土地開發可行性研究精選(九篇)

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第1篇：土地開發可行性研究范文

1.土地項目工程的資金預算編制不規范

在土地開發整理項目的資金管理中，預算管理是第一步，對工程建設、資金管理有較大的影響，對部分土地工程建設企業的土地項目工程資金的管理進行分析，其將工作的重點放在了土地開發整理項目的規劃上，而忽視了項目資金的預算管理。項目資金的預算管理薄弱和編制預算不規范，造成土地開發整理項目資金過高，還有一些單位利用這個缺陷，將工程預算定額抬高等，這些為土地開發整理項目的管理工作增加了難度[1]。

2.土地開發整理項目資金的使用效率低

土地開發整理是一個復雜的過程，在這個過程中有各種環節、程序，而且各個環節之間的時間差較大，想要有效的對土地開發整理項目進行管理、組織存在一定的難度，項目資金的土地開發整理中的利用效率較低。因為各個程序的進行存在較大的時間差，在這個過程中，材料的價格、土地的調整等，均存在較大的變化，進而無法有效的、充分的利用項目資金，無法有效的管理土地開發整理。

二、土地開發整理項目的資金審計監察

為了保證土地開發整理項目的資金可以有效的發揮其作用，需要加強項目資金的審計監察工作，綜合進行分析，將土地開發整理項目的資金審計監察工作分為以下幾點：

1.土地開發整理項目，立項可行性階段的審計監察

在土地工程建設企業發展的過程中，實施一個土地工程項目，首先需要對這個項目的可行性進行研究，土地開發整理項目的可行性研究，是對該項目實施的基礎條件、資金、技術等進行全面的調查，對該項目實施的可行性進行調查研究，是該項目實施的第一步，所以需要加強該階段的審計監察，為土地開發整理項目進行的下一步工作，提供審計監察的基礎和保障。在該階段加強審計監察，可以保證該項目的合法性。

2.土地開發整理項目資金的審計監察

在該項目正式實施前，項目資金到位，是該項有效實施的一重保障，也是加強項目資金管理的關鍵。對該項目資金的合法性進行審計監察，可以保證項目資金來源的合法性。土地開發整理項目是一項復雜的、大型的、投資大的項目，在項目實施的過程中，項目資金的合理實施，是該項目順利實施、項目實施質量的保障。不管該項目實施中的資金來源是政府撥款、貸款或者是其他來源，都需要對該項目資金實施專戶儲存管理，為項目的啟動、實施提供資金保障。

3.加強土地開發整理項目資金預算編制等審計監察

在土地開發整理項目進行的過程中，項目資金的預算編制，是保障項目工程質量的關鍵，對整個項目的各個環節都有影響，項目預算編制是確定該項目資金的基礎和依據。加強項目資金的預算編制審計監察，可以保證項目資金預算編制的合理性、真實性、科學性，防止一些不良現象的產生，例如暗箱操作等[2]。除了以上這些在土地開發整理項目中，項目資金的審計監察工作之外，還有土地開發整理項目施工過程中資金的審計監察、竣工階段的項目資金審計監察、工程項目的經濟效益審計監察等等。加強土地開發整理項目實施全過程中，各個階段的項目資金審計監察，可以保證項目資金的合理性、真實性，防止項目資金挪用、占用等現象的產生，為項目工程的施工質量提供保障。

三、小結

第2篇：土地開發可行性研究范文

一、土地開發整理主要階段及其內涵

土地開發整理是一項綜合性的土地資源管理工作，是實現區域耕地占補平衡和耕地總量動態平衡，保障區域土地資源可持續利用的一種有效政策措施。土地開發整理一般包括城市土地開發整理和農村土地開發整理兩個方面，涉及土地開發、土地整理、土地復墾等三項活動。目前，土地開發整理活動的工作重心是農地整理，是指對農村宜農未利用地、廢棄地等進行開墾，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，以增加有效耕地面積、提高耕地質量的行為。從土地開發整理活動的工作體系或全過程角度來分析考察，一個土地開發整理項目從立項、規劃設計到項目實施及竣工管理，主要包括以下三個階段：土地開發整理專項規劃階段、土地開發整理項目規劃設計階段、土地開發整理項目施工及管理階段。各個階段有不同的工作內容和側重點，每個階段又可以劃分若干環節與過程，各個環節與過程都要應用到相應的測繪技術。

二、各階段測繪技術的應用分析

（一）土地開發整理專項規劃階段

土地開發整理專項規劃基礎圖件是土地利用現狀圖，在規劃基期年土地利用現狀圖基礎上制作土地開發整理專項規劃圖，對于數量占絕大多數的市縣級土地開發整理專項規劃，其圖件比例尺一般要求為1：5萬~1：20萬，是在國家測繪部門提供的中、小比例尺航測地形圖（1∶1萬）基礎上，通過土地利用現狀調查，利用航片、調繪片編繪而來。土地開發整理潛力調查是專項規劃的主要內容之一，其潛力調查圖以1∶1萬土地詳查圖為工作底圖，結合野外實地調查來開展工作的。目前，市縣級實際使用的土地詳查圖編制時間多為20世紀90年代初期或中期，變更調查又不能較好地到位或及時地反映實地的土地利用變化，因而導致圖件的現勢性較差，影響了規劃成果的準確性。隨著測繪技術的發展，當前對于較大區域的土地開發整理專項規劃基礎圖件，可以借助3S技術，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實測現勢性較強的數據，再用GIS技術建立土地利用現狀及變更數據庫，并對這些基礎數據進行實時分析評價，以解決專項規劃基礎圖件的現勢性問題。

（二）土地開發整理項目規劃設計階段

項目可行性研究是項目投資前期的框架性基礎研究。該階段對項目區的土地面積、長度、高程等精度要求并不很高，可采用專項規劃中的相應圖件作為工作底圖，圖件比例尺一般不為1∶1萬或1∶5萬。也可以到項目進行概略性的現場實測，如使用平面定位精度小于15m的手持式GPS，現場實測項目的規模、土地權屬界線、道路、排灌溝渠、電力線等。但該階段對項目區邊界的要求較高，要求邊界控制點的平面坐標及經緯度坐標，建議采用GPS測量方式精確測定項目區邊界控制點。在項目規劃設計階段，因涉及項目規劃方案的優劣判斷、溝林路渠工程的詳細設計、工程概（預）算及土方計算的準確性等，因此對項目區地形地貌的準確性、現勢性上有較高的要求，對項目區各類土地的面積、長度、高程有相對較高的精度要求。通常要求實測比例尺大于1∶2000的全要素地形圖作為設計底圖。可采用常規方法先用GPS布設控制，再用全站儀進行野外數據采集，首級高程控制點應采用四等水準進行聯測，利用全站儀野外數字采集的資料或數字，生成項目區數字高程模型（DEM），利用DEM輔助計算出每個設計田塊的設計填挖土方量及施工填挖土方量。池塘、河道、溝渠、涵洞應測水底高程，水閘應注高寬及孔數，以便于農田水利工程設計；測出農業基礎設施、道路、林地、墳墓的分布及面積信息，以便于田間道路工程設計。

（三）土地開發整理項目施工及管理階段

在項目施工階段，施工單位只要根據專業測繪單位提供的前期測量成果及設置的專門控制點（界）石，采用工程施工放樣測量的方法，依據通過審批的設計方案及設計圖件進行相應的施工。項目竣工驗收時，要提交土地開發整理項目竣工圖，其比例尺與土地開發整理項目規劃設計圖相同。這一階段的測繪數據是工程項目的成果圖，最終將反映項目的竣工現狀，其測量成果一般就作為工程項目及各管理部門的存檔及管理資料，較設計階段而言，必須達到較高的測量精度，有著較全面的內容要求。對于土地開發整理項目的后期管理及分析評價，可充分利用項目竣工驗收的測量資料和圖件，與施工前的土地開發整理現狀圖及施工設計圖進行對比研究及跟蹤管理，但施工過程中如牽扯到較復雜的如沉降、變形觀測等施測活動，則需要由專門測繪機構進行專門施測研究。

三、與相關專業測繪的比較

土地開發整理測繪一般指借助一定的測量儀器和成圖系統，通過野外實地測量或室內成圖，最終生產出滿足土地開發整理項目規劃設計、預算及施工的測繪產品的技術性工作，包括土地開發整理各項相關活動的現狀圖、潛力調查及分布圖、規劃圖、施工設計圖、竣工圖的生產。土地開發整理的不同階段對圖件比例尺、成圖技術方法及測圖精度均有不同的要求。在測繪組織上，既有采用全站儀野外數據采集按較高尺度標準施測的方式，以滿足土地開發整理項目規劃設計及施工要求；也有按照一定地圖制圖綜合的原則，編繪成小比例尺的現狀圖，以滿足土地開發整理專項規劃及可行性研究的要求，從而最大限度地降低土地開發整理的測繪成本。

土地開發整理中的測繪工作與地形測繪、工程測繪、地籍測繪以及土地利用現狀調查等專業測繪既有某些相同特性，也有不同的一面，是上述四種專業測繪技術在土地開發整理中的綜合應用，屬于專題地圖的測量及應用范疇。

第3篇：土地開發可行性研究范文

為保障國家糧食安全，推進新農村建設和統籌城鄉發展，《全國土地整治規劃》（2011～2015年）提出要加快農村土地整治復墾的步伐，明確提出全國耕地保有量要保持在18.18億畝，到2015年新建4億畝旱澇保收高標準基本農田的目標。《全國主體功能區劃規劃》（國發[2010]46號）中也提出，我國要在2020年基本形成“七區二十三帶”為主體的農業戰略格局，農產品供給安全得到有效保障，使得耕地保有量不低于120.33萬km2（18.05億畝），其中基本農田不低于104萬km2（15.6億畝）。近日，國土資源部關于印發《保發展保紅線工程2013年行動方案》的通知（國土資發〔2013〕40號），“保紅線工程” 的行動主題為“嚴守耕地保護紅線，促進城鄉統籌發展”，為堅守18億畝耕地紅線，該行動分解下達了2013年高標準基本農田建設任務，全面開展500個示范縣建設，確保建成1億畝高標準基本農田等任務。為此，在全國各地如海南省渡江流域、青海省湟水流域、貴州烏蒙山、、云南玉溪等地，正相繼開展“集中連片、設施配套、高產穩定、生態良好、抗災能力強”，與現代農業生產和經營方式相適應的高標準基本農田土地整理重大工程。為維護良好的自然生態環境，走人與自然和諧的發展道路，各地在實施土地整理的過程中也在同步開展環境影響評價工作。

目前，已有學者對土地開發整理行業的環境影響評價做了相應的研究，以土地開發整理的規劃環評居多[1-5]，且主要是偏向其評價指標體系的探討[3-5]，而針對其建設項目的研究仍稍顯欠缺[6， 7]。土地整理項目如高標準基本農田土地整治重大工程（下稱土地整治重大工程）雖然跨越區域較大、覆蓋面積較廣，但是它們是土地資源開發和土地利用有關規劃的具體實施，在實施過程中一般是按子項目分區實施的，因此，按照建設項目編制環境影響報告書可操作性較強，同時也是土地規劃項目規劃環評的細化和補充。鑒于土地整治項目環評的行業導則還處于醞釀期，該類環評文件的編制主要依據總綱和專項導則。本文在編制青海省湟水流域、貴州烏蒙山、、云南省等地高標準基本農田土地整理重大工程環境影響報告書實踐經驗的基礎上，對該類重大工程環境影響報告的編制提出幾點建議，供同行參考。

1 工程分析的要求

按照《環境影響評價技術導則-生態導則》（HJ 19-2011）的要求，土地整治重大工程的工程分析時段應包括勘察設計期、施工期和營運期。勘察設計期包括項目建議書階段、可行性研究階段和設計階段，項目建議書工作在進入環評階段前已完成，其主要成果在可行性研究階段會有體現；而可行性研究報告與環評是一個互動的階段，環評以可行性研究報告為基礎，評價過程中對發現初勘、選址選線、新增耕地的數量以及相關工程設計中存在的環境影響問題應提出調整或修改建議，可行性研究報告據此進行修改或調整，最終形成科學的可行性研究報告和環評報告。土地整理重大工程施工期跨度一般為3～5年，某些間接影響可能是永久性的，如渠道襯砌導致渠道生態環境發生質的改變，因此應重點關注該時段。而營運期，由灌溉引起的次生鹽漬化、生態退化等生態影響和農藥、化肥、農膜等殘留所帶來的污染影響是并存的，該階段也應是環評的重點。

雖然國家對高標準基本農田土地整治項目中新增耕地的比例沒有明文要求，但是“新增耕地率”已經成為各地土地整治重大工程的一大特色，也同時作為耕地“占補平衡”的重要來源。所以土地整治項目一般是對現有耕地進行“田、水、路、林”的改造和開發一定比例的新增耕地，相當于改擴建工程。按照生態導則對工程分析的對象的要求，土地整治重大工程的主體工程為土地平整、灌溉排水、修路和農田防護林等四大工程，部分項目還包括村莊整治。其中土地平整和灌溉排水工程應重點分析。對現有耕地的整治主要是襯砌渠道、疏浚溝道、修整道路、補種防護林以及改良土壤等，該部分耕地經過長期的人為干擾，格局和生態環境較穩定，其配套修整不會對其產生大的影響；而新增耕地主要是新建道路、溝渠、新種防護林，并將鹽堿地、其他草地、農村道路、田坎溝渠等通過植被鏟除、表土剝離、土壤改良等轉變為耕地。新增耕地及其附屬配套工程占地在生態類型上基本上由原來的草地生態系統、荒漠生態系統等轉換為農業生態系統，生態格局轉變較大，因此，新增耕地產生的影響應作為環評報告分析的重點。同時，作為改擴建工程，污染源的計算需做好三本帳，并提出“以新帶老”的措施。

在工程符合性方面，因高標準基本農田項目一般都是集中連片的，因此不可避免涉及到自然保護區、森林公園、風景名勝區、文物古跡、飲用水源保護區等環境敏感區，所以在初步論證時要以列表的形式明確給出其保護區與建設項目的方位和距離，分析工程新增占地與該保護區占地上的合法性；國家命令禁止開墾坡度大于25°的地塊，已有的坡度大于25°的耕地應逐步有計劃地實行退耕還林還草。這就要求在丘陵地區廣泛實施的“坡改梯”工程中把好耕地坡度這關，避免為追求土地數量這一目標而開發坡度大于25°的地塊；同時還應并分析重大工程與法律法規、產業政策、環境政策和各級規劃的符合性與協調性。

2 新增耕地的分析

早期，為片面強調數量而忽略開發整理質量，一些地方在土地整理中出現了毀林開荒、墾殖草場、圍湖造田等破壞生態環境的現象荒漠地”等打“擦邊球”現象發生。其次要分析其來源可行性，以避免營運期新增耕地因質量問題或者水源問題而出現撂荒現象的發生。要《全國主體功能區劃規劃》（國發（2010）46號）中要求把保護水面、濕地、林地和草地放到與保護耕地同等重要位置；農業開發要充分考慮對自然生態系統的影響，積極發揮農業的生態、景觀和間隔功能。嚴禁有損自然生態系統的開荒以及侵占 水面、濕地、林地、草地等農業開發活動；在確保省域內耕地和基本農田面積不減少的前提下，繼續在適宜的地區實行退耕還林、退牧還草、退田還湖。在農業用水嚴重超出區域水資源承載能力的地區實行退耕還水；保護天然草地、沼澤地、葦地、灘涂、凍土、冰川及永久積雪等自然空間。這些環境政策也都要求在土地整治項目中應注重新增耕地來源要明確、合法、合規。

3 水資源論證專題

鑒于水資源是決定土地開發整理面積大小的主要因素，土地開發整理首先要考慮水資源的供需平衡問題，特別是對于缺水的干旱地區[8]。在項目的可行性研究階段，首先就要摸清項目區的各種來水量和可供水量，根據農業、工業、生活遠景的需水要求以及生態需水量，進行水資源平衡分析論證，以水定地，確保水土資源供需平衡。《全國生態環境保護綱要》（國發（2000）38號）指出“在發生江河斷流、湖泊萎縮、地下水超采的流域和區域，應停止新上的加重水平衡失調的蓄水、引水和灌溉工程”，這一要求表明了在當前階段國家對生態環境用水的重視，從源頭上避免因新增灌溉用水等而加劇水平衡失調的問題。《全國主體功能區劃規劃》（國發[2010]46號）中將限制開發區域（重點生態功能區）劃分為25個國家重點生態功能區，其中包含4個水土保持型，分別為黃土高原丘陵溝壑水土保持生態功能區、大別山水土保持生態功能區、桂黔滇喀斯特石漠化防治生態功能區和三峽庫區水土保持生態功能區。其發展方向為大力推行節水灌溉和雨水集蓄利用，發展旱作節水農業；限制陡坡墾殖和超載放牧；拓寬農民增收渠道，解決農民長遠生計，鞏固水土流失治理、退耕還林、退牧還草成果等。

以上環境政策要求在土地整治項目中應注重水資源供需平衡分析，采取節水灌溉等措施保證高標準基本農田的“集中連片、旱澇保收”，尤其是在水資源超載或者瀕臨超載的區域通過節水改造在新增耕地灌溉面積的同時不新增灌溉引水量。在實際項目中，為避免連續干旱年因水資源不足而發生耕地撂荒等，應采取有效應對措施，除渠道防滲、管灌、滴灌等節水灌溉、興建澇池等工程措施外，還需加強管理措施，如溝渠鋪膜防滲、消減新增耕地量等。對于消減新增耕地，應優先削減飲用水源保護區及其上游、沙化土地封禁保護區、珍稀瀕危野生動植物天然集中分布區等敏感生態保護目標[9]附近的耕地。

4 地下水影響分析

4.1 地下水影響評價等級

土地整治項目因在營運期農藥、化肥的殘留會通過土壤淋溶以及地表徑流入滲補給等作用影響地下水質；同時，田間的灌溉和排水會影響區域水資源的分布、可能引起地下水流場或地下水位的變化，并導致環境水文地質問題。其同時兼具I類和Ⅱ類建設項目的特征，屬于《環境影響評價技術導則-地下水環境》（HJ610-2011）中的Ⅲ類項目。按照《建設項目地下水環境影響評價技術導則執行有關問題的說明》環辦函[2013]479號文件要求，實際工作中應以建設項目I類和Ⅱ類場地特征確定的最高工作等級作為建設項目地下水環境影響評價工作等級，但可以分別按I類和Ⅱ類場地特征確定的工作等級開展相應的評價工作。

4.2 現狀調查

4.2.1 污染源調查

重點應調查和了解施用農藥、化肥、農膜的情況。同時參考《第一次全國污染源普查-農業污染源》（2009年）中關于農藥、化肥的流失系數手冊及農田地膜殘留系數手冊，給出項目區化肥、農藥進入地表水和地下水的折純量和農膜的田間殘留量，并估算出通過揮發等進入大氣環境中的化肥、農藥的量。對于污灌區，應重點調查和了解污灌區的土壤類型、污灌面積、污灌水源、水質（執行標準為《農田灌溉水質標準》（GB5084-2005））、污灌量、灌溉制度與方式及施用農藥、化肥情況。必要時可做補做滲水試驗，以便了解單位面積滲水量。對于移土培肥、改良土質或施用生活污泥的等地塊，要對農田和作物的選擇和影響進行類比分析，對受納的農業土壤土質、面積進行分析，最終給出污泥的農田施用是否可行的結論，是否會影響農田的土質達標情況（《土壤環境質量標準》GB15618-1995）。

4.2.2 地域水文地質問題調查

地域環境水文地質問題調查包括地下水污染調查和其他水文地質問題調查。其中其他水文地質問題調查應結合項目所在地的區域特征進行鹽漬化、沼澤化、海水入侵、天然劣質水質進而土壤污染調查，在調查其現狀基本特征的基礎上，分析產生的因素，項目建設對其的影響以及發展趨勢。

4.3 影響評價

4.3.1 評價方法

按《環境影響評價技術導則-地下水環境》（HJ610-2011）的要求，分別用標準指數法對水質進行評價，用預測水位與現狀調查水位的對比來對項目可能導致的水文地質問題進行評價，具體為地下水灌區中采用中心水位降和水位下降速率的方法評價地下水位的降落漏斗，和地表水灌區中通過地下水水位變化速率、變化幅度、水質及巖性等發展趨勢的分析來分析土壤鹽漬化、沼澤化、濕地退化、土壤荒漠化、地面沉降、地裂縫、巖溶塌陷等。

4.3.1 評價內容

應注意地域性的問題，因為這些問題與水文地質問題息息相關。如在河谷平原區河水側向補給和微地貌形態等會影響地下水的水質和水位埋深，要分析灌溉對鹽堿化、沼澤化的影響程度；對濱海平原區，因淡水和咸水之間可能產生水力聯系，要重點研究咸淡水界面埋深，淡水層的埋藏條件與水量，分析灌溉對海水上溯、倒灌的影響程度；對巖溶水地區，因地表水與地下水間相互轉化的速度較快，且伴隨著地域性的各種巖溶形態，如串珠狀洼地、干谷、漏斗、溶井、落水洞、塌陷等；因此，應了解項目區地下水徑流集中和強烈的地帶，以防止因為灌溉滲漏、蓄水、抽水等農業活動導致巖溶塌陷；對于黃土地區，應注意調查黃土臺塬（包括呈階梯狀的臺塬）、黃土丘陵（梁、峁、溝壑）、山前洪積扇（裙）和河谷階地的形態等，收集黃土層中溶蝕、濕陷、溝谷切割密度及深度等數據，觀察了解黃土地區水土流失及植被與地下水的關系等。研究合理開發黃土地區地下水的方案，并推測可能出現的環境地質問題并提出可行的應急方案。對于沙漠地區，如南疆三地州等地，年降水量少，蒸發強烈，鹽堿化嚴重，應分析項目區地下水資源的供 水能力，項目的節水程度，是否會加劇該區域地下水資源短缺的局面，并分析項目灌溉定額的合理性以及對鹽堿化的影響程度。在以上分析灌溉對地下水可能引起的環境地質問題的基礎上，應提出合理可行、可操作性強的的防治措施。

5 生態影響分析

5.1 生態影響評價等級

上述已經分析土地整治重大工程相當于改擴建工程，按照《環境影響評價技術導則-生態導則》（HJ 19-2011）的要求，在生態影響評價工作等級的劃分上，其占地范圍以新增占地面積計算。

5.2 現狀調查

環境現狀分析的主要內容有分析項目區的社會經濟發展水平、土地利用現狀、氣象水文特點、自然災害情況、農業生產基礎設施、水利交通條件等情況。分析規劃區域當前的環境問題以及各種環境的規模、范圍、程度、產生原因等， 明確生態建設與環境保護的重點。并對生態敏感區（ 點） 進行全面分析， 如特殊生境及特有物種、自然保護區、濕地、生態退化區、水土流失易發區、地質災害易發區、特有人文和自然景觀區以及其他生態敏感點等，確定對規劃反映敏感的地域及環境脆弱帶[1]。

因農業區人類活動較為頻繁，一般不存在大型動物及珍稀野生動物，為兩棲動物居多。現狀調查時，按導則要求調查評價范圍內的區生態背景和區域主要生態問題即可。與項目關系較密切的生態系統應詳細調查，如項目區的農業生態系統，若有天然林地、河流、濕地分布其中，也應做出相應調查，重點調查受保護的珍稀瀕危物種、關鍵種、土著種、建群種和特有種，天然的重要經濟物種等。如涉及國家級和省級保護物種、珍稀瀕危物種和地方特有物種時，應逐個或逐類說明其類型、分布、保護級別、保護狀況等；如涉及特殊生態敏感區和重要生態敏感區時，應逐個說明其類型、等級、分布、保護對象、功能區劃、保護要求等，還應通過長期生態監測和走訪等形式調查項目區涉及動物棲息地和遷徙路線以便后續分析修路、修渠等對其的切割作用和預留生物通道的合理性。在上述基礎上，附以規范的生態圖件和相應照片。而與項目關系不太密切的生態系統因做應相應簡化，給出區域大背景的生態現狀并輔以照片即可。對于水土流失、沙漠化、石漠化、鹽漬化、自然災害、生物入侵和污染危害等生態問題調查，應指出其類型、成因、空間分布、發生特點等[9]。

5.3 影響分析

施工期生態影響主要表現在渠道襯砌、道路修整、土地平整和防護林種植過程中會擾動表土上的植被，雖然施工期一般在休耕期，植被已經枯萎，但是施工會切斷植被的根系，破壞了原有土壤中的微生物群系、水分、養分，使得動工區域（除襯砌區域外）在施工期結束后仍以裸露地貌為主，植被恢復需要一定時間。除上述影響外，新增耕地的開發會減少野生動物的棲息地，一些已適應在田坎、鹽堿地、沙地等生長的植物生存環境變遷、植被退化；使原本在當地生活的一些生物因棲息環境改變而減少甚至死亡。營運期內，除新增耕地由天然半天然的生態系統轉變為農業生態系統所帶來影響外，項目區內渠道的襯砌、路面硬化、田坎的減少所產生的影響相對較大。天然渠道因水土濕潤，泥土路面水力連通性相對較好，阻隔作用相對較小，田坎因人為干擾相對較少等，這使得天然渠道、路面和田坎的物種較為豐富，對維持農田生態系統的生物多樣性具有重要作用。項目實施后，渠系襯砌減少了降水、灌溉水對淺層地下水的補給；在非灌溉期，表層土壤水分因渠系襯砌不能充分得到淺水的補給，在靠近渠道兩岸1～5m的范圍內將會以草本植物群落。

5.4 水土流失

對于侵蝕模數，新增耕地和現有土地的整治應分別計算，此外還應統計因項目實施而破壞的水土保持面積，制定切實可行的水土保持措施。這部分工作應在水土保持方案的基礎上進行。

5.5 生態風險評價

土地整治項目有區別于化工等污染項目，因此不適用于風險導則，但其生態風險仍然值得關注。土地整治的生態風險源主要來自農田平整、農田水利、道路建設及防護林建設大工程，其風險類型在建設期、恢復期與穩定期的表現各不相同[13]。可以從水、土與生物要素中選取了個指標構成土地整理生態風險評價的指標體系， 并用法得到綜合生態風險指數， 能有效識別出土地整理前后生態風險的變化。得出土地整理后項目區發生生態風險的可能性的增減情況， 項目區生態環境質量總體有所變化趨勢， 為以后的土地整理工作積累了寶貴的經驗。

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第4篇：土地開發可行性研究范文

關鍵詞：房地產企業； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產業投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。

（2）成本因素

影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。

（3）投資區位

房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。

（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響

項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。

二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調查，降低投資風險

在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。

2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料。可行性研究的內容包括市場的供需關系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產開發項目投資估算

投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。

再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規避經濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質建設

房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。

其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。

參考文獻：

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[2] 黃千里.淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現代商業. 2007(14)

第5篇：土地開發可行性研究范文

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

第6篇：土地開發可行性研究范文

關鍵詞：土地整理；耕地質量；問題；措施

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

1、土地整理項目耕地質量管理的必要性

我國人口多，人均耕地少，耕地后備資源不足，土地利用面臨的突出問題是：一方面人口不斷增加，為確保糧食安全，現有耕地數量不能再減少；另一方面，為保證城市化過程中建設用地需要，要占用部分耕地，而宜耕后備土地資源的開發又受到數量少、質量差、開墾難度大和生態環境問題等的限制，潛力非常有限。在我國的城市化過程中，非農建設用地的大量增加和耕地急需保護的矛盾愈來愈突出。在耕地占補平衡當中，通過土地開發整理可以補充大量耕地，對實現國家的糧食安全和耕地的動態平衡起著十分重要的作用。在土地整理項目實施的初級階段，補充耕地數量和新增耕地率成為項目申報、衡量項目成效的主要指標之一。因此，各個地方在開展土地整理項目時只注重增加耕地面積，而忽略了提升耕地質量，補充的耕地質量水平往往偏低，所以，把耕地數量的增加作為土地整理的主要目的是不合理的。土地開發整理項目竣工驗收的難點就在于整理后的耕地質量評價工作的開展方面。

2、土地整理項目耕地質量管理過程中存在的問題分析

2.1、過度重視耕地數量的補充，而忽略了耕地質量的提高

現在，在我國進行土地整理的具體過程中，存在很多的地區對于土地整理的目標依舊主要是增加耕地的數量，并沒有在改善生態以及提高耕地的質量等方面進行，在實際的整改工作中之后，土地的質量問題一直是非常重要的問題。現在我國能夠進行開發適合做耕地的土地已經比較少，很多時候，為了確保耕地的占用和補充能夠平衡，便開發那些不適合做耕地的荒地，雖然面積能夠保證，但是質量卻很難達到作物生長的需要，所以在進行土地整理的時候不能夠僅僅只看耕地的數量，更應該重視土地的質量，質量的提高在一定程度上也可以彌補數量的不足。

2.2、在土地整理的時候沒有將生態效益以及景觀效益結合起來

目前，土地整理項目大多注重田間道路和農田水利工程的建設，對項目區的生態環境保護考慮很少。在進行具體的土地整理工作中，沒有很好的進行生態規劃和景觀保護，也沒有提出相關的要求，所以進行具體土地整理工作的時候，往往會忽略這些方面的問題。現在進行農村土地整理的時候，設計道路及溝渠的時候追求高品位的設計，雖然規劃出來的形態，在一定程度上能夠美化農村的形象和環境，生產效率也有了一定的提高，但是這也直接導致了地方特色不斷的缺失，景觀的多樣性也在不斷地減少，各個地方都大同不易。

3、優化土地整理項目耕地質量管理的建議

3.1、制定統一的土地開發整理項目質量標準體系

3.1.1、建立評價指標體系

綜合考慮項目可行性研究、項目規劃設計、項目工程質量、土壤性狀、生態環境、經濟發展和社會進步等7個土地開發整理項目質量基本要素，構成土地開發整理項目質量評價指標體系。

3.1.2、將指標分級與標準化

為了能夠定量評價土地開發整理項目質量，需對上述指標體系的各指標進行量化和標準化。作為初級階段的研究，本研究中根據各指標的含義及其對質量的內在客觀要求，進行分級，并且對各級賦予相應的指標值，即指標標準化。

3.1.3、要確定因素權重

因素權重的確定有多種方法，常用的如層次分析法、模糊數學分析法、專家會議法、專家咨詢法等，可視研究對象的特點、內容、資料基礎等采用不同的方法，其方法喜憂參半。

3.2、建章立制、充分發揮監理單位的監督作用

3.2.1、建立監理單位誠信檔案考核制度

根據土地開發整理工程項目實施階段和竣工階段的詳細規定，制定相應的監理單位誠信考核制度。對監理單位的備案條件、備案提交的資料、監理單位項目的質量、服務態度、服務方法、服務水平等方面進行細致的考核，將考核結果納入該單位的誠信檔案，以便評定監理的執業資格水平，規定其可以承擔的業務等級。

3.2.2、制定土地開發整理項目監理單位制度

土地開發整理項目工程監理工作進行多年之后，應更強調行業隊伍的素質，使其真正為行業的健康發展服務。要在實際工作中重點核查專業監理工程師以及總監理工程師的執業注冊信息是否屬實，監理工程師資質一般要求是具有國家認可的水利、交通等三級以上資質；其次要強化對相關監理執業人員的管理。

3.2.3、建立土地開發整理項目監理單位資質管理制度

在項目監理和建設過程中，可以效仿水利、園林、電力等行業的資質管理制度，并結合土地開發整理工程項目自身的特點和實際，制定本行業的資質管理制度。或者可以和其他部門開展合作，相互認證成為一體，共同提高。工程監理單位資質要求:水利三級以上資質企業；市政二級以上資質企業。

3.2.4、要加強監理人員培訓

工程監理是一項技術性、服務性工作，對監理人員的知識結構、監理人員的思想素質、道德修養都有著較高的要求。建立監理人員持證上崗與注冊制度是維護監理秩序、保證監理人員質量和監理工程質量的有效措施。

3.3、培養高素質的土地開發整理專業技術隊伍

不管是前期的質量計劃，中期的質量保證、質量控制，還是后期的質量改進，都需要專業人才去做。而土地開發整理又具有綜合性強、工期長、技術性強等特點，要求從業者必須具備較高的綜合業務素質。一支高素質的土地開發整理專業隊伍是保證高質量、高效益土地開發整理工作的必要條件。一方面堅持引進來。特聘大學專家教授、技術精湛的前線工人來授課，通過業務培訓提高從業人員的整體素質。同時抽調各有關行業的專業技術人員，組成工程指揮組和質量檢驗組，負責項目工程的招標、施工隊伍的資質考核、施工指導及施工質量監督。二是堅持走出去。積極走訪先進國家地區，學習他們先進的技術和經驗，進一步的學習深造，提高土地開發整理管理的科學性和先進性。總之，沒有高素質的土地開發整理專業隊伍，就不可能管理出高質量的土地開發整理項目，最終也不可能收到土地開發整理的預期效果。

3.4、建立規范化的管理制度

土地開發整理要走向正規，必須以管理的規范化為基礎。首先，政府要加強對土地開發整理項目的立項尤其是對可行性研究報告的審批管理，把增加耕地數量、提高耕地質量與保護和改善生態環境作為土地開發整理的目標和立項依據，同時加強對項目生態環境影響分析評價，爭取做到項目立項的科學性和合理性。其次，要根據各地自然、社會、經濟條件的差異，因地制宜制定土地開發整理的技術標準。第三，要根據各級土地開發整理專項規劃，堅持在全面規劃的基礎上，按照先易后難的原則，有計劃有步驟地開展土地開發整理。

總而言之，土地是人類賴以生存與發展的重要資源和物質基礎，耕地更是人類生存的重要資源。耕地保護對農業大國中國至關重要，因此對耕地質量進行評價與分析就顯得尤為重要。土地整理主要是在一定區域內，按照土地利用總體規劃所確定的目標，采取行政、經濟、法律和工程技術等手段，對土地利用狀況進行綜合整治、調整改造，以提高土地利用率，改善生態環境的過程。合理的開展土地整理工作，改善限制耕地質量的影響因子，以最有效的方式提高耕地質量的研究越來越被人們重視。通過耕地整理，可以增加耕地數量、提升土地生產能力、降低農業生產成本、改善農村生態環境、調整土地產權關系。也就是說在實際的工作中，對土地整理項目耕地質量管理相關問題以及其相應改善措施的分析探討是非常有必要的。

參考文獻

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第7篇：土地開發可行性研究范文

第一條為加強縣級土地開發整理項目管理，確保全縣耕地總量動態平衡，規范項目立項、實施及竣工驗收工作，促進土地資源可持續利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》等法律、法規，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條在本縣行政區域內從事土地開發整理及相關活動，須遵守本辦法。

本辦法所稱縣級土地開發整理項目，是指在本縣范圍內，運用新增建設用地土地有償使用費縣級留成部分、耕地開墾費、土地復墾費、國有土地出讓純收益用于農業土地開發部分等專項資金，對農村田、水、路、林等實施整治，以增加有效耕地面積、提高耕地質量的行為。

第三條建立縣級“占補平衡”耕地儲備制度。縣國土資源部門按照土地利用總體規劃，通過實施土地開發整理，將宜農未利用地開發為耕地，并納入縣級耕地儲備庫，用于建設項目占用耕地的補充。縣級每年安排的項目新增耕地面積原則上不少于3000畝。

第四條縣國土資源部門負責編制縣級土地開發整理項目專項規劃和年度計劃，選址立項、評審確定規劃設計方案，指導監督項目實施，組織項目驗收、建立檔案等工作；參與縣級土地開發整理項目的資金使用安排。

第五條縣財政部門負責土地開發整理專項資金的管理工作，主要包括項目預算安排，項目資金預算評審及確認，按進度撥付資金，項目資金的審計，監管資金使用；參與項目論證審定、計劃報批、檢查驗收等。

第二章項目申報和立項

第六條縣級土地開發整理項目實行年度申報與審定制。項目申報原則上以整理項目為主，開發項目為輔。

第七條鄉鎮政府（街道辦事處）根據土地開發整理項目管理的相關規定、土地開發整理專項規劃和年度計劃，按照有關技術規程組織編制土地開發整理項目可行性研究報告，向縣國土資源部門申報土地開發整理項目。

第八條項目申報條件

（一）申報項目必須符合《縣土地利用總體規劃》、《縣土地開發整理專項規劃》，項目區須集中連片，具備農業生產配套條件。

（二）項目申報規模不低于500畝，新增耕地率原則上不低于30%。

（三）項目規劃建設期原則上不超過1年，特殊情況可適當延長。

第九條項目申報材料：

（一）項目建設申請；

（二）項目摘要書、可行性研究報告；

（三）項目區規劃圖、項目區不小于1：5000比例尺的土地利用現狀圖；

（四）土地權屬調整方案；

（五）項目所在鄉鎮、街道負責實施附著物遷占的承諾書。

第十條縣國土資源部門牽頭，會同縣財政部門對申報項目進行現場踏勘，檢查項目區基礎設施狀況，核實項目區新增耕地率是否滿足要求；會同縣財政、農業等有關部門對項目可行性組織評估論證，依據論證意見由縣國土資源局和縣財政局聯合行文對項目進行立項批復，納入縣土地開發整理項目庫；對項目進行土地調查，委托有資質的中介機構進行測量和規劃設計。

第十一條項目規劃設計應與路、水、林、田設計方案相結合，項目規劃設計完成后，鄉鎮政府（街道辦事處）應將規劃設計方案在項目所在地進行公告，充分聽取村（含居，下同）民委員會及群眾意見。

公告結束后，鄉鎮政府（街道辦事處）向縣國土資源部門提供以下資料：

（一）項目規劃設計方案、預算書；

（二）項目區不小于1：2000比例尺的勘測定界圖、項目區建筑物單體圖，項目區規劃圖、項目區土地利用現狀圖；

（三）項目實施方案；

（四）其他有關資料（如有關影像資料等）。

第十二條縣國土資源部門、財政部門組織有關部門對申報的項目規劃設計方案和預算進行評審。

第三章項目實施管理

第十三條項目實施嚴格實行項目公告制、工程招投標制、項目法人制、工程監理制、項目合同制、廉政建設承諾制、經費審計制等管理制度。

第十四條縣土地綜合整治服務中心作為項目建設單位進行招投標，與項目中標企業簽訂施工合同，并按照合同規定嚴格管理。（其中縣級“占補平衡”項目由縣土地綜合整治服務中心委托項目所在鄉鎮、街道組織實施，鄉鎮政府、街道辦事處作為項目建設單位進行招投標，招投標結束后，由項目所在鄉鎮、街道與中標企業簽訂施工合同。）

縣土地綜合整治服務中心建立監理企業備選機制，將符合條件的監理企業納入備選庫進行管理，并從中隨機抽取監理企業對項目實施進行全程監理。監理單位要按照項目規劃設計方案和監理合同要求，對工程建設的資金、建設工期和工程質量實施控制，并承擔監理責任。

縣土地綜合整治服務中心建立施工和監理企業誠信評估機制。對因弄虛作假、不按規范工序和標準施工造成工程質量不達標，或拖欠工人工資的企業，解除與施工企業施工合同，取消監理企業入庫備選資格。

第十五條縣土地綜合整治服務中心對項目的實施進行指導和監督檢查，發現問題，及時解決。

開發整理項目耕地的耕作層、平整度、水工建筑物、道路及生態林網等，應當符合有關標準。項目所在鄉鎮政府（街道辦事處）、村民委員會可以對施工質量進行監督，發現工程質量不合格的，有權要求施工單位返工或者返修。

第四章土地權屬

第十六條項目實施前應明確土地權屬關系，涉及土地權屬調整的，縣國土資源部門應當會同有關部門和鄉鎮政府（街道辦事處），按照有利生產、方便生活的原則，編制土地權屬調整方案，征求有關村民委員會、村民小組和村民意見后，報縣政府批準。

經批準的土地權屬調整方案，應當在項目所在地進行公告。

第十七條土地開發整理項目涉及土地承包經營權權屬調整的，應當按照《中華人民共和國農村土地承包法》的規定執行。

第十八條土地權屬調整后，有關鄉鎮政府（街道辦事處）、村民委員會、村民小組或者村民，應當依法辦理土地權屬變更登記。

第五章資金管理

第十九條縣級土地開發整理項目資金主要是新增建設用地土地有償使用費縣級留成部分、耕地開墾費、土地復墾費、國有土地出讓純收益用于農業土地開發部分等專項資金。其中“占補平衡”補充耕地項目資金為收繳的耕地開墾費；縣級基本農田整理項目資金為收繳的新增建設用地土地有償使用費縣級留成部分、耕地開墾費、土地復墾費及國有土地出讓純收益用于農業土地開發部分。

第二十條縣級土地開發整理項目按土地整理規模投資，原則上每畝投資不超過2000元。

第二十一條縣級土地開發整理項目資金屬于財政專項資金，應實行專款專用、專賬核算。

第二十二條項目資金實行預決算制度。每年初，縣土地綜合整治服務中心根據土地專項資金收入情況和財政預算編制要求，編報本年度縣級土地開發整理項目投資計劃和項目用款申請，報縣財政部門審批，并由縣財政部門會同縣國土資源部門對項目進行預算評審后，下達項目預算。

項目預算一經確定，必須嚴格執行。任何單位和個人不得隨意調整，特殊情況確需調整的，按原項目預算申報程序履行報批手續。

第二十三條項目資金實行申請撥款制度。按照“實事求是、嚴格管理、先審后批、追蹤問效”的原則，資金撥付必須控制在項目預算范圍內。不辦理無計劃、無預算、無申請的撥款。

第二十四條項目資金申請撥款程序。項目實施單位依據項目規劃設計方案、預算及工程施工進度，按照用款計劃編報用款申請，持工程進展情況和監理報告，經縣國土資源部門審核后，報縣財政部門審批。縣財政部門審核通過后，按照國庫集中支付有關規定將項目資金直撥施工單位。

第二十五條嚴格按照下達的項目預算和項目進度分期分批撥付項目資金。項目啟動時，縣財政按不超過項目資金總額的30%撥付啟動資金，項目驗收前撥付到位項目資金總額的70%，其余資金待項目驗收合格后一次性撥付到位。

第二十六條項目資金的使用范圍。主要用于組織、實施、管理土地開發整理項目所發生的各項支出，包括前期工作費、拆遷補償費、工程施工費、設備費、工程監理費、竣工驗收費、業主管理費和不可預見費等。具體使用范圍和列支標準按照《省省級土地開發整理復墾項目資金管理暫行辦法》（財綜〔〕90號）的相關規定執行。

第二十七條項目資金應進行全成本核算。項目資金不得用于購建與土地開發整理項目無關的固定資產和無形資產，不得用于對外投資，支付滯納金、罰款、違約金、賠償金、贊助和捐贈支出，以及國家法律、法規規定不得列入成本費用的其他支出。

用項目資金購置專用設備的應符合政府采購相關規定。項目竣工后，購置的設備應與項目所在的鄉鎮政府（街道辦事處）、村民委員會簽訂設備移交管護協議。

第六章項目驗收管理

第二十八條項目竣工后，項目實施單位編制竣工決算報告，提交縣國土資源和財政部門，縣財政部門委托中介機構對工程決算情況和資金使用情況進行全過程審計。審計結果作為資金結算的依據。

第二十九條縣國土資源部門會同縣財政部門根據項目施工單位提出的項目竣工申請，組織開展項目竣工初驗。

第三十條項目竣工初驗內容主要包括：項目組織實施情況、項目規劃設計方案執行情況、項目計劃任務完成情況、工程建設質量、資金配套與使用情況、土地使用管理與工程管護措施、土地權屬管理、檔案資料管理等。

第三十一條竣工初驗按下列步驟進行：

（一）聽取項目建設情況匯報。由項目施工單位、監理單位分別匯報，并接受對項目建設情況的質詢；

（二）實地查驗工程建設、新增耕地和土地權屬調整等情況，聽取項目區群眾意見，并按照規劃設計，隨機抽查各類建設內容，抽查比率不低于60%；

（三）查閱項目有關資料；

（四）核實項目資金的使用情況；

（五）反饋項目竣工初驗情況。

第三十二條經縣國土資源部門、縣財政部門初驗合格的項目，由縣國土資源部門向市國土資源部門提出終驗申請。

第三十三條申請竣工驗收應提交以下材料：

（一）竣工驗收申請報告；

（二）項目實施方案；

（三）竣工報告。內容主要包括：項目建設任務完成情況、工程建設質量情況、資金使用與管理情況、土地權屬調整情況、工程管護措施、投資預期效益分析、項目組織管理的主要措施與經驗、存在問題與改進措施以及文檔管理情況等；

（四）工程決算與審計報告、工程監理質量評估報告；

（五）竣工驗收圖、土地開發整理后的土地利用現狀圖或地籍圖、土地開發整理后不小于1：2000比例尺的地形圖；

（六）項目竣工后期管護措施等資料；

（七）土地統計臺賬變更情況說明；

（八）項目資金撥付及使用等資料；

（九）竣工驗收需要的其他資料。

第三十四條在項目竣工驗收中如發現資金使用管理和工程質量等方面的重大問題，中止驗收，并責成有關單位立即整改。對整改不力或拒不整改的，嚴肅追究相關責任人的責任。

第三十五條項目竣工驗收合格后，及時通過農村土地整治監測監管系統報國土資源部備案。

第七章后期管理

第三十六條項目竣工驗收合格后，項目建設單位應當按照《縣土地開發整理項目后期管護暫行辦法》（廣政辦發〔〕57號）的規定，及時將土地、有關設施、林木移交有關鄉鎮政府（街道辦事處）、村民委員會或村民小組。

第三十七條有關鄉鎮政府（街道辦事處）、村民委員會或村民小組應當建立后期管理和維護制度，成立專門的管護隊伍，對開發整理的土地和工程設施進行管理和維護，保證土地的有效使用、工程設施正常運轉和林木成活。

第三十八條項目竣工驗收合格后的新增耕地要嚴格加以保護，并不斷提高質量，符合條件的，劃入基本農田保護區。新增耕地與其它農用地應及時加以利用，未確定土地使用權的，可通過承包、租賃、拍賣等方式確定土地使用權。

第八章監督檢查

第三十九條項目實施過程中，縣財政部門、縣國土資源部門應加強對項目資金使用和工程質量的監督管理，及時了解掌握資金使用效果和工程建設進展情況，發現問題及時糾正。對存在工程質量不達標、挪用工程款、長期滯留資金和預決算及合同管理混亂等問題的項目，督促相關單位立即整改。

第四十條項目竣工半年內，施工單位未組織決算編報和提出驗收申請的，今后不再安排承擔我縣土地開發整理項目。

第四十一條項目建設單位和施工單位應主動接受縣財政部門、縣國土資源部門的監督檢查，如實反映情況，提供所需資料。

第四十二條項目施工單位應做好相關資料的歸集、存檔、和保管工作，完整、準確、真實的反映和記錄項目情況。

第四十三條項目建設單位應做好項目成果有關檔案管理工作，收集整理從項目申報到驗收通過的有關文件和資料，立卷歸檔，妥善保管。

第九章附則

第8篇：土地開發可行性研究范文

第二條  本辦法所稱的涉外房地產開發經營，是指按有關法律、法規在我省對外開放的城市或地區取得國有土地使用權后，依照城市規劃從事各類房屋開發建設，并主要向境外組織和個人（包括住境內機構和在境內工作的境外人員）出售、出租房產和轉讓土地使用權的經營活動。

第三條  外國公司、企業、其他組織及個人（以下簡稱外商）經批準在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產開發經營企業（以下簡稱外商開發企業），以及國內投資，經批準從事向境外銷售房屋、轉讓土地使用權的房地產開發經營企業（以下簡稱國資企業），在我省從事涉外房地產開發經營，均應遵守本辦法。

第四條  除成片開發土地外，外商投資開發經營涉外房地產應主要采取中外合資經營、合作經營方式。

第五條  云南省城鄉建設委員會主管全省涉外房地產開發建設工作。

第六條  外商開發企業的房地產開發經營活動必須遵守中國的法律、法規。

外商開發企業在我國法律、法規以及經批準的合同、章程規定范圍內，有權自主進行房地產開發經營。

外商開發企業經營房地產的合法權益，受中國法律保護。

第七條  凡已同中華人民共和國建立外交關系或設有商務代一機構的國家和地區的外商，均可申請在我省開放城市或地區設立外商開發企業，我省四級（含四級）以上房地產開發企業，也可申請從事涉外房地產開發經營，有關部門根據開發建設設項目需要和有關規定，予以批準或不批準。

第八條  外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經營外商開發企業的，按下列程序辦理申請設立企業的各項手續：

（一）舉辦獨資企業，應就擬投資項目選定場地，經場地所在地建設、土地管理、經貿部門提出書面意見。舉辦合資、合作經營企業，應先與中方合營者協商達成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協議書。

（二）獨資企業投資者或投資者委派其國內代表、投資咨詢服務公司等機構向對外經貿部門呈報設立企業的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。

（三）獨資企業申請者經對外貿部門批準同意設立外商開發企業。

領到企業批準證書后于30天內持有關批準文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協商的基礎上，正式簽定開發企業章程、合同，報對外經貿部門批準。

（四）申請設立合資、合作外商開發企業。由中方合營者向對外經貿部門呈報設立企業的申請報告。經審查批準，領取企業批準書后，于30天內持有關批準文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照。外商開發企業營業執照簽發日期，為該企業的成立日期。

（五）外商開發企業在領取營業執照后60天內，持有關批準文件、證明到省建委核定資質等級，領取開發企業資質等級證書。

第九條  外商或合資、合作的中方合營者到對外經貿部門申請設立外商開發企業時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：

（一）設立獨資或合資、合作企業的申請書；

（二）獨資者提交舉辦獨資企業的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準文件；

（三）企業章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；

（四）獨資者提交投資者的營業執照副本或身份證副本。合資、合作經營者提交合營各方的營業執照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。

（五）投資者或投資各方的資信證明；

（六）有關城市規劃、用地的意見書、協議書、土地使用權出讓合同及政府有關部門簽署的意見、批準文件、證書。

第十條  外商開發企業到省建委確認資質等級時，除提交第九條二、三、四、五款規定的文件外，還應提交企業負責人、技術負責人、管理人員等有關名冊和證書。

第十一條  外商或合資、合作的中方合營者按第八條規定的程序辦理有關批準手續時，場地或項目所在市、縣有關部門有審批權的，由所在市、縣有關部門按規定的權限辦理批準手續；當地沒有審批權限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權的地、州、市或省級業務部門辦理，予以批準或不批準，或轉報國務院有關部門審批。

第十二條  由中方提供土地、外商提供資金、不設立外商開發企業的中外房地產開發經營合作項目，以及國資企業從事涉外房地產開發經營，手續從簡，由建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經貿部門批準。

第十三條  外商開發企業和國資企業在我省從事房地產開發經營，統一由建設部門（房地產管理部門）行使城市規劃、土地開發、土地轉讓、設計施工，以及房屋銷售、租賃、轉讓、抵押和企業資質的行業歸口管理權，并接受其它有關部門的指導、檢查和監督。

第十四條  外商開發企業和國資企業在我省從事涉外房地產開發經營，其土地使用權的取得、轉讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定辦理。

中方房地產企業擬提供土地使用權與外商合資或合作經營房地產的，需在申請設立外商開發企業前，按前款要求取得土地合作權。并在外商開發企業領取營業執照之日起三個月內，與外商開發企業簽定土地使用權轉讓合同，經土地所在地房地產管理部門辦理監證手續。土地管理局核發土地使用權證后，始得行使土地使用權。

由中方提供土地，外商提供資金，不設立外商開發企業的涉外房地產開發經營項目，在辦理土地使用權出讓手續前，不得進行土地使用權轉讓。

第十五條  外商開發企業的土地開發、房屋建設必須遵守我國有關城市規劃、土地管理、設計施工的有關法律、法規。

第十六條  外商開發企業和國資企業建造的住宅，其設計標準由企業自行確定。

第十七條  外商開發企業經營的房屋和土地使用權，以及中方房地產企業與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規的規定，在中國境內、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經營活動和法律行為在中國境外進行的，應取得中華人民共和國駐該國或地區大使館、領事館、商務代表機構的認證。沒有與我國建立外交關系或沒有在我國設立商務代表機構的國家或地區的企業、經濟組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內進行的，應到房地產交易所進行監證。

第十八條  房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權隨之轉移。其房屋的所有權的期限與其占用的土地使用權的期限相同。

第十九條  外商開發企業和國資企業出售、租賃、交換房屋或轉讓土地使用權，以及中方房地產企業和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業或合作雙方自行確定。但應將出售、出租價格報房屋所在地房地產管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優先購買權。

國資企業出售、出租房屋必須按規定繳納土地收益金。

第二十條  企業預售期貨房屋，賣方持有該房屋建設項目的《土地使用證》和《建設工程規劃許可證》買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》，到房屋所在地房地產交易所辦理監證手續。賣方收取的房屋預售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設費用。

第二十一條  企業出售現貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權證。買賣雙方應簽訂《房地產買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監證手續。

第二十二條  企業出租房屋，租賃雙方應訂立《房地產租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監證手續。

第二十三條  依照本辦法開發經營的房屋產權可以抵押。房屋產權用以抵押時，相應的土地使用權同時抵押。

第二十四條  房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽定抵押合同，并在30天內按規定辦理抵押權監證、登記手續。未經監證、登記的抵押行為無效。

第二十五條  抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依照中國法律、法規和合同的規定處置抵押物。

第二十六條  因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規定辦理權屬變更登記。

第二十七條  辦理房屋產權、土地使用權和房屋、土地他項權利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監證手續，登記機關和監證單位可按省物價局規定的標準收取登記費和監證費。

第二十八條  外商開發企業在辦理工商登記后30天內，應向所在地稅務機關辦理稅務登記。依照我國稅法規定納稅。

第二十九條  外商開發企業經營房地產中有關外匯事宜，依照我國外匯管理規定辦理。

第三十條  外商開發企業在房地產經營中產生合同爭議時，當事人應當通過協商或者調解解決；協商或調解無效的，由中國仲裁機構仲裁。也可由合同規定的仲裁機構仲裁。

當事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向我國有管轄權限的人民法院起訴。

第三十一條  涉外房地產開發經營活動中需要公證的事項，當事人應依法辦理公證。

第三十二條  香港、澳門、臺灣地區的公司、企業，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產開發經營活動，參照本辦法和其它有關港、澳、臺投資的法律、法規、辦法執行。

第三十三條  對違反本辦法規定的，由有關部門根據我國法律、法規進行處理。

第三十四條  凡根據本辦法而發給、發出、訂立的任何證書、合同、協議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭議的，以中文本為準。

第9篇：土地開發可行性研究范文

土地整理是指采用工程技術措施，對農用地利用現狀進行調整、整治和改造，提高農地質量，增加土地有效供給量，提高土地利用率和產出率的活動。它是國家為了貫徹“十分珍惜，合理利用每寸土地，切實保護耕地的基本國策”、實現耕地總量動態平衡、調整土地利用結構、提高土地利用效益、實現經濟、社會與環境可持續發展而采取的一項重要措施。 雖然土地整理涉及到的土地類型多，地形地貌復雜，氣候、土壤、植被等條件各不相同，但在土地整理過程中，我們都必須遵照國家的政策，實現社會、經濟和環境“三效益”最優化。為此，在土地整理項目規劃時，必須進行規劃方案擇優。那么，在進行土地整理項目規劃時，如何對規劃方案進行擇優？

1. 土地整理項目規劃擇優的基本思路

土地整理項目規劃內容通常包括土地平整工程、農田水利工程、田間道路工程和農田防護工程等內容。在進行土地整理項目規劃時，首先應注意以下幾個方面：一是抓住項目區土地整理中需要解決的主要矛盾；二是要確保增加有效耕地面積（新增加的耕地不低于國家批準的出地率）；三是盡量利用項目區現有的基礎設施，如灌排系統、道路、電力等；四要注重經濟效益，尤其是在工程規劃中要估算項目的投資回報率，確保各項工程投資最經濟；五是整理后的田塊要能夠適宜多種經營，為農業內部結構調整服務；六要考慮適宜機械化耕作，為農地的規模經營服務；七要防止片面地追求有效耕地面積的增加，提高出地率，或者單一追求“規模”成片，忽視生態環境，避免工程規劃方案中通常出現“毀林造林”現象（即將項目區小規模林地整理為耕地，而在異地再造林）；八是“拆村并點”時，要考慮拆遷的勞動力安置補助費、拆遷補償費等費用，同時與農村城市化相結合；九要與當地的土地利用總體規劃、村鎮規劃、土地整理規劃相銜接，同時考慮道路、電力工程、防洪抗災等規劃內容要求。

其次，要確保土地整理工程規劃方案優化，在規劃前，規劃人員應做到“一踏、二核、三校、四請”，具體涵義是：“一踏”，即規劃人員與當地的農業、水利、土地管理部門、當地的領導一起，到項目區進行實地踏勘，結合當地的地形地貌以及已有的基礎設施（道路、水利）等初步形成規劃草案；“二核”，即根據踏勘的結果，核查項目的可行性研究報告，對于項目可行性研究報告中的項目建設目標、項目區基本情況、現有基礎設施是否符合項目區的實際，同時核查國家、省、市等主管單位的審批意見。“三校”，即校核項目區土地利用現狀報告與現狀圖、土地利用總體規劃報告與現狀圖（尤其是土地的適宜性評價資料）、土地開發整理規劃報告與圖件的吻合情況。“四請”，即請教當地農業、水利、土地管理部門的專家以及當地有經驗的農民，了解項目區的土壤理化性質、作物種植制度、灌溉制度、水源、水質及水利設施、當地農民的耕作習慣、現有的機械化使用情況等，收集項目工程規劃所必需的基礎資料。

下面針對土地開發整理規劃中的土地平整工程、農田水利工程、田間道路工程和農田防護林工程等分項工程談一點思路，若《土地開發整理標準》中已明確的內容，在此不再重復。

一、土地平整工程

土地平整工程是規劃其它工程的基礎，通常在進行土地平整工程規劃中，首先要考慮土地平整方案。在確定土地平整方案時,一要考慮項目區的地形地貌，二要考慮方便項目區的農田灌排等水利工程設施，三要考慮整理后的田塊適宜種植作物的特性。

在確定項目區土地平整方案時，最好能實現項目區土方挖填內部找平。若項目區需要客土回填時，應考慮到：一客土土源要“舍遠求近”，盡量接近項目區，減少運輸距離，節約運輸費用；二土壤質地較好，尤其是耕作田塊的表土應沒有污染、避免大的砂礫，能夠保墑保水保肥；三取土區的安全問題，即防止土源地接近鐵路、公路路基，大江大河及水庫湖泊的堤岸，避免事故發生；四應與當地的生產生活需要有機結合。即取土與當地的水塘清淤、河流清障等水利興修、道路修建、魚池開挖等結合起來，做到一舉兩得；如項目區需要挖方，外運土石方時，也應考慮到當地的生產和生活，就近運輸，降低外運成本。

二、農田水利工程

農田水利工程是土地整理項目規劃的重要組成部分，一般指在對洪、澇、旱、漬、鹽、堿等進行綜合治理和合理利用水資源的原則下，對水土資源、灌排渠系及其建（構）筑物等進行的統籌安排。

在進行農田水利工程規劃時，不僅要考慮灌溉水源、灌溉渠系布置、排水溝系布置及容瀉區等灌排本身因素，還要避免溝渠之間的交叉，溝渠與道路的交叉以及水工建（構）筑物與道路等工程的交叉問題，做到既經濟，又合理。

三、道路工程規劃的選擇

項目區道路分干道、支道、田間道和生產路。在設計中，注意：一盡量利用已有的等級公路或鄉鎮公路；二設計的路面寬度滿足當地農業生產的機械作業和出行的要求；三保證項目區的機械設備的運輸和當地的防洪排澇工作順利開展；四要節約土地，提高土地利用率。道路工程規劃時，盡量“路行田塊間，田在路兩邊”，節約道路用地。道路路基與路面，可“就地取材”，利用當地的石材、土材，或者砂礫石作道路墊層或路面。

四、田塊規劃的選擇

1 、田塊的大小 符合生產習慣；滿足機械化耕作需要；滿足當地農民承包耕種的需要。

2、 田塊的方向 充分利用光照；減少風害與凍害；根據當地的地形情況，長邊一般與等高線方向一致。

五 、農田防護工程規劃的選擇

農田防護工程規劃包括生態環境保護規劃和農田防護林規劃。生態環境保護規劃要根據當地的地形地貌和其他條件因地制宜、綜合考慮。