免稅的地位和國家認可。

聯邦稅法對非營利組織的特定業務活動有著嚴格的限制，對與組織宗旨相關或無關的業務活動作了明確的規定。與組織宗旨相關的活動是為了實現組織目標而開展的活動，這類活動所獲得的利潤不用繳稅；無關商業活動與組織宗旨無關，以營利為目的，則需要繳稅。美國的非營利組織可以從事商業活動，但免稅組織的無關商業活動必須少于年活動或收入的一半。對于免稅組織下列收入免征所得稅：1．利息、股息、專利使用費、地租、養老保險金等收入；2．為政府開展調查研究收入；3．為學院、大學或醫院開展活動獲得的收入；4．志愿者開展商業活動時獲得的收入；5．慈善機構為其成員、學生、病人、管理人員或職員服務時獲得的收入；6．出售贈品的收入；7．在展覽會或博覽會上開展服務活動所獲得的收入或參加貿易展覽活動獲取的收入；8．為小型非營利性醫院提供特定服務獲得的收入；9．出售具有慈善性物品獲取的收入。

美國在給予公益性事業減免稅的同時，也對非營利性組織創造私人收益的行為進行了政策上的規范與處罰。在日常經濟活動中，如果非營利組織與對其事務有實質性影響的個人進行交易，并產生了有利于個人的“過多利益”（即指該組織提供的價值遠高于個人應該接受的價值），則該組織將被課征“過多利益”的懲罰性消費稅，同時該10％有實質性影響的個人則將被征收“過多利益”的消費稅。如果這種個人交易25％行為在稅法規定期限內仍未改正，該個人將再次被課征過多利益200％的懲罰性稅收。若《美國國內收入法典》501（C）（3）條款所規定的私人基金會在納稅年度內用于慈善捐贈等公益性支出未達到一定的比例，其投資凈所得將被征收2％的消費稅；如其未分配所得過多，其未正常分配部分將被課征15％的消費稅；如超過一定期限后仍未進行恰當分配，將課征稅率為100％的懲罰性稅收。對私人基金會的一些特殊投資、支出行為及資產構成等也要征收不同稅率水平的消費稅。美國法律匯編第508條第(e)項規定，基金會每年收入中，有一定比例必須分配掉，分配的意思是拿出去為公眾謀福利。凡未分配的部分，因與設立的目的不合，不得享受免稅權利。

（二）德國

在德國，如果一個非營利組織以追求公共福利、慈善或宗教目的為目標，根據稅收法案的特殊規定它可以享受一系列稅收優惠，前提是這些組織必須在章程中寫明其全部和直接所追求的目的并且符合稅收條例對組織宗旨方面的要求。在組織運作時，其財產只允許按照章程規定的目的使用，成員不能取得利潤和其他形式的補助。公益組織要想取得免稅優惠，就必須全部和直接實現章程所規定的目標，對于不符合這些標準規定的活動則負有納稅義務。具有免稅資格的公益組織一般可以享受到的免稅待遇包括：免征法人所得稅；公益組織在繼承遺產后其免稅身份還可持續10年，并可免除遺產稅和捐贈稅；免除商業稅和凈資產稅。易言之，凡依法登記注冊為公益性非營利的機構，均享受政府對非營利機構的特殊稅收政策――基本上是零稅率。當然，法律對這類機構有著嚴格的限制與約束。

1．以為公共利益服務為宗旨，不以營利為目的，允許通過轉讓成果而獲利，但必須將所獲收益用于公益再投入。

2．允許利用自身條件獲得收入，但必須將收入用于公共積累、購置公益設備、興建公益設施、改善工作條件等，而不得落入投資者或個人的腰包。

3．該機構的職工工資要接受政府財政、稅務部門的監督，他們必須逐月向政府監督機構報送收入表、工資表，一旦發現某人工資明顯偏高，將被勒令糾正或停發，并由監督機構進行查處，嚴重違規者將被終止非營利機構待遇。

德國稅法對非營利組織商業活動的規定較為寬松。稅法區分了慈善團體中兩方面的利益：“理想的”和“私利的”。“理想的”利益包括符合慈善團體章程目標的商業活動，即與實現組織的非營利性目標相關的商業活動，如文化、教育和類似慈善項目的入場費，體育項目的門票和由醫院、學校、護理院及類似部門承擔的服務費等。“私利的”利益是指組織資金積累、利益分配。在慈善團體解散后向成員或捐獻者分配剩余資產以及無關商業活動都歸于私利方面。一般超過投資收入的25％的資產積累和資產分配是被禁止的。無關商業活動，如開辦俱樂部旅館、來自慈善雜志的廣告收入，超過6萬馬克運動項目的入場費和來自商業贊助的收入雖然可以接受，但這些收入要繳稅。

（三）我國的臺灣地區

我國臺灣地區的《所得稅法》第四條之第十三款規定教育、文化、公益慈善機關或團體，符合行政院規定標準者，其本身之所得及附屬作業組織之所得，免納所得稅。臺灣地區行政院《教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準》只要所得稅法第四條規定的組織團體之所得符合下列條件即可免稅:(1)依法設立，(2)不分配利潤及剩余財產與捐贈人或其關系人，(3)不經營與其創設目的無關之業務，(4)收支記錄完全，財務保管與運用符合規定(如限制存于銀行及購置上市股票，目的事業支出達基金孳息及其它經常性收入之百分之八十以上，(5)主要捐贈人及各該人之配偶及三親等以內之親屬擔任董監事比例不超過三分之一，及(6)與其捐贈人、董監事間無業務上或財務上不正常關系。1994年以前，臺灣稅務機關對非營利組織的稅款征收較為放任，導致不法分子利用非營利組織規避稅負，但1995年起所有非營利組織皆應結算申報(是否應稅依上述標準決定)，但宗教團體、各行業公會組織、同鄉會、同學會、宗親會、營利事業產業工會、各級學校學生家長會、國際獅子會、國際扶輪社、國際青年商會、國際同濟會、國際崇她社及各縣市工業發展投資策進會等，如無任何營業或作業組織收入，僅有會費、捐贈、基金存款利息且其財產總額或當年度收入總額在新臺幣一億元以下者免申報。

基本上，我國臺灣地區并未禁止非營利組織從事商業活動，所以非營利組織可利用商業活動來從事其目的事業(例如殘障團體可開立商店來幫助殘障人士就業、文化機構可成立出版社等)，亦可利用經濟活動來募集資金，所以娛樂稅法第四條第一項甚至規定公益團體舉辦娛樂活動之全部收入(扣除必要費用)全部供本事業之用者免稅。至于非營利組織之商業活動所得應否免稅，臺灣自1995年起采取的方式是，原則上應稅，但如非商業活動之收入不足支應與其創設目的有關活動之支出時，該不足支應部分得自商業活動所得中扣除。

四、我國非公募基金會所得稅法律制度機制的建議

（一）立法上明確非公募基金會享有所得稅免稅的主體資格。

非公募基金會主要以接受捐贈等方式形成公益資產，通過運作公益資產保值增值，并以各種公益項目的形式投入社會，增大受益面和受益程度，從而不斷增進社會福利。現代教育事業、文化事業、衛生事業、生態與環境保護、扶貧濟困等各種公益事業的發展都與非公募基金會的作用密不可分。因此，一般認為有權比主要為其股東或成員利益服務的營利性組織享受更多的政府福利。稅賦優惠是提供給基金會的主要福利之一，在大多數法律體系中，法律往往規定以提升教育、健康、科學、文化或解除貧窮為目的的組織，可享有民眾捐款可扣抵所得稅，或可免繳財產稅的優惠。非公募基金會這樣的非營利組織從事公益事務，具有輔助政府支出的功能，使政府的負擔減輕，所以政府應減免其稅捐。政府不選擇直接支出而選擇免稅，其目的在使非營利組織免于政府干預，并免于浪費資源于游說或租稅規劃。非公募基金會增進了社會福利，而每一社會都可因擁有一個有力、活躍且獨立的基金會而獲益良多。若對基金會課以特別的稅捐或稅率，社會公共利益可能會因此受損或受挫。

對非公募基金會實施所得稅免稅政策，也符合是我國現階段非公募基金會發展狀況。目前，我國非公募基金會剛剛起步，截止2007年底，全國僅有400余家的基金會，而像南都這樣的原始資本過億的大型機構更不多見。全國所有非公募基金會的資金總額為300多億人民幣，與西方發達國家的發展水平的相差甚遠。因而我國的非公募基金會還很弱小，對公益事業的貢獻心有余而力不足，需要國家加大扶持力度，從所得稅政策上給予免稅優惠，促使其快速成長壯大。

免稅資格的取得一般有三種方式：一是基金會注冊時，免稅待遇自動生效；二是注冊與申請相結合，注冊后必須向稅務行政部門提出申請，才能得到某項優惠政策；三是自動免稅制度與特殊自由裁量權制度相結合的方式，即屬于稅法列明的基金會，自動享受免稅待遇，其它慈善或互助型的基金會每年都必須申請免稅。筆者認為，我國應該采取第一種方式，一方面財稅制度是國家與公民都有深遠影響的性制度，必須堅持“法律保留”（或“議會”保留）原則，因而基金會免稅資格的應有國家法律規定而不是行政部門欽定。另一方面，我國的行政審批效率不高，現有法律法規對行政機關本身的監督機制并不完善，非公募基金會的免稅資格由行政部門批準，帶有任意性和不確定性，不僅危害國家稅法權威，滋生腐敗，而且也不利于我國的非公募基金會做大做強。當然，從規范市場經濟秩序，加強資本市場管理的角度考慮，非公募基金會的規范與監管問題也勢在必行（下文另有論述）。

（二）非公募基金會獲得免稅資格的條件

非公募基金會運行過程可能獲得的收入主要包括捐贈所得、政府補貼所得和營利性所得（利息、股票、租金、版稅、出賣資產和勞務等所得）等。一般而言，捐贈收入和政府補貼收入享有所得稅免稅優惠爭議不大。問題的焦點在于非公募基金會從事經濟活動獲得的凈收益是否應免稅。可也分為四種方案：1．免納所得稅；2．征收所得稅稅款；3．只有當從事的經濟活動與其公益目的無關，或對無促進該公益目的的部份進行投入時，應繳納所得稅；4．建立一項評估標準，允許一小部分的經濟活動所得利潤免繳稅，而超過該限額的數量則需予課稅。

筆者認為，一刀切地免征經營性所得稅，并不明智也不利于對非公募基金會進行監管。同樣，征收經營性所得稅也不利于我國弱小的非公募基金會的發展。另外，若通過最高數量限制僅僅是權宜之計，由于數額限制具有剛性約束，不能隨著經濟形勢做出及時調整，不利于基金會的長遠發展。因此，根據收入的公益性質進行確定是否經濟活動收入免稅比較科學合理。

非公募基金會經濟活動收入免稅必須是符合公益性的收入，這里所謂的公益性，主要根據兩個標準來確定：

1．主要目的標準，即從事該項經濟活動的主要目的是為公益事業籌集更多資金，從事交易或經營活動只是輔助公益目的的實現，且不得有損社會公益。為保障非公募基金會運作的公益效果，立法上應該對基金會內部從事經濟活動的部門和人員進行監督，基金會主管部門對非公募基金會的經濟活動社會影響進行評估，對其投入的人力物力財力比例規范和監督。

2．收入最終流向標準，在此標準下，只要從事經濟活動獲得的利潤都實際被用于公益慈善活動，其收入即可獲得免稅。為避免非公募基金會不合理聚財，法律應明確規定基金會每年經濟活動收入的公益支出最低限額。

（三）建立非公募基金會透明公開運作的機制。

基金會以公益目的而存在，但并不意味著基金會必然是專業而有效率的，要保證基金會良性運行，防止基金會利用濫用稅收優惠，貪污舞弊揮霍資金或進行洗錢活動，必須建立一整套信息報告制度，接受政府和大眾監督。包括但不限于以下內容：

1．法定財務會計公開與報告制度。非公募基金會創設僅為公益目的，因而不得借商業秘密為由，拒絕公開財務會計資料，甚至其財務透明度之標準甚至要超過對上市公司的要求。行政機關、捐助人和受助人都應有權查閱其財務會計報告。

2．年度工作計劃報告制度。法律規定非公募基金會每年應向公益事業投入資金，投入方向、性質、規模與結構等投資計劃，理事會、監事會及秘書處等為基金會運作制定年度工作執行計劃都需要向社會公開。

3．人事情況報告制度。包括理事、監事與工作管理人員基本情況（任職資格、職責權限）公開、重大人動透明和基金會人員主要活動定期報告等等，對基金會從業人員資信與活動情況及時有效進行監督，確保他們忠實勤勉地為公益事業工作，約束其不借助工作便利為私人謀取不法利益。

4．獨立的稅務申報登記制度。非公募基金會享有免稅主體資格，并不意味著稅務行政主管部門不必對其進行稅務監督。

（四）要對非公募基金會的市場活動進行法律規制

第2篇：公積金的匯率范文

[關鍵詞] 房地產金融要素

一、中國房地產市場金融機理分析

1.中國房地產市場境外因素分析。“9?11”事件之后，美國政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策，對避免美國經濟遭遇短期衰退產生了積極影響，其副作用也展露端倪:美國的樓市快速上漲，出現“非理性繁榮”局面。由于人民幣匯率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，人民幣升值壓力逐漸增大，國際資本投機大舉進入，直接表現為中國外匯儲備的迅速增加，中央銀行越來越多地向市場供應基礎貨幣，出現了流動性過剩，必然會使資產價格出現膨脹。但由于股市在2001年到2005年期間處于泡沫破滅階段，房地產市場幾乎成為吸收這些過剩資本的惟一渠道。期間美聯儲自2004年之后多次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間。于去年8月底停止后，人民幣匯率升值速度走快。但只要人民幣升值的幅度小于國際市場預期的幅度，中國寬松的貨幣形勢就不會從根本上發生改變，這對于中國樓市及股市來說就是利好。

美國的樓市是否會出現硬著陸。如果當前美國樓市出現了大幅度下跌，美聯儲很可能會再次采取放松銀根的政策，因為樓市對經濟的影響遠遠大于股市的。這樣對中國的匯率改革和宏觀調控來說都是十分不利的，會增加中國經濟波動的風險。對于中國投資者來說，很可能會面臨這樣的結局：人民幣升值壓力會因美國放松銀根而增加，更多的國際資本會流向中國，中國的外匯儲備繼續大幅度增加，金融和經濟領域的流動性更加過剩，股市和樓市的價格繼續大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣的大幅度升值使國際資本從中國撤出，經濟出現降溫的同時資產泡沫也會破滅。這就是當年日本的前車之鑒！但影響中國房地產價格因素十分復雜，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續膨脹的辦法，在很大程度上擺脫美國樓市的牽制。

2.房地產市場內在要素分析。目前中國的房地產市場的利益機制不平衡，房地產市場有讓整個社會的財富在短期內向少數人聚集之嫌，少數人利用公共資源為個人謀利。當一個行業的利益結構嚴重失衡時，暴利也就不可避免社會和諧即成為空談。

房地產市場何來暴利行為？其根源在于房地產要素的非市場化與產品交易的市場化。如果房地產市場要素是公共的（如土地和金融資源），且可用低于市場的價格獲得，那么通過權力方式獲得這些要素的人就可以得到高于市場的利潤。當房地產市場要素非市場化，而房地產市場產品完全由市場來定價時，對于房地產這樣的特殊產品，不僅房地產企業可以壟斷性定價，也容易把成本讓整個社會來承擔，使其收益讓少數人來獲得。正因為市場暴利的存在，加上房地產市場進入門檻和生產技術含量低，使國內的各種企業紛紛進駐房地產市場，無論是制造業還是高科技產業，無論是民營企業還是軍工企業。這也說明，如果房地產企業不是高利潤、房地產業沒有暴利，這些本來利潤就高的企業會輕易地轉入房地產市場嗎？兩種可怕的后果將產生:一是會導致產業結構逆選擇，即先進的產業結構向傳統產業結構轉移，使得國內產業結構調整困難;二是社會資金逆流向，即大量資金向房地產業流動，最終導致房地產市場的泡沫。

在一個健全的市場中，通過資源的流動只能有平均利潤，不能有暴利，這是最為基本的法則。目前中國的房地產市場剛處幼年，與成熟的市場仍有很大差距，特別是在一種轉軌經濟中，我們要對這種隨時可能出現的行業暴利有比較清醒的認識，然后用新的制度規則來調整這些失衡的利益關系。

3.中國房地產市場企業資金鏈循環分析。房地產市場火爆的另一個原因是完全背離金融市場法則的融資模式。從這幾年的情況來看，進入房地產市場的條件并不在于其實力，而是能否拿到土地。在土地沒有市場化而協議轉讓之前，企業拿到土地的能力就在于企業與政府權力的遠近，即如何用金錢與政府權力進行交易。但當交易規則發生了變化，土地需要市場化方式交易時，能否獲得土地就在于企業財力，以及如何利用好現有房地產融資市場不完善的制度，看準并操縱房地產金融制度缺陷來力求發展。

在房地產市場上，拿到土地就等于得到了入門證，然而競爭的存在使獲得土地意味著出價要高。要消化過高土地價格的成本，就得縮短土地項目經營的時間，使產品盡快地推向市場，其資金和更具優勢的營銷就是便利的融資與銷售的高端人才。可以說，如果不存在目前國內住房預售制度的弊端，要實現這種高價土地通過高價資金及高收入人才向產品轉移是不可能的。因為在目前的預售制度下，任何企業只要所謂四證齊全，就可以進行住房預售，而住房預期款項可以直接進入房地產開發企業賬戶。如果一家房地產企業只要解決房地產運作流程中拿地后如何把四證齊全即土地出讓金的支付的環節，其經營的房地產項目就能使住房預售高枕無憂了。財力不足的企業會以高利率從民間信貸市場獲得資金，土地出讓金得到支付，四證即可到手，住房預售開始進行。由于目前國內房地產業高利潤及住房預售款項的直接進入，使得房地產開發商只要預售項目的部分產品，就足以歸還來自民間信貸市場的高利率資金及應付日常所需要的資金。此后的住房預售款項既可以成為該企業下一個房地產開發項目的滾動資金，也可以成為房地產開發商的凈利潤。在這種情況下，如果房地產開發商要為下一個項目融集資金，那么它就會以快速銷售的方式來實現整個項目的銷售。如果企業為了獲得超額利潤，那么房地產開發商就會以對出售項目不斷加價的方式來攫取暴利。這就是為什么國內房地產開發商能夠捂盤并不斷地推高房價的原因所在。一旦早期期房銷售出現問題，那些財力不足或根本沒有實力且只希望“空手套白狼”的房地產企業資金鏈就會斷裂。

我們可以看到，隨著房地產市場的宏觀調控日趨深入，房地產市場制度規則在改革，現行房地產市場融資制度弊端也在得到糾正，利用這種制度弊端想盲目擴張的企業所隱藏的問題也一定會暴露出來。

二、構建合理的房地產市場金融支持體系

房地產市場金融支持體系是指圍繞房地產融資支持成立的金融機構體系，旨在調控貸款規模和結構、提高住宅貸款流動性，實現政府在住宅市場上的公共性職能。目前，房地產業與房地產金融體系發展，已成為政府、市場和個人所關注的焦點，土地等制度缺陷、社會群體利益沖突、信息不對稱帶來市場失衡等現象，都在房地產市場中得到淋漓的展現。從某種意義上說，房地產業是面臨公平與效率選擇困境的一個縮影，這不僅是由于房地產商品的特殊性，也因為它同時聯系微觀個人福利和宏觀經濟運行，涵蓋了幾乎所有政府和市場主體的責任和權利訴求。因此，需要有一個全新的產業定位和體制改革，并以當前最缺乏的房地產金融支持體系作為切入點來推進制度創新。

購建房地產金融支持體系，目的在于從三方面來解決市場的結構性問題。一是供給結構失衡，包括“公共性住宅”的有效供給不足，以及對中低收入者擁有住房的支持不足。二是從住宅總量和住宅金融資產總量上增加調控手段、提供化解風險的渠道，通過信用鏈條的延伸和金融工具創新，避免風險過度積累到商業銀行體系。三是引導和規范房地產金融運行，進而促進住宅市場規范化，建立各層面的住宅金融交易規則，提高信息流動性與市場透明度，最終消除由于信息不對稱和金融軟約束造成的住宅“泡沫因素”。

1.建立政策性房地產金融支持體系。我國地域廣闊、人口眾多、經濟復雜，與其他國家相比，更應該建立單獨的體系實施特定住宅政策，支持住宅業均衡發展。一是建立住宅抵押貸款的政策性擔保機構。借鑒國外經驗成立專門的國家住宅貸款保險公司。一方面對住宅儲蓄銀行提供存款保險；另一方面對低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔保，通過該機構使符合條件的購房者得到最高的住宅貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機構。該機構的業務包括兩方面:一是承擔類似于美國抵押銀行的角色，購買、持有、組合或轉讓金融機構的住宅抵押貸款，促進全國住宅金融市場的穩定運行;二是推動抵押貸款證券化創新，提高住宅金融運作效率和資產流動性，解決商業銀行住宅抵抗面臨的利率、市場和期限匹配風險，間接促進居民住宅福利水平提高。

2.強化現有的住房公積金制度改革。我國住宅公積金是模仿新加坡建立起來的一套具有中國特色的住宅保障機制。但目前該體系運作逐漸出現效率低下的問題，突出表現為在中低收入家庭的住房供應明顯支持不足的同時，公積金卻有大量積存，到2005年底全國公積金運用率僅58%，沉淀資金達1656億元人民幣。究其原因包括覆蓋面低、公積金貸款程序復雜、管理機構腐敗嚴重等方面。而公積金制度運用比較成功的都是小國經濟，對我國這樣經濟社會和人口結構復雜的大國來說，實質的作用效果還值得深思。

3.購建區域性的國民住宅儲蓄銀行。要真正使公積金貸款充分利用起來，一種可行的做法是在現有住房公積金管理機構的基礎上，打造區域性的住宅儲蓄銀行。一是在省級層面上，整合所屬管理機構掌握的公積金，把其結余存放在住宅儲蓄銀行，由金融監管部門和財政部門共同進行嚴格監控，由于住宅儲蓄銀行往往對應某區域多個城市，因此可以適度防止地方政府干預下的合謀腐敗。二是其業務一方面是把地方滾存公積金納入住宅儲蓄銀行后，按規定專門用于公共住宅建設的貸款；另一方面把商業銀行的個人公積金貸款業務剝離出來，統一回歸到住宅儲蓄銀行，制定并規范以向中低收入家庭提供便利為原則的個人住宅信貸業務。三是對于其資金來源，除了信貸業務收入外，還納入管理公共住宅的出租、出售收入，按國際慣例吸取和運作居民住宅儲蓄資金，以及發行專門的住宅建設債券，作為政策性金融資。

第3篇：公積金的匯率范文

【關鍵詞】 個人住房貸款 融資 還款方式

一、商業貸款及公積金貸款概述

個人住房商業貸款是指購買本市住房的具有完全民事行為能力的自然人，以其所購買的該產權住房作為抵押，或者提供商業銀行認可的其他保證而向銀行申請的貸款。公積金貸款則是指繳存住房公積金的職工在購買住房時享受的貸款，國家規定，凡繳存公積金的個人均可申請該貸款。2015年我國住房公積金條例規定，使用公積金的職工個人必須連續繳納公積金6個月以上。由于住房公積金貸款的資金包括職工繳存的和職工單位為職工繳存的，且最終均屬職工個人所有，因而其貸款利率較商業貸款利率低，能大大減少成本。

二、南昌市個人住房貸款融資及還款方式的案例分析

1、案例背景

個人住房貸款是指銀行為方便借款人購買自用普通住房而向其發放的貸款。銀行在發放該貸款時，會要求借款人提供擔保，若借款人未按時歸還欠款本息，銀行將有權對其抵押物進行依法處理。然而，個人對于申請的住房貸款融資及還款方式的選擇不同，也將帶來不同的成本效益。

南昌某青年A，大學畢業一年，現工資為4000元，其女朋友B工資2500左右，工作基本穩定，現兩人準備結婚，想購置一套新房，他們看中一套面積90平米的小商品房，三室一廳，每平方米價格是9000元，位于城區，工作方便。商家提供兩種付款方式：一次性付款和銀行貸款，如采用一次性貸款，將提供房款3%的折扣優惠，在貸款金額方面：銀行規定建筑面積在90平方米以上的，最高貸款金額為所購住房成交價格的70%;建筑面積在90平方米及以下的，最高貸款金額為所購住房成交價格的80%。考慮到現有資金5萬，向父母及親戚朋友借了10萬后，A、B決定使用公積金貸款及商業組合貸款的形式支付余下的款項。

2、案例分析

目前各大商業銀行按揭貸款計息存在浮動利率及固定利率兩種，浮動利率我國實行的是下限管理，上不封頂，下限利率水平一般為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。固定貸款利率是指由借款人與銀行約定一個利率，在借款期內，都以該利率計息，而不管央行的基準利率如何調整。

由于A選擇了在中國農業銀行進行購房擔保借款，因此，以該行的政策為基礎。由于實際貸款利率，中國農業銀行會根據借款人以及貸款的綜合情況確定。而每個人的情況不同，申請的貸款業務不同，因此，中國農業銀行批復的貸款利率也就不同。同浮動匯率相比，固定利率的最大特點顯然是不隨行就市。由于銀行提供的固定利率要明顯高于浮動利率，以便容納未來時間的利率多次上升的可能，所以，固定利率貸款的風險就在于，借款人要能夠預測到在貸款周期內：

（1）貸款利率的升降趨勢;

（2）浮動利率什么時候能夠超過固定利率;

（3）浮動利率能超過固定利率多長時間。

利率水平僅是影響借款人還款的因素之一，選擇固定利率或浮動利率房貸，還需要考慮其他一些重要因素，如與利率形式相伴的貸款期限的長短、借款人的預期收入狀況等。根據其貸款情況可進行如下比較分析。

等額本息還款法要求借款人每月償還相等金額的貸款本息。設：y是貸款所需總額，n是貸款期數為，i是貸款周期利率，則：

月還款額=yi（1+i）n[（1+i）n]-1

還款總額=月還款額×還款期數

利息總額=還款總額-貸款本金

等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減。設貸款總額為y，貸款期數為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：

月還款額=y/n+[1-（k-1）/n]yi

月還款本金=y/n

月還款利息=[1-（k-1）/n]yi

總利息=

總還款額=

通過等額本息還款法和等額本金還款法，銀行都是按照借款人實際占用貸款額和規定的利率計算應收取的利息。如果不考慮時間因素，從表中可看出，還款方式一致的情況下，貸款期限越長，還款總額越多;而還款年限相同情況下，等額本息還款方式下的還款總額高于等額本金還款方式的還款總額。

對于這兩種方法，每期還款金額都隨著還款次數的增加而減少，但等額本息還款法下償還的金額緩慢減少，為曲線向下，而等額本金還款法下則為直線向下，因此比較兩條線與坐標軸圍成的面積，必有等額本息還款的大于等額本金還款法下的，即總還款額，等額本金所需償還的較少。

3、案例解決

通過比較還款方式及還款年限，A、B兩人估算了一下他們的還款能力：在還款期前兩年，他們的月收入總計為6500元，每月的支出大概總共為2500元，此后，隨著工作年限的增加，他們的收人會有一定的增加，但同時他們撫養小孩、贍養父母的費用支出也會相應增加，因此預期在近期內他們的還款能力將維持在4000元（2500―6500元）左右。在貸款期限方面：銀行規定貸款期限最長不超過30年;借款人年齡與貸款期限之和最長不超過70年。由于公積金貸款額度需要考慮所購住房及借款人情況，因此根據公積金計算公式，利用公積金能貸到567000元資金。考慮到不想長期處于還貸壓力下，他們選擇貸款期限為20年，貸款方式為等額本息還款。據此，計算出每月還本付息額為3361.68，而20年后所還本息總額為806802.42元。

此外，除去自有資金，以及借來的欠款還有93000元的房款未籌集到，于是A決定向銀行申請商業貸款，以所購房屋為抵押，因此購置該房A決定最終采取商業性貸款與公積金貸款組合的方式。考慮到剩余資金不足，A、B選擇了等額本息還款方式，并選擇浮動利率進行利息計算，以借款發放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準利率為基礎上浮百分之十后確定。因此，可以看出當基準利率上調時，選擇固定利率計息還款所支付的利息更少;反之，下調時，浮動利率計算的利息更少。貸款期限方面，為了降低生活壓力，在規定的最長期限30年下，A、B決定貸款期限為8年。對于商業貸款的部分，中國農業銀行利率為基準利率的1.1倍，將此數據輸入房貸計算器得月還款額1232.14，所需還款總額為118285.39。

合同規定，要求借款人提供擔保，包括借款擔保和抵押，并規定存在以下違約責任時需支付賠償、違約金，嚴重的話撤銷借款合同，主要涉及將借款用作他用、提供虛假材料、擔保人和借款人不能正常履行義務等情形。因此，貸款人在辦理住房抵押貸款時，必須意識到其潛在的風險。對于提前還款方面，在確定是否要提前還款時，應計算提前還款時所需還款金額M1與未提前還款剩余還款額M2兩者的大小，如果M1>M2，不適合提前還款;若M1<M2，則適合提前還款，若M1=M2，無所謂是否提前還款（計算時，應考慮不提前還款的資金所帶來的貨幣時間價值及提前還款所需償付的違約金）。當然，采用浮動利率計算利息的話，不能準確計算剩余所需還款數額，因此需要貸款人對未來市場及銀行利率有客觀可靠的判斷。一般而言，固定利率計息條件下提前還款所支付的違約金將遠高于浮動利率條件下的違約金。

假定A、B在5年后工資均有所增長，且雙方工資總額達到1萬，考慮到公積金貸款利率低，他們先用手頭上的幾萬積蓄償還住房貸款，針對提前還款情況，中國農業銀行規定，對于在借款實際發放之日起36個月內提前還款的，需加收一個月的貸款利息。因此，A、B選擇五年后歸還本息，不涉及違約金，且自身沒有更好的投資選擇，商業貸款利率又偏高的情況下，選擇提前還款是可以進行的。

（基金項目：本論文為江西科技師范大學“研究生創新專項資金項目”課題研究成果之一，項目編號為YC2014-

S436。劉斌為本文第一通訊作者。）

【參考文獻】

[1] 安曉華：淺析住房公積金貸款利率及利息[J].內蒙古科技與經濟，2015（7）.

第4篇：公積金的匯率范文

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第一步：財務首頁財務首頁

相當于一個大賬本，通過記流水賬就能自動生成財務統計報表。軟件帶有非常豐富的科目，幾乎涵蓋了家庭生活的方方面面，例如現金、銀行存款、資產、物品、保險、負債等。具體操作就跟按普通的計算器一樣非常簡單，例如，在“收支記賬”一欄里輸入“2009年3月25日”，收入一欄里輸入“工資5000元”，這個條目就被添加到賬本里了。同樣，其他如電話費、房租、水電費等支出項目也可以這樣添加。一個月后你就會發現，原來的糊涂賬就不見了。

第二步：理財籌劃

有一些固定的項目，比如每個月13日給老媽寄1000塊錢、每年存兩次定期存款，就可以用“理財籌劃”這個功能來實現，它在一定程度上起到提醒與約束作用。只要你把這樣的計劃輸進去后，到了該實施的時候，軟件下面的小鬧鐘就會自動提醒你。當然，家里的其他開銷也可以這樣提前制定，這樣你就能時刻了解自己的收支情況。此外，每個月軟件還會給你一個小圖標，讓你清楚看到錢都花到哪兒去了。該軟件還有40種計算器，幫你計算個人所得稅、貸款什么的，非常方便。

第三步：聯網數據

最值得一提的是，該款軟件可與銀行網絡連接，連接后它就相當于一個網絡銀行的平臺，你只需點擊“聯網數據”-“創建網銀賬戶”，然后選擇網絡銀行賬戶，再輸入卡號和密碼，就可以進行網上支付和轉賬了。另外，用它還能查看當日股票收盤價、開放式基金凈值，以及人民幣與外幣的即時匯率等等。此外，在統計分析頁面還有日常收支的詳細報表，把鼠標移動到想看的項目前面就可以了。

讓房貸計算器為細算賬

若你買房貸了款，你知道你每月還款里邊利息支出了多少？已經還了多少款？還剩多少余款要還？也許對大多數人來講，這些最基本的數據可能都不太清楚。現在好了，向你推薦一款名為“房貸計算器”的小工具，不管你是貸款買了房，還是打算貸款買房，都可以用它快速計算出房屋貸款的各項費用。下載地址：

一、住房貸款

假如想計算一下自己每月還款額、還款總額、支付利息款等信息，可以首先單擊首頁上方的“住房貸款”選項，然后在下方對話框中，依次填入“貸款類別（例如商業貸款）”、“計算方式（例如根據貸款總額計算）”、“貸款總額（例如20萬元）”、“按揭年數（例如20年）”和“利率”等內容，再單擊“開始計算”按鈕，計算出的結果就會顯示在右側窗口中。其中分別列出了“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種不同還款方法所得出的不同還款結果，大家可根據自己選用的是哪一種還款方法，再具體進行查看。

二、提前還貸

如果自己打算部分提前還款，想計算一下部分還款之后，自己每月的還款額和節省出的利息支出分別又是多少的話，也可以利用該工具來解決。先單擊上方的“提前還貸”選項，接著在下方窗口中分別鍵入“貸款總額（例如20萬元）”、“原貸款期限（例如20年）”、“貸款類型（例如商業性貸款）”、“第一次還款時間（例如2009年1月）”、“預計提前還款時間（2010年5月）”、“部分提前還款額（例如5萬元）”和“處理方式（例如縮短還款年限，月還款額基本保持不變）”等內容，最后點擊“開始計算”按鈕，相關的結果就立馬計算出來了。

三、購房稅費

買房時自己需要繳納各種稅費，比如有印花稅、委托辦理產權手續費、房屋買賣手續費、公證費和契稅等等。那具體自己又該繳納多少呢？先來計算一下吧！單擊主頁上方的“稅費”選項，然后在下方對話框中鍵入“房屋單價（例如5600元/平方米）”和“面積（例如105平方米）”，最后點擊一下“開始計算”按鈕，上面提到的那些稅費、自己需繳納的具體數額馬上就計算出來了。

第5篇：公積金的匯率范文

存款利息漲：銀行轉存未必增收

隨著存款利率的提高，利息也會略有提高。但是加息并不等于所有存款在進行轉賬后都能擴大收益。在辦理定期轉存時，要計算存款時間的天數，看看轉存能否抵消提前支取的損失。有一個通行公式是：存入天數=計息天數×(調整后利率－調整前利率)÷(調整后利率－活期利率)。以1年定期存款為例，其轉存臨界天數為47天，也就是說，如果你在加息前47天內存的1年期定期存款，進行轉存定期是劃算的，否則將會得不償失。另外，為了方便儲戶及時轉換存款，一些銀行推出了“定期轉存”業務，保證在利率變動期間，儲戶可以及時地轉換存款。

貸欺利息漲：一年底提前還貸合算

對于大多數消費者而言，隨著銀行貸款利率和個人住房公積金貸款利率的上調。房貸成本也有了相應的提升。對于是否應該選擇提前還貸，大部分銀行規定老貸款客戶從明年起適用新利率，少數銀行規定貸款利率按月調整。我們在還貸時一定要先確定自己的新還款額，以免因為余額不足扣款交納逾期利息。對于是否選擇提前還貸，也要視銀行政策而定，如果銀行對老貸款客戶到次年的1月1日起執行新的利率，即便決定提前還貸，也要等到年底才夠合算。

人民幣升值：縮短外匯停留時間

在人民幣升值和儲蓄利率提高的雙重影響下，不少持有外匯的人果斷結匯。據了解，隨著人民幣不斷升值，一般人手中的外匯資產變得越來越“不值錢”，而隨著人民幣儲蓄的加息預期增強，美元定期儲蓄的利率優勢也不再有太強的吸引力。除有特殊需要外，為了規避匯率風險，應該盡量縮短外匯在手中停留的時間。目前的外匯理財產品往往要承擔匯率和利率的雙重風險，新手更應慎之又慎。理財顧問建議投資者適當關注歐元。有外幣的普通投資者，可以在人民幣升值背景下，考慮適當調整外幣資產結構，根據個人需要將美元調整為歐元。如果以外匯理財為主，投資者可以選擇銀行的結構型產品。

房價上漲：夫囊房產轉名不過戶

第6篇：公積金的匯率范文

5月18日，中國人民銀行決定： 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5 個百分點；同時上調金融機構人民幣存貸款基準利率：一年期存款基準利率上調0.27 個百分點，貸款基準利率上調0.18 個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整；個人住房公積金貸款利率相應上調0.09 個百分點。 同時央行還宣布自5 月21 日起銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大至千分之五。

此次央行同時使出利率、匯率、準備金率三“箭”齊發出乎市場意料，這透露出一個比較強烈的政策信號――監管層對可能的中國經濟過熱的擔憂。但從效果來看，這些政策組合拳很難改變目前流動性結構膨脹的現狀。

何以“三箭齊發”？

今年以來央行每月上調一次存款準備金率，回收流動性的力度不可謂不大，但是，從外匯儲備的增長情況來看，增勢卻更為兇猛，一季度月均增幅達到450 億美元，從4 月份外貿順差的明顯反彈看，相信4 月份的外匯儲備增長也較為可觀。因此可以認為，上調存款準備金率是對外匯儲備快速增長、基礎貨幣被迫投放的一種滯后性調整措施，其目的是使市場流動性總量不至于過度膨脹。

從這次央行調整存貸款利率的結構來看，管理層對目前的投資溫和反彈保持了一定警惕，目前規模以上工業企業息稅前利率高達7.6%，因此，貸款利率上調18 個基點對實體經濟影響較小，這從一個側面說明目前的貸款利率仍有上調空間。

而存款的實際負利率導致的儲蓄快速回落的局面卻引起了央行的擔憂，一年期27 個基點、2 年期36 基點、3 年期45 和5 年期54 個基點的漲幅顯示了央行意欲提高儲蓄流入資產市場機會成本的意圖，存款利率上調后，2～5年期存款實際利率（考慮利息稅）已經變為正值，但是目前一年期存款實際利率為負的局面并沒有發生改變。

貨幣政策應該對資產市場保持中性：既不支持也不抑制資產市場發展。而由于實際利率為負，因此目前的貨幣政策實際是在支持資本市場的發展，在目前資產價格快速膨脹的背景下，顯然這不太妥當。從這個角度來看，一年期居民的實際存款利率還有上調空間，如果利息稅繼續維持的話。或許，下一步提高存款實際收益率的途徑應該是減免利息稅。

而央行主動擴大對美元的匯率波動區間無疑是想進一步加快人民幣匯率的市場化進程，讓人民幣更快地達到均衡匯率。

但是自匯改以來，人民幣幾乎呈現出單邊上行態勢，由于匯率升值步伐較慢，升值預期一直在逐步增強，在這種背景下，管理層前期雖然推出了做市商制度，但效果不太理想，千分之三的波動幅度其實也并未用足，央行依然是外匯市場上最主要的流動性提供者，也仍然是每日匯率的最終制定者，央行的被動性并沒有發生多大變化。基于此可以發現，人民幣匯率波動區間的擴大從體制上并不必然意味著升值步伐的加快，但是擴大匯率浮動區間卻是央行力圖通過市場機制來加快升值的明確信號，而在美聯儲保持利率穩定的情況下，央行兩度加息也需要人民幣升值適度加快來緩解逐漸積累的升值壓力。

本次宏觀調控的新看點或許可以看作是對人民幣匯率浮動區間的擴大。匯率的長期低估是導致目前流動性過剩、投資反彈壓力較大、國際收支不平衡等諸多問題的癥結所在，但政府出于對支持就業的考慮，對匯率的升值始終保持了較強的控制，但是從匯改以來人民幣累計升值超過7％，但出口依然保持快速增長的局面來看，匯率對出口的實際影響并沒有管理層想象中那樣大，或者說國內綜合資源成本的比較優勢要比市場所預期的強得多。因此，在這樣的背景下，管理層通過擴大匯率浮動區間來逐漸加快升值步伐是較為合理的。

對宏觀經濟的影響

解讀本次三項政策的出臺，可以發現，其對于宏觀經濟可能的影響十分有限，而這可以從以下幾個方面得以驗證：

制度性推動消費高增長的趨勢沒有改變，存款利率提高對消費增長的影響微弱。從1～4 月的消費增長來看，名義增長率幾乎是每次都創出近十年新高，當前的消費增長除了居民自發性消費需求穩步上升外，同時具有明顯的制度性推動特點，政府在醫療社保領域的支出擴大和諸多收入政策的出臺，以及新一個人口出生高峰的到來都支持消費增長持續高漲。消費對經濟增長的貢獻度越來越大而且越來越持久。

投資短期有望延續溫和反彈態勢。隨之前期存量項目的逐步釋放，投資目前如期出現溫和反彈態勢，由此可預見即使在加息背景下，這種態勢仍舊會延續：一是因為新開工項目數開始同比增加。1～4 月份新開工項目數同比增加2121 個，而1～3 月份是減少2294 個；二是新開工項目計劃投資額降幅明顯縮小。1～4 月份新開工項目計劃投資額同比減少2.2％，降幅比上月縮小了近12 個百分點；三是，在人民幣升值預期依然較高的背景下，FDI 正快速流入房地產領域，從而支持房地產投資穩步攀升。基于此，就全年的角度來看，固定資產投資將比去年略有回落，但溫和反彈還將持續。

經濟增長依然強勁，出口可望保持快速增長。由于美國經濟強于市場預期，而歐盟、日本經濟正入佳境，我們認為未來出口將保持快速增長局面，但是增速可能略有回落，人民幣升值可能的加快對出口影響程度較小，預計全年增速將仍然保持在20%以上，增速依然較快。從三駕馬車的增長態勢來看，可以認為都具有較強的內生性，而從2004 年以來的宏觀調控的邏輯來看，管理層調控重點主要也是為了優化其增長結構，延長經濟的景氣周期，而并非刻意打壓經濟增長速度，宏觀經濟的快速增長趨勢應該不會由此發生改變。

因此，從總體上看，本次宏觀調控對實體經濟的影響有限，GDP 的快速增長局面不會逆轉，上市公司業績快速增長的步伐還將持續，但是增速將會比一季度有所回落。

流動性結構膨脹仍將持續

管理層在目前環境下“三箭齊發”目的是多元化的，既是為了防止投資反彈，減弱對資本市場的實際上的支持，也是為了讓匯率形成機制市場化的步伐更快一點。

第7篇：公積金的匯率范文

一、酒店資產的審計

1、驗證酒店各項資產的購入、領用、攤銷、盤點和報廢等環節的內部控制是否健全、合理和有效，有無貪污、索取回扣、挪用、以劣充優、損失、浪費等。如酒店存貨的采購、登記、領用是否有嚴格的內控制度，包括采購價格、采購質量的審批和驗收權限界定，存貨領用的簽字制約機制，存貨報廢是否符合酒店規定審批手續等。

2、審查各項資產的計價、核算是否正確、合規，資產是否完整，質量是否符合規定和要求，有無隨意改變，任意攤列成本費用等問題。如對固定資產計價是否合理，核算是否正確。從上講，固定資產的價值應包括酒店為購建某項固定資產達到可使用狀態前所發生的一切合理、必要的支出，這些支出既有直接發生的，如固定資產的價款、運雜費、包裝費和安裝成本等，也有間接發生的，如應分攤的借款利息，外幣借款折合差額和應分攤的其他間接費用等，酒店是否根據固定資產不同的來源，所涉及不同的費用支出，采用不同的具體計價。

3、審查各項資產的帳證、帳帳、帳實、帳表是否相符，有無漏計多計資產等問題。

4、審查應收帳款是否清楚。酒店應根據由夜審轉來的“應收帳”報表以及已離店而未付款的客人的各種原始帳單進行詳細審查和計算，審核其報表上的總計數字是否與原始單總計相符，并根據營業部或預訂部的有關資料，對簽單客人的姓名、房號、公司名稱以及客人簽字進行審查。另外，酒店是否建立了壞帳審批制度，壞帳準備金的提取和壞帳損失的核銷是否正確、合規。

5、審查酒店長期投資、短期投資業務中的各種股票、債券的購入、支出和收益的計價、核算是否正確、合規，有無將短期有價證券和投資收益，包括其他投資收益不入帳，形成帳外資產等問題。

6、審查固定資產折舊的計提是否正確、合規，有無多提少提，人為地調節利潤。酒店在計提折舊時，應以月初可提取折舊的固定資產帳面原價為依據，當月增加的固定資產，當月是否不提折舊，當月減少的固定資產，當月是否照提折舊，固定資產的預計殘值率是否在固定資產原價的3%—5%范圍內，酒店是否根據財務制度中對各類固定資產的折舊年限的有關規定，結合自身的具體情況，合理地確定固定資產折舊年限，并確定哪些固定資產該提折舊，哪些不該提，其計算及核算是否正確。

二、酒店負債的審計

1、驗證酒店有關負債的內部控制是否行之有效，各項債務的發生和償還的審批手續是否齊全完備。

2、審查酒店各項債務的來源是否正確、合規，有無將有關收入轉移、隱匿于應付帳款問題，福利基金、工會經費、養老保險基金的計提是否合規。

3、審查酒店預提費用的計提是否正確、合規，有無利用預提費用人為地調節利潤。

4、審查長期借款的利息支出和有關費用以及外幣折合差額的計算是否正確、合規，有無將應當計入有關固定資產的購建成本的利息支出計入當期損益。酒店發生的工程借款利息以及用外幣借款進行的工程發生的外幣折合差額應分別不同情況處理，屬于在固定資產尚未交付使用或者雖已投入使用但尚未辦理竣工決算之前發生的應計入固定資產造價，酒店是否將其計入當期損益。辦理竣工決算之后發生的，則計入當期損益，酒店是否將其計入固定資產。

5、審查酒店發行債券是否合理、合規，應付債券價值的計算是否正確，利息費用和應計利息的計算是否正確、合規，有無將應計入開辦費和固定資產價值的利息費用計入財務費用等問題。酒店發行債券應按國家有關規定辦理，向有關部門上報有關正式文件，經批準后發行，應付債券計價是債券面額回應付利息之和的現值，記帳時將面額、溢價或折價和應付利息分項記錄，本期合并列入資產負債表中。

三、酒店所有者權益的審計

1、審核酒店資本是否真實、合規、財產估價是否合規、合理，有無通過財產估價侵犯法人合法權益問題。酒店資本按投資形式不同可劃分為貨幣投資、實物投資和無形資產投資，除股份制酒店外，所有酒店的投入資本都必須按實際投入數額列帳，如果投入的資本與記帳本位幣種不一致，應在帳上同時注明該種貨幣的投入資本金額和折合為記帳本位幣的金額，對于應按規定的匯率分別對投入資本帳戶進行折合而產生的記帳本位幣差額，應在“資本公積”帳戶核算。除國家另有規定外，酒店的注冊資本應與實際資本相一致，在“實收資本”、帳戶核算，注冊資本一經確認，就不能隨意改變。以房屋、設備等實物投資的，應以有效力的評估機構給出的確認價格或者合同、協議約定的價格作為酒店記帳的依據。

2、審查酒店法定盈余公積金的提取是否正確、合規，有無多提少提。酒店組織形式不同，對法定盈余公積金提取的要求也不同，股份制酒店按國家規定，酒店有利潤，就必須按稅后利潤的10%提取法定盈余公積金，而且在未提取法定盈余公積金和公益金前，不得分派股利。法定盈余公積金已達到注冊資本的50%可不再提取，一般酒店的法定盈余公積金按所得稅后利潤的10%提取。

3、審查酒店應繳所得稅的計算是否正確、合規，有無漏繳或少繳問題。廣州地區中外合資酒店的所得稅稅率一般為33%。酒店是否正確計算應納稅所得額，減免的稅款是否符合稅收政策規定并經有關部門批準。

4、審查酒店彌補以前年度虧損的核算程序是否正確、合規，有無將應在稅后彌補的虧損在稅前彌補。酒店可以后年度稅前利潤彌補以前年度虧損，但從獲利年度起彌補虧損的期限不得超過五年，超過稅收規定的稅前利潤彌補期限，未彌補的以前年度虧損只能用稅后利潤彌補。

5、審查股利的分配和發放是否正確、合規，有無擅自發放和同股不同利。

四、酒店成本費用的審計

1、審查構成酒店成本的直接材料和計價是否正確、合規，有關支出憑證是否手續清楚，有無超過計劃或定額，領用是否合理。根據酒店的經營特點，酒店的營業成本與制造業成本相比，有其鮮明特點。酒店費用開支有直接的認定對象，一般不存在費用分攤，酒店各部門的人工費用直接計入部門費用，不需要分攤計入營業成本。

2、審查待攤費用的攤銷的是否正確、合規，有無任意多攤少攤。

3、審查開辦費、無形資產攤銷是否正確、合規，有無隨意不均等攤銷。

4、審查計入財務費用的利息支出是否正確、合規，有無將應計入固定資產的利息記入財務費用。酒店在籌建期間、清算期間所發生的籌資費用，如基建借款利息支出，不能計入財務費用，只能分別列入籌建期間的開辦費或清算損益。酒店在借款時發生的加息應單列于財務費用項目，而罰息開支則應計入營業外支出。

5、審查有無將不應列入成本費用的支出。如投資支出、被沒收的財物損失，支出的各項罰款、違約金、贊助捐贈支出和技術改造等工程支出擠列成本費用。

五、酒店損益的審計

1、驗證有關銷售業務的內部控制是否健全、合理和有效，有無弄虛作假問題。

2、審查酒店各部門營業收入的計數是否正確并如數入帳，有無收款不給收款憑證，有關收入憑證編號是否中斷，有無大頭小尾行為，有無隱瞞、轉移收入問題。酒店收入無主營業務和附營業務收入之分，所有收入都列入營業收入，酒店營業收入要做到合法、完整和及時。各部門上下是否盡力盡職。

3、審查營業收入應繳納的各種稅金的計算和帳務處理是否 正確、合規，有無偷漏稅問題。

4、審查投資收益的核算是否正確、合規，其應收未收部分是否如數計入本期損益。

5、審查應屬于營業外收入的款項是否如實列收。營業外支出是否正確、合規，有無任意擴大營業外支出范圍，增設營業外支出項目。

6、審查利潤總額，核實營業收入、管理費用、財務費用、投資收益、營業外收支的結轉是否正確、合規。

六、酒店財務報告的審計

酒店財務報告的審計包括對資產負債表、損益表、現金流量表和部門收益表等的審計。

1、財務報告與總分類帳、明細分類帳、日記帳所反映的數字是否一致，報表與報表之間的有關數字是否銜接，有無編制虛假決算，在編制報表的計量和填報上是否保持前后會計期間的一致性。

2、財務報告中的各項應當填列的項目和補充資料是否齊全、合規，有無應填未填問題。

第8篇：公積金的匯率范文

2005年開始的人民幣對美元持續升值，給國內外向型企業帶來或多或少的影響，程度各異，這可從國內A股上市公司公開的披露數據中窺見。匯率只是松動貨幣計量前提的一種情況，而其他如利率與通貨膨脹率也同樣需要公司理財者們時刻關注。

匯率改革

隨著中國經濟的發展，與此相適應的匯率體制也在與時俱進地發生著變革。

1994年以前，人民幣匯率由國家實行嚴格的管理和控制。其中，改革開放前，我國匯率體制經歷了單一浮動匯率制、單一固定匯率制和以“一籃子貨幣”計算的單一浮動匯率制；黨的以后，我國的匯率體制從單一匯率制轉為雙重匯率制，經歷了官方匯率與貿易外匯內部結算價并存、官方匯率與外匯調劑價格并存兩個匯率雙軌制時期。

1993年12月，國務院正式頒布了《關于進一步改革外匯管理體制的通知》，采取了一系列重要措施，具體包括，實現人民幣官方匯率和外匯調劑價格并軌；建立以市場供求為基礎的、單一的、有管理的浮動匯率制；取消外匯留成，實行結售匯制度；建立全國統一的外匯交易市場等。

1994年1月1日，人民幣官方匯率與外匯調劑價格正式并軌，我國開始實行以市場供求為基礎的、單一的、有管理的浮動匯率制。企業和個人按規定向銀行買賣外匯，銀行進入銀行間外匯市場進行交易，形成市場匯率。中央銀行設定一定的匯率浮動范圍，并通過調控市場保持人民幣匯率穩定。

2005年7月21日，又一次人民幣匯率形成機制改革發力。改革的內容是，人民幣匯率不再盯住單一美元，而是按照我國對外經濟發展的實際情況，選擇若干種主要貨幣，賦予相應的權重，組成一個貨幣籃子。同時，根據國內外經濟金融形勢，以市場供求為基礎，參考一籃子貨幣計算人民幣多邊匯率指數的變化，對人民幣匯率進行管理和調節，維護人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。根據對匯率合理均衡水平的測算，人民幣對美元即日升值2%，即1美元兌8.11元人民幣。

海水火焰

于是，2005年的匯率改革及人民幣對美元的升值，給國內外向型企業帶來或多或少的影響。從國內A股上市公司公開的披露數據看，匯率變革對不同的企業影響各異。

表1顯示，2006年度匯兌收益前十家上市公司中，南方航空（600029）以15.07億元位居首位，而其2005年度匯兌收益也高達12.32億元；與南方航空類似，包括中國國航（601111）在內的另外四家航空公司也榜上有名。

表2顯示，與占匯兌收益前十名半壁江山的航空公司不同，在2006年匯兌損失前十家上市公司中，制造企業占了絕大多數。其中，四川長虹以7706萬元的匯兌損失位于榜首，匯兌損失占財務費用比重近50%。

而從中國A股上市公司2006年匯兌損益“一半是海水，一半是火焰”的情形看，恰恰符合了匯率升值“鼓勵進口、不利出口”的通識。航空公司向國外購入大量飛機，使用大量美元貸款；而出口往往是國內一些制造企業的重要銷售方向。

當然，具體到每一家公司，就要具體情況具體分析了。比如巨額匯兌損益與將匯兌損益計入非經常性損益皆成為一種傳統的漳澤電力（000767）（詳見《漳澤電力：“非常”匯兌損益》）。其實，這種分析的作用不僅僅能使人了解情狀各異的中國企業受匯率變革影響與其風險管理的實情，更能夠由他及我，引發對自身企業管理的思考。在經濟全球化下，面對目前匯率變局，宜未雨綢繆，有效地策劃與進行匯率等風險管理；同時，宜將其作為經營層面的一項重要工作，因為包括匯率變動等貨幣曲張已經成為一種常態。

顛覆前提

往往，越簡單的事情越復雜。

貨幣計量不僅僅是會計的一項前提，更是經濟生活中的一種基礎。而對于貨幣這一計量工具的松動，往往極盡復雜。匯率只是一個方面，利率與通貨膨脹率也是異曲同工，需要公司的理財者們時刻持續關注。

中國人民銀行8月8日二季度貨幣政策執行報告，認為目前中國價格上行壓力加大，通脹風險值得關注。該報告認為四方面因素加大了通漲風險，一是糧食、肉類等食品價格短期內易漲難落；二是能源資源價格存在上漲壓力；三是勞動力成本上升；四是通脹預期增強，對價格形成進一步的上漲壓力。

通脹風險提醒我們，需要理性考量自身企業的盈利情況及未來運作，比如，設備更新的資金是否足夠，在向所有者分配利潤方面是否過度，是否需要隨著通脹風險發展的勢態而調整自身的投資計劃，等等。

第9篇：公積金的匯率范文

一、2004年以來房地產調控的宏觀背景

2004年以來，我國經濟發展重要特點和因素是，城市化、工業化和全球化，并呈現出快速增長和影響時期。三者發展均與房地產市場緊密相關，具體為：

1、我國正處于一個城市化高速發展的階段，這是明顯區別于發達國家的特殊國情

2006年，我國城市化率達到42.99％。按照發達國家發展經驗，城市化水平從30％提高到70％，是城市化加速發展時期。在這個階段，我國城市化不斷加速，城市規模普遍快速擴張，城鎮土地的資本密集度極大提高，城市基礎設施不斷完善，城市的國際化與現代化程度不斷提高。

2、我國城鎮居民家庭正處于一個由以金融資產為主向金融資產與不動產并重的家庭資產結構變化的時期

改革開放以來，隨著人民收入水平的不斷提高，消費結構的快速升級使改善住房條件成為了人民群眾的普遍性要求，部分居民正處于住房消費能力對收入增長高敏感和高彈性階段。2005年，城鎮居民人均收入為10493元，首次突破萬元大關。城鎮居民家庭恩格爾系數從1990年的54.2％降到2005年的36.7％。

3、從2003年以來我國國民經濟進入了新一輪增長周期，影響宏觀經濟的因素日益復雜

特別是投資規模的不斷擴張使“過熱”引發的通脹可能性與過剩生產能力可能導致的通脹可能性并存，影響國民經濟運行的不確定因素在增加。與此同時，影響房地產市場運行的因素也在不斷增多，例如匯率變化、利率調整、外資進入、進出口擴大、公務員收入制度改革以及居民收入水平提高等因素均對房地產市場產生有較大影響，使得房地產市場呈現復雜多變，難以預測的形勢。

4、由于中國經濟日益融入國際經濟體系，受全球化影響越來越大

世界經濟景氣狀況不斷提升，全球資產價格出現普遍暴漲，資本的流動性大大加強，在人民幣利率及匯率變化的復雜條件下，國內房地產市場直接面對全球資本流動性過剩可能帶來的風險。事實上，外資進入國內房地產市場的宏觀背景除匯率變化外，一個重要原因在于資本流動性過剩，能在較短的時間內迅速聚斂充足資本，伺機急于尋找市場和投資機會。

二、2004年以來房地產調控的效果評估

2004年以來，伴隨房地產調控過程中出現的新情況、新問題，調控本身的手段和措施也在不斷發展和完善。2006年，根據“國六條”精神，《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》((2006)37號)以及相關配套文件進一步細化了各項措施，強調采取增加有效供給與控制需求的雙項調節措施，更加強調建立完善住房保障體系的意義和作用，更加強調引導理性適度住房消費，對房地產市場的持續、穩定和健康發展發揮了重要作用。國民經濟整體運行狀況向好，是37號文件發揮作用的重要標志之一，調控政策收到了初步的預期效果。具體來說，體現在以下幾個方面：

1、控制房地產投資增速，對全局經濟的穩健增長發揮了重要作用

(1)房地產開發投資已進入相對正常的投資增長區間。2004－2006年，全國房地產開發投資同比增長分別為28.1％、19.8％和21.8％。2005年通過調控全國房地產開發投資扭轉了2004年接近30％高速增長的態勢，2006年在2005年調控基礎上基本保持了房地產投資增速的穩定，確保了宏觀經濟運行未因房地產業而出現大的波動。

(2)房地產開發投資增速低于同期固定資產投資增速，基本實現了控制房地產投資過快增長、維護整個國民經濟宏觀大局的調控目的。2006年，全國完成房地產開發投資19382.5億元，同比增長21.8％，而同期城鎮固定資產投資93472億元，比上年同期增長24.5％。從分地區情況看，2006年東部地區房地產投資增幅為17.4％，低于全國平均水平。東部地區房地產投資過熱問題得到初步抑制。

2、不斷強化結構調整政策，房地產供應結構有所改善

(1)供應結構調整政策對住房需求產生重要導向作用。截至2006年12月20日，省會以上城市全部完成住房建設規劃編制、公布和備案；地級以上城市中完成編制的占92.3％，已公布的占68.3％。特別是“90／70”住房供應結構調整政策出臺后，向市場發出明確的信號，供求雙方逐漸形成了供應結構調整的預期。這種市場預期的調整有利于形成住房資源配置向中低價位普通商品房傾斜的態勢，有利于發揮建設節能省地型住宅的長期效應。

(2)住房供應結構得到一定改善。2006年，完成商品住宅投資13611.6億元，同比增長25.3％，高于同期房地產開發投資21.8％的增速。其中，經濟適用房投資689億元，比上年同期增長32.7％，扭轉了2002年以來持續下滑的趨勢。部分城市中小套型商品住宅投資比重有所增加，新開工商品住房項目中90平方米以下套型所占比例有所提高。

3、住房保障制度建設得到重視，住房供應體系逐步完善

(1)由普通商品住房、“兩限兩競”普通商品房、經濟適用住房、廉租房構成的住房供應體系已基本形成。2006年，明確要求所有城市建立廉租房制度，土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設，并將廉租房制度建設納入地方政府的目標責任管理，切實有效推進了廉租房制度建設。截至2006年底，283個地級以上城市、229個縣級市建立了廉租住房制度，占城市總數的77.9％。經濟適用住房投資明顯增加，“兩限兩競”普通商品房等制度建設都取得了一定的進展。

(2)公積金覆蓋面明顯擴大，資金利用率有所提高，對提高住房消費和支付能力起到了積極作用。2006年末，全國公積金實際繳存職工達6916.87萬人，比上年末增加587．15萬人，增長9．28％。住房公積金使用率為72.05％，比上年末提高2.32個百分點。截至2006年末，累計上繳同級財政部門的城市廉租住房建設補充資金超過50億元，有效地支持了廉租住房制度建設。

4、開展房地產交易秩序專項整治，規范市場秩序取得初步成果

建設部等三部委聯合了《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，并制定了房地產交易秩序專項整治工作方案，通報了房地產交易秩序專項整治的部分典型案例。通過房地產交易秩序專項整治，查處房地產領域的違規案件，特別是開發企業、中介企業的典型違規行為，對市場中的不良行為起到了明顯的震懾效果，對規范房地產交易市場秩

序發揮了積極作用。

三、房地產調控要解決的問題

盡管2004年以來房地產調控已取得明顯成效，但同時也應該看到，我國房地產市場還存在不少問題。雖然有時問題的出現和解決同時進行，但有的問題牽扯面較廣，一時還解決不了。有些問題還需要進一步研究和論證，中央與有關部委，目前仍在積極研究、籌劃解決問題辦法和措施。現在比較突出問題是：

1、由于政策相對滯后，部分地區供應結構不合理問題仍然存在

在部分城市，供應結構不合理問題仍然存在，表現為大戶型所占比例偏高，而普通中小戶型(特別是在位置較好的地段)住房需求旺盛，供不應求。據統計，2006年上半年，全國40個重點城市上市預售的套均建筑面積115平方米，15個城市套均建筑面積高于120平方米。出現這種情況的原因之一是由于房地產開發周期比較長，合理供應結構的形成存在一定的滯后時間，供應結構調整政策進一步發揮作用，還需要一定時間。

2、房價問題依然是關注焦點，少數城市房價漲幅仍然較大

從一級市場看，據央行《2006年第四季度中國貨幣政策執行報告》，2006年第四季度70個大中城市中，部分城市房價漲幅仍然較大，同比上漲較快的有深圳、北京、福州、廈門等城市。

從二級市場看，部分地區二手房價格也呈升溫趨勢，漲幅超過新建商品房。如2006年12月，北京、深圳、大連、鄭州等城市新建商品住房銷售價格同比上漲分別為10.4％、10.0％、7.9％、4.8％，而二手住房銷售價格同比上漲分別為10.3％、11.4％、10.5％、12.4％。

從物業類型看，住房供應結構調整政策出臺之后，部分熱點城市中心城區的大戶型商品住房價格上漲較快。這是由于市場預期發生變化，擔心未來市場將會出現大戶型緊缺，急于購置所致。

3、住房保障制度存在的問題

當前，在居民收入差距拉大的背景下，伴隨房價快速上漲，部分城市居民收入增長速度慢于房價上升速度，相當部分中低收入者難以依靠市場解決住房問題，低收入家庭住房問題日益突顯，住房保障制度發展在總體上相對滯后于住房市場化進程。主要為：

(1)住房保障尚未納入整個社會保障體系。目前社會保障主要是養老、失業、醫療保險和下崗職工基本生活保障、城鎮居民最低生活保障等，住房保障并未納入其中，成為整個保障體系中的薄弱環節。

(2)保障資金不足，未能從根本上形成穩定的資金渠道。在我國公共財政支出中，只有廉租房明確以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預算中。目前絕大多數城市住房保障資金以住房公積金增值收益和公房出售收入為主，只有少數城市建立了財政資金供應計劃。

(3)住房保障方式仍然比較單一。目前我國經濟適用住房以實物銷售為主，租售并舉雖提出但并未落實；相對而言，廉租房制度以實物補貼和貨幣補貼兩種方式實施，比較靈活。除此之外，貼租、貼息等國外比較成熟的保障方式尚未得到廣泛運用。

4、住房二級市場和租賃市場發育不足，“過濾效應”難以發揮

一般來說，發達國家每年房產交易總額中二級市場的交易比重要占到85％左右，我國的情況正相反。從國際上看，住宅租賃市場一般比較發達。美國大約32％的家庭承租住宅；英國30％以上的住宅采用租賃的消費方式；日本自有率為60.2％，租賃率約34.1％。歸納起來看，住宅自有率一般占2／3、租賃約占1／3。這些國家的經驗表明，一個完善的住宅市場應是一級市場與二級市場、售房與租房市場的統一；即便是在經濟發達的國家，仍保留著相當規模的租房市場，以滿足不同層次群民的住房需求。

由于我國一、二級市場發展不平衡，存量住房市場、租賃住房市場發展緩慢，市場交易量很小，交易不活躍，對一級市場的推動作用還沒有真正形成。這種一級市場和二級市場之間比例失衡現象，直接導致了各收入階層的人無法通過二級市場交易梯次地向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅也無法充分釋放出來，導致部分城市住房存量資源存在閑置現象，不能充分調動起來用于解決低收入家庭群體住房問題。

5、引導住房建設模式和消費觀念轉變任重道遠

人口眾多、資源相對不足、環境承載能力較弱，是我國的基本國情。今后一個時期，人口還要增長，人均資源占有量少的矛盾將更加突出。這種基本國情決定了我國必須走建設節約型社會的路子，也決定了我國住房供應結構中應以“節能省地型”住宅和中小戶型住宅為主。目前，我國住宅建設過程中，耗能達到總能耗的20％多，耗水占城市用水32％，城市用地中有30％用于住宅，耗用的鋼材占全國用鋼量的20％，水泥用量占全國總用量的17.6％。住宅建設的物耗水平與發達國家相比，鋼材消耗高出10％一25％，衛生潔具的耗水量高達30％以上，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。我國住宅建設和消費面臨嚴重的資源、環境壓力。

住房制度改革之后，在鼓勵促進住房消費的同時，尚未有結合我國國情及時有效引導住房建設模式和消費觀念實行相應轉變，這也是造成當前住房供需矛盾結構突出的重要原因之一。此外，我國房地產業市場化程度還須進一步提高、房地產融資渠道過于單一，導致房地產金融風險等問題也不能低估。這些需要我們進一步予以關注和重視。

四、進一步完善房地產調控的長期政策建議

國民經濟運行是一個系統過程，房地產調控政策是整個經濟系統宏觀調控的組成部分。國民經濟大環境對我國房地產業發展具有十分重要作用，它的前后關聯度較強。一般而言，房地產政策不是孤立的，與其他行業互有影響。因此，制定政策，要充分考慮各方因素，力求準確、全面。我國房地產業從未來發展趨勢看，在相當長一段時間內，仍將面臨是如何加強和完善宏觀調控的重大問題。除了繼續調整住宅供應結構、平衡供求關系、控制房價過快上漲等中短期調控政策外，在完善房地產市場宏觀調控和管理方面，建議在未來房地產制定中，重點應放在長期政策上，以保持逐步形成房地產業持續、健康、穩定的長效發展機制。

1、繼續強化住房保障，有步驟地解決城鎮低收入家庭的住房困難

完善住房保障制度是政府的責任，也是處理好政府與市場關系的重要環節。建立和完善多層次的住房保障體系，是解決低收入家庭住房問題的有效措施。

(1)增加中央與省級財政對住房保障的支持力度，盡快建立中央及省級財政對住房保障支持制度。具體來說，應進一步明確中央財政在住房保障中的作用，每年固定一定比例財政資金投入住房保障；同時，按照事權與財權相對應原則，賦予地方政府與住房保障事權相應的財權，引導地方政府加強住房保障工作。隨著國民經濟快速增長，國家財政收入的不斷增加，公共財政在城鎮低收入家庭住房保障方面

的預算應逐步增長。除了原有的住房公積金增值收益、直管公房出售出租資金及廉租住房租金收入以外，近期應落實九部委“意見”中明確提出的“城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設”要求，將土地出讓凈收益作為廉租房資金來源。未來建議按照財政“收支兩條線”的要求，通過財稅體制改革，明確住房保障支出在中央和地方財政中的固定渠道和相對穩定比例，而不是直接與土地收益掛鉤。

(2)充分發揮財政資金在住房保障中增加供給和增強消費能力的雙重作用。一方面，從促進保障性住房供給角度，通過稅收優惠、發行債券、融資擔保等措施，發揮財政資金杠桿作用，調動社會資金投入保障性住房建設，解決住房保障房源難題。另一方面，從增強低收入家庭住房消費需求與支付能力角度，通過發放貨幣化補貼、購房貼息、稅收優惠等措施，運用財政資金提高低收入家庭的支付能力，解決住房困難問題。

(3)不斷豐富住房保障的形式和內容，逐步形成多主體參與、多渠道籌集資金、多種方式并重的住房保障制度。金融支持也是解決住房問題的必要手段。今后應繼續完善住房公積金制度，探索建立政策性住房抵押貸款擔保機制，同時創新金融工具，加大金融對住房保障制度的支持。

(4)完善工作制度，逐步、扎實推進財政支持住房保障工作。例如建立住房保障跨部門協作制度，發揮部門合力，協調財政、建設、發改委、人民銀行等有關部門職能，共同完善住房保障制度。在具體運作上，可以先行試點，逐步推進。通過選擇不同地區不同城市，從“建、補、貼、免、融”五個方面開展財政支持住房保障工作試點，積累經驗后再在全國推廣。

2、重視發展住房二級市場和租賃市場，多渠道解決住房問題

搞活住房二級市場和租賃市場，有利于實現梯度消費，有利于資源合理配置，有利于完善住房市場體系。建議利用經濟政策積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，多渠道解決群眾居住問題，同時將發展二級市場、租賃市場與引導合理的消費觀念結合起來。

(1)降低稅負，激活租賃市場。通過調整普通住房出租的稅收政策，簡化稅種，合理確定稅基，降低稅率，實行“低稅率、嚴征管”。為了鼓勵私人提供普通住房作為保障租賃房，可以對出租人實行個人所得稅減免等政策。

(2)鼓勵機構投資者進入租賃市場。建議拓展融資渠道，允許企業通過信托、投資基金、發行債券等方式，籌集長期性資金發展租賃型住房。重點鼓勵各類機構投資者投資和經營保障住房的出租業務，可在營業稅、房產稅、所得稅等方面給予一定優惠。

(3)加強租賃信息服務。如公布租賃合同示范文本，建立房屋租賃網上交易服務平臺，建立房屋租賃價格指導制度等。

3、推行符合我國國情的住房建設模式和消費模式，引導理性適度住房消費

隨著城鎮化進程和生活水平的提高，一方面住宅建設的任務還很繁重；另一方面又面臨著越來越嚴峻的資源、環境、生態壓力。綜合考慮資源、能源條件和環境承載能力，合理引導住房建設和消費將是一項長期的政策，國家不鼓勵超出資源、環境、能源承載能力的住房消費。具體來說，要實現以下四個轉變：

(1)由主要解決住房短缺向滿足住房需求和實現節約能源、保護環境、優化生態并重轉變。改革開放以來，住宅建設從數量上看已基本解決了緊缺問題，但付出了資源高消耗、環境高污染的代價，必須切實轉變住宅建設方式，在以人為本、節約能源、保護環境、優化生態的基礎上，解決住房需求問題。

(2)逐步轉變住宅建設方式，由數量型增長向質量型增長轉變。按照建設資源節約型、環境友好型社會的要求，推動住宅產業化，大力發展節能省地型住宅，改變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放式增長模式，按照減量化、再利用、資源化的原則，搞好資源綜合利用，走可持續發展的道路。