城中村改造的利弊精選(九篇)
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第1篇：城中村改造的利弊范文
中圖分類號：TU98文獻標識碼： A
前言：“城中村”改造是中國快速化城市進程中的一個特有現象。從上個世紀90年代開始，我國的城市化進程明顯加快，各級城市都在紛紛擴張，城中村問題雖然是我國的普遍性問題，但存在明顯的地區性差異以及改造模式的差異。
“城中村”的定義及改造的必要性
廣義上講，“城中村”是指已納入城市總體規劃發展區內的農村土地，現狀情況是農業用地比例已經很少甚至沒有，“城中村”村民的就業已經脫離傳統的農業，已經變更成非農產業的新型村落。村民的社會生產、生活方式已基本達到向城市社區類型的轉變，但“城中村”村民文化素質、思維方式仍與城市社區內涵存在著一定的差距。“城中村”不僅是對城市物質環境的改造，更要解決好經濟、社會、文化等改造內容，而且還包括結構、功能和改造居民生活方式和社會保障體系的改變和重塑等問題。因此，我國絕大部分城市建設都必然要面對“城中村”改造的阻礙和壓力。狹義講，“城中村”特指那些農地已非農化，村民已居民化，村莊也已轉變為城市建設用地，只是生活習慣和建筑景觀上仍然是農村模式的社區部落，習慣上稱為“城市中的村落”。
“城中村”作為城市不可忽視的重要組成部分，目前已成為城市進一步發展的制約，因此，對“城中村”的改造勢在必行。改造“城中村”是實現城市物質形態現代化的需要；是實現城市社會結構和社會管理現代化的需要；是改善城市環境和社會治安的需要；是盤活城市資產，提高城市土地利用效率，使城市資產升值的需要；也是提高人居環境和生活質量的需要，是事關全面建設小康社會的具有重要戰略意義的大事。
城中村改造現行主要模式
“城中村”改造模式可分為政府主導改造、村民自主改造、半市場合作化模式、市場化改造模式等若干類型。
2.1政府主導改造模式
政府主導改造模式以山西晉城的“土地儲備”和浙江杭州的“撤村并居”較具代表性。由政府確定總體規劃、制定政策、調控土地市場，把整個城中村改造區域的土地納入土地收購儲備軌道，實行拆建分離、凈地出讓，除回遷房和公益服務設施劃撥供地外，經營性用地一律公幵出讓，出讓所得返還用于城中村改造，從而建立土地運營和城市建設的良性循環機制。
2.1.1優點
當地政府行使行政權力，通過行政命令制定的整村拆遷改造安置政策，最低限度的保護了村民的經濟利益，這樣就能整體有序地推進城中村改造活動。有利于政府充實利用有限的城市發展空間，最大限度地整合土地資源，改善城市環境。
2.1.2問題
政府的角色錯位。政府服務本應在市場經濟條件下，作為市場經濟和市場參與主體利益的監管與調控者，如果直接參與城中村改造，不符合市場規律與政府所處的法律地位。
相悖于村民自治規定。農村村民實行自治，由村民群眾依法辦理自己的事情。因此，農村自治的主體與城中村改造活動的主體應該是村民，若政府包攬城中村改造活動，顯然違背了村民自治制度，極大的削弱了村民與村集體的主體作用。
地方財政面臨著資金缺口壓力。由于前期拆遷補償和安置費用，政府財力有限，而城中村改造一般都需大量的改造費用，一般地方政府全力承擔該項費用較困難。
2.2村民自主改造模式
村民自主改造模式以廣州市的“一村一策”改造最為典型。按照“先行試點、積極穩妥”的原則，選定典型完成改造規劃的編制，取得經驗后，逐步在全市范圍內開展。堅持決不允許房地產開發商插手，以村集體和村民個人出資為主，市、區兩極財政視情況，對編制規劃設計方案及建設事業公共設施、基礎設施給予適當支持。這種方式不僅可以相對簡單地加快推進改造工作，也有利于長遠的整體開發規劃。
2.2.1優點
村集體經濟組織、村民主體地位得到承認和體現，村民享有平等的參與拆遷補償方案制定等民利，這樣也充分調動了村民改造的積極性。政府在城中村改造中充當指導者的法律地位,理順了城中村改造活動中的政府、村集體、村民三者關系,并有利于政府服務功能的發揮。
破解了城中村改造資金短缺的難題，減少政府的財政支出的風險。當然,這種模式是建立在政府優惠政策的基礎之上(包括對城中村基礎設施,公共設施建設政策扶持等)，適用于具備雄厚的村集體資產和集資能力強的村民所在村。
2.2.2問題
改造的資金普遍短缺。因改造費用一般從幾千萬元到數幾百億元甚至更多，一般的村莊顯然無法負擔。村民住宅拆遷補償標準是不同的。村集體經濟組織經濟實力也存在差異，這種拆遷補償標準在各城中村是無法統一，這樣就造成了城中村各村民在改造時意見并不能完全一致,會引發村民之間，村民與村集體之間矛盾不斷的情況出現，致使改造工作難以順利推進。
2.3半市場合作化改造模式
半市場合作化模式是指村民在自發改造的基礎上，由所在改造的村按市場規律引入實力雄厚的房地產開發企業，依托其企業的資金實力，技術實力和建設經驗，與該企業簽訂合作協議，明確雙方責、權、利關系，以完成城中村改造的權利和義務。
深圳半市場合作化改造措施，毫無疑問是全國半市場合作化改造措施的經典案例。深圳崗廈與大沖兩個城中村,因舊城改造拆遷而造就了十名“億萬富豪”。
2.3.1 優點
堅持城中村改造的主體地位的是村民，村集體經濟組織。村民及村集體經濟組織是承擔城中村改造任務的主角，負責改造方案，拆遷補償安置方案的制定、組織和實施，這是實行村民自治的結果。在當地政府改造政策的指導下，村運用市場選擇合作對象，解決改造資金不足的障礙。期望收益也提高了城中村土地開發的投資者的積極性。通過合作協議，雙方的經濟利益也獲得法律保護。
2.3.2 問題
采取半市場合作化改造模式進行改造時，須具備兩個前提條件：一是政府在改造政策上給予支持，即政府許可房地產投資商參與城中村改造活動。因地產商利益最終依賴房產的銷售，如果政府不予配合，將導致改造后的房產產權不能入市交易，那么銷售房產將沒有任何法律保障，無法實現其銷售利潤。二是村民對于城中村改造的自發自覺程度高，這是確保在現行規制范圍與村民自治制度內，選擇有信貸實力的房地產開發企業簽訂合作合同，進行順利實施改造的保障。
2.4市場化改造模式
這種模式亦稱開發商主導模式，即城中村改造方案由地方政府公布，將建設用地與開發用地統籌一并招標并提供優惠政策，通過市場招標方式，開發商獲得改造主體資格后籌集資金，完成改造過程中的拆遷補償，安置回遷及開發土地建設等方案并進行實施改造。
珠海市的改造采取了以市場運作為主導、政府給政策的策略：在“城中村”改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規劃、給政策，吸引房地產商投資舊村改造。此外珠海市決定3年內在城區不再新批房地產用地，為“城中村”改建騰出市場空間。
2.4.1優點
因幵發商的直接參與，使得市場競爭加劇，符合市場規律，避免了行政權力干涉改造引發矛盾，村民是政府政策的受益體，不需付出改造成本，村民利益得到切實保障，政府只需提供優惠的投資改造政策，不需投入較多財政資金，使得有限的財政資金可用于改造的公共基礎設施上，提高了政府服務水平。
2.4.2問題
政府制定城中村改造方案,使得村民、村集體經濟組織做為被動群體只能接受改造，這種模式本質上體現了政府改造意志,是政府主導改造模式的變形。政府通過市場談判招標方式引入的地產商參與改造，地產商在“有利可圖”的前提下，很容易地導致村民利益受到侵犯。城中村改造項目的成敗往往完全依賴于地產商的商業信譽，村民的安置回遷補償協議一旦不能及時按協議兌現，村民將陷入進退兩難局面。
結論
“城中村”問題和矛盾的實質主要是利益在國家、集體和個人之間的再分配，再調整的問題。因此，無論采取何種模式都需要使政府的利益、農民的利益、投資者的利益達成理性的一致。作為“城中村”改造的實施者，政府、村集體和開發商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側重。但是作為城市的經營者，政府必須參與到“城中村”的改造工作中來，通過其杠桿作用，均衡各方利益。除多方主體的利益協調之外，模式的選擇還要充分考慮現有政策、改造的可行性、資金約束、改造的項目品質等諸多方面。改造選取何種模式，是綜合評價的結果，至于選擇方法，可在借鑒已有經驗的基礎上，根據實際情況不斷的摸索和創新。
總而言之，由我國國情所決定，今后相當長一個時期內，“城中村”改造是我國城市發展的一個重要主題，如何在城市化進程中解決好這一問題具有現實意義和長遠的歷史意義。
參考文獻：
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第2篇：城中村改造的利弊范文
北村社區拆遷改造的有關情況
嶗山區位于青島市東部,屬于新城區,陸地總面積389.4平方公里,風景區面積161平方公里｡截至2010年,建設用地總量僅有78.4平方公里,現有139個“城中村”,面積21.7平方公里｡自1995年實施“城中村”改造､2001年實施城市化戰略以來,嶗山區已完成村莊改造項目5個,正在進行改造的村莊9個,僅占應改造村莊的10%｡在當前國家實行最嚴格的耕地保護措施､落實科學發展觀､緊縮地根的客觀條件下,21.7平方公里的“城中村”改造對于嶗山區而言無疑是一筆巨大的財富｡
青島市重點工程海爾路―遼陽東路立交橋建設,迫切需要完成與北村相鄰的小埠東社區37戶居民拆遷工作｡嶗山區政府認為單獨做37戶的工作將十分困難,有的居民要求太高,希望享受高額補償｡一旦形成事實,必將打亂周邊村莊改造整盤棋,北村的拆遷改造將難以實施｡
經過利弊權衡,嶗山區政府認為必須打破常規,立即啟動一次性整村拆遷,由社區居委會作為拆遷主體,與居民個人簽訂拆遷安置補償協議｡小埠東社區先后通過召開村兩委會議､黨員會議､居民代表會議,進行深入動員,統一思想認識,形成了《小埠東社區改造住宅拆遷安置補償方案》｡小埠東的拆遷是一個創新,創造了在沒有開發商的情況下先為全市重點工程拆遷讓路､后招商改造的新經驗,成為嶗山區歷史上第一個一次性完成整村拆遷安置的村莊,成為青島市歷史上第一個全部實行高層住宅實物安置的村莊｡小埠東拆遷改造,以其政策得當､完全的民主程序,為北村整村拆遷改造提供了切實可行的經驗｡
北村拆遷改造,實現了我市城中村改造的數項突破:一是僅用20天時間就基本完成全村600多戶村民住房､16萬平方米廠房和臨時建筑､違法建筑的拆除工作,沒有引發不穩定因素,實現了“靜悄悄”式拆遷､和諧式拆遷,并對城市道路､市政公用設施項目用地全部征遷完畢,破解了高層安置難､一次性整體拆遷難､秩序穩定難的難題｡二是在全村土地面積十分有限的情況下,實施高層安置方案,實現集約利用土地,可為市､區政府儲備15萬～20萬平方米定向安置用房,保證了膠濟鐵路電氣化改造重點工程拆遷安置房源需要,并在一定程度上緩解了青島市住房供需矛盾｡三是通過項目招標,吸引了一批大型房地產開發企業集團競標,顯化了土地價值,預收3.2億元的拆遷安置保證金,既保證了拆遷補償以及安置房的建設,又有效防止了“爛尾”工程的出現｡四是拆遷補償標準未引發周邊村莊攀比,周邊已完成拆遷改造的村莊,均未對目前北村的拆遷政策提出異議｡
在推進北村拆遷改造的同時,嶗山區政府還幫助村集體解決了一攬子歷史遺留問題,徹底清理社區集體財務,特別是通過拆遷安置一次性收繳100多家企業長期拖欠社區集體的l000多萬元土地租賃費,充實了社區集體家底,給了全體居民一個滿意的交代｡
北村拆遷改造的過程,始終是探索創新的過程,每一個城中村改造過程千差萬別,不可能套用一個模式,但認真總結北村模式的合理內核,學習北村拆遷改造的創新精神,對于推動城中村拆遷改造具有十分重要的意義｡
北村社區拆遷改造的“351”模式
把握好三個關鍵環節｡一是經濟測算關,確保改出一片新居｡科學測算了居民安置用地､補償用地的比例關系,確保補償用地的收益能抵補居民安置住宅的建設,實現收支平衡｡二是規劃方案關,確保改出一片景觀｡保證有一個好的規劃方案,一個讓居民賞心悅目的單體建筑設計風格,設計概念方案努力體現現代､典雅､大氣､簡潔､和諧的美感,一經展示就為廣大居民所認同｡三是發展思路關,確保改出一片產業｡為社區設計了一定規模的辦公文化用房､商服用房,由集體投資或招商引資,為集體經濟的持續發展創造有活力的載體｡
實現了五項創新｡一是土地供給變傳統出讓為項目招標｡傳統的協議方式出讓土地,不符合國家的法律法規,容易滋生腐敗｡北村改造將商品房､居民安置房建設有機捆綁在一起,作為一個項目來招標,既能夠顯化土地價值,也能夠優先保證居民安置房建設,規避了市場風險｡北村整村改造項目方案經市政府批準后,由市招標中心在市監察局､國土局的監督參與下公開招標｡堅持既向社會透明,也向社區透明,邀請社區部分成員作為評標人參與招標全過程,防止在村莊改造的關鍵程序上讓社區邊緣化,這既調動了他們的積極性,也加大了他們的責任,是保證村莊改造成功的重要一環｡當然,因地制宜進行土地拍賣､掛牌也是可以的｡
二是拆遷主體由專業拆遷公司變為村集體｡傳統的整村改造政府(或開發商)要委托專業拆遷公司,主要依靠行政法制力量和市場手段,實踐證明,這一模式容易陷入政府(或開發商)與村民的矛盾糾葛,惡化村莊改造的招商引資環境｡經過深入細致的研究,北村改造采取開發商委托村集體實施拆遷,由社區居委會代表集體與居民個人簽訂拆遷安置協議｡村集體受開發商委托,與居民簽訂拆遷協議,因社區居委會有了解村情､聯系群眾的優勢,一方面容易化解拆遷過程中出現的矛盾和問題,另一方面又可以代表多數居民的利益訴求向開發商有效地反映和協商｡社區居委會無疑是村莊改造中最為重要的依靠者和推動者,有效地調動社區居委會的積極性,是順利實施整村拆遷的關鍵｡
三是拆遷程序變先簽后拆為簽拆同步､以拆促簽｡傳統的拆遷模式通常是先簽訂拆遷協議.然后再實施房屋拆遷,但從實際情況看,這一模式居民即使對拆遷政策沒有意見,也存在等待觀望的心理,簽訂協議工作十分耗時耗力｡鑒于此,我們本著勇于實踐､敢擔責任､開拓創新的精神,堅決實行簽拆同步､以拆促簽,形成一戶拆帶多戶拆的乘數效應,創造了整村拆遷安置不可思議的速度｡
四是安置模式變實物､貨幣兩可選擇為全部實物安置｡傳統拆遷安置政策居民可以選擇實物安置,也可以選擇貨幣化安置｡但從現實情況看,如果選擇貨幣安置,如在拆遷時就予以兌現,必然加大村莊改造的前期成本,容易造成潛在的投資風險;同時,貨幣補償標準不易確定,容易導致村莊之間的攀比｡貨幣安置的辦法宜在特殊情況下使用,不宜作為通常手段｡為此,我們堅持全部實物安置的導向,也不拒絕居民選擇貨幣安置,但貨幣安置的兌現必須堅持后置化,即在簽訂房屋拆遷協議時選擇貨幣安置的,須待其安置住宅竣工交付使用后,由法定機構按屆時的同類房屋評估價格予以確認｡
五是居住模式變多層為高層｡村莊改造既要保證居民安置又要保證村集體經濟發展,用地不足是突出問題,實行高層安置,向空間要效益是解決問題的必然｡為此,我們對群眾集中反映的高層建筑比多層建筑公攤面積大､物業管理費用高､二次提水費､電梯運行費等問題,予以重點考慮,使其都在拆遷安置政策中得以妥善解決,建筑用地不足的矛盾也迎刃而解,提高了土地使用效率｡
一個高度民主｡整個拆遷改造工作,堅持走嚴格的民主程序｡拆遷安置方案對群眾關心的熱點和難點及村集體的歷史遺留問題提出了一攬子切實可行的解決方案,方案的最終確定都經過社區會議､全體黨員會議討論同意后,再提交居民代表會議表決通過｡
城中村拆遷改造的幾點啟示
任何一個城中村的拆遷改造,都是艱巨復雜的,都要依靠開闊的思路､創新的思維､實干的精神､親民的作風｡
必須遵循五項基本原則｡堅持黨委､政府科學領導的原則,堅持依法辦事的原則,堅持民主推進的原則,堅持公開､公正､透明的原則,堅持社區居民､村集體､開發商､政府四個方面利益和工作目標有機統一的原則｡這五個方面互為聯系,缺一不可｡
第3篇：城中村改造的利弊范文
關鍵詞：棚羥改造 改善民生
中圖分類號：C91文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2017）06-0083-02
棚戶區改造是我國政府為了改造城鎮中危險陳舊住房、改善貧困家庭住房條件而積極推出的一項民心工程，棚戶區中的老百姓大多都是城市中底層低收入人群，職業范圍涉及方方面面，其中多以工人為主，因為無力負擔相對他們來說高額的買房款，所以一直生活在住房條件、生活環境等相對惡劣的“城中村”，而這種情況在我國的大部分地區普遍存在，想要盡快解決這一民生問題，就必須在各方面完善棚戶區改造工程，以人民群眾的根本利益為出發點，積極營造一個和諧發展的社會大環境。
一、棚戶區改造的目的
棚戶區主要是指在城市區域范圍內、平房比較密集，使用年限長久，房屋質量差，平均每人所占建筑面積小，沒有完善的基礎設施，交通不方便，治安和消防存在著極大的隱患，環境衛生也是臟、亂、差的區域。而實施棚戶區改造的最為根本的目的就是切實改善人民群眾的居住條件，并進一步完善城市功能，改善城市環境。從近幾年的實踐證明來看，積極推進各類棚戶區的改造工程，不僅能夠有效改善民生，還能夠進一步擴大內需。棚戶區改造帶動了很多的相關性產業，有效拉動投資的同時還可以消費鋼鐵、建材以及家用電器等相關的產能和產品，突破了城市的二元經濟結構，從而實現新型城鎮化建設質量提高的目的。
二、棚戶區改造對于改善民生的重要意義
棚戶區改造一直被公認為是世界性的難題，而我國各地區的棚戶區改造工程也在緊鑼密鼓地進行著，并且取得了一定的階段性成果。特別是包頭市通過在實踐中探索總結出的“北梁棚戶區改造模式”，創造了讓人矚目的“北梁速度”。2013年時任國務院副總理的同志主持召開了全國棚戶區改造現場會，包頭市北梁棚戶區改造工程也由此被全國所關注，為其他地區的棚戶區改造工程提供了許多值得借鑒的經驗，樹立了棚戶區改造的典型。下面就以北梁棚戶區改造為例，闡述棚改給人民群眾所帶來的巨大變化。
（一）棚戶區改造，使廣大人民群眾的住房條件得到了極大的改善
政府針對北梁棚戶區的搬遷改造工程提出了“四年規劃、三年完成”的一個總體的工作目標。并確定了“以政府為主導、市場參與、金融支持、滾動發展”的運行模式，籌資方式上明確了“財政出一些、銀行貸一些、企業墊一些、居民拿一些、社會捐一些、上級支持一些”等一系列工作方法，為棚戶區的順利改造提供了堅實的理論基礎。北梁棚戶區改造，在注重城市規劃的同時也沒有忽略產業規劃，例如旅游、裝備制造業等產業的規劃，這不僅帶動了當地的經濟，還有效地解決了棚戶區人口的安置問題以及就業問題和產業發展所需人員不足問題，促進了城鄉的協調發展。在安置資金方面，通過爭取各類政府性財政資金投入、銀行貸款以及出售經營性資產等方式，實現了資金總體平衡，既不會給地方政府增加新的財政負擔，又能夠很好地解決棚戶區居民的住房條件。在居民安置區建設方面，首要選擇的是那些與中心城區離得比較近，并且相比較而言具有學校、醫院以及公共交通等社會公共服務設施的區域，統籌合理的規劃，建設質量方面嚴格要求，絕不因為搬遷中的大部分群眾是弱勢群體而降低對住房以及相關配套設施等建設的標準，積極努力地為棚戶區的居民創建一個良好的居住條件，這些都充分體現了棚改過程中以人為本的發展理念。
（二）通過棚戶區改造，人民群眾的生產生活環境發生了顯著的變化
棚戶區中的居民多是失業、低保以及貧困人員，另外也是涉毒人員容易聚集的場所，一些必備的基礎設施嚴重缺乏。棚戶區的經濟發展和生活狀況與整個城市的快速發展有著特別明顯的差距，并且還隱藏了一些不和諧的因素，給社會的長久安定和發展埋下了隱患。因此，北梁棚改以人民群眾的利益為主，保證居民搬出棚戶區、住進新城區的同時，并盡力從居民的就業、社會保障以及醫療等多個方面進行幫扶工作，采取具有針對性的措施，來解決群眾的再就業、養老以及就醫看病等問題，讓他們的生活沒有后顧之憂，從而進一步推進社會主義和諧社會的構建。
在社會保障方面，推出了多項惠民政策，將北梁棚改區的困難群眾全都納入社會保障體系中，從而使居民參保養老保險的人數在90%以上，全部群眾都參與了醫療保險。另外，將失去土地的農民也都納入了基本養老保險，讓他們能夠和城鎮職工都享受到一樣的養老保障待遇。實施多項舉措扶持再就業和開創事業，例如開展免費的技能班，為自主創業人員發放小額擔保貸款，積極開發物業管理、保潔綠化等具有公益性質的崗位，使每個家庭都能保證有一個人參與到就業中的底線，使群眾能夠真正消除搬遷后的擔憂。除此之外，在社區管理服務方面開創“兩委一站”的直管社區的新型模式，依靠社區公共服務協會等社會性質組織，深入到群眾內部開展社區救助、醫療衛生服務等，從而使居民的生活質量得到切實提高。搭建信息化平臺，實行網絡化管理，在社區內建立弱勢群體救助幫扶等長效機制。對物業管理機制進行改革，把市場競爭機制引入到物業管理服務當中，選擇信用品質良好的企業，并進一步建立和完善對物業服務的標準、考核以及監督機制，組織成立業主委員會，對資源進行有效整合，構建成一個集職能部門、社區以及業主委員會共同參與物業管理的新型模式。為了豐富人民群眾的精神文化生活，向他們免費開放群眾文化活動室，積極開展多種形式的社區文化活動，引導他們建立新的生活理念和生活方式，從而真正實現安居樂業。與此同時，通過公安、消防、交警等各部門之間進行聯合執勤，并開展法律政策咨詢進入社區等相關制度的建立，從而有效控制和減少了安全、矛盾隱患，對社會的穩定健康發展起到了巨大的推動作用，實現棚戶區改造工程能夠真正地服務于民。
（三）通過棚戶區改造，進一步推動住房保障制度的完善
社會保障體系是由失業保障、養老保障、醫療保障以及住房保障等共同組成的，其中住房保障是尤為重要的一個方面。但是對于在棚戶區中居住的低收入人群，由于他們大部分都是工人或是下崗失業職工，是需要社會保障的對象，因此在完全的市場導向下，他們想要靠自己的努力獲得住房或是改善自身的居住條件，可能性微乎其微。而在目前，我國社會保障體系和市場機制還不夠完善的情況下，保障性住房這一“公共產品”必須由政府提供，各級政府為這些低收入人群提供適合的住房是其肩負的重大責任。而棚改工程作為一個有效的平臺，把這些困難群體和住房保障制度進行了有機的結合，進一步提高了住房保障制度的可操作性，拓寬了覆蓋面，突破了以往住房保障制度的條件限制。
北梁棚戶區改造在住房方面制定了廉租住房和經濟適用住房建設相互結合的運作模式，從而使住房保障制度在實施建設的過程中填補了新的項目載體依托，同時在貫徹落實方面更具靈活性和人性化。在開展入戶調查走訪時，通過設立北梁棚戶區搬遷改造網絡平臺，能夠及時地把關于征遷政策、補償安置標準、房源以及改造的進度等方面信息公布出去，讓人民群眾能夠時刻掌握最新的棚改發展情況，并且能夠對關系到自己安置方面的問題進行深思熟慮，權衡利弊，這是最為重要的。另外，在征集補償方案制定的過程中，多次開會與各方面的居民代表進行研究探討，采集了絕大多數搬遷居民的看法，并進行了多場、多層面的聽證會，對于一些居民提出的合理意見給予了積極的選用，從而使征收補償方案得到了大多數人民群眾的認可。在安置過程當中，根據不同的類別、情況進行開展，以此讓北梁居民能夠真正感受到住房保障制度所帶來的方便之處，同時居民后續的生活也不會有太大的壓力。這些都充分表明了棚改是切實為人民群眾的利益考慮的。
（四）通過棚戶區改造，提高和完善城市功能，改善居住環境
在過去，棚戶區因為缺少供熱、燃氣以及排水管道、環衛、道路等市政公用配套基礎設施，致使居民的生活、出行等方面受到了極大的影響，但通過實施棚戶區改造工程，政府在新建的城區內，為人民群眾建設了更加完備的市政公用配套的基礎設施，在社區內還修建了一系列服務設施，興修了小學、中學學校、文化館以及體育場等，提高整個城市的文化價值，同時也滿足了人民群眾在物質和精神方面的需求。另外，通過對城市道路網絡的進一步規劃和完善，城市的交通環境變得比以前順暢許多，城市的骨架也因此被拉開，從而使城市的發展空間變得越發寬闊。棚戶區改造工程的實施，基本上解決了關于“城中村”的問題，讓城市有了更加全新的面貌，城市化建設進程也因此加快了前進的步伐，尤其是對人們的居住環境也起到了極大的改善作用，讓原本生活在破敗不堪環境中的人們，搬進風景優美、寬敞潔凈的居住環境，既方便人們開創事業又適合居住。
三、結語
綜上所述，我們可以看出，通過棚戶區改造工程，能夠極大地改善棚戶區居民的生產生活環境和條件，為他們提供更多的就業機會，治安問題得到有效的緩解，人身財產安全也得到了切實的保障，群眾的業余生活變得非常充實等，都集中體現了棚戶區改造所取得的巨大成果，在秉持“以人為本”的發展理念基礎上，為構建社會主義和諧社會起到了積極的推動作用。
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第4篇：城中村改造的利弊范文
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綜合
(3)關于我國經濟增長與發展的潛力分析 宋安
(5)wto基本原則與中國行政法的改革 馬玉敏
(6)山西人口死亡率水平分析 陳治 劉建平
(7)我國城市產業技術發展中存在的問題 李紅衛 李計明
(9)論數理統計中的拒真與納偽概率 張武
(10)亞太地區國際比較項目實施障礙的啟示 吳擁政
(12)轉型時期的山西經濟構成與產業調整 馬慧敏
(13)論社會誠信與市場經濟的關系 王建斌
(14)淺談中國會計國際化 趙日泰 秦相武
(16)如何規范國有企業管理者經營行為 狄學農
(17)淺析目前腐敗現象的成因及對策 馮貴平
(18)淺議正確處理虛擬經濟與實體經濟的關系 田振興
(19)城市化是現代化建設的重要基石 石齊 鄭愛
(20)做大做強山西鮮食玉米產業的對策建議 段建茂
(22)淺析中國教育如何應對入世 陳潤萍
(23)重塑成本結構——戰略成本管理的關鍵所在 孫華 孫守信
(24)新建移民公路對環境容量的影響分析 董志清
(26)中國農業與農村可持續發展亟待解決的十大矛盾 喬雅俊
(27)論授權批準控制 楊瑞平
(28)從社會變化的需求看社區護理教育 趙晉玲 郭蒲霞
“三個代表”專欄
(30)統計工作要踐行“三個代表”重要思想 曹春雨
“以德治國”專欄
(31)社會發展與文明建設 曹妍
問題研究
(32)綠色山西評價指標體系初步構建 張富榮
(34)開發區發展的城市化經營探討 田建宏
(35)山西旅游業發展存在的問題及對策 郝增國
(37)淺議加強國有資產運營效益考核之必要 柴秋峰
(38)模型的優化 閆敏 崔宇強
(39)促進就業的財政對策思考 吉淑英
(40)社會勞動力投入對區域經濟林發展規模的影響 郝水平
(41)我國廣電傳媒的發展及集團化經濟模式論證 武劍梅
(42)農民負擔怎樣才能走出《黃宗羲定律》怪圈 熊傳邦
(43)試論農村集體經濟薄弱的原因及對策 薛艷蘭
(44)認清形勢，探索裝備制造業快速發展的途徑 柳紅 王芳
r> (45)對大同市電子政務建設的思考 曲成宇
(46)對農村信用社推廣農戶小額信用貸款的調查與思考 王淑艷
(47)晉城市房地產開發業的現狀與展望 郭惠芳 郭增華
(48)淺談治理經濟效益流失的對策 郭鳳蘭
(49)金融自由化和全球化對中國保險業的影響及對策 吉宏 彭莉戈
(50)議輔助生產費用的分配方法 劉會卿
工作研究
(51)加強基層統計工作 提高源頭數據質量 呂素林
(52)正確運用對比分析方法應注意的問題 武希禮
(53)統計部門如何縮小統計誤差 張妹云
(54)改進企業統計工作初探 郭青霖
部門經濟統計
(55)基于統計分析的醫院門診量灰色預測模型 王書
(57)加強統計促進公路交通事業的發展 劉保平
(58)統計分析在行業管理中的作用 郭林花
(59)強化會計人員的統計技能 提高企業經濟信息真實度 韓麗卿
熱門話題
(60)外資保險進入帶來的效應 熊苡
財會論壇
(61)新經濟時代財務管理的創新 涂燕 付強
(62)試論金融衍生工具會計與傳統會計的區別 許曉澤
(63)談國有企業會計委派制 張大方
(64)淺談應收賬款的作用及其對企業經營質量的影響 崔劍寒
(65)關于判斷企業會計造假的監測指標體系 張秋蘭
(67)淺淡強化會計人員的職業道德 李維斌 趙豪峰
(68)淺析企業財務報表分析 王冰
(69)審計風險與審計失敗 劉紅梅 張玉秀
(71)對環境會計假設與環境會計核算原則的探討 任存梅 楊曉琴
(72)企業會計信息對稱性淺議 李海蓉
(73)淺談企業管理必須重視財務管理 任勇
(74)中小企業經營狀況識別方法 孟勇
(75)企業負債經營風險的防范 馬? 閆黃變
(76)財務公開的利弊分析 高海青
(77)事業單位記帳憑證填制規范淺議 張愛琴
(78)淺議會計工作中如何做到誠實守信 樊紅珍
財經論壇
(79)對防范我國商業銀行金融風險的法律思考 張建華
財稅論壇
(80)我國農村稅費改革的局限性及對策 李瑤
(81)代銷貨物的流轉稅稅負分析 竇慶菊
統計分析
(82)近期國內糧油市場價格變動原因和趨勢分析 孫興萍
&n
bsp; (84)運用sas軟件系統對山西省工業總產值的預測分析 賈亞軍 畢華 劉維奇
(85)用foxpro對出院病種及死亡病種的分析 許志紅 張玲 魏利國
(86)臨汾市私營企業發展現狀與對策研究 徐慧敏
(87)出院者占用總床日數變動的影響因素分析 史效川
企業之窗
(88)加入wto與中小企業的發展 王永旗
(89)淺談國有煤炭企業綜合業務科室管理新理念 張毅
(90)企業經營理念思辯 鄭志魁
(91)企業內部控制問題淺析 閆坤愛
(92)淺析怎樣建立企業的激勵機制 雷曉明
(93)“蘭花”絢麗 戰略制勝 李鳳英
統計工作大家談
(94)淺談如何做好統計工作 武艷榮
(95)建立健全社保統計預測機制勢在必行 孫弋海
(96)建立現代統計系統 充分發揮統計職能 張玲
城鄉調查
(97)淺談太原市“城中村”改造 孫曉芳
計算機應用
(98)淺談計算機在農業方面的應用 鄭麗萍 王豐林
教育園地
(99)立足職業教育 培養新型人才 成靜
(100)運用現代信息通訊技術 提升教育水平 郭彩平
法制園地
(101)統計執法要知難而進 薛躍生 王少華
統計法知識講座
(102)紀念《中華人民共和國統計法》頒布實施20周年法律知識問答（續編之五） 無
雜談
(103)雌性大鼠去勢前后海馬結構內一氧化氮合酶陽性神經元的變化 黃偉 鄧梅
(104)誘枝劑對核桃枝芽生長發育的影響 周鳳
知識窗
(105)通信電源和機房環境自動監控方案的探討 王勤英
新聞出版廣角
(106)《中國黨政領導案例教程》評析 郭立群 曹恒軒
文范
第5篇：城中村改造的利弊范文
關鍵詞：城市；集合住宅；安全；弊端
中圖分類號：C912.8 文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2012）-07-30（7）
1 中國住宅的集合化
關于我國住宅的種類、數量、擁有、利用等信息還缺乏準確的統計數據，這給住宅研究以及有關住宅的決策準確性帶來了困難。
我國住宅呈現出顯著的城鄉差異。雖然農村土地集體所有，對于農民住房也未曾給予法律確權，事實上農民住房一直是私人所有和支配。住房形式由戶主根據自己財力和喜好確定，隨著社會的開放和分化，住宅形式多樣化，絕大多數是一戶一棟的獨立住宅。城市住宅自共和國建立以來，除了少數市民為生活而搭建的違章建筑外，新建住宅基本上不再有平房。最初30年城市住宅建設緩慢，自改革開放以來尤其1990年代后期取消福利分房、實行住宅市場化后，舊城改造、新住宅的建設力度空前，如今市區平房住宅在各個城市基本上消失。從節省土地出發，住房一律變成了集合住宅樓。如今在中國城市里，除了極少數歷史建筑、公用建筑外，普通市民的住宅一戶一棟的所占比例極小。當代居民住用的房屋基本都是數十戶共居一棟的集合住宅，根據現有資料，想了解我國城市中各種住房類型所占比重還比較困難。各個城市統計年鑒設置項目不一，只有極少數城市有關于市民住宅形態之粗略數字。例如，2010年上海住房總面積5.264億平方米，其中擁有獨立院子的“花園住宅（villas）”為2064萬平方米，在住房總面積中只占3.92%。[1]北京統計年鑒中，只有關于住宅的施工面積、竣工面積、投資額等數據，沒有全市住宅分類信息。在竣工的商品住宅面積中，“公寓別墅（apartments ＆ villas）”①占的比例，2000年為16.2%，2005年為12.1%，2010年為12.2%。[2]公寓別墅是相對于普通公寓而言的獨立住宅和低層聯排住宅（所謂“聯排別墅”）。
在我國房地產統計年鑒中，把房地產按照工程用途分為住宅、辦公樓（寫字樓）、商業營業用房、其他（校舍、圖書館、體育館等）。其中住宅的定義是“指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等。”[3]參照國外對于住宅的分類，和我國住宅的實際狀況，我們把兩個以上獨立家庭居住于同一棟建筑內、共用出入口的住宅，稱為集合住宅。占我國城市住宅絕大部分的公寓，還有學生宿舍、軍隊營房、工廠礦山等的職員宿舍，都屬于集合住宅。
近20年來，城市建筑普遍長高，并呈現出你追我趕的競爭態勢。不僅舊城、城中村改造過程中，所有的平房都改造成為樓房，新的開發區更是高樓林立。當前的城鄉一體化、新農村建設，不少地方把一家一戶的農民住宅改造為公寓式住宅樓。這既有經濟上的理由比如提高土地利用率，也有對于城市化、現代化的感性理解，以為非高樓就不像城市、不是現代化。進入新世紀以來，住宅向高層化發展，十多層、二十多層的住宅樓如雨后春筍般涌現。一棟多層住宅有數十戶，一棟高層住宅則往往有一百多甚至幾百戶。住宅向高層化方向發展，不僅特大城市和大城市，現在越來越多的中小城市加入到高樓競賽中。把比較分散的一戶一棟的獨立住宅改造為集中居住的住宅樓的現象，我們稱之為住宅集合化。住宅集合化正在我國快速展開，其利弊值得研究。
2 美國與日本的住宅形態
2.1 美國住宅形態
美國把住宅定義為在特定的一塊土地上建造的長久性的建筑物及其服務，是一個或多個家庭居住的場所。住宅由三個基本的產品包及其服務構成：（1）建筑構架部分（在中國一般叫做住宅單體），為家庭日常生活提供遮風避雨的空間；（2）地塊，為固定附著在其上的住宅單體提供室外環境。包括車庫、停車場、車道、人行道、天井、陽臺、游泳池、網球場及其他娛樂場所和設施；（3）社區服務（街坊鄰居）：提供公共便利和社區服務。美國的住房概念，不僅包括單個的住宅，而且包括住宅的整個室外環境和配套設施，及其整個社區的服務。
美國住宅有多種形式，包括高層住宅、中高層住宅、聯排式多層住宅（townhouse和duplexes，例如兩戶聯立或四戶聯立）、聯立式低層住宅（rowhouses）、戶式獨立住宅（one family detached house）。2001年全美國住宅總計有1.19億套，平均每2.4人占有一套，人均住房面積60多平方米。住宅總數中獨立住宅占76.8%，7層及7層以上的集合住宅只占1.8%，其余是聯立式低層住宅、聯排式多層住宅、一梯2一4套公寓的集合式住宅。獨立住宅一棟大約有200平方米，一般一樓為客廳、餐廳、廚房、客房、衛生間，二樓為臥室、衛生間、書房、步入式更衣間等，地下室是車庫、儲藏室、游藝室、健身房。室外有園林化的前庭、后院、噴泉水池等設施。美國人普遍認同的標準是，如果一套住宅中每個房間的使用超過1個人(more than one person per room)就算擁擠。[4]
2.2 日本城市住宅
在日本相關調查中，住宅是指：獨棟住宅，或公寓（apartment house）中被完全區分的建筑物的一部分，一個家庭能夠獨立經營家庭生活的建筑或者改造的東西。“完全區分”指以混凝土墻、板壁等固定的間隔，與同棟建筑的其他部分完全遮斷的狀態。“獨立經營家庭生活”具備四個設備條件：（1）一個以上的居住室；（2）專用的炊事臺（廚房）；（3）專用的衛生間；（4）專用的出入口（面向屋外的出入口。或者居住者、來家訪問者隨時能夠通行的面向共用走廊等的出入口）。學校、公司等的單身職員宿舍，店鋪、工廠、醫院等處住人處，也在調查之列。日本在關于居住生活的綜合調查中，把住宅分為專用住宅和并用住宅（與店鋪、事務所合在一起的住宅）。根據建筑結構分為獨棟(一戶建)、聯排（長屋建）和公寓（共同住宅），[5]長屋建和共同住宅屬于集合住宅。
根據日本最新（2008年）內閣總務省“住宅、土地統計調查”和國土交通省住宅局“住生活綜合調查”，全日本共4997.31萬個家庭、5758.6萬套住宅，其中798.76套住宅空置，空置率13.87%。從住宅建筑看，全日本共有3302.51萬棟，其中一家一棟的獨立住宅3012.78萬棟，占全部總數的91.23%。集合住宅中，長屋59萬棟、公寓213.97萬棟。長屋中平房占37.4%，其余為二層（地下室和閣樓不計入樓層）以上建筑，但沒有超過五層的。公寓樓棟中二層者占59.04%，3~5層者占33.01%，6~10層者占6.09%，11層以上者只占1.72%。從三大都市圈住宅狀況看，住宅總數中獨立住宅所占的比例，關東大都市圈為86.87%，中京大都市圈為91.49%，近畿大都市圈為90.84%。[6]從住戶在不同類型住宅的分布看，超過六成的住戶居住自有房屋，近四成住戶選擇賃屋居住。自有住宅的83%為獨立住宅。[7]全國住戶居住集合住宅者近四成，城市家庭居住于集合住宅的比例稍高，三大都市圈平均為50.9%，以東京為核心的關東大都市圈為55.0%。[8]東京都中心區域集合住宅居民約為七成，獨立住宅住戶依然達到三成。[9]
3 集合住宅的弊端概觀
雖然我國城市住宅中集合住宅所占比例之大，世界罕有其匹，而且目前住宅集合化浪潮席卷全國，但是關于住宅集合化的弊端尚未得到充分的研究和重視。在城鎮化和新農村建設中，推進住宅集合化之際切不可忽視其中的隱患。概括為以下幾個方面。
3.1 自然災害
地震、海嘯、雷擊、強降雨、沙塵暴、臺風等。由于住宅的極限密集，這些難以避免的自然現象給人類造成災害更加集中和擴大。地震海嘯不常有，暴風雨、沙塵暴卻不罕見，每年都會出現。我國許多城市尤其大城市基礎設施薄弱，不大的降雨造成街道成河川的現象近年在各地都發生過。地震、海嘯、山洪泥石流毀壞建筑，集合住宅損失遠遠大于獨立住宅。
3.2 人類活動帶來的弊端
這類弊端種類更多、發生更頻繁，大致列舉如下：
3.2.1 拆舊筑新，浪費資源
住宅建筑平均壽命英國達124年、美國為74年，而中國只有30年。中國住宅壽命短，除了建筑材料、建造工藝等因素以致住房無法繼續使用外，多數情況下是住宅并非到了自然壽命，而是由于城市規劃的改變，把本來還可以利用的壽命不過二三十年的住宅拆除，有時因規劃失誤致建成不過數年的住宅樓也被拆除。城中村改造、新農村建設，把村民建造才數年或十幾年的獨立住宅拆除，改造為集合住宅。短時間內的建設——拆除——建設，造成建筑材料和設計、施工等勞動的大量浪費。拆和建都計入GDP，GDP數字增加很快，社會實際財富增長并沒有那么多。
3.2.2 住宅形式的單調與社會需求的多樣復雜的矛盾
集合住宅形式有限，規模化大生產，缺乏個性化。不僅一棟樓、一個小區，乃至整個城市、整個中國，所有住房的外觀、內部結構、面積大小的種類都是屈指可數，十分有限。從知識、財富、名聲等標準看屬于同一群體的人，一個家庭內部，各人的興趣愛好、需求多種多樣。有人喜歡個人獨居或者二三人的小家庭生活，而有的人喜歡三代四代共居的大家族生活。讓嗜好不同的社會成員各得其所，才能人人安樂社會和諧。集合住宅無法滿足差別化需求，人們選擇余地太小。城市規劃界大師簡·雅各布（Jane Jacobs）1961年就指出，無論從經濟角度還是從社會角度看，城市都需要盡可能錯綜復雜并相互支持的功能與空間的多樣性。[10]特別值得指出的是，城市人口老齡化日趨嚴重。日本、美國都普遍推廣適合老人的住宅，或者對現有住宅進行適當改造以適合老年人居住。我國在住宅建設上應對老齡化似乎還未引起社會的足夠重視，住宅建筑六層以下的一般都不設電梯，部分城市甚至有七層、八層也不設電梯的住宅。住房不在第一層的老年居民、肢體殘疾者、嬰幼兒等，出入家門很不方便。包括青壯年在內的所有居民攜帶貨物或者得病時更是十分不便，因樓梯而摔倒亦非罕見。
3.2.3 日常生活中相互影響很多
集合住宅中，所有者不同的住宅共用墻壁、天頂、地面等，鄰居之間的距離被壓縮到極限，相互影響空前增加。例如：
①聲音。鄰居裝修的噪音，更多的是日常的生活。腳步聲、搬動貨物的聲響、說笑吵罵聲、馬桶沖水聲，還有洗衣機、電視機、音響等。兒童奔跑、拍球等都影響鄰居。更不用說燃放煙花、鞭炮等。現代城市里找不到安靜之處。
②水。某家自來水、暖氣管破裂或者忘記關閉閥門，水漫地面，滲透樓板或墻壁，影響樓下或者隔壁鄰居。
③氣味。烹飪習慣差異，加工食品產生的油煙有時充滿樓道，菜味穿越窗戶飄到鄰居家。
④樓上墜物和拋物。高空拋物傷人甚至造成死亡。據不完全統計，2005年度全國住宅小區因高空拋物而產生法律訴訟的案件就達2000余件，其中造成重大傷害事故約180余件，造成死亡事故的不少于20件。其余未的事件難以統計，數量更多。另據估計，全國住宅小區每天拋物總重量為 28 噸，平均每次拋物重量為0.42公斤。[11]2008年9月重慶市渝中區一座商住樓，因樓上住戶窗戶玻璃自爆，玻璃渣損壞樓下地面停放的7輛保時捷車而導致標的數十萬元、歷時3年的訴訟。[12]
3.2.4 壓抑個性
集合住宅中個性施展天地太小。有人喜歡園藝，有人喜歡動物，有人喜歡運動，有人想在音樂方面發展自己，甚至簡單的高聲喊叫以排泄胸中郁積之氣，在住戶密集的公寓樓中沒有實現的可能。恣情任性，會招來鄰居不滿甚至引發沖突。要得鄰里和諧，則必須壓抑性情。這方面危害最大的是兒童。乘用車又是一個顯著例子。普遍的集合居住致城市人口密度過大，家用汽車的行駛、停放空間十分緊張，一些城市無奈采取限制購買和通行的措施。這不僅成為影響汽車產業的經濟問題，而且也使許多市民利用現代交通工具的自由受到限制。在屋內難以施展五官四肢，在戶外到處摩肩接踵，人的天性處處受到束縛，影響到身心健康，促使矛盾郁結。
3.2.5 物業問題解決困難
雖然城市住宅大部分私有化了，但是集合住宅普遍存在共有產權問題。對于物業共用部分的管理、維修，因為涉及眾人，意見紛紜不易達成共識，以致事業難興，問題不易解決。比如陳舊水管需要更新，頂樓住戶漏雨需要動用樓宇大修基金。或者對于物業管理不滿意，時常令人感到問題成堆而無從下手。居民與房地產開發商、與物業管理者的矛盾大量存在，有些已經達到十分尖銳的程度，成為影響城市社會穩定的重要因素。
3.2.6 城市中心區域人口的高度密集，造成商業、交通、教育、醫療等資源的長期供不應求
住宅集合化導致城市人口密度過高，市民人均空間過于狹窄。食堂餐廳排隊，乘公交車排隊，自駕車得等候紅燈，去醫院掛號得排隊，去銀行得排隊，去超市付款等排隊，連廁所前面都是排隊長龍。排隊、交通堵塞造成的時間、精力浪費，對于經濟的損失，對于人們情緒的影響，還缺乏足夠的調查統計。
3.2.7 安全
雖然在我論述中沒有放在最先，但安全是最重要也最緊迫的問題。主要有
①高樓建造過程的傷亡事故。2009年4月17日，烏魯木齊市一學校內在建的28層住宅高樓電梯安裝時發生墜落事故，造成建筑工人1死1傷。[13]2011年9月10日西安市30層高用于安置村民的凱玄大廈建設工地，腳手架突然從20層高處墜落地面，導致10人死亡、2人受傷。[14]2012年3月4日江蘇省無錫市新區一工地發生腳手架坍塌事故造成3名作業人員死亡。[15]同日，東莞市第一高樓、建筑面積28萬平方米的大廈工地，一臺動臂式塔吊大臂斷裂，從212米高空墜落，導致正在作業的3名工人死亡、兩人受傷。[16]
②交通事故。交通事故跟機動車質量、駕車者和行人的秩序意識相關外，道路交通量過大無疑是重要因素。每萬輛機動車的交通事故發生率中國一直是世界最高，與中國城市居住集中度世界罕見是相關的。數百人數千人的居民區，大量機動車從有限的一個或兩個出入口進出，相互摩擦、碰撞的機率大大增加。道路、停車處，都因車輛密度過大而致事故發生率大增。
③火災等意外災難，因密集居住、生活設施現代化等，發生頻率增加、損失巨大。獨立住宅發生火災損害主要是自身，集合住宅樓中一戶發生火災常常波及周圍許多住戶。2010年11月15日上海市靜安區膠州路28層、有約500戶的教師公寓火災持續約4個小時，造成53人死亡、70多人受傷。家用電器、燃氣、上下水、電梯，北方地區的供熱管道，既是生活便利的設施，也蘊含著危險性。家用電器日益增多，使用不當或者產品質量問題都引發過失火、觸電、爆炸等悲慘事件。
④故意和意外的墜樓事故時有耳聞。兒童或成人墜樓導致傷亡的事故時有耳聞。2010年8月1日起的45天內合肥市有7名兒童墜樓，其中三名兒童當場死亡。[17]從10月11日下午6點到12日上午10點，僅浙江省內短短不到16小時發生了4起孩童墜樓事件。[18]從10月中旬起的短短一個月時間，深圳市共發生了8起兒童從高空墜樓的悲劇。[19]
⑤治安。北京市崇文區公安局1982年調查，新居住區內高層住宅的盜竊率高于多層。紐約城住宅當局1967年的調查證明，住宅內部公共交通場所的犯罪率，高層比低層高出7倍。舒平、汪麗君等1998年對天津市部分高層住宅進行的問卷調查顯示，40.4%的居民認為高層住宅缺乏安全感，這一比例大大高于多層住宅。[20]村落以及城市中由平房等獨立住宅組成的社區，人口密度小，鄰居容易成為朋友形成熟人社會，有利于團結互助，犯罪率很低。
3.2.8 對于電力的過度依賴
生產和生活電氣化，造成人們對于電力的過去依賴。發電消耗煤炭造成大氣污染不說，一旦因為自然災害或者人為破壞導致電力供應中斷，城市立即就會陷入癱瘓。高層住宅由于電梯故障造成居民出入困難的并不罕見。公用電梯在地鐵、住宅樓、寫字樓出故障致人傷亡也不時耳聞，造成日常生活紊亂者更是屢見不鮮。迄2010年4月僅蘇州市電梯就超過4萬臺，其中60%在住宅樓中。僅市區范圍內接受的電梯投訴每月超過20起。[21]2011年7月5日至11日，北京、南京、深圳、上海相繼發生地鐵電梯事故，其中北京地鐵4號線事故造成1名12歲男孩死亡，其他地鐵事故中都多人受傷。南京檢查發現3成奧蒂斯垂直電梯有問題。
3.2.9 社會交往的負面
現在的集合住宅，鄰居變動頻繁，不易形成互助社會。因此兒童缺少游樂的伙伴，老人孤獨無聊，高樓成為“毫無人情味的方盒子”。使居民社會組織程度降低，關系淡漠，表現出強烈的排外性。這一系列現象造成居住環境防衛能力降低，破壞行為及犯罪行為加劇。[22]對北京市調查顯示，高層住宅居民反映兒童上下樓活動時間“大大減少”和“有些減少”者合計達到94%。北京市社會科學院 《通向2008年的北京形象》課題組[23]的調查表明，北京社區中對鄰居完全信任的只占受訪者的55%。[24]
4 住宅集合化困惑的解決途徑
以上所述集合住宅的弊端，僅是初步研究的結果，并未完全。例如，密集的高樓影響城市氣候，住宅區龐大的塔群在冬天引起難以克服的高層風使住宅區小氣候惡化。大多數塔式住宅只有三分之一住戶有較好的日照條件，其它只能達到規范規定的最低標準。[25]高樓外墻、門窗清潔蘊含風險，2011年11月4日13時45分許，在上海市延安西路太平洋企業中心大樓做外部墻面清潔工作的兩名高樓清潔工意外墜落死亡。[26]2012年春節前天津市民為迎春節做家庭掃除時，1月15日一天內就發生3起墜樓事故，均與節前擦拭玻璃有關。[27]據了解，我國現有高層建筑162000多棟，其中超過100米的超高層建筑就有1500余棟。[28]現有的消防設備一般只對50米以下高樓的火災有用，高層、超高層樓房的消防是個難題。
由于我國輿論時常把災難、危害等視作負面信息，難以得到全面的報道和傳播，這麻痹了人們對于各種顯在的和潛在的問題的認識和防范。經驗告訴我們，實際問題往往比公開報道的更多。正因為高樓尤其是集合住宅存在諸多問題，國外1960年代末至1970年代開始許多人搬離城市中心區和高樓住宅。根據日本國土交通省于2009年4月10日公布的公寓調查結果，公寓居住者年齡結構是：60歲代（60-69歲）占26.4%、50歲代占24.1%、40歲代占22.9%、70歲以上者占13.0%。合計60歲以上者占39.4%，即老年人占比最大。從青年人情況看，租住公寓者30歲以下的9成為單身。年齡越大，居住于獨棟私宅的比例越大。[29]按照居住舒適度來講，集合住宅是低水準的住宅類型，在世界大多數國家是提供給低收入群體的公共住宅才采取的形式。自1970年代以后，集合住宅在西方社會意味著較低的生活質量，是城市規劃、社會學者視野中的“疾患”。[30]
如果說共和國建立初期百廢待興、財力不足，所以在解決城市居民住宅時因陋就簡成批建造低水準的集合住宅，以及改革開放初期我國城市居民住宅人均面積不足4平方米的情況下，首先解決許多人有地方住的問題而大批建造集合住宅，尚有道理的話，在伴隨經濟快速發展而來的居住水平的改善，現在我國居民住房人均建筑面積超過30平方米，已經走完了追求數量滿足的階段。按照人均住房建筑面積計算，世界主要發達國家分別是美國59m2（2005年）、德國47m2（2006年）、法國44m2（2006年）、英國44m2（2001年）、日本37.4m2（2008年）。從面積看，我國平均水平與主要發達國家住宅水準還有一定差距，但是部分地區主要是東南沿海的農村人均住宅面積，已經與發達國家沒有差距了（迄2010年底的數據是浙江60.26m2、上海59.68 m2、福建47.54m2、江蘇46.33m2）。今后住宅建設方向，應該由滿足亟需的數量擴張轉向以提高質量為主的軌道。
像中國這般城市居民住宅的極限集中，世界罕見。解決住宅集合化的弊端，首先需要社會各界對此問題有充分的意識覺醒，然后展開詳細深入的調查研究。在此基礎上通過協商達成共識。我認為應該從改變以下認識著手：
（1）認為城市化就是住房集合化、城市現代化就是房屋的高大化的意識。現代化的本質是物質和精神進步、人類生活日益豐富和舒適，以建筑雄偉壯觀為現代化標志是對現代化的膚淺認識。城市是相對于鄉村而言人口密集的聚落，但并不一定要住宅集合化。鑒于上述集合住宅的弊端，高樓也許適用于部分商業建筑，但不適宜做住宅。
（2）以為我們國情特殊而輕視學習先進經驗。有人雖然知道獨棟住宅好，但認為我國人多地少、耕地緊張，城市建設只能高密度開發，住宅全部蓋成樓房而且日益高層化。以全國人口密度跟俄國、北美、澳洲比確實中國高，但跟歐洲和東亞的國家和地區比較，比我國人口密度大的有很多。城市人口增長主要來自于鄉村人口的匯集，人無法同時居住兩地，宅基地城市占地增加意味著鄉村占地減少，可以考慮土地使用權的流轉下，新市民占地與原籍土地的置換，以達到少占土地的城市化。
（3）人口集中能夠帶來聚合經濟。人類聚集帶來經濟效益提高，這是城市化的基礎動力，但并非集中程度越高經濟效益就越高。人口密度超過一定程度就出現相反的效益降低。日本首都圈的人口密度不及我國主要的大城市北京、上海等建成區人口密度的一半，卻創造了世界最高的生產力。而且，人類生活的終極目標是幸福，經濟利益是幸福的重要部分，但不是全部，甚至不是主要部分。城市人口密度應該以人們居住感到舒適為主要衡量指標，與經濟效益的追求合理搭配，綜合考慮。
（4）好的城市規劃能夠解決問題。算好一人一年的食物、布料需求量然后安排生產，以為如此可以解決供求矛盾，這在中國和蘇聯、東歐都經歷了長期實踐，結果有目共睹。東京圈的生產總值占日本的三分之一，日本政府1970年代就打算改變生產力布局在全國的失衡狀態，迄今未有效果。經濟社會的運行有其內在的規律。我國城市建設依然是嚴格的計劃體制，這是各種問題的重要根源。要解決城市問題，要更加重視過去的教訓和國外的經驗，更多地尊重自然規律。在城市住宅問題上，就是要讓開發商、投資者、購房人有更多選擇機會，在城市面貌的構筑中，更多地讓作為城市主體的企業和市民參與決策。不同利益群體的良性互動，能夠達到較好的平衡。
注釋：
① 現在房地產市場中經常使用“別墅”概念，其實指獨立住宅。中文的“別墅”和英文的villa，都是指在郊外或者風景地的休閑度假用的非常用住宅。我國當代語言中把日常住用的獨立住宅稱作別墅，不確切。
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