房地產估價資質管理辦法精選(九篇)
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第1篇：房地產估價資質管理辦法范文
關鍵詞：高職院校；房地產估價；課程；教學目標；研究
中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）26-0281-02
一、引言
高職院校房地產估價實務課程是針對房地產經營與估價專業學生畢業時面向房地產估價機構就業而開設的核心專業課程之一。由于高職院校房地產經營與估價專業學生畢業時，面對房地產估價機構招聘，只能應聘房地產估價員崗位就業，所以高職院校應當依據房地產估價員崗位的基本知識和技能標準，來定位本課程的教學目標。
在國家原建設部與人事部共同制定并施行的房地產估價師的考試辦法中以及原建設部制定并施行的《注冊房地產估價師管理辦法》中，明確體現了房地產估價師崗位的知識和技能標準，但是沒有涉及到房地產估價員的知識和技能標準。
各省、自治區、直轄市等地方人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門，似乎并沒有按照原建設部《城市房地產中介服務管理規定》制定房地產估價員的考試辦法，也沒有實行房地產估價員資格認證制度。
因此，高職院校需要按照房地產估價員崗位的知識和技能標準來定位房地產估價實務課程教學目標，尚沒有權威的依據，這使得高職院校房地產估價實務課程教學帶有相當的盲目性。所以，進行基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究很有必要，這對于規范該門課程的教師授課與學生學習都具有積極的意義。對于學生的學習也有著積極的影響作用。
我們深入房地產估價機構對房地產估價員崗位的知識和技能進行充分調研，通過房地產估價程序分析、房地產估價員職責分析以及工作分析、課程教學目標定位等四個步驟，完成了基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究，提出了高職院校房地產估價實務課程的六項教學目標。
二、房地產估價程序分析
根據國家法律和政府的規章制度，房地產估價應委托有房地產估價資質證書的專業估價機構進行（以下簡稱房地產估價機構）。房地產估價機構接受委托后，指派注冊房地產估價師或者注冊土地估價師帶領房地產估價員，按照《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），對委托所指定的房地產估價對象進行“獨立、客觀、公正”地估價。
依據《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》，房地產估價的完整程序包括以下十二個步驟：
（1）受理估價委托；（2）明確估價事項；（3）擬定估價作業方案；（4）收集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）分析估價對象及房地產市場；（7）選定估價方法進行測算；（8）確定估價結果；（9）撰寫估價報告；（10）內部審核估價報告；（11）出具估價報告；（12）估價資料歸檔[2][3]。
三、房地產估價員職責分析
在原建設部151號令頒布的《注冊房地產估價師管理辦法》中規定，經過建設部和人事部的統一考試，取得房地產估價師執業資格的人員，受聘于一個具有房地產估價資質的機構，注冊后方可從事房地產估價執業活動[4]。國土資源部2010年修訂的《土地估價師資格考試管理辦法》規定，通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格；取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記；經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任[5]。
這兩個政府部門規章中均明文規定，只有注冊房地產估價師和注冊土地估價師（以下統稱注冊房地產估價師）才能獨立進行房地產估價，簽署房地產估價報告，承擔房地產估價法律責任。由此推論并且實際情況也是如此，房地產估價員是沒有獨立進行房地產估價活動、簽署房地產估價報告、承擔房地產估價法律責任的資格的。房地產估價員只能在注冊房地產估價師的指導下，承擔房地產估價過程中的輔工作，協助注冊房地產估價師完成房地產估價項目。
四、房地產估價員工作分析
當房地產估價機構接受房地產估價委托后，都是要根據房地產估價項目規模大小，選派不少于兩名注冊房地產估價師，或者不少于兩名的注冊房地產估價師以及一定數量的房地產估價員組成房地產估價項目組，并指定一名資深注冊房地產估價師擔任房地產估價項目組長，領導房地產估價項目組全體估價人員團結協作共同完成房地產估價項目。
在房地產估價項目組中，房地產估價項目組長的職責是明確房地產估價基本事項，擬定房地產估價作業方案并進行作業分工，指導全組成員按照分工相互配合完成作業，最后審批并簽署房地產估價報告。
房地產估價員的職責，是在注冊房地產估價師指導下，按照房地產估價作業方案，具體承擔以下輔工作：
1.按照注冊房地產估價師指令收集房地產估價對象的權屬資料、擬定估價方法所需的基礎性文字資料和基礎性數據資料。
2.在注冊房地產估價師帶領下實地查勘估價對象，拍攝估價對象內部、外觀、周圍的照片，填寫估價對象查勘記錄表，完整記錄估價對象在估價時點的實際狀況。
3.按照注冊房地產估價師選擇的基礎性數據和計算方法測算房地產估價參數，按照注冊房地產估價師選定的估價參數和計算公式計算房地產估價結果。
4.按照注冊房地產估價師擬定的要點或者擬定的提綱，起草房地產估價報告初稿，并按照注冊房地產估價師的意見進行修改和完善后，交付注冊房地產估價師審定房地產估價報告終稿。
5.在注冊房地產估價師審定并報請房地產估價項目組長批準房地產估價報告后，打印房地產估價報告，按照規定順序整理房地產估價報告附件，按照規定份數復印、裝訂房地產估價報告和報告附件，交付注冊房地產估價師和房地產估價項目組長簽字，交付房地產估價機構蓋章，然后提交房地產估價項目委托人。
6.匯總、整理房地產估價項目的權屬資料、基礎性文字資料和基礎性數據資料、房地產估價參數測算資料、房地產估價結果計算資料、房地產估價報告、房地產估價報告附件，經過注冊房地產估價師和房地產估價項目組長審定后裝訂成冊，移交所在房地產估價機構的檔案管理部門存檔備查。
顯而易見，只有熟練地掌握了收集房地產估價對象資料、查勘房地產估價對象現狀、進行房地產估價基本計算、起草房地產估價報告初稿、制作規范的房地產估價報告、整理房地產估價檔案等六個方面的基本知識和基本技能，才能在房地產估價項目中圓滿完成上述六項輔工作。
五、本課程教學目標定位
房地產估價實務課程的教學目標，是指通過教師課堂授課、指導實訓以及學生通過課堂學習、完成課后作業并參加實訓后，使學生掌握勝任從事六項輔工作必備的知識和必備的技能。根據前述在房地產估價項目中房地產估價員承擔的輔工作，按照“應用為本、實用為主、夠用為度”的原則，高職院校房地產估價實務課程的教學目標應當定位于以下六個方面：
1.培養學生掌握收集房地產估價資料的相關知識和技能的目標。
2.培養學生掌握查勘房地產估價對象的相關知識和技能的目標。
3.培養學生掌握進行房地產估價計算的相關知識和技能的目標。
4.培養學生掌握起草房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
5.培養學生掌握制作房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
6.培養學生掌握整理房地產估價檔案的相關知識和技能的目標。
六、結語
通過項目化房地產估價實務課程教學目標定位研究，我們提出的房地產估價實務課程六個方面的教學目標，得到房地產估價機構以及房地產估價行業專家的肯定和認可。這六個方面的教學目標，可以作為高職院校選定本課程教學內容、規劃本課程教學環節、實施本課程教學活動的依據以及對本課程教學效果進行檢驗的標準，對于規范高職院校房地產估價實務課程的教學，保障和提高房地產估價實務課程的教學質量，能夠發揮積極的促進作用。
參考文獻：
[1]GB/T 50291-1999.房地產估價規范.中華人民共和國國家標準[S].1999-02-12.
[2]GB/T 18508-2001.城鎮土地估價規程.中華人民共和國國家標準[S].2001-11-12.
[3]中華人民共和國建設部.注冊房地產估價師管理辦法.中華人民共和國建設部令第151號[Z].2007-03-01.
[4]中華人民共和國國土資源部.土地估價師資格考試管理辦法.中華人民共和國國土資源部令第35號[Z].2006-11-22.
第2篇：房地產估價資質管理辦法范文
[關鍵詞]房地產評估；房地產估價
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地產評估的概念
房地產評估包含房地產價值評估、房地產工程質量評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估等。但是目前房地產評估主要指的是針對房地產價值的評估，即房地產估價。房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格進行估算和判定的活動。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性和復雜性等特點，是科學、藝術和經驗三者的結合。
二、我國房地產評估行業發展現狀
我國的房地產評估行業已經經歷了30多年的發展和創新過程，通過國家各級房地產的主管部門、各評估機構以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執業資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業都處在健康發展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產評估的相關法律和規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了評估的相關法律法規和規范性文件；其次，基本建立了房地產估價師執業資格制度并制定了房地產評估的技術規范，通過統一評估程序和技術方法，來保證評估結果的客觀、公正和合理；第三，房地產評估的服務領域逐步擴大，在房地產評估機構發展初期，主要服務內容局限于房地產交易管理，以防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，目前房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設、房地產開發、土地管理、司法、保險、投資等領域提供評估、咨詢等各方面服務。
三、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏手畏腳，無法充分發揮其能動作用，其評估結果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產中介業務缺乏有效監督的局面。
（二）從業人員素質參差不齊
房地產評估不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產評估結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。而且房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業務水平和提升執業資格而繼續學習和深造。
（三）社會公信力不高
房地產評估行業發展較好的國家，不僅有健全的法律法規，相關的行業協會也發揮著重要的監督和規范作用。但我國由于房地產評估行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
四、對我國房地產評估行業發展的建議
（一）建立健全房地產評估行業的法律法規
有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面：一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸；二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象；三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。
（二）加強房地產評估執業人員的資格認證工作
為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。
（三）全面推進房地產評估行業誠信體系建設
房地產評估行業的誠信體系建設十分重要。目前我國房地產估價行業普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經濟回報，但它具有巨大的社會效應，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業、繩之以法，就可以達到使房地產估價師和房地產評估機構都能夠重視信譽，因而社會對估價行業有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發展房地產估價業。全面推進房地產評估行業誠信體系的建設，需要充分發揮房地產評估行業協會在行業自律中的作用。首先，要結合房地產評估業務發展的實際需要，完善行業操作規程，制定行業服務標準，協助政府部門做好房地產評估信用檔案。目前，注冊房地產估價師信用檔案、一級房地產評估機構信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產評估機構信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構和估價師遵守評估法律法規和技術規范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續教育，把評估行業培育成學習型行業，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執業資格的維持教育，打破終身制，實行動態管理。不僅要重視業務素質教育，更要重視職業道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產評估專業人員專業技術水平外，還應對其進行行業的紀律教育和職業道德教育，使他們在內心深處樹立起抵制各種不良現象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調處，認真做好對違反職業道德和行業規則行為的處理，維護行業形象。
第3篇：房地產估價資質管理辦法范文
關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討
一、地產評估行業發展現狀
房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。
(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。
(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
二、房地產評估的常用方法
根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：
待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產的使用年限。
對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。
三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
四、促進我國房地產評估行業發展的對策
（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。
（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。
第4篇：房地產估價資質管理辦法范文
關鍵詞：商業房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
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第5篇：房地產估價資質管理辦法范文
關鍵詞：房產經紀；存在問題；應對措施；管理途徑
早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。
二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。
一、房地產中介服務的主要功能
1. 咨詢服務
房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。
2. 價格評估
房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。
3. 經紀
房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務
各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。
二、我國房地產經紀市場發展現狀
據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。
根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。
在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③
簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。
從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。
三、房地產經紀行業現實存在的問題
（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。
（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。
根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。
（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。
我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。
（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。
我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤
四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策
那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：
（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。
（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。
1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。
2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。
建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；
2. 建立房地產經紀人保證金制度；
3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；
4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；
5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥
（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制
房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。
五、結論
隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。
注釋：
①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。
②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.
③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.
④建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條
第6篇：房地產估價資質管理辦法范文
一、市場定位高，經營業績增長快
中企華成立于上世紀九十年代初期，正值我國經濟體制改革大潮，國企改革為評估市場帶來了空前的機遇，中企華敏銳地捕捉到了這一信息，果斷地將服務對象定位在大中型國有企業上，開拓性地為國企主輔分離、改制、上市等提供服務。同時在業內最早成立了市場部，把市場作為發展的龍頭，由專人負責研究國家政策，捕捉信息，了解社會需求，發掘傳統業務中新的開拓點，并做好老客戶的維護，新客戶的開發，使業務范圍朝著深層次及可持續性方向發展。
中企華在創業初期面對的是如何進入市場的問題，在市場開拓上，我們提出兩個字“闖”和“創”，既要有闖勁、拼勁，又要有創造、創新。做市場是每一個員工的任務，大家都在積極地找項目、做項目。公司創立之初，業務人員不過十幾人，但卻有信心承接前所未有的大項目，其中有不乏影響力大且具有代表性的，如：1997年中國移動海外IPO--創當年亞洲融資之最；1998年首次承辦央企境外資產評估--中國新星石油“勘探四號”海上鉆井平臺；1999年獨家承辦“巨無霸”項目--中石油海外IPO；2001年福建煉化、埃克森―美孚、阿美三方合資；2003年中國人保海外上市--第一家金融企業的境外IPO；2007年四大國有商業銀行改制上市的收官之作--中國農業銀行整體改制并A+H股上市；2010年中國五礦整體改制等等，這些項目最大的特點是資產量大、分布廣、結構復雜，需要特殊處理的問題多。在1997年、1999年開始承接大項目時面臨的最大困難就是人員不足，那時我國的資產評估機構還都處在初創階段，沒有一家評估機構超過二十人，中企華也只有十幾人的評估團隊，在這樣的大項目面前，難免感到人員吃緊。還有就是經驗不足，承接大項目沒有現成的經驗可以借鑒，只能按照已頒布的法律、法規和國外的經驗來做。再有就是大項目往往都是時間緊、任務重，對時間要求非常嚴格。面對這些困難，我們只能自身消化，因此，在定位做大項目時，首先是要有膽量，要勇于知難而上，要有戰勝困難的決心和勇氣；其次是要很好地組織評估團隊，挖掘自身潛力，充分利用社會資源及同行間的合作；還有就是要高效、優質地安排評估工作，集中精干班子，研究和制訂操作方案，嚴格培訓，統一標準和方法，才能又快又好地完成大項目的評估任務。
通過這些大項目的承辦，我們的評估人員在實踐中增長了技能，積累了經驗，同時也贏得了較高的市場聲譽，中企華以其真誠的服務態度、過硬的專業素質、高質量的評估報告贏得了客戶的認可，在激烈的市場競爭中站穩了腳跟，并一步一步走向成功。十幾年來，中企華服務的客戶多達上千家，服務領域涵蓋了國民經濟各方面，國務院國資委直接管轄企業集團中的90%為中企華常年客戶，并為國內2000多家上市公司中的20%、國內大型國企海外上市項目中的60%提供過資產評估服務，2011年進入全球財富500強的內地企業均為中企華客戶。此外，中企華業務收入也是逐年攀升，經營業績連續十四年位居行業榜首，業務收入中大項目收入占60%以上，如2010年業務收入2.2億元，其中百萬元以上項目的收入為1.33億元，占總收入的60.25% 。
二、擴大業務領域，組建分公司，逐步形成集團化結構下的總分模式
隨著業務量的不斷增長，原有的規模已不能滿足為客戶服務的要求，中企華在業內率先實踐了做大做強這一理念，最早設立分公司且數量最多。早在2001年就在天津開設了第一家分公司，之后又相繼成立了河南、西南、大連、西北、山西、山東、河北、黑龍江、福建、湖北、廣東、甘肅及湖南等14家分公司，分公司的設立已基本覆蓋全國重點城市，形成了布局合理的服務網絡。
對于分公司的建立，一是嚴格篩選，分公司建立前，要進行相當長時間的合作項目考察，對其業務能力、管理水平、執業信譽等進行充分的了解；二是規范制度，在分公司的管理上，我們一直制訂嚴格的制度，分公司不能獨立簽合同，不能獨立出報告，不能獨立承接大項目；三是嚴格監控，公司有高層領導專門分管分公司的工作，有兩位副總裁負責審核分公司的報告，對于不符合中企華標準的報告一律阻止；四是培訓提高，公司除了每年對分公司進行定期培訓，在平時的工作中也注意加強對分公司業務人員的培訓，不斷提高分公司人員的業務能力及服務水平。目前，十四家分公司已基本能夠獨立承接中、小型項目，評估報告質量有很大提高，同時也積極參與了總公司承辦的部分大型項目，如：長江三峽注資業務由湖北分公司配合；中國五礦整體改制由河北、湖南分公司配合；黑龍江廣電重組由黑龍江分公司配合；晉城煤業整體上市由山西分公司配合；永城煤電股改上市由河南分公司配合等等，這些項目的出色完成與分公司的努力和付出是密不可分的。
除了在全國范圍內設立分公司，中企華也積極嘗試進行多種經營。由于行業監管的需要，我們成立了中企華房地產估價公司，主要從事房地產、土地的評估業務，現具備國土資源部中國土地估價師協會頒發的注冊土地估價資質并取得A級資信、國家建設部一級房地產估價資質，可在全國范圍內從事各類土地、房地產估價業務。之后我們又成立了中企華咨詢公司，主要從事財務顧問、管理咨詢等。此外，中企華還有君誠會計師事務所，用來承接一般性審計業務，及中企華工程造價公司，這些企業擴大了中企華的經營范圍，也為客戶提供了全方位的服務。目前，雖然中企華集團尚未成立，但集團化的經營模式已運營多年。
分公司的作用在于可以增加人力資源，在總部承辦資產量大、分布廣的大項目中，在人力投入方面能夠進行很好的補充，同時也可充分開發當地的市場，擴大業務領域。
三、敢于創新，不斷提高競爭能力
創建品牌，必須敢于創新，提高競爭力。必須在服務理念、方法上創新，而且在同行中領先。
在我國資產評估行業的發展初期，主要采用的評估方法是成本法。隨著評估業務的不斷發展，各種復雜的交易行為不斷涌現，原有評估方法的選擇已經難以適應新型項目，既不能滿足企業進入資本市場的需求，也達不到合理量化資產價值的目的，所以在這樣的形勢下，中企華勇于創新，在充分進行理論研究的基礎上大膽嘗試新方法。2005年我們承辦了中石油整合國際業務項目，經過反復論證，我們提出采用收益法作為評估的主要方法，使評估結果增值120多億元，項目非常成功，這是我國評估機構成功嘗試對大型企業的大型項目整體采用收益法評估結果，既符合國際上的案例，也充分反映了資產的真實價值。此外，我們還積極配合國家開發銀行建立全行抵質押物動態監管體系，將風險管理工作落實到抵質押管理等具體風險控制環節，獲得了卓有成效的風險監控效果，這種管理模式一度得到了花旗銀行、匯豐銀行、巴黎國民銀行、人民銀行、銀監會、中評協等國際知名金融機構、評估咨詢機構、行業監管部門的高度評價，各大商業銀行紛紛效仿。同時，我們還幫助國家開發銀行建立了一套適用于國開行貸款行業的現金流分析預測體系，這是中企華進軍金融領域和咨詢業務的典型創新項目。這些創新型的理論和實踐，使我們為客戶服務的信心更足了，同時也拓寬了服務領域，提升了知名度，大大增強了我們在行業中的競爭力。
正是憑著這種敢為人先的精神，中企華一直努力鉆研著，并積極開拓與評估相關的業務，如：以財務報告為目的的評估、固定資產管理咨詢、減值測試等。目前，中企華已基本做到了由單一的交易服務到為交易和管理并重服務；由單一的國有企業服務到為多種所有制經濟服務；由單純的發現價值到為價值管理和運營的全鏈條服務方式轉變，并朝著更寬、更深、更精的方向發展。
除了在承辦項目方面勇于創新，在評估理論研究及行業準則制定方面，中企華也有著獨到的見解，相繼參加了財政部及中評協、北注協關于《資產評估與金融風險防范》、《以財務報告為目的的評估指南》、《以出資為目的的評估指南》、《銀行抵質押貸款評估準則》、《企業價值評估中的非流動性折扣研究》等課題的研究，并在權威雜志上發表專業文章數十篇，如：《應用數理統計技術對金融不良資產打包資產價值的分析》、《無風險收益率相關理論及選取方法》、《基于P/B乘數的剩余收益模型改進研究》、《對于收益法評估企業價值中折現率的參數市場風險溢價RPm的探討》、《對評估實踐工作的指導意義》等。
四、聚集人才，打造一支過硬的服務團隊
品牌建設離不開員工，他們是品牌建設最直接的參與者和執行者。因此，中企華把員工隊伍建設放在重要位置。
在打造團隊中，首先選擇一個忠誠、務實、有能力、穩定的領導班子。公司股東六人，沒一個人控股，合作十幾年，分工明確，合作默契，各方面在公司都是楷模。股東中有三人是博士，總裁權忠光博士畢業后留校任教，1994年應邀下海來到中企華，從一名普通員工做起，先后任總裁助理、副總裁，幾年后成為總裁，并在社會及行業內享有較高的聲譽，任北京市政協常委、北京市工商聯常委、中評協資深會員、證監會第六屆發審委委員；高級副總裁兼首席評估師劉登清，1997年博士畢業后就來到中企華，年僅28歲，相繼帶領了中移動、中石油幾個大項目，成長迅速，被吸收為股東，任命為首席評估師、高級副總裁，曾當選為中評協資深會員、首屆全國十佳青年評估師；高級副總裁魏新，前蘇聯國立塔什干大學經濟學博士畢業，1999年加入中企華，兼任房地產估價公司董事長，幾年下來，她所帶領的房地產估價公司發展勢頭良好，業已成為我國最優秀的房地產、土地評估中介機構之一。
其次，要嚴格選人，大膽用人，凝聚一批敬業愛崗、專業水平高、團結協作好的員工。他們在實踐中增長才干，敢于承擔大項目。公司研發部副總經理李光明，2007年博士畢業后，是中企華給了他實踐的機會，讓他把理論研究和實踐很好地結合起來，幾年下來，他在金融資產、企業價值、無形資產評估方法的研究方面頗有建樹，他的《基于P/B乘數的剩余收益模型改進研究》一文曾獲世界評估組織聯合會第四屆世界評估師大會優秀論文獎，并被評為第二屆全國十佳青年評估師。中企華的所有項目經理都是能夠獨立帶項目的，我們的評估人員都是多面手，緊張的工作節奏練就了他們過硬的本領，員工們都說在中企華工作一年，積累的經驗和收獲的知識相當于在其他公司工作十年。副總裁李健之，加入公司不久就帶隊完成了中國五礦整體改制項目，資產量超千億，涉及國內外各級次企業近200戶，既要組織大量的人員參與工作，又要隨時與境外企業溝通，難度可想而知，當項目成功完成時，他動情地說“五礦項目讓我真正覺得自己成長了”；高級項目經理要勇軍，2002年進入中企華時還沒有接觸過評估，是公司大膽用人，同事們給了他很多幫助，讓他在知識面、對項目深度的理解上都有大幅度的提升，并獨立帶隊完成了京滬鐵路、華僑城兩個大項目，項目的順利完成讓他在團隊組織管理、工作要點把握上都得到了鍛煉，從當初的不理解到如今的靈活運用，他在工作上有了一個質的飛躍。另外，通過不斷培訓，提高每個人的水平，公司從員工到部門經理，再至副總提升了一批中、高層領導。
制度嚴格，獎罰分明。中企華有嚴格的制度，明確每個人的崗位職責，強調全局觀念，從前臺到董事長有一個工作鏈條，必須互相協調配合才能不“掉鏈”。中企華有著非常明確的獎懲機制，每年年終都要對員工進行考核，采取末位淘汰制，同時對表現出色的員工給予獎勵，激勵員工爭當優秀，更好地在自己的崗位上發揮作用。公司的利益不是全部用于股東分配，而是從盈利中拿出一大部分用于對員工的獎勵，從而使公司利益與每一個員工利益緊緊聯系在一起，更使員工們增強了主人翁責任感，與公司形成了一個利益共同體，每當年底，公司總會給每位員工帶來意想不到的驚喜，讓員工們感到自己的付出得到了回報。這樣使每個員工都懂得，來到中企華干什么，怎么干，干好了有什么獎勵，干不好有什么處罰。另外，建立和諧的企業文化。廣闊的發展空間、和諧的工作氛圍、奮發向上的競爭機制和團隊精神，造就了中企華杰出的工作團隊。公司提出每一個員工都是中企華的品牌，就像一面旗幟、一個符號，要在客戶心中牢牢樹立“高素質、高效率、高質量”的形象，同時我們也要求業務人員不管是大項目還是小項目，一律要同等對待，對于別人能做的，我們要做的更好，對于別人不能做的，我們要迎難而上，只有樹立這樣的信心和勇氣，我們才能不斷地突破自己，攀登一個又一個高峰。中企華的品牌是靠發揮每一個員工的作用而形成的，所以中企華的員工人人懂得維護中企華的尊嚴，人人對工作認真負責，體現了中企華良好的品牌效應。
五、認真抓質量管理，嚴格控制風險
評估機構作為特殊的中介服務行業，硬件建設固然重要，但更為重要的是服務質量，品牌的價值主要體現在為客戶的服務上。如果說誠信是中企華從優秀到卓越的基石，那么質量便是為中企華插上跨越發展的翅膀。中企華從創立伊始便認真抓質量管理，嚴格控制風險。為了更好地規范內部管理，保證報告質量，公司在2002年率先通過了ISO9001質量認證，獲得英國UKAS證書，成為中國評估業內首家獲此認證的評估機構。
中企華始終視質量為生命，堅決不出虛假報告，在面對客戶要求和公允結果的選擇上，中企華會毅然決然的選擇后者，所以也經常會出現因評估結果不能滿足客戶的要求而拿不到評估費或是丟掉項目的情況，如：我們曾經承辦過國內一家著名家電生產企業商標價值評估項目，因涉及到香港上市公司，委托方在香港和內地各選了一家評估公司，出結果時，中企華的評估結論與交易雙方預期相差甚遠，委托方與我們溝通，希望能夠按他們的交易價格來出具評估報告，并指出香港的評估公司已經按交易價格出具了評估報告，我們業務人員經過反復論證，最終還是覺得委托方所說的評估結果缺乏充分的理論支撐，決定不能按委托方的意愿出具報告，雖然這家企業是中企華長期合作的老客戶，且項目收入不菲，但我們還是堅持了自己的原則，最終的結果也證明了我們是對的，這家企業之后找到珠海的一家評估公司按他們的要求出具了評估報告，結果評估報告送到證監會后就被發現問題，證監會還專門派檢查組去調查此事。還有一次，中企華的下屬分公司承接了貴州某煙標印刷企業的借殼上市項目，在項目的三審階段，總部發現了問題，認為以企業現有的技術、利潤率等不足以支撐評估結論，對此，總部與分公司進行了多次的討論、溝通，通過深入剖析了企業的實際情況，并實地調查、預測行業的平均利潤，最終分公司贊同了總部的觀點，并頂住企業的重重壓力，站穩立場，保持執業操守，最后不得不放棄了這個項目。這樣的例子很多，有時客戶會不理解我們，甚至覺得我們有些死板，但我們認為，中企華每年承辦五、六百個項目，如果有一個項目出了問題，公司的信譽就要受到影響，十幾年的辛苦努力可能在頃刻間便化為烏有，我們寧可丟掉一個、十個、乃至更多項目，也不能因出虛假、不合規的報告影響中企華的聲譽。
隨著公司業務量的增加，對業務審核也增強了力量，業務分管到主管副總，增加了內核工作，加強了審核力度。為了更好地規范業務流程，中企華又啟用了 “業務管理系統”，將評估業務流程嚴格按照《資產評估業務流程管理辦法》和《分公司資產評估業務流程管理辦法》規定的程序執行并進行記錄，項目從立項開始到底稿存檔結束的每一個流程都有專人負責，這樣不僅在流程控制上更加規范，而且項目一旦出現問題很快就能找到源頭，能夠較快地發現并解決問題，使項目管理更加規范化，進一步提升了公司的管理水平和減輕了統計方面的工作量，大大提高了工作效率。
正是得益于嚴格的質量管理和風險控制，中企華成立至今，評估報告質量很好，部分報告還作為精品工程在業內推廣，受到同行及社會各界的廣泛贊譽，客戶回頭率很高。近年來，中企華也榮獲了“中國資產評估行業巾幗文明崗”等榮譽，服務質量被業內及客戶廣泛認可。
六、誠信服務，提高社會知名度、美譽度
第7篇：房地產估價資質管理辦法范文
一、開展試點工作以來的主要做法及成效
按照市委的統一部署，我局在10月15日召開了全局深入學習實踐科學發展觀活動試點工作動員大會，正式啟動了學習實踐活動，局機關和局屬13個二級單位的黨員干部積極參與。從10月下旬開始，我們轉入學習調研階段，堅持以新一輪思想大解放為先導，以破除舊思維、樹立新理念為抓手，主要在以下五個方面下了功夫：一是抓好理論學習，深刻領會科學發展觀豐富內涵和精神實質；二是著力聯系思想實際，轉變領導干部思想觀念；三是找準現實存在的問題，找準突破口；四是著力抓好班子隊伍建設，提高科學發展干事創業的能力；五是著力推進體制機制的創新，努力構建發展的新機制。在分析檢查階段，我們召開了支部組織生活會、領導班子民主生活會，廣泛征求相關單位和局系統干部職工意見，共發出問卷調查150份，收回124份。現梳理歸納如下：一是認為我局在圍繞市委中心工作、把握領導思路、提供決策服務方面做的比較好的占到96.9%；二是認為我局在堅持以人為本，努力為廣大職工群眾辦實事、辦好事做得良好的占到95%；三是認為我局系統干部職工辦事效率、服務態度比較滿意的占到97.1%；四是認為我局黨員干部在廉潔自律方面做得比較好的94.4%；五是認為我局領導班子能識大體、顧大局、抓大事、謀發展。
通過第一階段的學習調研和第二階段的分析檢查，我局領導干部對科學發展觀的認識普遍有了新的深化提高，在思想觀念上有了新的轉變，形成了以下新的共識：一是進一步強化了實踐科學發展觀的自覺性和堅定性；二是進一步增強了憂患意識和競爭意識；三是更加注重堅持關注民生，推進住房保障與房地產業發展的舉措；四是更加注重堅持統籌兼顧，既要考慮產業發展政策，又要關注群眾利益；五是更加注重加強和改進黨的建設，努力提高黨員領導干部運用科學發展觀解決實際問題的能力，不斷完善反腐倡廉的長效機制。
二、與科學發展觀不相適應的突出問題
雖然我局工作取得了一定的成績，但是對照科學發展觀的要求，對照市委、市政府主要領導的要求，聯系我市房產行政管理工作近年來的發展歷程以及當前人民群眾反映的熱點難點問題，我們還存在著以下不足和不適應：
（一）當前工作中存在的不足
1、廉租住房制度建設滯后。目前我市以廉租住房為核心的住房保障制度建設滯后于其他社會保障制度建設。廉租住房政策制度滯后于弱勢群體實際需求。廉租對象覆蓋面不夠全面。“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租住房保障的范圍之內。農民工住房需求無法從房地產市場中得到滿足，形成了住房保障盲點。我市廉租住房工作一直是采取租金補貼的方式，由政府發放部分租金補貼，廉租家庭在市場上租賃住房。對于租金補貼的家庭來說，則面臨兩大難題：一是政府補貼的資金不夠在城區內租一套房子，租房只能跑到偏遠地方去住，這對就業不利；二是這些廉租保障家庭很難在市場上找到符合廉租房標準的小戶型住房，便直接將住房補貼變成了生活補貼。房源問題已經成為當前廉租住房保障的一個瓶頸。
2、開發建設單位承建經濟適用住房的積極性不高。由于經濟房政策各種條件的嚴格限定，特別是要求利潤控制在3%以內，并對銷售價格嚴格限定，開發商投資經濟房的興趣銳減。經濟房建設土地供應沒有按政策到位。受惠對象不均衡。我市已建成的經濟房，絕大部分為大中企業利用自用土地建設，主要解決了企業內部職工的住房問題，廣大普通市民并未享受這一政策，特別剛畢業分配到各級機關的畢業生、一線專業技術人員、青年優秀教師急需解決住房問題，經濟適用住房受益面窄。低收入家庭認定困難也是難點。
3、物業管理步履艱難，物業企業難以維繼，老舊住宅小區居住環境不同程度地存在臟亂差現象。
4、群眾反映集資建房房屋產權辦證緩慢，手續繁雜，辦理時間長。
5、群眾反映房屋評估中介機構存在收費過高問題。
（二）當前工作中存在的不適應
1、思想觀念不適應。一是有“求穩怕亂”的保守思想。存在著因循守舊、固步自封的現象，思想還不夠解放，步子邁得不夠快、不夠大。二是有“小進則滿”的驕傲情緒。對過去取得的成績沾沾自喜、自我滿足。
2、統籌發展不適應。各旗縣區住房保障工作發展不平衡，特別是與當前我市經濟社會發展不相適應。市四區的保障工作比較突出，外五旗縣區的保障力度不足，軟硬件設施不夠齊全，未能更好地做到統籌兼顧。
3、人才隊伍不適應。面對國際金融危機帶來的房地產市場低迷，作為房地產行政管理部門辦法不多、措施不力，特別是對國家、自治區綜合政策的學習貫徹不夠。這對我們干部隊伍的綜合素質、解決復雜問題的能力，提出了新的更高的要求。基層黨員干部的理論學習能力有待進一步提高。機關黨建工作與新時期的要求尚存在一定的差距。
三、存在問題的原因分析
深刻剖析這些存在的不足和不適應，我們認為有主觀和客觀原因。
（一）客觀方面的原因主要集中在以下方面：
1、關于物業管理。這是一個新興的行業，在我市起步發展了十幾年，取得了一定的成績，也為我市的城市建設起到了很大的推進作用。到目前，我市共有物業服務企業189家，物業管理從業人員也達8000余人，其中管理人員900余人。但是隨著物業管理行業的不斷發展,各種層面的問題和矛盾也不斷凸顯，物業管理工作難抓，物業企業難以維持的現象確實存在。由于我市的物業服務費收費標準偏低，特別是一些老舊小區，收費標準甚至只有0.1元/平方米/月，而且收費率低，有的小區收費率只達到10%左右，因此物業企業難以維繼。
2、關于集資建房產權辦理難。目前我市集資合作建房主要是為解決大廠礦企業的職工住房問題，按照《經濟適用住房管理辦法》，集資建房的開發管理納入經濟適用住房管理范疇。企業在工程竣工驗收合格后，持《國有土地使用證》、《建設用地規劃證》、《建設工程規劃證》、《施工許可證》、發改委立項等相關證件，到產權部門辦理初始登記，10個工作日辦結。同時需提交集資建房申請文件到房改部門辦理集資建房手續。當事人持房屋總證證明、房改部門《關于集資建房申請的批復》、集資建房明細表、個人身份證明等相關證件，并繳納相關稅費，產權部門從受理之日起8個工作日辦結。集資建房辦證緩慢主要是集資建房單位在手續不完善的情況下開工建設，導致房屋產權證不能按時辦理。建議還沒有為職工辦證的企業或正在為職工集資建房的企業，要及時與土地、規劃、建設、房改等部門溝通，將辦理房屋產權證的相關證件備齊，切實解決集資建房的辦證難問題。
3、關于房地產評估機構收費問題。目前，我市共有7家房地產評估機構，評估收費標準嚴格按照《國家計劃委員會、建設部關于房地產中介服務收費的通知》(計價格［1995］971號)的規定收取。房地產評估收費,由具備房地產估價資格并經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規定的收費標準計收。以房產為主的房地產價格評估費,按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收。具體收費標準是：房地產價格總額100萬元以下(含100萬元)，按5‰收；房地產價格總額101萬元以上至1000萬元，按2.5‰收；房地產價格總額1001萬元以上至2000萬元，按1.5‰收；房地產價格總額2001萬元以上至5000萬元，按0.8‰收；房地產價格總額5001萬元以上至8000萬元，按0.4‰收；房地產價格總額8001萬元以上至10000萬元，按0.2‰收；房地產價格總額10000萬元以上，按0.1‰收。我們下一步將依托建設廳房地產企業資質管理平臺，繼續開展房地產評估報告網上備案工作，加強對中介機構及其從業人員職業道德建設，完善對評估機構的信用體系建設。
（二）主觀方面的原因主要集中在以下方面：
1、理論學習不夠主動、深入、系統。在學習領會科學發展觀的科學內涵和精神實質方面，還不夠深刻、全面，還沒有真正做到入心入腦，做到跳出過去看未來，跳出××看××，以發展的眼光看待我市房產行政管理工作。
2、對“統籌兼顧”的根本方法運用不夠。領導班子在統籌內部資源與協調外部社會力量方面的工作做得還不夠，特別是積極爭取市委、政府解決實際問題，在主觀努力方面還做得不夠。
3、對“以人為本”核心地位的理解不夠徹底。沒有真正地全面理解“只有不斷地提高經濟發展的成果和水平，才能不斷促進人的全面發展，真正做到發展為了人民，發展依靠人民，發展成果與人民共享”。
4、創新意識不夠強，思想不夠解放，存在思維定勢。
四、下一步的努力方向
按照科學發展觀的統一要求，根據局黨委會議精神，我們下一步的努力方向：
（一）增強服務意識，提高辦事效率
堅持重心向基層下移，政策向基層傾斜，進一步提高辦事效率和服務質量，真心實意為辦事群眾提供便捷服務，滿腔熱忱為干部職工排憂解難。
（二）深入分析調研，努力改善民生
第8篇：房地產估價資質管理辦法范文
2011年上半年房產管理工作回顧
一、房地產業發展基本情況
商品房新增供應量小幅增長。1-5月，我市新建商品房批準預售面積288.81萬平方米，同比增長9.58%。其中，新建住房267.72萬平方米,同比增長15.49%。總體市場新增供應充足，供求關系緩和。
新建商品房成交量穩步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增長14.55%。各月的銷售量分別為68.65、27.66、46.71、60.27、63.55萬平方米，商品房成交保持穩定增長態勢。
新建商品房成交價格平穩增長。隨著中央調控政策的進一步貫徹落實，房價過快增長勢頭在一定程度上得到遏制，保持在較為穩定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均價為5630元/平方米，與去年下半年相比增長7.81%。其中，新建住宅均價為5463元/平方米，與去年下半年相比增長8.43%。
二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面積76.95萬平方米，同比下降5.52%；成交套數6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面積63.63萬平方米，同比下降0.62%；成交套數5626套，同比基本持平。
二、主要工作及成效
（一）完善服務，產權產籍管理工作邁上了新臺階
以創建“全國房地產交易與權屬登記規范化管理先進單位”為契機，不斷完善服務，強化管理，窗口建設水平進一步提升。交易中心獲得市級“巾幗文明崗”榮譽稱號。
改善服務環境。加強部門間協同合作，對房產交易大廳進行了合理設置和調整，為稅務部門進駐開辟了專門場所，同時與稅務部門實行聯網，極大地方便了群眾辦理相關業務。
創新服務方式。進一步改進業務流程，將原來的三級審批改為二級審批。對部分業務實行快速辦理，外地前來辦事的群眾，可憑回程飛機票、火車票時間，申請加急辦理，1-5月，快速辦理房屋交易辦證及抵押登記3000宗。開設了延時服務和節假日預約服務，為行動不便的特殊群體提供電話預約，免費上門服務，1-5月，共辦理此類業務10宗，收到群眾感謝信5封。
強化服務質量。完成了以來積壓的60000份房產檔案的電腦錄入工作，完成了23979份房產檔案的基礎整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房產檔案基礎信息的錄入工作，方便了群眾查詢，提高了服務質量。
1-5月，共辦發各類權證39040份，面積942萬平方米，其中《房地產權證》21042份，面積297萬平方米，《他項權證》6569份，面積268萬平方米，商品房預告登記11134份，面積163萬平方米，房產測繪5206宗，面積490萬平方米，房產檔案查詢30118宗，接受產權檔案17900份，電腦錄入檔案63688份，協助法院查封、解封共1100宗。
（二）強化監管，房地產市場秩序進一步規范
按照市政府《關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》，結合房管部門職能，積極采取措施，強化市場監管，全力推動房地產市場朝規范化方向發展。
1．加強新建商品住房預銷售管理
一是全面加強商品房預售資金監管。認真履行商品房預售款監管職責，會同市金融工作局、市銀監局召集在惠的18家商業銀行召開了商品房預售資金監管工作會議。按照會議精神迅速向各商業銀行和房地產開發企業印發了《關于進一步加強商品房預售款管理的通知》，對商品房預售款的繳存、使用作了進一步細化。分5批次組織9家商業銀行、100多家開發企業召開座談會，對《通知》逐條進行講解，就具體的實施細節進行了深入溝通。4月1日起全面組織實施，目前監管工作已步入常態化階段。有效地確保了新建商品房預售款用于后續工程建設。1-5月，共核撥商品房預售款用款580宗。
二是積極配合物價部門做好新建商品房銷售明碼標價工作。向各房地產開發企業印發了《關于進一步加強商品房預銷售管理和規范使用<二書>的通知》，要求房地產開發企業取得商品房預售許可證或商品房現售備案證明書后，先到物價部門辦理新建商品房銷售明碼標價監制手續，再憑經物價部門批準確認后的商品房銷售價格表到我局申請，將價格信息導入該項目樓盤表相對應的房屋信息中去。有效規范了商品房銷售價格行為，切實建立和維護了公正、公開、透明的市場價格秩序。
三是健全項目備案管理。改變以往作法，要求開發企業必須于申請預售前一個月進行項目備案，為銷售、監管、監督收集前期情況，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜漸。嚴格按規定從嚴從細審核商品房預銷售備案資料，觀察現場，把握政策，不符合條件不發證，手續不齊不發證。進一步建立和完善了商品房預銷售管理系統，目前開發企業成功注冊并納入網上預售系統管理
的增至220家。1-5月，共辦理房產項目備案64宗；核發商品房預售許可證65宗，發證面積133萬平方米；核發現房備案證8宗；受理商品房預售許可證延期140多宗。
四是加大法律法規宣傳和市場檢查力度。今年開始要求開發企業在開盤前對銷售人員進行培訓，學習相關法律法規以及具體的交易操作知識，防范虛假信息、違規亂收費等行為發生。并加大現場巡查和違規處罰力度，每周增加半天時間進行樓盤巡查，了解工程進度和銷售狀況，發現問題及時糾正，對違規情況依法進行處罰。
2．加強二手房交易管理
一是建立了二手房交易評估報告價格管理體系。與市地稅局、市房產中介協會制定了評估報告價格備案管理系統。運用信息傳輸和管理軟件對各房地產評估機構實施網點式分布管理。具體由主管單位根據市場情況設立出惠城區范圍內各住宅商業片區的二手房價格下限，評估機構不可超出價格下限出具評估報告，同時結合原有的評估報告備案辦法再次加強了評估報告備案管理。有效預防了二手房交易中虛報漏報等違法違規行為的發生，切實維護了市民的合法權益。
二是做好二手房交易資金資金監管。進一步優化二手房交易資金監管工作流程，基本上做到了程序規范，便捷高效，管理科學，工作窗口得到了社會的高度認可，資金監管已成為二手房交易中不可缺少的重要環節。今年1-5月，我市交易結算資金監管帳戶累計現金流1.17億元，促成交易281單。至此，中介協會共監管現金流計6.80億元,促成交易2150單，有力地保障了二手房交易安全運作。
3．加強中介市場管理
堅持做好中介機構備案管理。加大中介機構年檢審查力度，今年4、5月份完成了惠城區、仲愷高新區范圍內220家房地產中介服務機構及專業人員條件檢查，將初步檢查結果在中介協會網站予以公示。對于不符合規定的單位要求限期整改，最終結果將于6月份通過媒體公示。積極推進中介行業誠信建設。開展十佳誠信中介企業評選活動，樹立行業誠信榜樣，增強行業自律意識；建立誠信檔案制度，將違約行為及處理情況記入中介機構或從業人員誠信檔案，及時通報信用情況。認真貫徹落實年初新出臺的《房地產經紀管理辦法》，向各中介機構印發了《關于貫徹落實〈房地產經紀管理辦法〉的通知》，要求全面學習，及時總結，嚴格落實，并將學習實施情況與年檢掛鉤，有效促進了房地產經紀行業規范發展和人員素質的提高。
4．加強房屋租賃市場管理
繼續做好房屋租賃登記備案管理工作，各房管所結合轄區房屋租賃實際，大力宣傳，積極走訪轄區辦事處和居委會，爭取支持配合，全面摸底調查，耐心做好咨詢工作，認真做好登記備案辦理、資料裝訂、歸檔等工作，取得明顯成效。1-5月，共完成房屋租賃登記備案787套，面積152萬平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目標任務。
5．健全房地產市場監測機制
在去年工作的基礎上，進一步完善“城房指數”數據的采集、篩選、校核等工作。“城房指數”技術成果今年3月得到住建部城房指數工作技術支持單位（中國房地產估價師與房地產經紀人學會、清華大學房地產研究所）的認可并通過驗收。目前，城房指數”已進入常態運行階段，能夠全面、科學地反映房價走勢，為引導市民理性消費和投資提供了依據。
（三）規范發展，物業管理水平全面提升
以迎接全國文明城市復檢工作為契機，改進管理手段，強化市場監管，增強行業自律，切實促進了社區和諧與社會穩定。
物業管理信息化水平大幅提升。開發住宅專項維修資金管理信息系統，對維修資金的歸集、使用、利息結余等進行科學規范管理；開發“物業家園”數字物業服務信息系統，物業服務企業可通過系統辦理前期物業登記、業主大會產生業主委員會首次備案申請、異域資質備案申請、物業資質申請注冊等各項業務，業主可通過系統中的投訴平臺提出投訴和建議，真正搭建起物業管理部門、物業服務企業和業主交流溝通的平臺。
住宅專項維修資金歸集工作扎實推進。1-5月，共歸集維修資金7760萬元。截止目前，我市歸集的維修資金累計已達10.57億元。聯合市財政局印發了《全面開展住宅專項維修資金清理和追繳的通知》，采取業務聯動制約等措施，不斷加大維修資金追繳力度，1-5月，共追回開發商挪用專項維修資金457萬元。
物業管理市場監管工作全面推進。對全市338家物業服務企業進行了資質年檢、核準定級、資質變更和登記備案。對年檢抽考考評不合格的8家物業服務企業進行了責令整改。對全市多個重點住宅小區的物業管理情況進行了檢查和整治。召開了外來駐惠物業服務企業座談會，切實規范了物業服務行為。
業主大會成立指導工作依法進行。利用各種不同時機、場合向業主和城區各街道辦事處發放《業主大會和業主委員會指導規則》等法規條例1000余份。對11個住宅小區業主大會的成立工作進行跟蹤指導和協調，依法依規處理籌備工作中遇到的矛盾和糾紛。1-5月，共有6個住宅小區依法召開了首次業主大會會議選舉了業主委員會，并完成了在我局的備案登記工作。
物業承接查驗行為有效規范。不斷加大對住建部《物業承接查驗辦法》的宣傳培訓力度。嚴格實行物業承接查驗備案管理，督促物業建設單位、物業服務企業按照《物業承接查驗辦法》的規定履行承接查驗義務，及時處理業主對物業建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴，全力維護好物業建設單位、物業服務企業和業主的合法權益。
迎接全國文明城市復檢工作有序開展。制定了工作方案，成立了專門的工作小組，完成了待審檔案材料的匯總、分類、造冊和填報工作，認真做好復檢實地考察點的推選工作，完成了各住宅小區的簡易平面圖的繪制和其他輔材料的制作。
（四）關注民生，住房保障相關工作取得新進展
針對部分住房保障工作職能移交后，住房基金和住房補貼管理以及保障性住房后續管理仍由我局負責的實際，積極調整工作思路，不斷探索，認真總結，各項工作均取得新的進展。
住房基金管理工作嚴格按程序進行。規范了住房基金審批支取流程，保證專款專用。截止5月底，市直住房基金存款余額2.19億元。1-5月，審批支取住房基金84.55萬元，主要用于單位改制、退市和維修職工宿舍共用部分。
住房補貼管理工作更加規范高效。建立了住房補貼管理信息系統，對發放住房補貼來的紙質檔案進行了整理，全部輸入電腦，實行信息化管理。1-5月，共歸集個人住房補貼資金17674人次，金額1058萬元。審批支取個人住房補貼資金1373人次，金額1061萬元。
住房保障相關工作扎實開展。一是完成了住房保障信息系統培訓。專門聘請省住房信息專家，為各縣（區）住房保障部門相關人員進行信息系統培訓，強化了運用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后續管理的準備工作。加強調研和協調，起草了《惠州市區保障性住房交接和后期管理規定》，保證保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分發揮保障性住房的社會保障職能。
相關歷史遺留問題的解決有較大進展。惠州市安居工程有限公司退市工作取得了突破性進展，在清產核資的基礎上，對公司作清盤處理，公司人員按勞動法規定做好了補償安置，其他工作正在抓緊處理中。對惠澤南苑、南山花園遺留問題進行了全面核查，逐一列出存在問題，研究解決辦法，具體工作正按計劃有序進行。
（五）創新機制，直管公房管理展現新面貌
租賃管理更加規范。經過認真研究，反復修改，制定出了完整的直管公房租賃合同，已開始在網上下載簽訂。進一步完善了直管公房租賃審批程序，層層把關，確保符合住房保障條件的住房困難家庭租住直管公房。堅持實行直管公房租賃審查制度，堅決遏制轉租轉借等行為。1-5月，共收繳房租240多萬元，完成公房租賃更名78戶，租金減免審批7戶。另外，為12戶經濟適用房、廉租房的公房住戶辦理了清退手續。
安全管理更加科學。負責公房管理的房管所對公房安全及其他突發事件的防范與處置意識進一步增強，積極采取措施加強安全管理。橋西房管所制定了《惠州市房產管理局橋西房管所安全管理制度》，對公房維修施工安全管理、公房日常安全管理進行了明確規范。橋東房管所完成了惠新東一棟樓梯改造，保障了公房住戶的生命財產安全，得到了群眾的好評。1-5月，共完成公房維修129宗，維修房屋面積13496平方米，使用金額37.4萬元。
非住宅公房市場化招租工作扎實推進。組織有關房管所對非住宅用房承租情況做了比較詳細的調查，主要對房屋情況、承租人、經營單位、房屋用途、經營項目、市場租金等方面進行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市場化招租提租工作實施方案》，報政府批準后全面實施。
（六）注重協調發展，房產信息化建設取得新突破
按照《惠州市國民經濟和社會信息化第十二個五年規劃》的要求，進一步加大信息技術引進力度，不斷完善數字房產系統，切實提升信息化水平。
完成了局內部電腦及網絡的維護工作。做好局電腦的更新換代工作。不斷充實局公眾網站，通過各種渠道收集、匯總、更新網站房產信息100余條，為廣大市民提供了更豐富的內容和更便捷的查詢。
完成了數字房產系統的升級改造工作。按照局房產交易業務需求的變化，在系統中增加了經濟適用房模塊、現售商品房備案模塊、檔案查詢及稅務減免證明模塊，進一步優化了工作流程，極大地方便了辦事群眾。1-5月，共協助稅務、司法、國安等部門查詢數據22次。
完成了與房管所的聯網工作。租用移動光纖數據專線，順利完成房產交易大廈與局屬房管所的聯網工作，保證各房管所辦理業務數據安全及線路暢通，實現了互聯互通，信息共享。
公房管理信息系統、住宅專項維修資金管理信息系統、數字物業服務信息系統的開發工作都在按計劃有序推進中。
（七）突出住用安全，白蟻防治和房屋安全鑒定工作穩步推進
認真按照建設部《城市房屋白蟻防治管理規定》和《惠州市城市房屋白蟻防治管理辦法》等有關規定，對全市白蟻防治單位的從業人員、經營場所、設備配置、經濟效益進行全面審查，嚴格落實好白蟻防治工程的各項監督管理工作，認真審查白蟻防治施工方案，專人專倉管理白蟻防治藥物，全程跟蹤管理白蟻預防工程，完善工程檔案及回訪復查管理工作，并發揮好白蟻防治協會的作用，加強專業培訓及技術交流，調處市場中出現的矛盾和問題。同時努力抓好房屋安全鑒定工作，及時宣傳房屋安全知識，耐心解答群眾提問，參照現行技術規程、規范，對申請鑒定的各類房屋，進行及時、科學、合理、有效的鑒定，確保房屋住用安全。1-5月，共辦理新建房屋白蟻預防工程備案67宗，落實繳存復查費用86萬元，完成預防工程驗收45宗。共完成房屋安全鑒定100宗，建筑面積47085平方米，同比增長16.38%，其中，a級（非危房）33宗，b級（危險點房）23宗，c級（局部危房）28宗，d級（整棟危房）16宗，鑒定費收入9.17萬元。
（八）狠抓行風建設，黨建工作和依法行政工作成效明顯
以“黨建工作創新年”和建設行政執法責任制示范市為契機，不斷改進工作作風，堅持依法行政，形成了廉潔務實、嚴格規范的行業氛圍。
1．多措并舉，黨建工作在創新中發展
一是精心組織中心組理論學習。擬定了《2011年惠州市房產管理局黨委中心組暨黨員干部理論學習計劃》。堅持做到組織領導、計劃安排、制度內容“三落實”，創新學習方式，以檢查促學、測試考學、網絡宣學，確保學習成效。
二是認真指導支部建設。督促各支部按照“六有”達標要求，狠抓硬件建設和規范化管理，通過聽取匯報、查閱資料等方式，對12個在職支部“六有”達標情況進行了檢查,查漏補缺，推進各支部的黨建工作上臺階。5月，人民日報記者對陳江房管所支部建設情況進行了專訪。
三是深入開展創先爭優和換屆紀律教育活動。繼續開展創先爭優“雙示范”、“兩公開兩評議”、“三服務”主題實踐活動，取得了階段性成效。向黨員干部發放“換屆紀律明白卡”，簽訂承諾書”，營造了風清氣正的換屆環境。
四是扎實推進人事工作。完成了全局20個事業單位的崗位設置方案及人員定責定崗聘用工作。對機構設置、人員在編在崗情況與領導職數、實有人員對應情況進行了認真的核實，完成機關事業單位機構編制實名制信息管理工作。按照三類人員不同級別標準，完成工資調整工作。加大競爭性選拔干部力度，通過兩推一評方式產生了一名副科級干部。
五是工會的橋梁紐帶作用充分發揮。積極組織開展了迎新春聯歡晚會、勞動競賽、“五四”演講比賽等活動，進一步增強隊伍的凝聚力。按照市委的工作部署，組建了惠州市物業管理行業工會聯合會，目前該組織已開始運作，在維護職工合法權益，推動行業可持續發展方面發揮了重要作用。
2．注重長效，依法行政工作在變革中穩步前進
一是機制進一步健全。根據《惠州市建設行政執法責任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三階段的行政執法崗位責任制度、程序制度、公示制度、重大行政處罰備案制度等16項行政執法責任制度。根據《惠州市行政執法案卷評查辦法》的規定，開展行政執法案卷評查工作，針對市法制局反饋的行政執法案卷存在的問題，組織人員到先進單位學習，制定相應的整改措施，完善受理、調查、聽證、審批、決定、送達、監督等行政執法工作流程。嚴格規范行政執法文書的種類、格式及內容，明確專人負責文書制作和案卷的整理歸檔工作。根據《關于開展行政規范性文件專項清理工作的通知》要求，組織相關科室對2011年3月20日以前的現行有效的8件政府規范性文件及10件部門規范性文件進行清理，提出初步清理意見。1-5月，共處理行政訴訟案件2宗。其中申請撤銷房產證案件1宗，申請撤銷房屋抵押登記案件1宗。
二是業務進一步規范。在學習廣州、江門等外省市房產管理先進經驗的基礎上，對交易所、交易中心、檔案館和測繪所等業務開展情況進行調研，進而提出操作性強的優化方案，各項業務的辦理進一步規范。制定了《惠州市房產管理局房地產交易與權屬登記案件會簽、會審制度》，并于今年4月1日開始實施，1-5月，共組織會審會議2次，集體研究討論辦證疑難問題50多個，切實提高了業務辦理質量。
（九）堅持和諧為民，維穩工作和扶貧工作扎實深入
圍繞迎接深圳“和諧大運”和扶貧工作“三年任務兩年完成”的工作目標，周密部署，全力推進，切實促進了社會和諧和農村困難家庭生活的改善。
1．維穩工作扎實有效
一是民生問題得到及時解決。以“行風熱線”、“惠州市樓盤房屋物業主題日”等活動為載體，集中受理群眾關心的熱點、難點問題，同時進一步改進網絡問政工作方式，增強互動溝通效果，極大地提高了工作效率。1-5月，共接待來訪群眾25批次，受理群眾來信來電1700多人次，辦理人大政協提案19宗，市政府網上交辦事項和局長信箱案件498宗，回復率100%，派發房地產法律法規宣傳資料800余份。
二是難題得到積極破解。大安泰大廈、君龍雅苑等問題樓盤的處理工作有序推進，安泰大廈主體工程已經基本完工，部分業主已經收樓，一些收尾工作正在進行當中。君龍雅苑首批19戶經市仲裁委仲裁法庭裁定，根據裁定書初步確認了14戶業主的產權。第二批仲裁，已與市公職律師事務所著手啟動。惠澤南苑、
南山花園的收尾工作也取得較大進展。
2．扶貧開發工作扎實有效
圍繞“村村有物業、戶戶有就業、年年有收入”的目標，出臺了《大豐村貧困戶種養獎勵辦法》,對貧困戶中養殖、種植、轉移勞動力等情況進行獎勵，充分調動了貧困戶的種養積極性。制定了大豐村貧困戶慰問標準，為貧困戶中因病去世、因病住院、車禍受傷5人發放了1萬元的慰問金。落實大豐村貧困戶獎學助學專項基金，激勵和幫助困難家庭子女接受教育。至目前為止，已發放專項獎學金6400元，并幫助一戶因貧困無法領出高中畢業證的貧困戶支付1000元，從學校領出了畢業證。今年5月18日，組織局里的青年團員10余人到大豐村開展“青春綠萬村”活動，在主要村道種植了150株綠化樹，美化村容村貌。1-6月，投入大豐村資金共計17.54萬元。
今年以來，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各項工作進展順利，但還存在以下問題：
一是部分公房過于殘破，且所處地段差，造成維修和出租困難。
二是由于檔案館窗口沒有安裝排號服務系統，導致前來辦事的群眾常為排序先后問題發生糾紛，不僅影響了工作質量，還給工作人員增添了壓力。
三是窗口業務量日趨增多，個別人員缺乏緊迫感、責任感，難以實現限時辦結的工作要求。
四是由于對房屋租賃管理認識不足，群眾對房屋租賃登記備案仍保持一種懷疑、抵觸、觀望的態度。
五是規范性文件制定程序有待進一步完善，需嚴格履行部門規范性文件制定程序，報本級政府法制機構進行合法性審查后再行。
2011年下半年工作計劃
下半年，我局將按照年初工作部署，積極推動我市房地產市場健康平穩發展，不斷改善小區居住環境，切實提高住房保障水平，重點抓好以下九個方面的工作：
（一）全面提升業務管理水平。繼續推進“全國房地產交易與權屬登記規范化管理先進單位”創建工作，以此為契機，充分利用“青年文明號”、“工人先鋒號”等抓手，完善工作制度，加強學習培訓，規范業務辦理，把各項工作做實做細，全面提升整體業務管理水平。
（二）全面提升房地產市場監管水平。加強商品房預銷售管理，對預售管理的各個環節全面優化，強化預售款監管，加大巡查和整治力度，對在建樓盤做到盡早介入管理，充分了解情況。加強中介市場管理，提高行業門檻，完善準入機制；加強年檢工作，提高年檢標準；完善信用等級評定管理制度；發揮房地產中介行業協會雙向作用，推進行業自律。加強租賃市場管理，加大相關法律法規的宣傳力度，加強與街道辦、居委會、物業服務企業的溝通，爭取支持和配合。加強對“城房指數”結果的研究和應用，進一步健全市場信息監測機制。建立起良好的房地產市場秩序。
（三）全面提升信息化建設水平。繼續抓好對現有的業務系統的升級改造；加大物業維修資金管理系統、個人住房管理系統的推進力度；加大檔案數字化的推進力度，繼續做好電腦掃描工作，逐步實現房產檔案數字化轉換；完善網站各項功能，為市民提供全方位服務；做好與地稅部門數據共享，業務聯網工作；做好測繪軟件升級改造工作，爭取下半年完成改造工作。
（四）全面提升物業管理水平。積極推動《物業承接查驗辦法》的貫徹實施，進一步規范前期物業管理，做好新建住宅小區物業管理用房的備案考查登記工作，加強前期物業管理檔案資料管理；培養和打造一批國家、省、市優秀物業管理示范項目，提高物業服務檔次。加大住宅專項維修資金監管力度，確保資金的歸集、使用、利息結余等方面管理科學規范；認真配合市委、市政府做好迎接全國文明城市復檢各項工作。
（五）深入推進績效考核工作。進一步明確崗位職責，完善考評標準，細化考評內容，統一評分標準，嚴格落實首問責任制、服務承諾制和限時辦結制等制度的執行情況，對各單位的效能建設情況進行全面的督促檢查，激勵干部職工盡職盡責積極工作，提高工作效能，更好地推動各項工作順利開展。
（六）深入推進直管公房管理工作。統一對我局管理的危舊公房進行安全鑒定，提出處置意見，建立危房檔案，進行動態跟蹤管理，切實保障危房住戶生命財產安全；有步驟地做好公房測繪和辦證工作；做好公房檔案清查建檔工作；做好公房租賃審查工作，堅決遏制轉租轉借行為；加大對被拖欠房租的追繳力度；進一步完善公房管理信息系統；按照工作方案，全面開展非住宅公房市場化招租、提租工作。
（七）深入推進依法行政工作。做好我局建設行政執法示范市的各項工作，繼續開展年度行政執法案卷評查工作；制定“六五”普法規劃，做好“六五”普法宣傳和實施工作，開展“幸福惠州·法治同行”法制主題宣傳教育系列活動；加強行政復議、行政應訴工作，結合具體案情做好案例分析，為我局房產業務提供法律建議，推進我局依法行政工作的順利進行。加快業務規范制度事項改革步伐，建立健全各種規章制度并督促貫徹落實。
第9篇：房地產估價資質管理辦法范文
關鍵詞：貸款中介；建議
中圖分類號：F830文獻標識碼：B文章編號：1006-1428（2007）01-0026-04
一、商業銀行貸款中介活動的概念范疇
商業銀行貸款中介活動是指商業銀行出于對專業分工協作、成本收益比較、信息不對稱、業務經營需要等方面考慮，通過簽訂合同、協議等形式在貸款過程的不同環節引入不同類型中介機構為其貸款業務提供有關服務的商業活動。
目前，商業銀行一般在以下貸款環節引入中介機構：企業申請貸款提供的財務報表需審計時引入會計師、審計師事務所；對具備貸款條件而無抵押物的企業發放貸款時引入擔保公司；抵押物價值認定時引入評估機構；房地產等貸款辦理時引入登記機構(主要包括房地產交易所、國土局、工商局、車管所等機構)；抵押物登記有瑕疵或有權審批人要求辦理公證時引入公證機構(主要是各地公證處、律師事務所)；房屋、汽車等抵押財產需要保險時引入保險中介機構；發生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務所。
二、商業銀行貸款中介活動的社會環境
隨著市場經濟的發展和社會專業化分工的深化，社會中介市場發展迅速，但在行業、地區、資質等方面的發展不平衡現象較為突出。
目前，參與商業銀行貸款中介機構已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業務合作的中介機構就達200多家。由于各家商業銀行所處的地區經濟社會發展的差異，市場環境不同，很多地方性法規也不一樣，中介機構市場發育程度不同，造成商業銀行貸款中介活動的社會環境差異很大，十分復雜。
整體而言，除公證機構外，其他類型的中介機構行業準入門檻都比較低，因此行業競爭較為激烈，公司資質也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機構基本都沒有統一、成熟、完備的法律規范和行業監管制度，因而，其在運行過程中主要以自律為主，缺乏有效監管。
另外，現實中各種中介機構被簡單條塊分割，歸屬不同的行業管理部門，各行業自行規定各種執業資格，如財政部門管理會計師事務所、資產評估公司；國土部門管理土地評估機構資質；房管部門管理房地產估價師資質等，甚至有的中介機構(如各種擔保機構)沒有明確的監管部門。因此，各種管理部門的監管尺度不一，亦存在監管真空。而銀行又不得不面對不同行業的中介機構，資質鑒別、機構選擇、報告使用等方面都存在較大困難。
三、商業銀行與中介機構的關系
從根本上講，商業銀行與中介機構由于利益關系聯系在一起。在貸款活動中，商業銀行處于主導地位，中介機構則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機構對商業銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業銀行業務發展、防范貸款業務風險方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業銀行對中介機構選擇不當、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風險隱患。因而，商業銀行與中介機構的基本關系可歸結為：商業銀行應該如何選擇和變更中介機構；商業銀行如何使用中介機構提供的服務；中介機構服務的收費狀況(即具體的利益關系)；中介機構對商業銀行信貸決策及管理的影響；商業銀行對中介機構業務活動的管理。
1．商業銀行對中介機構的選擇和變更。
目前，雖然各家商業銀行并沒有統一選擇中介機構的制度和模式，但在與中介機構合作中普遍持較為謹慎的態度。
商業銀行在篩選中介機構時，具有較為嚴格的程序和標準。主要考察中介機構的執業資格、資質水平、誠信情況、服務質量、收費合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內部評審小組評定，從綜合評級較高、地區排名靠前、實力強、誠信度高、無違規違紀記錄的中介機構中選擇數家簽訂合作協議。
同時，大多數商業銀行對入選的中介機構實行動態管理，每年進行考核和評價，及時淘汰、調整、補充。個別銀行還要求中介機構交納一定額度的保證金，對其執業活動起到約束作用。如發現中介機構提供的報告內容不完整、數據明顯不實甚至弄虛作假等現象，將終止合作關系。
不過，也有些銀行并不直接對中介機構進行選擇和變更，除登記機構由商業銀行按法定程序指定外，其他中介機構一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機構出具的報告對銀行審查分析等工作產生較為嚴重的誤導性作用時，商業銀行才會建議借款人重新選擇中介機構，并重新提供相關報告。
2．商業銀行對中介機構出具報告的使用及評估。
據調查，商業銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機構的服務成果，對符合銀行要求的報告，會在信貸評審報告中給予認可，并作為貸款決策的依據之一。
針對有疑問的審計報告，經過銀行調查了解，如果確屬企業提供虛假財務信息，則一方面將企業的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計師事務所和會計師列入銀行內部的黑名單，并通報各級審查部門。視情形嚴重程度，對出問題會計師事務所及其會計師審計的其他企業報告從嚴審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務所另行審計。
針對評估機構出具的評估報告，銀行一般會成立內部審核小組對抵質押物進行二次評估。內部審核小組運用自身掌握的知識，結合當地的實際情況，對抵質押物自行進行評估，再將兩次評估結果進行比較。如果差別較大，經核實是評估機構未盡責或故意弄虛作假，則會對該評估機構提供的其他評估報告從嚴審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機構重新評估抵質押物。
3．商業銀行貸款中介機構的收費狀況。
現行商業銀行貸款中介活動收費一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機構的銀行，中介費用一般都由客戶承擔，銀行并不介入收費標準的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機構，其費用標準一般由銀行制定或者參照國家有關部委規定。
按市場經濟原則，不同中介機構的收費標準也會不同，但由于激烈競爭，同一地區同一性質的中介機構收費差異一般也不會很大。據調查了解，目前中介市場的確并存“收費較高”和“超低價競爭”兩種現象。一方面，在有政府強制性規定、行業壟斷較高、市場風氣不正的地區和中介機構類型中，收費偏高。另一方面，“超低價競爭”在機構數量多、收費缺乏標準的中介市場上相當突出。違背市場原則和成本約束的超低收費，會導致中介機構偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現象叢生，危害中介市場的健康發展。
4．中介機構對銀行信貸決策及管理的影響。
在具體的信貸業務過程中，銀行一般會在貸前調查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環節上進行獨立操作，但在決策時會適度參考中介機構提供的信息或數據。律師事務所的法律服務特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。
5．商業銀行對中介機構業務活動的管理。
商業銀行對中介機構的管理內容一般包括：中介機構的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務收費、時效性方面提出要求。商業銀行在與中介機構的業務合作過程中，會對中介機構的服務水平、員工素質、業務能力、職業道德、評估公平性進行考核。
有些銀行會根據總行以及監管部門的有關法規及要求，按照職能分工對中介機構進行監管。需要特別指出的是對于擔保公司的選擇。近年來，各類型的擔保機構發展迅速，但由于其經營風險較大，行業定位不明確，存在資質、經營管理水平較低且缺乏有效的行業管理等問題。商業銀行在辦理涉及專業擔保公司的信貸業務時，一般都會對專業擔保公司進行嚴格調查，由總行統一授信，并實現限額管理。
四、商業銀行貸款中介活動中存在的主要問題
1．銀行貸款中介機構誠信意識普遍比較薄弱，給商業銀行經營帶來一定風險隱患。
目前，由于銀行貸款中介市場競爭比較激烈，為招攬客戶，部分貸款中介機構在利益驅動下，違背“誠信為本”的職業宗旨和“獨立、客觀、公正”的執業原則，或違規操作，或“偷工減料”，導致中介報告質量不高，甚至采用非法手段欺騙銀行，造成銀行信貸資金出現風險。
2．中介市場競爭環境不夠透明規范，中介機構的社會公信力有待提高。
由于中介行業準入門檻低，市場低層次同質競爭激烈，人員素質、職業道德、誠信狀況參差不齊，一些中介機構為爭搶業務、追逐利潤而淡化了審計、評估原則，盲目迎合客戶需要，出具虛假不實報告，嚴重影響其獨立、客觀、公正的社會公信力。同時，銀行在選擇中介機構時，面臨信息不對稱的困境。這些都給銀行授信帶來很大的風險隱患。
3．法律法規制度不完善，中介機構違規成本低，同時，缺乏有效的責任追究機制。
目前，我國對中介機構缺乏統一的管理，沒有制定統一的行業標準和嚴格的準入制度，特別是未形成強有力的懲戒機制，違規成本低，導致中介機構作出寧愿違背誠信原則，也要爭奪客戶資源的選擇。加之政府及行業主管部門對中介機構的經營行為整體上監管不夠，更容易誘發中介機構人員的道德風險，從而形成整個中介機構違反“職業道德”現象相當普遍。
4．中介機構服務同質化，專業水平不高。
按照通常做法，一般中介機構只對資產的時點價值作出評價，而對資產價值的演變趨勢、變現能力、所有權人取得標的物支付對價等銀行關心的問題不作評價，難以滿足銀行授信的需要，其評估報告對銀行的利用價值不高。
5．中介綜合費率偏高。
銀行貸款一般至少要經過會計報表審計、資產評估、抵押登記、公證四個中介環節。根據對多家銀行的調查，會計報表審計的平均費率在0．3％―0．5％之間，資產評估的費率在0．2％―0．6％之間，房產抵押登記費率是0．14％，有的還涉及公證收費、律師費、訴訟費等。綜合計算，一筆貸款的中介費率大致在1％左右，相當于貸款成本上調了1個百分點。
6．對部分新興的銀行貸款中介機構缺乏有效的監管。
隨著銀行貸款中介機構種類和數量的不斷增加，對這些機構如何實施有效的監督管理成為迫切需要解決的問題。目前部分新興的銀行貸款中介機構如商業性擔保公司明顯處于監管真空狀況，工商部門只是依據《公司法》審批擔保公司設立并每年對其進行年檢，而對其日常業務經營一般不作進一步管理，此外擔保公司也未象其他貸款中介機構一樣成立行業協會，自律管理體制未能建立。
7．商業銀行利用中介機構的制度不完善，自身存在缺陷。
目前，銀行對貸款中介機構的管理還存在不少缺陷。其一，由于社會中介機構類型眾多、參與銀行業務的程度不一，銀行大多也未建立健全行內的從引入到淘汰的全流程管理中介活動的規范和制度；其二，由于銀行業務流程設置、人員分開等原因，某些中介業務被條塊分割，影響中介服務的總體效益和中介報告的統一使用；其三，由于現行的銀行分級管理體制，銀行地方分支行的中介活動管理相對混亂，與地方上中介機構關系復雜，容易助長道德風險；其四，銀行還比較缺乏專業人才和技術手段，影響其正確評價和使用中介報告；其五，大多數銀行只是對中介機構出具的財產評估報告規定了比例控制要求，對中介機構缺乏動態的、客觀的評估考核機制；其六，大多數銀行未能明確職責、實行問責制，導致出現內部人員對中介活動責任層層推諉，甚至誤導決策的現象。
8．商業銀行間信息溝通有待進一步加強和完善
雖然目前有些地區(如上海)的銀行業協會已經初步建立了貸款中介機構“黑名單”制度，但該制度并沒有將各種貸款中介機構都囊括其中，因此存在一定的局限性。此外，不少商業銀行在違約中介機構信息提供方面不夠及時，甚至有所保留，也削弱了該制度的作用。
五、政策建議
1．政府職能部門應完善法律法規和加強行業監管引導。
有關部門應完善對中介機構和執業人員管理的規章制度建設，加強對中介機構及人員的誠信教育和執業人員繼續教育，提高中介機構及人員的法律意識、誠信意識和業務水平；加強中介機構準入退出監管，加大對中介機構及人員經營行為的檢查執法力度，對不具備資質、不講誠信、有不良行為和違法行為的中介機構，應依法進行查處，嚴厲制裁其造假行為。與此同時，政府物價主管部門在充分聽取社會各界的意見后，要積極引導、合理確定中介服務收費標準，在監管上引入聽證機制，中介機構、企業和金融機構應介入聽證。
應盡快建立和完善擔保公司的監督管理制度。鑒于目前我國擔保公司發展比較迅猛、風險比較突出的現狀，及時制定和實施擔保公司管理辦法，對擔保公司的功能定位、市場準入、業務經營、會計制度、風險評價等方面加以明確規范，以有效防范和化解潛在的風險，促進擔保公司穩健發展。
2．銀行應客觀、公正評價中介機構的咨詢業績，制定科學的考核辦法，與中介機構建立良好的長期合作關系。
銀行應進一步規范貸款業務評估委托工作，客觀評價中介機構的咨詢業績，并進行動態考核調整。可選擇幾家具有項目咨詢資質的社會中介咨詢機構，按照其公司管理情況、以往的咨詢業績、工作作風、辦事效率、評估報告差錯率等，再根據項目評估要求，科學地制定評估考核指標和標準，按年(或季度)進行考評，對較差公司進行淘汰。另外，在調整評估機構時，還要關注中介機構經營定位及經營理念。在固定資產項目貸款評估中，為克服銀行自身能力不足的問題(如技術要求高、貸款企業為集團性質等)，應聘請資質全、等級高、信譽好的綜合性中介機構提供服務。
此外，建議擇機引入銀行委托制度，實現責權利的統一。引入銀行委托制度，由銀行根據貸款需要委托中介機構出具評估意見，合理收取企業一定的評估費用。這樣既可以使中介機構對銀行負責，客觀公正地出具審計、評估意見，又可以提高報告的利用價值，而且因銀行與中介機構長期、批量的合作，可以降低中介收費標準，減輕企業的負擔。
3．中介機構應規范評估程序，強化內部管理，建立風險防范機制。
中介機構項目評估必須走規范化、程序化、專業化、制度化的道路，要建立嚴格的風險防范機制。一是制定項目評估崗位職責及考核辦法；二是進一步規范雙人調查制度、雙人審查制度；三是建立主評人負責制度、主評人動態調整管理制度；四是建立統一的三級復審制度；五是建立執業人員風險保證金制度、回訪制度；六是建立行業專家咨詢服務管理辦法；七是建立項目評估協調會議制度。
4．銀監會系統應適時采取措施規范銀行貸款中介活動。
（1）加強對中介機構執業情況和誠信度的信息披露。銀監會系統應定期組織企業、銀行、政府職能部門三方參加的聯席例會，對轄內中介機構執業情況加強溝通，及時反饋信息，銀行同業間要互相交換中介機構出具不良報告的信息，規避銀行再次利用上述中介機構的報告造成貸款風險。
（2）銀監會應會同有關部門研究制定有關規范商業銀行與中介機構合作的指導意見。目前，各商業銀行在與中介機構進行合作過程中，對其準入標準、日常管理和違約處理等方面都存在較大差異，這樣既不利于商業銀行有效防范和控制信貸風險，也不利于貸款中介市場建立有序的市場競爭秩序，因此有必要制定下發相關的指導意見，對商業銀行與中介機構合作進行適當規范。
5．銀行業協會或商業銀行注重搜集行業信息，為商業銀行使用中介市場提供智力支持，并完善貸款中介機構“黑名單”制度。
銀行業協會或商業銀行應注重開展行業、地區經濟調查研究，通過政府有關職能部門等合理渠道進行行業統計，收集、分析、行業信息。同時，還可以通過對行業信息的分析處理，參與制定行業規劃，對行業內重大的發展問題，為政府部門提供意見和建議，使銀行同業更有效防范貸款的潛在風險。同時應探索建立社會公眾信息庫，實現信息共享，為商業銀行提供智力支持。
此外，銀行業協會還應進一步完善貸款中介機構的“黑名單”制度。一方面要進一步擴大“黑名單”制度的覆蓋范圍，逐步將所有類型的貸款中介機構都納入其中，并逐步實現地區聯網和全國聯網。另一方面要督促商業銀行切實履行提供違約貸款中介機構信息的義務，不但要提高信息的質量，也要注重信息的時效性。
參考文獻：
［1］李揚，王國剛，劉煜輝．中國城市金融生態環境評價［M］.北京：人民出版社，2005
