房地產評估規范管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產評估規范管理辦法范文

關鍵詞：房地產 評估產業現狀趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

房地產評估作為一個新興的行業在國家的支持下快速發展起來。房地產評估師的考試制度和資格認證制度為房地產評估行業的發展奠定了堅實的法律基礎，盡管房地產估價行業得以迅速發展，但是房地產交易錯綜復雜，中國房地產估價方面的不足越來越明顯。

一、我國房地產評估行業發展現狀

房地產評估行業在我國從正式出現到現在只不過十幾年的時間，但是房地產評估行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。但是，畢竟該行業在我國的發展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產評估行業的進一步發展。房地產評估行業發展主要存在以下幾個問題：

1我國房地產評估行業管理體制不適合行業健康發展

目前國外和港臺房地產評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實行政府部門與行業協會組織既定分工，均對房地產評估行業進行管理，但以政府為主進行管理，代表國家是德國；第三種是以行業自律為主的管理體制，主要代表國家或地區是英國和我國的香港特別行政區。我國目前的房地產評估行業管理體制是“政府主管、協會自律管理”。政府扮演了相當重要的角色，行業自律是政府推動下的行業的自律，而不是自發的行業自律。國外及我國港臺地區的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機構的行為的；而我國是以機構管理為主，寄希望通過約束評估機構的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機構為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴重影響了估價行業的形象，并且導致了行業間的惡性競爭。據調查，十年前評估收費一般為國家收費標準的80%，但近年來，已經降低到國家標準的20~30%，甚至更低。

2法律法規體系不健全，且現有法規涉及范圍狹小，限制房地產評估業的發展

當前我國雖然已經形成了以《城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律法規體系。現存法制體系對估價機構、估價人員的管理進行了規定，但相關的實施細則還沒有，針對征稅評估、企業改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關規定也沒有。另外，我國現有的評估行業的法規在評估技術活動的制度上，僅限于房地產價格的經濟性鑒定制度，房地產原評估制度，或者房地產評估報告的規則，即只注重約束房地產評估人員進行房地產經濟性鑒證的行為，這實際上是從本質上把我國房地產評估業限制在一個比較狹小的執業范圍。

3在評估機構和從業人員準入制度上存在問題

國外和我國港臺地區對評估人員的準入制度要求非常的嚴格，并且對這些制度執行也相當的有力。因為房地產評估行業是一個專業性要求相當的高，對于估價師的綜合素質要求相當高的一個行業。而我國雖然也在人員準入上有些進入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業性不強，整體素質不高，不能滿足評估行業的要求。

4房地產評估方法，沒有考慮外部性對房地產價值影響的問題

我國房地產評估機構在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產評估行業還很不規范，這就使得房地產評估機構沒有大量的財力和精力去提高房地產評估方法，去仔細地研究現有的評估方法。當前房地產評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設開發法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實都是三個主要方法的派生。基本的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產評估的結果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產評估的內部性和外部性。

二、促進我國房地產評估行業健康發展的對策建議

1完善我國房地產評估行業管理體制

中國要找到一種好的管理體制，需要結合中國的歷史情況和我國房地產評估起源和發展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發揮管理的作用。

2改變現有的管理模式，推進以人員管理為主的管理模式

目前，我國實行的是通過管理機構來管理人員，實踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產評估管理模式轉為以人員管理為主，通過加大評估人員的責任，來規范評估人員的行為，并進而規范評估機構的行為，從而達到規范整個評估行業目的。

3完善法律法規體系的建立，并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展

當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布相關的一些法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。

4提高房地產評估從業人員的準入壁壘，并且要嚴格執行準入方面的制度

現在我國的房地產評估從業人員的準入限制還比較低，準入要求應該更加的嚴格，從源頭控制好房地產評估師的質量。具體措施有：第一，提高報考的學歷要求，房地產評估師應該有相當高的綜合素質，那么要進入該行業，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執行的力度不夠，沒有起到注冊制度應該起的作用，所以要嚴格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴大相關知識的考試，實行定量錄取等。

5借鑒和引入國際先進的經驗和管理理念

在國外和港臺地區，房地產評估行業已經相當成熟了，并且也在經濟活動中發揮了應有的作用。結合他們的成功經驗和我國的具體國情是我國房地產評估行業得以發展的可行路線。為此，我國房地產評估業應盡快與國際接軌，發揮其應該發揮的作用，為我國的經濟發展作出貢獻。

結束語

隨著住房制度改革的進一步深化，帶動了房地產業的快速發展，使房地產業成為國民經濟發展的重要支柱產業。由于房地產市場與房地產估價服務緊密相連，房地產業的迅速發展為房地產估價行業自身發展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求。但是從現階段我國房地產估價行業的發展狀況來看，估價的發展不能完全適應房地產市場發展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認真研究并提出解決方案。

參考文獻

[1] 和戰紅.市場法在房地產評估中應用探究[J]. 現代商貿工業. 2011(05)

[2] 韓靜.中國房地產評估中存在的問題及對策研究[J]. 中外企業家. 2011(22)

第2篇：房地產評估規范管理辦法范文

1、脫鉤改制后的房地產評估機構從業人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評估機構組成人員，大多是從原政府部門或事業單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應市場的運轉方式。

由于評估機構受區域影響較大，業務空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經濟不發達地區房地產評估機構出現不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經濟不發達地區一時難以承受；二是房地產估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務的重要性和影響自身利益程度；四是房地產評估機構存在職能分割、信息不對稱、行政干預多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評估行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產評估、土地評估和資產評估，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的評估人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產評估師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，這突出表現為一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現象限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的發展。

3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現有的房地產評估機構可以分為兩類：一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構，現已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業務交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業務，或迎合顧客不合理要求，或置評估規程和規范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業公正、公平、公開的原則。

4、現有的房地產評估公司良莠不齊，從業人員整體素質偏低

整個評估行業有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事并在房地產評估各類機構中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

5、與國際接軌，我國房地產評估機構受到沖擊

WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業評估機構的進入將對企業發展造成很大的沖擊。境外機構一般具有良好的品牌形象和先進的經營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

6、房地產評估報告質量令人擔憂

當前各評估機構的評估人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了評估機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經歷的人，只因為要求的工資水平不高而被公司雇傭。這些人員多數對于房地產評估操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產評估報告質量令人擔憂。

二、房地產評估機構脫鉤改制后的發展對策

1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產評估機構

原主管部門應努力從各個方面創造寬松條件，營造優良環境，切實解決估價人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價機構提供辦公場所；其次，要制定切實可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應的安置費用和補償費用；二是補辦養老、醫療、失業等各項基本社會保險；三是處理好各種對內負債性基金，如職業風險基金、住房基金、后續教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實物資產；五是落實改制機構組建新企業的啟動資金；六是為脫鉤改制企業爭取若干時期積極有利的財稅優惠政策。再次，加大督查工作力度，堅持“有利穩定、有利發展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

2、完善現代企業制度，規范房地產評估市場

在傳統體制下，企業只要有政府或上級主管部門的批文，那么這個企業就是一個正式的企業。但這種企業只是政府的附屬物，并不具有獨立的人格，獨立的財產，獨立的責任。要脫鉤改制就要讓房地產評估機構，按《公司法》或《合伙企業法》，由注冊房地產估價師出資，組成房地產評估有限責任公司或合伙性質企業。產權、資本金全部由出資人所有，并承擔相應的法律責任。此外，房地產評估機構資質的認定和人員資格的管理，由政府有關部門管理。這樣，就形成了以房地產評估機構為主體，政府和主管部門發揮宏觀調控作用的現代企業制度，使房地產評估機構真正面向市場，成為獨立的經濟法人。

3、實行執業資格合并，完善房地產估價師考試制度

將現行的房地產估價師執業資格和土地估價師執業資格合并，現行的房地產評估人員和土地評估人員在限期通過統一的培訓考核后，換領統一的房地產評估執業資格，資產評估機構可從事房地產的評估，但必須具有足夠數量的房地產估價師，并按規定取得機構從事房地產估價的資質。

完善房地產估價師考試、注冊及繼續教育制度。全國按統一標準進行考前資格審查。并將一級資格制改為多級資格制，以體現估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續教育學習，爭取更高的估價師等級。

4、符合WTO市場需求，開放與保護有機結合

在市場經濟中評估行業中介服務作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復雜，每項評估都可能是好幾種專業評估的交叉，往往需要各學科專業人才組成聯合評估隊伍來共同完成，因此各類評估機構應加強橫向協作，建立長期穩定的合作伙伴關系。加入世界貿易組織，使中國房地產市場進一步開放。但在開放過程中國家機關、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產評估市場，一定要保護好中國境內的利益，有利于本國房地產市場的發展。

5、提高從業人員素質，嚴格估價工作行為

一是積極開展房地產估價理論、方法、信息處理方面的培訓工作，給估價人員及時充電；二是一項評估業務必須有兩個或兩個以上的估價師參與，并選定其中一人為該項目負責人；當委托項目價值量大于某一限度（如5000萬以上）時則該企業負責人必須親自參與評估；三是該項目的實地勘測必須有估價師親自到場或進行指導；四是評估方法和技術路線由該項目所有估價師集中評議后決定，修正值也要如此。在審批時要嚴格按照審核制度進行審核，發現違規者即進行重新評估或修正，而且對負責人和當事人進行處罰。年終時，企業必須進行總結性審核，再次檢查是否有不合要求的評估報告并將信息反饋給委托方，及時發現和查處問題。

第3篇：房地產評估規范管理辦法范文

在拆遷項目中身陷囹圄的評估員，蔡海彬不是第一個。近年來，評估員涉案事件頻發，使得處在拆遷矛盾漩渦中心的拆遷評估行業備受關注。整治行業亂象的呼聲，也越來越響。

蔡海彬式“評估員”

拆遷評估行業的亂象，直接反映在像蔡海彬一樣的評估員身上。

在案發前，蔡海彬供職于北京華源房地產土地評估公司從事房地產估價業務，不曾取得注冊房地產估價師資質。

《方圓》記者在調查中發現，當初為被拆遷人梁志強的房屋進行現場評估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虛假評估報告上，以公司另外兩名有估價資質的評估人員的名義簽字了。

按照《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。不過，這些法律規范在實際操作中常常形同虛設。

據業內人士透露，“蔡海彬式”未取得注冊房地產估價人員資質的評估人員“獨當一面”的情況，在行業內比比皆是。實踐中，被拆遷人稱呼拆遷現場的所有評估人員為“評估員”，這個稱呼其實包括了專職注冊房地產估價師和無資質評估人員。無資質評估人員大都充當著估價師的助理，本來只是協助估價師做一些輔助工作，但事實并非如此。

“在實際操作中，估價師大都不到拆遷現場的。”一名不愿透露姓名的某房地產估價師說，“處在精英階層的估價師，大都不愿意接這類項目，即使勉強接了，對于前往拆遷現場查勘記錄、制作底表等工作，多交由估價助理人員完成。”

雖然沒有注冊房地產估價人員資質，但估價助理人員的權限卻非常大，在被拆遷人那里也特別“吃香”。一名參與北京某地舊村改造拆遷評估項目的估價助理人員透露，在測量房屋面積時存在一定的彈性空間，全憑估價助理人員手中的量尺如何把握。“被拆遷人給評估員一點小意思，讓其測量時將量尺‘松上半米’，就可能多獲得幾萬元的補償款。”

這樣的小把式在拆遷評估環節極為常見。不過，當查勘、測量、制作底表甚至代替估價師在估價報告上簽字，都由估價助理人員大包大攬時，“評估腐敗”的溫床也因此滋生出來。

行業呈現“二低一掛靠”現象

估價助理人員在拆遷評估項目中大行其道，這與作為第一監管責任人的評估公司監管失利直接相關。

房地產評估公司設立的估價助理人員門檻極低。估價助理人員不需要取得任何資質，只有一個上崗前的培訓。但《方圓》記者在調查中發現，這種培訓也多流于形式，一些估價助理人員甚至不懂最基礎的行業規則。

舉例來說，按照目前的行業規則，在商業拆遷中，為了完成項目進度，評估人員可以根據“甲方”（一般為房地產開發企業）的要求，或增加房屋面積或提高補償價格，促使被拆遷人同意拆遷。政府出錢進行的項目拆遷不同于商業拆遷，評估人員要嚴格按照標準操作，否則將會使國家財產受損。但現實情況是，像蔡海彬這種專職多年的估價助理人員都分不清其中的利害關系。參與拆遷評估項目的評估人員整體素質偏低，這是拆遷評估行業呈現出的一個顯著特點。

“問題不僅僅出在評估人員身上，從整個行業來看，評估公司的良莠不齊帶來了公司間的惡性競爭，擾亂了行業市場秩序。”蔡海彬案承辦人北京市檢察院第一分院檢察官金明霞說。

我國房地產估價機構資質等級分為一、二、三級、暫定。王世春介紹說，目前國內共有房地產評估機構5000多家，資質為二、三級的房地產評估機構占據機構總數的95%。記者查閱《房地產估價機構管理辦法》的相關規定后發現，上述兩種機構的注冊門檻很低。

例如，申請三級資質機構的一個重要前提條件是“需要有3名以上專職注冊房地產估價師”，在業內人士看來，這個要求實在很低。同時，一個人掛靠幾個評估公司的現象也非常普遍。

評估公司夾縫中生存

同時，記者在調查中發現，業內專家持有一種共同觀點――評估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨立性，導致“評估腐敗”案件頻發。

北京市房山區檢察院檢察官朱虹解釋說，評估公司游離于政府監管之外，對其監管只有民間評估行業管理協會，其行為操作的規范主要依靠自律。

在北京房地產估價師和土地估價師協會副會長高喜善看來，拆遷評估行業亂象的根源在于該行業在拆遷項目中的弱勢地位以及市場強加給評估公司本來不應承擔的諸多風險，然而這種弱勢地位卻很少被行業外人士所關注。

高喜善舉例說，按照相關法律規范，在拆遷項目中，評估公司作房屋估價前，需要委托方提供房屋權屬證書和房屋登記簿，但現實情況是，由于房地產產權管理基礎薄弱，漏洞較多，除城區外，近郊區很多房屋缺乏相應的房屋土地權屬證明，同時很多證明文件存在不一致。發生這種情況時，卻沒有任何部門對這些問題負責補救，都推在了評估公司身上。而評估公司要想在市場競爭中存活，就不得不被動承擔額外的工作內容，以及隨之帶來的風險可能。

懲罰或是最好的教育

“值得慶幸的是，現在的大環境在變好，未來，評估公司受制拆遷人的情形有望改觀，行業地位也會因此提高。”高喜善解釋說，2011年1月19日，國務院公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱補償條例）中規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

補償條例還明確了對評估機構和估價師造假的罰款處罰，規定“房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。

第4篇：房地產評估規范管理辦法范文

一、目前國有土地上房屋拆遷中的主要問題

由于拆遷規模過大，被拆遷項目集中，部分城市和地區房價上漲較快，而被拆遷居民大多數為收入較低的家庭，導致中低價位的普通商品房和經濟適用房需求猛增。與此比較，城市中低價位商品房和經濟適用房供應明顯不足，供需矛盾激化使得國有土地上房屋拆遷矛盾更加突出。

國有土地上房屋拆遷的核心是拆遷補償金額的多少，而拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據，因此，國有土地上房屋拆遷評估問題已經成為目前拆遷糾紛的焦點。

一是估價方法問題。《國有土地上房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。《國有土地上房屋拆遷估價指導意見》明確提出：“拆遷估價一般應當采用市場比較法。”考慮到部分城市拆遷量較大，為了加快評估進度，減少評估工作量，有些省份在地方條例中規定了“基準價格＋修正”的估價方法。但在實踐中，基準價格并未根據城市房價變化及時調整，造成評估價格與市場價格相差甚遠。

二是估價機構缺乏獨立性，正常估價活動受到干擾。有的城市政府為了降低補償標準，直接干預評估價格。

三是拆遷評估混亂無序。有的城市不具備拆遷評估資格的機構做評估。

歷史遺留問題

一是由于歷史原因造成的手續不全、無權屬證書的房屋，在拆遷時按違章建筑拆除，導致被拆遷人不能得到合理補償。我國《國有土地上房屋拆遷管理條例》規定“拆遷違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”。但是在實際操作中，拆遷人往往忽略對房屋的鑒定環節，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據，即對無權屬證書房屋一律視為違章建筑，實施無償拆除。事實上，無權屬證書房屋并不等于違章房屋。

二是對住宅改為營業性用房多年未辦理變更手續的房屋，拆遷時按住宅用房補償，引發大量的拆遷糾紛。改革開放以來，許多城市為了擴大就業，鼓勵個人廣開就業門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業用房，并辦理了營業執照、繳納了各種稅費。但因未及時辦理變更手續，拆遷時按住宅房屋進行補償，與營業用房的市場價相差甚遠，被拆遷人意見很大。另外，一些被拆遷人在上訪時反映，曾多次到主管部門申請辦理使用性質變更手續，但主管部門之間互相推諉，無人受理。

城鄉結合部集體土地房屋拆遷問題

隨著農村城市化和城市郊區化，城鄉結合部集體土地房屋拆遷量越來越大。由于《土地管理法》及《條例》所調整的對象范圍不同，城市規劃區域內不同性質土地上的房屋拆遷補償適用于不同的政策。現行的《條例》僅適用于城市規劃區內國有土地，對于集體土地上房屋拆遷尚無明確的法律規定，目前集體土地房屋拆遷一直依據的是土地征用條例。這就造成了同一項目或相近地塊，由于土地級差和級別交叉，國有土地與集體土地的性質不同，房屋有無證照等原因，適用于不同的補償標準和拆遷政策，群眾所獲補償存在明顯差異，有的地方能相差數倍，主要表現為集體土地上房屋拆遷補償價格明顯低于其實際市場價值。另外，部分地區還存在集體土地轉為國有土地多年后，房屋拆遷仍執行集體土地拆遷補償標準的現象。因此，集體土地房屋歸納起來就是“兩種性質（集體土地、國有土地），兩個政策（征用、拆遷），兩個部門（土地部門、建設部門），兩個許可證（征用、拆遷）”的問題。

二、關于目前拆遷問題的解決措施及有關政策建議

（一）堅持量力而行原則，確定合理的拆遷規模

1、合理控制拆遷規模。對于拆遷量大而集中的地區，政府應當適當加大中低價位商品房和經濟適用房的供應量，有條件的地區，拆遷可針對經濟困難的拆遷戶直接購買該區域經濟適用住房進行置換。

2、編制年度房屋拆遷計劃，并報上一級人民政府備案爭取做到高速公路拆遷房屋有備案、有預案。

3、加強規劃的編制工作，提高舊城拆遷改造的科學性。舊城改造必須嚴格執行城市總體規劃的各項要求，保證城市總體規劃實施的穩定性。城市舊城改造規劃方案和拆遷地塊的詳細規劃方案應當公示，充分聽取群眾意見。要根據城市經濟的承受能力合理安排舊城拆遷改造的時序，原則上經依法批準建設且竣工驗收后未滿10年的商品住宅不列入拆遷范圍，確因城市道路、綠化等市政公用基礎設施建設需要必須進行拆遷的，應當充分聽取廣大群眾意見，征得廣大群眾支持。另外，對新房拆遷，應當適當提高補償標準。

（二）規范拆遷評估，實現評估市場化

1、規范評估項目承接制度，實行投票制或抽簽制，從源頭上遏制拆遷人利用項目操縱估價。被拆遷房屋價格的評估，必須由獨立的房地產評估事務所進行。房屋拆遷評估機構不應由政府指定或由拆遷人決定的，而應有多家不同的機構可供被拆遷人選擇。選擇的方式可采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。在被拆遷人選擇評估機構時，政府不應設置障礙，如對評估機構進行地域限制等。

2、完善國有土地上房屋拆遷估價方法。一般情況下，對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估，首選市場比較法，結合成本法與收益法，按照其性質與用途分類后，進行市場化評估。對于采用“基準價格＋修正”方法的地區，應從三方面加以完善，一是房屋拆遷補償基準價格的制定，要依據當地的房地產市場實際情況，真正體現出房屋的區位、用途、結構、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準價格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產開發商、普通居民和土地、房屋等部門專業人員在內的聽證會方式；三是基準價格要定期修訂，房價變化較快的地區可半年修訂一次，一般地區應每年修訂一次。

3、加強對房地產評估人員和機構的監督管理。一是加強房地產評估行業自律管理，通過加強房地產估價機構內部管理，建立健全各項內部規章制度，完善自我約束機制；二是建立與房地產評估市場相適應的監督管理制度，加強對房地產評估機構和估價從業人員的動態管理，并對評估機構的評估質量進行監控。如對經專家認定誤評、錯評報告數量達全年評估總量一定比例（如10％）的評估機構，取消其評估資質，規定此后不得從事評估業務；三是建立拆遷評估機構和從業人員市場準入和退出機制。對房地產評估機構同拆遷人互相串通損害被拆遷人利益的行為，一經查實，依據有關規定予以降級或吊銷資質證書，對負有責任的估價師，撤銷其注冊，對構成犯罪的，依法追究刑事責任，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

（三）完善相關政策，妥善解決歷史遺留問題

1、對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續、證照不全房屋的補償問題，應采取謹慎和實事求是的態度進行處理。針對被拆遷居民居住在歷史形成的無證照房屋中的特定情況，從尊重歷史、面對現實、實事求是的原則出發，從實施社會幫助，本著有利于解決特殊群體住房問題的角度考慮，對由拆遷人與被拆遷人通過民事協商達成一致的行為給予認定。另外，為了在拆遷中做到準確界定違章建筑，將違章建筑與歷史原因造成的無證照房屋區分開，可以在拆遷程序中增加房屋鑒定環節，對有爭議的房屋通過鑒定確認其房屋的存在是否合法與違規。

2、對拆遷范圍內住宅改為非住宅房屋的補償問題，原則上根據房屋產權證所登記的用途確定房屋使用性質，但地方可以根據實際情況本著尊重現實的精神制定具體細則，例如可參照房屋所有人的經營是否合法，是否連續經營一定期限等因素確定其房屋使用性質。

事實上，解決“住改非”問題的關鍵在于規劃部門、土地部門提前把關，不能將問題留在房屋拆遷時進行。當房屋的使用性質由住宅變更為非住宅房屋或經營房屋，其房屋所有人應到規劃部門、土地部門、房屋管理部門辦理相應變更手續。對房屋使用性質已經變更，且符合變更條件，但又沒有辦理變更登記的，規劃部門應敦促補辦房屋使用性質變更手續，并補交國家規定的有關稅費。

（四）盡快出臺國家級集體土地房屋拆遷管理辦法

第5篇：房地產評估規范管理辦法范文

【關鍵詞】房地產抵押貸款 貸款額度 風險評估體系 風險防范

房地產抵押貸款面臨的風險

房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②

房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。

房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。

房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。

金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。

房地產抵押貸款的風險防范

完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。

對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。

完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。

總 結

在我國，房地產貸款是商業銀行的主要信貸業務之一。如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規避房地產抵押貸款中的風險。（作者單位：西南石油大學文法學院）

注釋

①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。

②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。

第6篇：房地產評估規范管理辦法范文

中國目前的評估機構絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產、土地、建設、礦產資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產的評估機構，直接參與評估業的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產管理局長期陷入與各部委之間的權力斗爭，結果形成了資產評估業多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務院頒布《國有資產評估辦法》后，各部門又了各自有關評估的部門文件，內容多有矛盾，這種混亂狀態至今還沒有梳理清楚。整個評估業內，除國有資產評估之外，還有鄉鎮企業資產評估、土地評估、房地產評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產管理局在機構改革中被撤銷，所屬職能機構合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務院有關領導反映了社會中介機構多頭管理等等弊端，國務院于是成立了社會中介機構清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設在中國注冊會計師協會內。清理整頓的主要內容是中介機構的脫鉤改制和解決行業多頭管理的問題。1999年評估業機構脫鉤改制后都改為有限責任公司制。

1998年底，當時的評估業協會組織了一次聲勢浩大的行業檢查運動，這也是評估業發展十年中惟一一次的全面檢查。評協從全國各評估事務所抽調人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機構和地方上的評估機構進行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業務人員情況、公司管理情況，對每個事務所都作出檢查報告，并準備通報表揚和批評系列評估機構，但在最后階段卻對檢查結果不了了之。

2000年，資產評估協會被正式并入中國注冊會計師協會，鄉鎮企業局所屬的評估機構5000多名評估師也被并入中注協，但對于土地、房地產評估的合并，遭到了國土資源部、建設部的強烈反對。

反對意見認為：中介機構的整頓工作應由沒有利益關系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產評估這個行業，大部分是不動產評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業。他們建議參照國外通行做法，成立統一的評估行業協會，下設土地評估、房地產評估、機器設備評估、珠寶評估等多個委員會進行專業管理。

空白的準則

雖然1993年中國資產評估協會已經成立，并決定從政府直接管理向行業自律過渡。但時隔九年，資產評估業似乎還在這一緩慢的過渡當中。直到2001年政府才發出了明確的信號，行政審批要向行業自律和市場監管過渡。與此相適應，評估管理辦法也應由財政部等部門的行政法規轉變為評估準則。

從1996年開始，原資產評估協會曾在北京連續召開兩次國際研討會，提出要制定評估準則。1997年11月評估協會拿出第一批準則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準則，評協成立了多個課題組進行研究。2000年評協與注冊會計師協會合并，經過這一系列的機構動蕩，準則的制定工作受到影響，除1999年了有關資產評估的四個指南兩個規范，在準則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠、白云山等大股東均將商標等無形資產評出天價出售給上市公司，海王藥業收購巨能鈣、藍田大股東用資產配股，這些涉及無形資產評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質疑。財政部也將無形資產評估準則的制定迅速提前。中國注冊會計師協會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經大學財政系資產評估所所長劉玉平擔任主持人，各小組之間經過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準則業內有批評認為少有操作性。但專家指出，無形資產準則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產評估的基本準則還沒有制定。一般來講，本應先制定基本準則，而后制定各具體準則。

基本準則遲遲不出臺的原因據說是因為我國評估行業理論基礎特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業道德準則也至今尚未。準則對評估師執業有規范和保護的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責的依據。

滯后的部門規章

也有人認為，財政部、國資局頒發的系列文件，其實已經起到了準則的作用。而且業內已經形成了一套既定工作標準。然而，業內人士對于這些文件的專業可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機構自定的“工作標準”更是形成不了任何約束。

資產評估業內的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產管理局頒布的《資產評估操作規范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》。前者對評估過程中的操作方法進行了規范化要求、后者則規定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規章早就不能滿足評估業規范、發展的要求。

如《資產評估操作規范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產中的應收賬款本應根據其可回收性進行評估，這需要企業提供詳細的歷史數據和評估機構細致的調查，但實際中評估根本不按這一原則執行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應收賬款的壞賬準備是根據固定的比例（千分之五至百分之三）來提取（2001年新的會計制度實行時，才規定企業可以按照回收可能性提取壞賬準備）。于是，評估機構既不愿意花費更多的時間和精力進行回收性調查，國有資產評估確認部門也往往并不認可與財務數據差距太大的評估，因此，評估機構的通行做法就是根據應收帳款的帳齡倒推壞賬準備的折扣比例，直到評估結果與審計結論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設。

該試行辦法還對機器設備、房地產評估的成新率最低比例進行限制。比如，對使用重置成本法評估時規定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％。”通用設備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設備使用至今賬面凈值已經不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設備，當年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業的固定資產攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產產權交易中心，企業另行購買新設備，增加企業的購買負擔。這種情況在國有企業改制時經常出現。試行辦法還規定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％。《財經》對2002年新上市公司做了不完全統計，發現有部分新股公司正是利用成新率的這一規定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產評估結果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現率越低，評估結果就越高，但1996年頒布的《資產評估操作規范意見（試行）》中第十一條規定，“除有可靠憑據表明確實具有高收益水平或高風險以及確有特殊情況之外，折現率取值不超過15％”，這種強制性規定對提高資產價值當然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節。

第7篇：房地產評估規范管理辦法范文

第一條、根據《廣州深化城市管理體制改革試點區改革總體方案》、《試點區深化國土房地產管理體制改革方案》（以下簡稱《方案》），制定本操作辦法。

第二條、根據《方案》，市國土房管局（以下簡稱“市局”）對區國土房管局（以下簡稱“區局”）實行業務領導、監督，由區局組織實施征地拆遷、土地監察、房地產登記、租賃、鑒定、測繪、評估、危房改造工作。

第三條、為適應國土、房地產管理的各項業務工作，區局應根據本區實際，相應建立和健全區征地辦、區土地開發中心、區拆遷辦、區房地產登記所、區房屋租賃管理所、區房屋安全鑒定所等職能機構，所需人員可從區局機關定編人員中調整解決，或由區編辦協調解決。

各區房管局應指導各房管站轉制，各房管站轉制后從事房產經營和物業管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區局建立和健全與市局相應的職能機構時，須具備以下條件：

1.成立專業機構并具備固定辦公場所；

2.配備有經培訓考核合格、領取上崗證書的專業人員；

3.開展檔案綜合管理，實現檔案管理電腦化，并與市局聯網。

第五條、市局委托區局實施具體工作，行政行為主體為市局。《城市房屋拆遷公告》、《建設用地通知書》、《建設用地批準書》、《土地使用權出讓合同》、《房地產證》均以市局名義、簽署或簽發。在工作中形成的文件材料，應在規定時間內移交市局房地產檔案館。

依法或依協議應由區局負責的工作，區局應積極完成。

第六條、區局應對市局負責，按照市局的委托、授權范圍和法律法規，認真履行職責；市局及所屬機構對口派出聯絡人員，具體指導、監督區局及所屬機構的業務活動。對區局的不當行政行為，市局有權予以糾正，區局拒不改正的，市局可收回委托區局的權限或停辦區局的相關業務。

第七條、凡市局委托區局實施具體工作，實行備案制度。區局辦結的案件應在7個工作日內向市局申請備案。市局對申請備案的案件不核準的，應在收到案件的10個工作日內書面通知區局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設用地管理

第八條、市、區兩級建設用地管理實行市管兩頭，區管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設用地通知書）和“批后”（建設用地批準書）的工作；區管中間即征地、收稅費、監證、交地、農轉非、核減面積等工作。

第九條、建設用地管理要積極地、逐漸地實行“五統一”，即統一規劃、統一征地（拆遷）、統一開發、統一出讓和統一管理。建設項目用地規模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區屬大型項目的統一包干征地工作），由區局辦理征地補償手續。包括直接與村鎮商談土地補償事宜，申辦減免農業稅以及“農轉非”的初審手續，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點項目、特殊項目等建設項目的征地和交地工作由市土地開發中心負責辦理。

前款由市土地開發中心負責辦理的工作，也可由市局委托區局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區局應建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對轄區內批出的土地情況進行定期追蹤檢查，對批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進行檢查及認定工作。凡批出時間超過兩年又未經市局批準延期的，由區局負責向市局提出收回土地的申請。凡認定屬閑置土地的，負責依法征收土地閑置費。

第十一條、區局受市局委托，對由區組織實施的道路市政和舊城改造項目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對有條件的地塊由區政府組織統一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實施工作。

第十二條、凡由區負責辦理的用地，市局憑區局建議核發《建設用地批準書》函，辦妥土地有償手續后，準予發出《建設用地批準書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責和事權

1.宣傳貫徹國家、省、市有關城市房屋拆遷的法律、法規和規章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規范性文件。

3.對全市的房屋拆遷總量實施總體控制。

4.對拆遷單位和拆遷人員實施管理，依法核發房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對委托拆遷合同實施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊、外地駐穗機構（包括與其合作開發的項目）的拆遷計劃和拆遷方案。

7.對拆遷當事人簽訂的補償安置協議實施審查備案，依法核發房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權、房屋代管。

10.對拆遷糾紛依法實施行政栽決。

11.對拆遷違法行為依法實施行政處罰。

12.核發拆遷結案意見書。

13.對拆遷工作實施跟蹤檢查。

第十四條、區局的職責和事權

1.對區組織出讓和區屬單位的建設項目的拆遷計劃和拆遷方案進行審批，報市局備案。

2.對區組織出讓和區屬單位建設項目（包括與其合作開發的項目）的拆遷補償安置協議進行審批，報市局備案。

3.對拆遷范圍內的危房實施安全檢查，提出處理意見。

4.對區局管轄內的房屋拆遷，作出房屋確權、代管建議，報市局審批。

5.對區局管轄內房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報市局審批。

6.對區局管轄的房屋拆遷案件，提出結案意見報市局審定。

7.對區局管轄內的房屋拆遷實施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點工程項目（包括市政建設、公益建設）的部分管理事權。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項。

第四章、土地監察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區、縣級市國土局管轄、查處。

1.市局主要負責對大案、要案和跨區、縣級市案件的查處，區、縣級市主要負責對轄區范圍內違法用地案件的查處。

2.對土地違法案件，區、縣級市發現后五個工作日內，應向市局報告；區、縣級市對立案和作出行政處罰決定五個工作日內，應向市局抄送立案報告和行政處罰決定書。

3.區、縣級市對已立案查處的土地違法案件，應在立案后的一個月內作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應移送司法機關。個別案件不能按時作出的，應向市局書面報告。

4.凡區、縣級市新發生的土地違法案件在15天內未發現或不按第2條規定辦理，累計三次未向市局報告、抄送的，市局將予以通報批評。

第五章、房地產登記發證

第十六條、市局的職責

1.負責全市國土房產登記發證作業的管理，負責貫徹執行國家、省、市有關房地產登記發證的法規、規章和制度；負責全市房地產登記發證方面的規范性文件制定和實施；負責協調、管理、監督、指導各區局發證辦的業務工作。

2.負責全市國有土地上的房產總登記和初始登記。對全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房予以確權發證以及變更登記、注銷登記；對全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權登記。

3.負責他項權利的登記發證，核發他項權證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區局的職責

1.負責對轄區內不涉及改制、資產重組的非生產性單位自管房的初始登記及總登記、落實政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權后的公、私房進行變更登記、轉移登記（除買賣交易外的繼承、贈與登記）。

2.負責涉及土地出讓金的房地產轉移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負責對轄區內不涉及收取土地出讓金的房地產進行抵押登記，核發他項權證。

3.負責對集體土地房產的總登記和初始登記發證，對“兩違”集資房經市局確權后發證。

4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內的房地產初始登記。

第六章、房地產測繪

第十八條、市局的職責

1.負責全市房地產測繪作業的監督管理，房地產測繪資質審查報批，并對區局和受委托測繪單位進行技術培訓和業務指導。

2.負責貫徹測繪技術標準，制定我市房地產測繪技術規范。

3.負責全市房地產的地籍管理，負責地籍圖地號的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負責提高測繪管理自動化水平，完善改進房地產繪圖軟件，建立地籍現代化信息管理系統。

5.負責組織全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測繪工作及其他屬市局發證需進行房地產測繪的工作。

6.負責全市房地產地籍基礎圖和較大項目房地產測繪的組織實施。

7.負責房地產測繪成果質量的監督管理。

8.負責裁定房地產測繪糾紛。

第十九條、區局的職責

1.負責區轄內直管公房、集體土地房產的測繪，受市局委托和監督可進行區轄內房改房和集資房的測繪工作及其他屬區局登記發證需進行的房地產測繪。經市局審批的區局也可負責其他屬市局登記發證需進行的房地產測繪。

2.負責建立區局地籍現代化信息管理系統。在系統未建立聯網前，區局負責每月將修繪的資料送市局歸檔，作統一管理。

3.區局施測的房地產基礎地籍圖、分宗圖及較大項目的房地產測繪的圖件、資料、控制點坐標、驗收報告等，需復制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應按保密條例進行管理，嚴禁擅自復印、復制。

5.負責市局交辦的其它測繪任務。

第七章、房地產評估

第二十條、市局的職責

負責政府指令性評估即政府公益性、職能性評估，包括：

1.國有土地使用權出讓；

2.行政、司法機關決定或裁定以房地產作價補償、賠償；

3.依照房地產價值為納稅基數的項目等。

第二十一條、區局的職責

評估業務范圍包括：

1.國有土地使用權轉讓、抵押；

2.組建中外合資企業、股份制企業及上市公司對房地產作價投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業兼并或破產需對房地產評估；

4.房屋抵押、典當、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責

1.負責《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實施細則》在全市范圍的貫徹執行；參與制定房地產租賃管理法規、政策。

2.負責全市房地產租賃管理行業的業務管理，對各區房地產租賃管理所的業務具有指導、管理、協調、監督的職能。

3.為統一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區所下達工作指標，提出工作要求。

4.負責辦理涉外（指當事人雙方或一方是境外，含臺灣、香港、澳門的經濟組織駐國內的辦事機構、外資獨資、中外合作、中外合資企業及香港、澳門個人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺同胞出租住宅的，由區局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業務培訓和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價格（原為指導價格）。

7.檢查監督全市房屋管理執法情況，受理對違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協助房屋租賃案件的行政復議、調查處理工作。

8.負責全市房屋租賃管理辦事表格的統一印制工作。

9.參與房地產租賃市場的調研和信息收集、工作。

10.法律、法規、規章規定的或市局授予的其他職責。

第二十三條、區所的職責

1.按照工作要求，全面完成市所下達的工作指標。

2.負責轄區內除涉外房產及中央、省、市、部隊、外地駐穗機構的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負責轄區內房屋租賃價格評估。

4.負責轄區內房屋租賃市場的稽查。

5.負責轄區內房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調解，并上報市所備案；協助執行市局作出的行政處罰決定。

6.協調與政府其他職能部門的關系，配合所在轄區做好社會環境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報房屋租賃管理統計報表、會計報表和數據磁盤。

8.完成上級主管部門交辦的其他任務。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對區所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質量和數量等）為考核內容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責

1.負責《廣州市房屋安全管理規定》在全市范圍內的貫徹執行。

2.負責全市房屋安全鑒定行業的業務管理，對各區房屋安全鑒定所的業務具有指導、管理、監督、協調的職能，督促區所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規定的若干意見》的“八統一”（鑒定標準、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓發證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費標準）要求開展工作。

3.為統一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計劃，對區所提出工作要求。

4.負責辦理涉外的非住宅房產和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產是指房產當事人雙方或一方在境外，含臺灣、香港、澳門的經濟組織駐國內的辦事機構，外資獨資、中外合資、中外合作企業及香港、澳門個人。

其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災難性房屋：300平方米以上的房屋發生火災或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學習交流、業務培訓和考核，帶動全市房屋安全鑒定技術和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規、規章規定的或市局授予的其他職責。

第二十六條、區所的職責

1.接受市所在業務上的指導、管理、協調和監督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規定的若干意見》的“八統一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據工作要求，全面完成市所下達的工作任務。

3.負責轄區內除市所辦理的業務以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場處在核發商品房預售證明時把關。

4.每月5日前向市所上報上月房屋安全鑒定統計報表（在全市鑒定所未聯網前，用磁盤將工作數據復制）及會計報表。

5.完成上級主管部門交辦的其他業務。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對區所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質量和數量等）為考核內容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責

1.負責全市危房改造管理行業的業務管理，對各區危房改造管理所具有指導、管理、協調、監督的職能。完成由市負責的危房改造任務。

2.制訂危房改造的近期和遠期工作計劃。

3.負責辦理危房改造項目向市計委申請立項的有關手續。

4.參與制定組織實施危房改造管理的政策、法規等。

5.組織全市危房改造管理人員的業務培訓工作，支持、幫助區所解決工作中存在的困難和問題。

6.法律、法規、規章規定的或市局授予的其他職責。

第二十九條、區所的職責

1.在市所的統一領導下，按照市、區兩級簽訂的責任狀，負責本轄區危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負責轄區內危險房屋的督修工作，確保轄區內房屋不發生倒塌傷人事故。

3.協調與政府其他職能部門的關系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級主管部門交辦的其他任務。

第三十條、獎懲辦法

1.在規定期限內完成危房改造任務的單位，市局應按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎勵。

2.在規定期限內未能完成危房改造任務的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業務收費的分配

第三十一條、按照市局與區局的職責和事權分工，區局收取職權范圍內的征地管理費、拆遷管理費、房地產登記費、房地產測繪費、房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費，并按規定的比例上交市局。各項收入以實際發生數為依據，并在會計報表中反映。

第三十二條、征地管理費的收取標準，仍按省國土廳〔1986〕136號和市政府〔1996〕125號文執行。區局收取的征地管理費，應在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區局收取由區政府組織出讓的項目和區屬單位建設項目的拆遷管理費。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區財局，并按規定返還使用。其他項目的拆遷管理費由市局收取，并連同區局上交的費用一并上繳市財局，按規定返還使用。

第三十四條、區局受理的房地產登記，其登記費、工本費、測繪費由區局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業務指導、圖冊資料和證書印制等費用。

第三十五條、區局收取的房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費按收入總額的30％在季度結束后15天內上交市局。根據需要市局從區局上交收入中提取30％支持區所作業務費和獎勵金。

第三十六條、各區租金與市局的分配比例，由市局與各區局另行協商確定。

第十二章、附則

第8篇：房地產評估規范管理辦法范文

關鍵詞 房產中介 拆遷面積 倒賣安置房

中圖分類號：D632 文獻標識碼：A

一、房產中介公司購買面積的對象

市場經濟離不開中介服務。隨著我國房地產業的發展，房地產中介咨詢服務機構正在蓬勃發展，房地產開發和市場消費的橋梁紐帶作用通過中介得以發揮。房地產中介為消費市場提供了房地產評估、經紀、咨詢等服務。這對活躍房地產市場，促進房地產業的健康發展，具有現實意義。中介服務已成為房地產業不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進程的加快，房產中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農村拆遷這塊市場。

在實踐中，房產中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關人員到列入政府拆遷規劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規劃范圍內，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進行提前拆遷。在實踐中，房產中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達成協議，中介公司會在一個星期內將現金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產房。在農村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進行修葺，在里面堆放柴木、農具或飼養家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產房政府不再補償的說法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產房給拆掉了，等拆遷隊撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補償。實踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅使。中介和村民簽訂的協議中含貨幣置價、建安價、區位價、附屬設施價、宅基地補差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項目，并將政府貨幣置價標準進行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產中介公司購買拆遷面積的程序

房產中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協議，內容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補償安置協議并進行選房、出售。也就是說這份協議簽訂好之后，名義上手續全部是由甲方去辦，但實際上所有的權益全部由乙方享受。在實踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現房，拿到現房后，就將該套房子掛牌在自己中介進行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產中介就把甲方辦產權證和土地證，拿到產權證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續。

三、房產中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實際上拿到了錢，但村民和中介公司協議上村民是產權置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補償安置協議并進行選房，有較多優惠政策，如房屋征收補償安置政策匯編中對遺產房的規定：有單獨產權證的遺產房，可按一戶補償和安置。產權調換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產房的規定：被補償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規定的安置面積內，安置房結算價格按原規定執行。確因套型限制需突破上述標準的，超面積部分按市場價計算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產權面積部分享受18平方米優惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優惠政策轉為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關系，不僅能夠拿到現房，而且拿到的現房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經過產權置換，將安置房進行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產中介公司是否構成行賄犯罪

提前拆遷需要經過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進行協調等。在收購到的拆遷面積進行產權置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協助政府拆遷過程中，利用職務便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產中介公司行為是否構成行賄犯罪，關鍵在于房產中介公司謀取的利益是否屬于不正當利益？

2008年11月20日“兩高”《關于辦理商業賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益，或者要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。在招投標、政府采購等商業活動中，違背公平原則，給予相關人員財物以謀取競爭優勢的，屬于‘謀取不正當利益’。此規定將‘謀取不正當利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請提前拆遷，村干部進行審核，因為法律、法規、規章等對提前拆遷沒有相關規定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。’這條規定無從下手；如果要認定為‘謀取不正當利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益’這一規定下手。

那么房產中介有無謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益呢？筆者認為房產中介謀取的是不正當利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產經紀管理辦法》第三條規定：本辦法所稱房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。因此，我國對房產中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務完成。在本案例中，房產中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實際上是房產中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產經紀管理辦法》第十四條第二款規定，房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。在實踐中，從房產中介和拆遷戶簽訂的協議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。在本案例中，房產中介向購買人隱瞞其已和拆遷戶達成購買協議的事實，使購買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產中介收購拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠，應屬于低收進高價賣賺取差價的行為。

第9篇：房地產評估規范管理辦法范文

關鍵詞：房產測繪,市場化,測繪管理,測繪監管

中圖分類號：P2文獻標識碼： A 文章編號：

1引言

長期以來，房產測繪單位作為產籍管理、房地產產權的一部分，一直是壟斷經營。隨著社會經濟的發展，尤其近幾年房地產市場異常活躍，大量的房產測繪工作均由一家房地產測繪隊伍來完成，測繪速度和質量都很難保證，尤其是房產測量成果質量方面還存在著技術規范可操作性不強、測管關系不暢通,測管體系不完善等缺點。同時，這種壟斷經營狀況也容易造成了許多不良現象，阻礙了房地產產業的健康發展。所以打破壟斷、推行房地產測繪機構市場化在全國許多城市開始逐步實施。

2研究的意義

本文以最早實行市場化的北京市房產測繪市場為研究對象，分析了市場化9年來工作中的成績和不足，針對性的提出了改進意見，為北京市京房產測繪市場化管理工作改進指明了方向，也為后續全國范圍的市場化提供指導了意見。

3房產測繪市場化改革在北京的實踐

2003年，建設部提出房產測繪單位或部門從房產行政主管部門分離，成為具有獨立法人資格的專業服務機構。之后在北京市轄區范圍內，開發商和業主可以隨意選擇測繪機構來進行商品房面積測繪。在這樣的大環境下，各房產測繪單位根據其當地的實際情況進行改組改制，成為目前房產測繪市場的主力軍，從過去9年的實踐中，市場化改革取得了一定的成績和進展，也暴漏出了一些問題。

3.1房產測繪市場化取得的進展和寶貴經驗

北京市通過9年的房產測繪市場化改革，目前北京市已備案房產測繪機構共計80多家，其中甲級12家，乙級17家，整個房產測繪市場一片生機，在幾年前房地產開發異常火爆的情況下，及時準確的完成了各項任務，成了開發商和政府溝通的有效橋梁，我認為對后來實行市場化的城市或地區有很強的借鑒意義。

3.1.1統一了全市的測繪成果樣式

從2003年開始，北京市建委委托房地產勘察測繪所進行全市的房產測繪成果的管理，統一在全市推廣威遠圖公司設計的citors圖形處理軟件和匯交軟件，使全市任何一家公司的測繪成果都能無障礙地和建委數據庫連接，每個項目的匯交成果時除了紙質報告書外，還有與之配套的光盤，備案時需要準備本項目齊全的資料，所有這些措施，有效的杜絕了部分測繪單位弄虛作假，也徹底改變了一個單位一個成果樣式的局面。

3.1.2編制地標，統一口徑和分攤方法；

由于2000年國家標準中規定有不明確、不詳細的地方，或者新出現的建筑樣式，使得某些面積認定上有困難，某些極端情況下，面積認定出現了迥異的情況。針對這個現狀，北京市在不違背國家標準的情況下，出臺了地方標準，地方標準出臺后，很大程度上緩解了面積認定不明確、不統一的問題，減少了糾紛，堵住了部分不良開發商弄虛作假的后路。此外，還明確規定了分攤計算方法，比如樓外分攤、樓間交叉分攤、市政類和不可分攤類等，這些明確規定是通過定期的例會，下達到各個測繪機構，保證了全市房產測繪面積認定和分攤的統一性，專業性。

3.1.3培養了大批合格的房產測繪技術人員，增強了測繪單位的服務意識。

截止目前，北京市已有500多名房產測繪專業人員，市場化之后的北京市房產測繪市場，不管形式上還是本質上都發生了巨大的變化，很多單位都積極引進、培養了自己的專業人才隊伍，大大改善了各個測繪機構的人才學歷構成，為新技術新軟件的推廣奠定了堅實的基礎。為了在市場中爭的一席之地，單位定期組織大家進行技術交流，增強服務意識教育，贏得了客戶的好評。

3.1.4加強了質量管理，加大了對違規單位的處罰力度

在鬧的沸沸揚揚的國際友誼花園面積糾紛案例中，做出了錯誤測繪成果的北京市房地產勘察測繪所，受到的懲罰僅僅是罰款人民幣3萬元，這和全體業主幾千萬的額外支出，形成了強烈的反差。2003年市場化之后，北京市市建委加大力度對房地產測繪市場進行整治。截止目前，一共有十多家測繪單位因為違法違規測量受到了處罰，一定程度上凈化了市場，維護了市場秩序，保障了房產測繪市場的穩定、良好地運行。

3.2房產測繪市場化帶來的負面影響：

房產測繪市場化之后，測繪機構之間競爭十分激烈，相互壓價，惡性競爭十分明顯，各種爭搶活源手段無所不用其極，測繪機構容易受開發商的制約，這給后期的房產產權登記工作帶來很大風險。北京作為房產測繪市場化改革的試點城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取得了很多寶貴經驗，為市場化趟出了一條路子。但是取得成績的同時，也產生了一些不能忽視的問題，如果不能解決好這些問題，可能會影響市場化的進程和效果，主要問題我認為有如下幾點：

3.2.1 測繪企業良莠不齊，競爭白熱化，沒有妥善的退出機制:

基礎房產測繪是一項長期性持久性的基礎工作，需要將房產測繪資料長期積累并且保存，而且又需要不間斷地對本地區房產現狀進行修測和補測，建立一個有效的實時的數據圖形庫。這樣才可以適應房屋權屬登記的需要。市場化之后，入市的房產測繪企業有相當一部分不進行或著是無能力進行基礎房產測繪，雖然他們往往從事的是項目測繪，打一槍換一個地方，這對房屋權屬登記是有害無益的。另一個不能忽視的問題是不正當競爭，很多企業擠入房產測繪市場化目的很明確，就是看中了其中的收益，為了獲得更大利潤，不惜使用惡意壓價、賄賂開發單位的相關負責人等各種不正當手段，嚴重擾亂了北京市的測繪市場。

3.2.2 開發商影響測繪結果，行政部門監管不力

針對房產測繪市場激烈競爭狀況，有些開發商為了在商品房銷售中獲得更多更大的實惠和利潤，有時會利用招標、委托之際提出些不合理的要求。而有的測量單位為了迎合開發商，獲得這來之不易的項目，往往就會互相壓低價格，拉關系，找熟人，甚至會違規操作，打《房產測量規范》的“球”，出具不實測繪報告，嚴重擾亂了房產測繪市場的秩序，這也為日后的房產權屬登記留下很大的隱患。

4北京市房產測繪市場化實踐的指導意義：

4.1有控制的放開，建立房產測量市場的準入制度

監管部門要根據市場容量的大小來確定從業單位的數量，以保證房產測繪成果的質量，如果過早徹底放開，不加約束這一市場，將像開放房地產評估市場一樣混亂，各個測繪單位可能會相互壓價，這雖然會促進測繪市場競爭機制的發展，但如果收益低于其運營成本，則必然會導致市場測繪行業無序競爭。

4.2 進一步完善相關法律法規

通過立法，制定專門的房產測繪市場化管理的辦法，統一全國的房產測繪市場的管理；從而依照測繪市場化管理的有關規定，明確各地房產管理部門作為房產測繪市場管理的上級主管部門，負責制定本地的房產測繪管理辦法和測繪資質認定，并進行全面具體管理；房屋權屬登記機構負責具體的監督，發現問題并及時處理，且對不符合房屋權屬登記要求的房產測繪機構提出具體的處理意見，包括終止其測繪成果的提供，終止其測繪資質，甚至追究其相應的法律責任。完善相關的立法、制度和規范已成為當前房產測繪市場推行的迫切要求。

4.3 完善房產測繪市場的行業規范，實行人性化管理

市場化后的房產測繪實踐中應有詳細、明確可行的技術標準。房產測繪工作的主要依據是國家頒布的《房產測量規范》以及各地制定的地標。經過幾年的實際工作檢驗以及建筑業的發展，《房產測量規范》有很多內容需要進一步完善細化。房地產管理部門應根據當地實際，認真地對照規范，對市場上出現的問題但是《房產測量規范》上又沒有明確的內容，聯合上級測繪行政主管部門及時制定出詳細、可操作性強的實施細則，并對實施細則進行不定時的修訂更新。

盡管在《房產測繪管理辦法》中規定只有經過房地產管理部門審核的房產測繪成果才可用于房地產管理，但對具體如何進行房產測繪的委托、測繪的實施、成果的提交、成果的審核等方面的工作程序尚無具體規定。因此，房產管理部門應有具體的實施細則。房產測繪成果，必須要依附于房屋權屬登記，獨立于房屋權屬登記則無存在的實際意義和價值。房產測繪市場化，使得測繪與管理分離，責任更加明晰。為了規范房產測繪資料的管理，房產管理部門應當制定委托房產測繪的合同文本、房產測繪成果報告文本，并且根據本地房地產管理系統的要求，指定使用統一的測繪軟件、提交統一格式的數據文件，使用的軟件必須是成熟穩定的，規定要求一定要明確。

5 結語

房產測繪成果直接關系到千家萬戶的切身利益，房產測繪走向市場化勢在必行。但針對目前房產測繪市場化管理尚無完善的法律法規的現狀，如果隨意地放開市場，則會引發一系列問題。如某些以營利為目的的項目性測繪企業大量入市，可能會損害到其他測繪企業和當事人的合法權益。更嚴重的是，如果一些不合格的測繪結果被用在權屬登記中，將會成為政府難以處理的棘手問題。因此，目前在法律、行政職能、以及技術規范等等方面還存在諸多問題的情況下，房產測繪走向市場化不能一蹴而就。北京當前工作的重心是制定房產測繪市場管理的相關規范，改進房產測繪市場的行業管理制度；在市場尚不成熟的情況下，加強行政調控職能，保證房產測繪市場化的有序進行。在全國范圍內，各地應當結合自身實際，建立相應的房產測量市場的準入制度，并成立專門的房產測量監督管理機構，以保證房產測繪市場健康和可持續地發展。綜上所述，房產測繪走向市場不能急于求成，只有在解決了市場準入、專業人員培養、法律法規完善等諸多問題的前提下，房產測繪市場才能健康有序的發展。

參考文獻

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