國有土地的征收和補償條例精選(九篇)

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第1篇：國有土地的征收和補償條例范文

關鍵詞：《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物權法》；私權；位階沖突；效力平衡

[中圖分類號]D922.3;D922.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2012）4-0032-02

2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱“新拆遷條例”）終于出臺，并于21日起正式施行。就保障公權與私權方面，具有一定的進步意義，具體表現在兩大亮點：首先，新拆遷條例提出先補償后搬遷的原則，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，將補償標準市場化，明確了公平補償的原則；其次，新條例改了“行政強拆”為“依法搬遷”，明確了征收主體必須是政府。然而新的拆遷條例是否可以站在自己的崗位上發揮自身的職能，與《物權法》之間達到真正意義上的效力平衡，筆者仍然持保留意見。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》與《物權法》之間的位階沖突

首先，公共利益界定不清，使《物權法》陷入了立法不作為的尷尬境地。新的拆遷條例中關于公共利益的界定通過列舉法并設以兜底條款，在我國現階段“土地財政”仍未得到合理規范的前提下放寬公共利益的認定標準，很容易使地方政府有意擴大公共利益解釋的范圍，更得以拿公共利益之借口公益公民的合法財產，[1]例如，地方政府屢屢以舊城改造為由進行大規模的拆遷，然而舊房不是危房，它的存在并沒有妨礙不特定第三人的合法權益，如果要拆除舊房，需征得房屋所有權人同意并接受合理不產標準后方可進行，舊城改造不得作為公共利益的一項，其界定標準不得彈性過大。

其次，針對集體土地征收尤其是補償性問題沒有得到解決。現行的土地管理法規定所有建設項目必須使用國有土地，農民集體所有土地一旦被征收即變為國有土地，完全可適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。但實踐中農村集體土地標準遠低于城市國有土地，加劇了農村被拆遷方與拆遷方的矛盾，農民的私有財產得不到平等公平的對待，加之農民法律意識不強，變相導致圍繞集體土地發生的暴力拆遷事件此起彼伏。《物權法》與《國有土地上房屋征收與補償條例》之間的位階沖突在農村表現的更為明顯。[2]因此，現在集體土地如何參照國有土地執行，具體如何操作，如何保障《物權法》作為上位法的優先效力成為了眼下最為棘手的問題，這些都需要落到實處。

二、《國有土地征收與補償條例》與《物權法》之間的效力平衡

首先，將《物權法》的相關精神和立法原則融入到新拆遷條例中，私有財產權是一種復合型的權利，在私人與國家之間，私人與私人之間建構起了雙重的社會關系，由此，具備了對抗公權力與私權利的雙重性質。[3]要從宏觀的角度去樹立物權至上的精神，從更高的層面去約束拆遷人員的任意行為，使得立法者，執法者和司法者在公共權力的正當行使與公民私有財產權力的保護之間找到平衡。

其次，明確公共利益的范疇，限定征收權的行使范圍，避免實踐中與《物權法》相互沖突與摩擦。界定公共利益的過程中堅持合法合理、公共受益、公平補償、公開參與、權力制約、權責統一的六大基本原則和標準，做到房屋征收決策和執行全過程的公開透明，保障相對人的知情權，申辯權，監督權，參與決策權等的有效行使，公共權力行使不當必須承擔相應的責任完善責任機制，避免公民的私權在政府積極追求公權的情況下受到特別的乃至普遍的犧牲。

同時，《物權法》統一了房屋征收的對象，就土地而言，征收的對象可以是國有的土地也可以是集體的土地。為了切實保護好公民的私有財產權，必須以物權法為依據，打破目前城市房屋拆遷的二元管理體制，統一立法，將國有土地和集體土地上的房屋拆遷都納入到未來立法中。只有這樣，才能改變因城市發展而拆遷與城市國有土地相鄰的“城中村”房屋無法可依的尷尬局面，才能減少和杜絕發生在集體土地上的房屋暴力拆遷事件的發生，使失地的農民獲得與城市房屋被拆遷人一樣的房屋拆遷補償，真正體現《物權法》中平等公平原則。

最后，新拆遷條例符合《物權法》的情況下，下位法的適用優先上位法。所謂的適用優先是下位法符合上位法的情況下，下位法的“適用先于”上位法，其根據是梅爾克―凱爾森位階理論的第二要義：下位法是上位法的具體化和個別化，這與我國立法法中“變通法優于被變通法”的規則如出一轍，但實際上還是上位法優于下位法規則發生作用的結果，因為它們的前提必須是下位法符合上位法的情況。因此我們不得不在《物權法》與新拆遷條例的制度設計上給予必要的關注，從法律、法規的角度去審視房屋征收這一問題，只有這樣經過完善的征收管理機制，融入物權法的精神，由上位法的原則或規定來指導下位法的具體運行，將會使其朝著更好的方向運作，也進一步保護了公民的合法權益不受侵犯，才能真正維護法律的公正、保護物權人的合法權益。[4]

法律的制定需要長期的準備和醞釀，尤其是使用房屋征收領域的涉及到公權與私權強烈沖突的行政活動法律更不是一朝一夕就可以完成的，在征收領域的過程中，如果僅僅只將希望寄托于行政法規本身，直接導致的結果可能是出現依法律規定還是依條例規定無法抉擇的尷尬境地，從而使《城市房屋征收與補償條例》超越《物權法》這樣的現行法律，因此我們的立法思路必須以《物權法》為支撐，維護好法的效力格局，在上位法與下位法之間尋求到一個平衡點，為行政國家背景下征收領域中的權力配置提供具有高度正統性的保障。

[1]黃東斌.城市房屋征收中公共權力的配置與控制――以權力為視角評《國有土地上房屋征收與補償條例》[J].中國房地產,2011（3）：20-23.

[2]楊世建.公民參與是解決城市房屋征收補償問題的關鍵[J].山東科技大學學報,2010（4）：54-56.

第2篇：國有土地的征收和補償條例范文

房地產調控政策在房地產市場、土地供應、保障房建設、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價、地價上漲趨勢得到初步控制。保障房建設規模和政策支持力度空前加大，相關建設、配置、運營、退出等管理制度開始完善。同時對拆遷市場造成了深遠的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優先保證保障房用地供應，從而政府和開發商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導致拆遷人需準備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產市場變化多端的時期，必然要求作為該行業的專業人員不斷學習，從而適應市場，滿足相關方的各種需求。本文將從征收相關的政策文件解讀出發，分析征收政策對各種類型項目的影響，并就北京市征收項目的操作流程進行匯總。

一、征補條例及其配套文件的要點解讀

（一）征補條例要點解讀

1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時無法可依。

《征補條例》對公共利益的六種情況進行了列舉，概念界定更加清晰，但調整范圍變窄了；同時，為彌補法律法規的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔國有土地上公共利益項目的房屋征收職責，并通過強化行政力量保證關系國計民生的項目能夠順利實施，使政府擺脫開發商盈利工具的形象；同時，征補條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。

3、想通過政府行為來保證征收與補償不存在任何營利目的。規定建設單位不能參與搬遷，征收實施機構不以營利為目的。

4、補償范圍和標準予以明確，補償程序規定先補償后搬遷。

補償標準一直是引發搬遷矛盾的主要因素。《征補條例》對征收補償的范圍、標準和程序進行了明確，并規定可對被征收人給予補助和獎勵。明確補償不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格。使市場價格成為了補償底線，彰顯征收的強制性補償，保證被征收人所得補償在市場上能買到區位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進行了保護，有利于避免發生社會矛盾和糾紛。

5、強調決策民主、程序正當、結果公開、公平補償的原則。

一是作出房屋征收決定前，準備工作更多，要求更高。包括組織社會穩定風險評估、聽證會、制定征收補償方案等，準備周期也將拖長，制約因素增多，項目啟動將會變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權、參與權和選擇權，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進行了落實，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進形成公開透明和良性互動的征收環境；同時，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對已簽協議不履行的，只能通過向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規定已簽協議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強制執行的救濟途徑，規定只能等法院判決生效后，申請法院強制執行，這樣等待的時間會較長，征收進度會因此變慢。

7、對于未達成補償協議的處理辦法。

可以申請行政訴訟或行政復議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當運動員又當裁判員，強制執行的機關只能是居中的第三方人民法院。

8、征補條例增加被征收人產權調換的選擇權。

在過去的拆遷中，補償方式是由拆遷人一方決定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補條例》強調被征收人的選擇權，即被征收人如果提出房屋產權調換的要求，則征收人必須要提供相關房源。為了舊城改造進行的征收，則還應在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補條例》精神，預備符合要求的房源是項目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實施提出了更高的要求。

9、強調征收的前提是保證社會穩定。

《征補條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領域出現了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴重損壞。《征補條例》的出臺，除順應民意呼聲之外，更是將征收維穩工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩定的事件多發地帶。

10、對未登記房屋規定更為細化，違法建筑均不補償。

《征補條例》采用更為審慎的態度，在征收之前對未進行登記的房屋進行合法性界定，相當于將房地產領域的相關遺留問題提前予以解決，既體現了對被征收人權益的尊重和保護，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進程。

11、僅針對被征收房屋產權人補償，房屋租賃人沒有規定。

征補條例只是針對房屋的產權人，對于有租賃關系的房屋產權人與租賃人之間的關系及補償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房【2003】234號）更體現公開、公平、規范，體現一大政治特點，向民主邁進了一步，關注民生，使補償更為公平。

1、體現市場價值補償原則，使征收補償價格與市場交易價格相匹配，實現公正評估。

2、明確強調由被征收人選擇評估機構，保證了被征收人的自主選擇權，充分體現民主原則。

3、規定初步分戶評估結果要公示，避免拆遷工作人員適用標準的不統一性，實現陽光補償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟措施規范化，明確規定征收評估的流程和方法，力求充分體現被征收房屋的市場價值，避免因房屋價值被低估而帶來的不公平現象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（京政發【2011】27號），該文件主要規定了征收決定項目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關內容（五公開）。

（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發《關于施行前已取得拆遷許可證項目所涉案件有關審判、執行工作的若干意見（試行）》（京高法發[2011]194號），該文件主要規定《征補條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項目所涉案件的申請、受理、判決、執行（先予執行和強制執行）等相關程序規定。在審判和執行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴格依法審查標準，多做矛盾化解工作，慎用強制手段，切實維護社會和諧穩定，努力實現“不強而解、不執而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發《關于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規章和規范性文件的決定》第239號，該文件主要規定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關規范性文件，但《征補條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規定征收主體及住房保障相關管理部門應優先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房或限價商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護大多數被征收人的利益出發，規定國有土地上房屋征收房地產價格評估機構的資質要求，評估機構選定的組織主體，組織程序等內容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯合下發了《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規定主要是國有土地上房屋征收時，停產停業損失補償房屋的認定標準，補償標準以及進行補償相關程序等。

二、征補條例及配套文件對拆遷市場的影響

1、對在施項目的沖擊性較大。主要體現為：居民期望值升高，要求貨幣補償或安置房屋標準更高，普遍存在觀望態度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強制拆遷保障，后續收尾難度大。從而拆遷主體就需創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點。

2、對停滯項目和已取得前期手續但未啟動的項目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發生變化。從而需詳細分析項目狀況，結合政策，創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點；需進一步研究分析是否可轉入公共利益范疇，由政府實施征收工作或按協議收購方式實施。

第3篇：國有土地的征收和補償條例范文

一、工作原則

（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。

（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。

（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。

三、征收范圍及對象

鎮原綜合廠全部區域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。

違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標準

通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。

（二）房屋征收原則及補償標準

1.住房征收原則及補償標準

對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標準

對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。

對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。

（2）產權調換

根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。

②產權置換優惠標準

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。

③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。

2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準

居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。

果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。

（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。

（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。

第4篇：國有土地的征收和補償條例范文

【關鍵詞】房屋拆遷；公共利益；個人利益

一、房屋拆遷的現存問題

（一）房屋拆遷的背景

房屋拆遷是城市化進程的重要推進力。始于上世紀 50 年代，經過 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我國城市化進程加快，日益增長的經濟態勢與人民的物質文化需求對城市的發展與擴大提出了新的要求。舊城本身的硬件、軟件設備的位問題開始暴露，我國的城市主要面對的問題在于城市規劃先天的缺陷，有限的基礎設施、極低的土地利用率、惡劣的居住環境……這些問題的凸顯嚴重制約了經濟的發展。城市亟需大規模擴張。城市化進程必然帶來房屋性質改變及房屋大范圍拆遷的現實影響。在新科學規劃下，利用財政資金和商業資金進行房屋拆遷，使得我國城市整改頗見成效。城市功能的提升與居住環境的改善反過來也促進了經濟發展與社會穩定，是利國利民的良策。

我國房屋拆遷主要包括國有土地上房屋征收與農村集體土地的騰退兩大類。國有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆遷，是指在國有土地所有權與國有土地使用權相剝離的情況下行政機關代表國家以舊房改造等其他公共利益目的而開展的收回房屋使用權的征收行為，具有行政行為的性質。農村集體土地的騰退是指集體經濟組織基于土地所有權授權于房地產開發商，開放商以此與基于宅基地使用權而實際享有房屋的村民簽訂騰退補償協議，這樣一個三方的合同關系，摒棄了行政的色彩，具有民事合同的性質。

（二）房屋拆遷現存問題的產生原因

居住環境發生翻天覆地的變化的另一面，是房屋拆遷過程產生各種問題。住房的供需矛盾激化，暴力執法、抗法增多，“釘子戶”頻出、自傷行為等拆遷糾紛時有發生，群眾上訪事件增多，訴諸媒體又加強了渲染，給拆遷工作造成了很多阻力，給社會增加了不穩定因素。

1. 立法的重大缺位

我國房屋拆遷方面的法律法規并不完善，我國沒有出臺明文的拆遷法律，主要是地方性規范性文件與非規范性文件在調整。就城市拆遷而言，現行有效的是《國有土地上房屋征收與補償條例》，而具體實施細則地方性色彩濃重，以北京市為例，就包括《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、《實施意見》、《北京市城鄉規劃條例》、《北京市房屋拆遷評估規則》、《北京市建設征地補償安置辦法》、《北京市人民政府辦公廳關于進一步明確拆除違法建筑物或者設施有關執行程序問題的通知》、《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》、《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》……中央政策缺乏、北京市條例與辦法繁雜、具體區縣的細則不勝枚舉。這充分說明，繁多的規范性及非規范性文件效力低、操作差，房屋拆遷決定具有相當的隨意性，各拆遷主體在拆遷行為過程中無明確的法律法規可循，無正當程序所依托，被拆遷戶利益受到侵害后救濟道路不明確，探索實踐的道路步履維艱，我國的立法現狀堪憂。此處尚未考慮立法內容的合理性問題。

2. 拆遷行為背后的多種利益沖突

拆遷行為是由多方主體構成的，法律關系錯綜復雜。國有土地上征收的主體是國家行政機關和城市居民；農村集體土地騰退的主體是集體經濟組織、房地產開發商、集體經濟組織成員。幾方利益沖突時有：（1）國家公職人員的貪污賄賂行為導致拆遷款流失，執法人員不乏暴力執法，使得被拆遷戶對行政機關工作并不信任，不配合拆遷工作乃至暴力抗法，這是上層的污泥；（2）被拆遷戶的貪婪欲望，在社會矛盾少量突出的現實情況下，尤其是舊房改造和農村集體經濟組織的貧困被拆遷人把拆遷當做是此生翻身轉運的唯一機會，將拆遷作為發家致富的新方法，這是底層的貪婪；（3）行政機關的監管職責不到位，部門間分工不到位，被拆遷戶的救濟途徑不明確，這是監管的漏洞；（4）媒體捕捉新聞的敏銳角度恰恰在于新聞的震懾力，難免添油加醋、夸大事實或虛寫材料，新聞媒體的熱力炒作正是拆遷矛盾的助推力。

二、房屋拆遷的合法性分析

（一）公共利益的法律論證

法律中自憲法開始就肯定了公共利益作為房屋拆遷目的的合法性地位。2004年修訂的《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”同時，第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”2004年修訂的《土地管理法》遵循《憲法》的精神，在第22條中規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。……”2007年修訂的《城市房地產管理法》第6條規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益……”第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。2011年頒布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”該條例第8條用概括式加列舉式的立法模式對公共利益做出了努力的描述。這些法條與理論上關于房屋拆遷合法性論證是一致的。

（二）公共利益的理論論證

公共利益作為房屋拆遷合法性基石的地位雖然在法律上得到了肯定，但法律并未明確給出公共利益的含義界定，這一缺憾形成了房屋拆遷行為的阻力的本質來源。推進房屋拆遷行為的合法進程，必須明確界定公共利益的內涵，進行公共利益的理論論證。

從理論上來說，公共利益之所以是房屋拆遷行為的合法性支撐，主要有兩個原因：

1. 社會契約論和人民說

根據社會契約論，一個運行良好的社會需要人和人之間的契約契約關系；根據人民說，國家的一切權力來源于人民。前者從公共利益和個人利益角度選擇支持公共利益，后者從權力來源肯定了公共利益。這兩大學說共同奠基了西方政治文明的發展史，同樣影響了我國的政治發展進程，公共利益的價值理念是被這兩大學說認可的。房屋拆遷行為作為國家意志的表征，必須以公共利益為價值選擇。

2. 所有權的附隨義務

權利不能脫離義務而存在，所有權享有占有、使用、處分、收益的權能，因而更要踐行公共利益之義務。德國1919年的《魏瑪憲法》第153條規定：“……公用征收，僅限于裨益公共福利及有法律根據時，始得行之……所有權為義務，其使用應同時為公共福利之役務。”這里所說的公共福利，即公共利益。之后的《德國基本法》第14條第2款規定：“財產權負有義務。財產權之行使應同時有益于公共福利。”此為所有權固有的約束，自由與限制相伴相生，構成所有權的內容。

公共利益之于房屋拆遷的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是關鍵。“整體國家觀”在公元前6世紀古希臘肯定了全社會存在與社會成員的一致性，之后，哈耶克對公共利益中“公共”的概念做出了整體的界定，由此將公共利益看做整體的普遍的利益，與個人利益、少數人利益區分開。邊沁認為，公共利益不是獨立于個人利益的特殊利益，他認為全社會的公共利益是每個個體個人利益的加和。隨后，博登海默認為前述觀點未區分公共利益和個人利益，他認為公共概念本身意味著在分配和行使個人權利時決不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指個人利益的實質范圍，他認為公共利益的基本前提就是個人利益的實質性范圍。

本文認為，公共利益是在提取個人利益的實質成分之后將其衍生出全社會的共同需要，具有社會導向性，并非個人利益的簡單加總。公共利益依照不同的地域、時間的比較標準，有時差異很大，在踐行時，須從本質著手，不可片面。公共利益并不等于將少數被拆遷戶的利益讓位于代表多數人的政府決策。

三、房屋拆遷爭議的解決機制

（一）以公共利益為導向引導立法

1. 擴大行政公開，完善拆遷公共決策中的公民參與

拆遷是國家之于民眾的行為，具有強烈的行政色彩，因此要遵守行政公開、行政參與原則，這與憲法規定的民主原則是一致的，這也是民主法治的彰顯。行政公開原則是第二次世界大戰之后提出來的，這一原則要求政府等行政機關公開行政權力行使的依據、過程和結果。這一原則必然要求公民的行政參與，利害關系人在行政公開的前提下，參與行政行為，反過來，通過利害關系人的參加，提高行政效率并減少行政風險。在拆遷這項浩大的工程中，當事人必須要參與拆遷的決策，得到質證和辯駁的機會。行政機關要通過展開政府信息公開、調查研究、聽證程序等制度，使被拆遷戶有效地參與到規劃決策的過程中去。被拆遷戶只有在知曉政府信息之時在決策過程中充分表達自己的意見，才能在實施程序中捍衛自己的合法權益。

2. 規范最低限度的拆遷實施程序

就農村集體土地而言，仍適用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修訂在2004年，亦不足夠滿足現狀。

以城市土地為例，《國有土地上房屋征收與補償條例》已經于2011年1月21日公布并實施，新條例相對于舊條例，在拆遷實施程序中由5個步驟增至20個步驟，充分說明了我國立法的不斷發展。該條例第28條規定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”取消了行政機關自行強制拆遷的規定。強制執行其實是對私有財產的征收，關系被拆遷戶最根本的財產權益，對待應謹慎，新條例中仍需完善：

（1）引入提存程序

（2）引入強制執行見證制度

（3）加強對拆遷違法行為的制約

（二）完善監管部門職能界定

以國有土地上房屋征收為例，本級政府的職能定位在組織人與負責人，上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。實踐中，無論是國有土地上房屋征收還是農村集體土地騰退，政府以行政許可或行政裁決的形式介入商業拆遷或成為拆遷當事人參與其中，以牟取暴利，這種來自官位的壓迫侵犯被拆遷人應獲取的利益。法律的規定使政府既是拆遷的負責人又是監督人，這種界定很容易使得政府等行政機關。沒有有效的監督就不會有穩定的秩序，政府的權力應有一定的限度和范圍，政府不能直接成為拆遷當事人，過度干預房屋征收與騰退工作。

（三）豐富拆遷補償方式

我國目前的拆遷補償方式只有兩種：貨幣補償和房屋產權調換。前者是由評估機關作出的評估價，不低于拆遷決定公告之日前的市場價格。實際上，目前的補償標準正伴隨著經濟發展逐步走高，越是新公布的拆遷決定，補償標準越是優越。然而，也正因如此，新老補償標準不一致，很多老拆遷戶會群體性上訪來斥這種不公平，這是思想心態的問題，在此不予置評。后者是指計算置換房屋的價款，清結原房屋價款，再由被拆遷戶來補其間差價。兩者可以互相選擇。

本文認為，這兩種補償方式不足夠滿足被拆遷戶的需求，應增加以下幾種方式：實物補償、安排就業、通過稅收方式支持興辦企業。實物補償可以提供被拆遷人的現實物質生活需求，安排就業能夠長久地從收入源保證被拆遷戶的生活能力，興辦企業的稅收支持能夠更有效促進被拆遷戶的未來發展。這幾種方式與貨幣補償、產權置換相配合，才能從根本上幫助被拆遷戶減少拆遷對其產生的負面影響，保證其過渡期的生活質量。

（四）完善被拆遷戶的救濟途徑

《國有土地上房屋征收與補償條例》規定了被征收人行政復議和行政裁決的權利。這兩者都是有限的司法變更權，復議機關大多是行政機關自身，充斥了行政性質，被征收人仍處于弱勢地位，其權益很難得到真正救濟。本文認為引入司法審查程序是較為中立、公正的做法。步入訴訟程序，法院系統獨立于行政系統也獨立于被征用人，法院內部獨立，法官有更多的司法自治權，不偏不倚，以此適用法律法規，發揮主觀能動性，合理使用自由裁量權。法院須審查拆遷的前置程序是否符合法律規定以及本案具體行政行為的相關證據。審查行政機關只能有否越位，法律法規應用是否得當，行政機關工作人員有無違法違規行為，最終標準在于是否符合公共利益。

參考文獻

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[3] 符啟林.城市房地產開發用地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2000.

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[6] 邊沁.道德與立法原理導論[M].北京：商務印書館， 2000：55.

第5篇：國有土地的征收和補償條例范文

先搬遷后補償不合法，因為違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的明文規定，該條文明確規定，房屋征收拆遷實施過程中，應當先補償后搬遷。但現實中，政府為了盡快落實項目建設，經常發生先搬遷再補償的情況。政府拆遷部門要求先搬遷再補償的時候，被拆遷戶有權拒絕，政府部門可以與被拆遷戶進行協商，例如提出給予更高的臨時安置費和搬遷費，在被拆遷戶同意先搬遷的情況下，政府可以更快地推進項目拆遷和建設。但是，政府拆遷部門不得使用暴力手段強行拆遷或者威脅被拆遷人，否則被拆遷人可以報警處理，并向政府拆遷部門的上級單位舉報、投訴。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

（來源：文章屋網 ）

第6篇：國有土地的征收和補償條例范文

一、純商業拆遷是否適用本條例？

根據“征房條例”規定，本條例規定是只針對公共利益，相對于舊條例，縮小了適用范圍，因為舊條例是允許商業拆遷的。另根據《循環經濟促進法》規定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命。對符合城市規劃和工程建設標準，在合理使用壽命內的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除。”就是說，自2009年開始非公共利益政府不能決定拆除。

二、補償范圍是否包括土地使用權？

這個在舊條例中沒有規定，只有個批復，是《國務院法制辦對北京市人民政府法制辦公室關于城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示的答復》（2002年1月24日，國法秘函〔2002〕15號）規定，“一、關于1999年1月1日現行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題。根據法不溯及既往的原則，1999年1月1日現行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應當適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規定。二、關于1999年1月1日現行土地管理法施行后至2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題。現行土地管理法第五十八條規定，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。……北京市人民政府作出上述規定，將土地使用權補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規定對被拆除的房屋進行補償。三、關于2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行后，拆遷城市私有房屋的補償問題。……2001年11月1日以后實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權的補償。今后，對被拆除房屋的補償應當按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定執行。”根據這個批復的意見，現行的一般做法是“地隨房走，地不計價”。但我們認為，這明顯與物權法土地法相矛盾。

物權法第一百二十一條規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。”，第一百四十八條規定“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國有土地使用權的對土地使用權人應當給予適當補償”。

目前我國也有地方對房屋所使用的土地使用權進行補償的。比如，重慶市采取的做法就是適當補償原則。根據《重慶市國土房管局關于城市房屋拆遷中土地補償有關問題的批復》（渝國土房管發〔2003〕113號）“因城市建設收回土地使用權時，對以出讓等有償方式取得土地使用權的土地使用者，應根據其取得土地使用權的成本（出讓金及有關稅費等）和投入等因素考慮補償。”那么具體對土地使用的補償標準如何計算？目前尚無統一的標準，根據法律原理，我們認為法治政府必須建立和保護行政相對人的合理利益。根據物權法規定，用益物權是對他人所有的不動產或者動產依法享有的占有使用和收益的權利。而土地增值利益屬于用益物權人應當取得的收益，因此收回土地使用權時應當按收回時（征收決定生效時）的土地出讓金標準計算并退還。有了這樣的認識后，一個更為復雜的補償問題實際上也解決了，就是“房地分家”的補償問題。實踐中，有些地方政府圖省事經常毛地出讓，結果地上房屋和其他附著物尚未補償，土地使用權已幾易其主，政府征收時出現房主之外，地權另有其人的情況。這樣的案例在實踐中已經大量涌現，但目前尚無具體且明確的先例可循。那么，我們認為前述方法可以作為解決辦法的參考。

三、“城中村”改造適用何種程序？

所謂“城中村”是指已經納入城市總體規劃建設區范圍，農業用地通過征用所剩余很少或者已經沒有，但以住宅用地仍為集體所有性質土地為特征，農村集體成員由農民身份已經或者即將轉變為居民身份，滯后于時展游離于現代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有廣義和狹義之分。從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區內尚有待改造的“城中村”12個，計劃在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我們認為應分兩步走，即先將集體土地征為國有，再將國有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項改造，即城中村、棚戶區、危舊房）造視為公共利益。目前，我國還沒有集體土地拆遷安置補償的統一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序將土地轉為國有，再按國有土地房屋來進行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進行補償，這種模式有司法解釋的依據，最高法院2005行他字第5號批復規定，農村集體土地征用后，原農村居民對房屋仍然享有所有權，房屋所在地被納入城市規劃區的，應當參考拆遷條例規定對房屋所有人進行安置補償（實際上城市已無安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農村建設用地流轉采用的就是這種模式；第三種叫協商法，即互相商量補償，“按平算數”。

四、房地產管理工作中市轄區政府的責任及作用？

在房地產管理中我們聽到最多的就是市縣政府，基本上沒有聽到說過區政府，這次征房條例也是如此。部分學者們的觀點認為應該包括區級政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區的盟、旗則不搞拆遷了。我們認為，根據現行法律規定，對外行使相關管理職能的只能是市縣政府。理由是《國家土地管理局對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》（1991國土函字第71號）、《國家土地管理局關于出讓國有土地使用權有關問題的答復》（1993年4月1日）兩次文件均規定“國有土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國各級市；所指‘縣’，不包括市轄區。”而且按照政府設置的規定，區級政府原則上不單獨設立規劃管理部門，征地條例也明確是市縣人民政府負責本區域的房屋征收與補償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動中依據《成都市征地補償安置辦法》（78號令）第三條“征地補償安置工作在市人民政府的領導下，由市土地行政主管部門具體負責實施。市計劃、勞動、民政、公安、糧食、規劃等有關行政管理部門應按照各自職責，協同市土地行政主管部門做好征地工作。區、鄉（鎮）人民政府應協助做好征地補償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）第六條“成都市房產管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負責錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區，以下簡稱五城區）內的城市房屋拆遷管理工作；其他區（市）縣房產管理部門管理本區域內城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門應當及時協助辦理被拆遷人的戶口遷移、學生轉學、電話移機、有線電視遷裝和水、電、氣供應等有關事宜，除按照國家有關規定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負擔。國土部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作”明確規定，區級政府基本上是配合義務，從政府組織法來說并無不妥之處，但所有對外文件應當按照法律和行政法規規定的程序處理。

五、征房條例實施后原88號令的廢止問題？

由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）系根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》和《成都市城市房屋拆遷管理條例》制定，根據《立法法》“下位法違反上位法規定的應予以改變或者撤銷”的規定，前述條例連同88號令均不再適用。

六、征地與征房的區別與聯系？

如果說有聯系，那么房地合一就是其中最重要的聯系，因為至今科技再發達也不能建造空中樓閣。所以，房產和地產我們通稱房地產，這也是我們有時混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國外區別不大，幾乎世界所有國家都實行的是土地私有制，房地事實上也是合一的，只有我國法律制度上實行房地合一，但城市建設用地所有權歸屬國家，房屋產權所有權人只有使用權且實行多頭管理。因此，在中國征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區別：

一是適用的法律程序不同。國家建設征收土地適用《土地管理法》及其配套法規中關于國家建設征收土地的規定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規定。

二是適用范圍不同。征地適用范圍是農村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規劃區內的房屋。

三是法律后果不同。征地導致的法律后果是農村集體土地所有權的消滅，征房導致的法律后果是房屋所有權的消滅以及房屋產權的等價調整或者價值的交換。

四是補償范圍不同。征地一般補償有4項，即土地補償費、安置補助費、地上費（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實質補償只有其中一項，即地上費，細化為房屋及地上建筑物補償，過渡費補償，營業損失補償。一句話，征地既補“磚頭”（土地及建筑），也補“人頭”（人員安置），而征房只補“磚頭”。

征房的程序為：

（一）公布補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（二）公布修正補償方案。市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

（三）風險評估，必要時經政府常務會議討論。

（四）落實征收補償費用。

（五）處理無證建筑。

（六）作出征收決定并公告。

（七）組織調查登記，公告調查結果。

（八）給予補償。

（九）對違約者提訟。

（十）對“釘子戶”作出補償決定并公告。

（十一）申請法院強制執行。

征地的程序為：

（一）征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內征地通告，告知被征土地的村集體經濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。

（二）征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉鎮政府，就征地通告的內容征詢村集體經濟組織和農民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據村委會或村民提出的意見分別處理并協調解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（三）地籍調查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數量、規格等，并由國土資源局現場填制調查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。國土資源局應將所有權人、使用權人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（四）擬訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據征詢、聽證、調查、登記情況，按照審批機關對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設用地說明書，農用地轉用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應土地方案。”并組卷向有批準權的機關報批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應當在收到省或國務院征用土地批準文件之日起10個工作日內在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內容：征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；征用土地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業人員安置途徑；辦理征地補償登記的期限、地點。

（六）征地補償安置方案公告。縣或市級國土資源局根據省或國務院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數量；需要安置的農業人口的數量；土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農業人員的具體安置途徑；其他有關征地補償、安置的具體措施。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向縣或市級國土資源局提出。縣或市級國土資源局應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。

（七）報批征地補償安置方案。縣或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

（八）批準征地補償安置方案。

市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

（九）土地補償登記。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償登記手續。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。

（十）實施補償安置方案和交付土地。按規定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。

七、“村轉居”后集體土地是否自動轉為國有？

第7篇：國有土地的征收和補償條例范文

 

根據全旗發展規劃和校園發展建設需求，克旗經棚一中風雨足球館項目已于2016年立項，擬選址于克旗陽光熱力第四供熱站所在區域，根據學校師生體育鍛煉需要和新高考改革實際需求，選址于供熱站所在區域將會最大限度方便師生從事體育教學和體育鍛煉，豐富業余文體生活，并在校園形成教學區、生活區、運動區科學布局，助力提升學校教育教學質量，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《赤峰市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規定，結合經棚一中實際，制定本實施方案。

一、征收主體、征收部門及實施單位

征收主體：克什克騰旗人民政府負責統籌協調全旗房屋征收與補償工作

征收部門：旗住房和城鄉建設局為征收部門

征收實施單位：旗住房和城鄉建設局委托旗城市建設服務中心為房屋征收實施單位

二、征收范圍

克什克騰旗經棚鎮陽光熱力四站。

三、補償方式

依據有資質的評估機構確定的評估價格予以貨幣補償。

四、補償標準

非住宅房屋征收有兩種補償核算辦法，供被征收人自主選擇。

（一）按土地市場價、房屋成本價補償核算。

1.土地補償標準：

（1）出讓用地的補償標準按其所在地區域我旗現行基準地價及相應土地級別，由具有資質的評估機構評估確定。

（2）劃撥用地的補償標準依據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，由具有資質的評估機構評估確定。

2.房屋補償標準：

（1）有證房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

（二）按土地成本價、房屋市場價補償核算。

    1.房屋補償標準：

（1）有證房屋按決定公告之日類似房地產的市場價格補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產價格評估機構評估確定。

    2.土地補償標準：

（1）對以出讓方式取得土地使用權的土地，征收補償包括：

①取得此宗土地使用權時向出讓方實際支付的款項；

②辦理用地手續時所交的稅費；

③以上兩項費用合計截至目前的同期銀行貸款利息；

④土地治理費（每平方米30元）。

（2）對以劃撥方式取得土地使用權的土地，征收補償為土地治理費補償（每平方米30元）。

（三）對土地、房屋以外其它資產的補償。

由具有資質的資產評估公司對不可移動類資產按其重置成本扣除折舊后的價值補償，可移動類資產補償其拆裝費評估確定。

五、搬遷費補償

被征收房屋為生產用房的，搬遷費補償標準為房屋評估金額的2.5%；對其它非住宅房屋的搬遷費用，搬遷費補償標準為房屋評估金額的1.5%。

六、停產停業損失補償

征收非住宅房屋造成停產停業損失的，其停產停業損失補償標準為被征收房屋價值的3%。

被征收人認為其停產停業損失超過依照前款規定計算的補償費的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產停業期限等相關證明材料。房屋征收部門應當與被征收人共同委托依法設立的評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果支付補償費。

被征收人不能提供上述相關證明材料的，按其被征收房屋價值的3%執行。

七、簽約期限

自征收決定作出，被征收房屋評估結果公示結束之日起30日內。

八、搬遷期限

    簽訂征收補償協議后，自征收部門通知搬遷之日起15日內。

九、本方案由旗住房和城鄉建設局負責解釋

 

第8篇：國有土地的征收和補償條例范文

引言：遠離立法的本意，歪曲公共利益的需要，或沒有實現合理、公平、公正、全面的補償，如果實施強制拆遷，那么就是間接地發動

>> 關于集體土地上房屋的征收的幾點思考 關于集體土地上房屋征收評估的實踐思考 農村集體土地上房屋征收存在的問題與對策 關于集體土地上的房屋登記的思考 集體土地上房屋征收實施責令交出土地的啟示 農村集體土地征收制度研究 集體土地上房屋征收工作的幾點思考 集體土地上房屋征收補償價值低估原因的分析 基于《國有土地上房屋征收評估辦法》對集體土地上房屋征收評估方法的探討 我國集體土地上房屋拆遷法律制度的完善 集體土地上的房屋登記問題 集體土地上房屋征收補償標準分析 我國農村集體土地征收制度研究 農村集體土地征收制度存在問題的探討 關于集體土地征收存在問題的探討 我國集體土地征收制度的反思與完善 集體土地上的房屋變為國有土地上的房屋是初始登記還是變更登記 關于《國有土地上房屋征收與補償條例》的思考 二元制下集體土地房屋征收補償法治化研究 如何做好集體土地征收與房屋拆遷工作 常見問題解答 當前所在位置：l。

作者簡介：男，1969年10月生，江蘇海安人，犯罪學碩士學、法律博士、正高級經濟師、教授級企業法律顧問，碩士生導師，從事不動產法、國際商法、土地估價、項目管理、公務“官”員品性矯正、罪犯心靈關懷等領域的理論與實務研究，在省級以上刊物上發表經濟與法學論文30余篇，曾經在2004年至2007年間，先后赴美國聯邦調查局、意大利環境和領土海洋部做高級訪問學者，分別研究刑事偵探技術和國土資源生態環境管理。座右銘：一生只向真理低頭！

第9篇：國有土地的征收和補償條例范文

    一、公益拆遷與商業拆遷未加區分

    關于物權法第四十二條中“公共利益”的界定問題在理論界爭論很大,這里只想從具體的審判實踐談公益拆遷和商業拆遷對房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據相關法律規定得到相應的補償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現實情況往往是純粹的商業開發卻打著“舊城改造”、“公益事業”的旗號,對被拆遷人給予類似于公益拆遷那樣較低程度的補償。開發商賺了大錢,被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補償太少而起訴要求撤銷已經簽訂的拆遷補償協議。面對這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當的,但也很難找到支持其請求的依據,因為《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)沒有區分商業拆遷和公益拆遷,而物權法也沒有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區分,法官可以直接根據商業拆遷的性質判斷某些拆遷補償協議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷拆遷補償協議的請求,使其利益得到公正的維護。因此,關于“公共利益”的界定問題,看似一個宏觀的理論問題,但實際上對房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問題。

    二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區域內的土地使用權的補償缺位

    根據物權法第一百三十七條的規定,城市房屋住宅用地可以通過支付對價以出讓方式獲得。但實際上,在物權法之前,已經有很多城市居民實際享有其私產房占有范圍內的土地使用權,其實也是國有土地的使用權,也相當于物權法意義上的建設用地使用權。這些城市居民的國有土地使用權的取得情況較為復雜,從原國家土地管理局的一個文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規定》中指出:“土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過依法轉讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的,可以確定其國有土地使用權”,“土地公有制之前,通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉為國有后迄今仍繼續使用的,可確定現使用者的國有土地使用權。”由此可見,這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內的土地使用權是合法的。

    但是,《拆遷條例》并沒有明確收回已經劃撥、出讓的土地使用權的補償問題。根據《拆遷條例》第二十四條之規定,貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據制定的地方規章,也基本對土地使用權的補償采取回避的態度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定,被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區位補償價;《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十三條規定,估價機構應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時間以房屋拆遷許可證核發之日為準。其中,都沒有涉及土地使用權的補償問題。而從我們的生活經驗判斷,土地的價值遠遠大于地上所附房屋的價值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內的土地使用權,取得土地使用權并進行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內容。但我們的拆遷補償制度中,恰恰沒有對最有價值的土地使用權進行補償的內容。

    三、裁判援引的法律依據存在矛盾

    根據我國立法法第八條第(六)項和物權法第四十二條之規定,對非國有財產的征收,只能由法律規定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規定的權限和程序進行征收。但在實踐中,我國的拆遷沒有區分公益拆遷和商業拆遷,現實中的拆遷實際上已經等同于對非國有財產(私人房屋)的征收。目前,對這種征收行為進行規范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國屬于行政法規。因此,法院在對房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權法第四十二條之精神,因為后者規定對非國有財產的征收,只能由法律規定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規定的權限和程序進行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無法在判決中指明法律依據從而很好地闡明判決的意旨。

    四、因補償、安置問題發生爭議時的處理程序混亂

    根據《拆遷條例》第十六條之規定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門或政府進行行政裁決。當事人如果對行政裁決不服可以在法定期限內提起行政訴訟。而根據1996年《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》,拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議,或者雙方當事人達成協議后,一方或者雙方當事人反悔,未經行政機關裁決,僅就房屋補償、安置等問題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補償、安置等問題發生爭議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。由此可見,《拆遷條例》與該司法解釋在“當事人在達成拆遷補償協議前因房屋補償、安置等問題發生爭議時”應該如何解決存在抵牾。依據《拆遷條例》應該先申請行政裁決,如果對裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個規范性文件,一個是行政法規,一個是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對行政強制執行規定也存在明顯的不足,其中比較突出的問題是適用司法強制和行政強制的規定含糊不清,這也容易導致行政強制執行權在拆遷過程中被濫用。《拆遷條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來解決,并最終通過行政強制來執行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟的機會。

    五、拆遷房屋上的承租人保護不力

    在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒有得到相應補償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對拆遷補償款進行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補償。在后者,因承租人對拆遷人沒有實體上的請求權,故法院一般會駁回其訴訟請求。而在前者的情況下,實踐中的情形一般是拆遷補償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補償。此時,因主動權在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對承租人進行補償,但在具體數額的確定上也無章可循,承租人的權益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進行商業經營時,承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數額有時甚至會超過被拆遷人自己。《拆遷條例》第三十三條雖然規定了對非住宅房屋拆遷時的停產停業損失,但并沒有明確這一補償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補償款的制度設計,已經很難保障承租人的合法權益。

    六、拆遷評估中的評估方法缺乏科學性