不動產檔案管理辦法精選(九篇)
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第1篇：不動產檔案管理辦法范文
1做好查封土地登記工作的意義
（1）通過不動產登記部門對查封土地進行登記，有利于人民法院執行工作的順利進行：一方面有助于執行部門及時保全債權人利益，另一方面有助于不同的執行部門對宗地查封情況進行查詢，根據查詢結果，決定對同一宗地是否輪候查封。
（2）根據《物權法》，不動產物權的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內不準改變，土地權利人任何惡意轉讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉讓登記和抵押登記）。
（3）按照法釋［2004］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動產物權登記發生物權的變動應該公示的規定，建立查封登記信息共享，將查封登記結果公示，避免被執行人的惡意行為而產生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。
（4）根據《擔保法》第37條、《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押。查封登記結果公示可以為金融部門核定借款人信譽度、決定是否放貸提供依據。
2土地查封登記的法律依據
對不斷增多的涉案不動產資產的保全、變現和轉移問題，《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號），具體規定了房地產的預查封登記、查封登記和輪候查封登記。《國物權法》規定，不動產物權的變動必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人。國土資源部2007年40號令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇，將查封登記明文規定為一種登記類別，并具體到九項條款就土地查封登記做出明確規定。查封登記，是不動產登記機構協助人民法院動用國家強制力維護社會公平正義重要的法律舉措。
3做好土地查封登記工作的建議
3.1建立嚴格的土地查封登記制度
（1）應當根據《物權法》、《土地登記辦法》、法發[2004]5號、法釋[2004]15號，國土資源管理部門與人民法院根據當地實際制定切實可行的工作辦法和程序，便于執行和操作。
（2）由于一宗地可能涉及不同地區或不同級別的人民法院執行部門，鑒于土地的屬地管理，關于土地查封的情況最終匯集在當地國土資源管理一個部門，國土部門要對各種查封包括預查封、輪候查封以及不同執行單位的查封進行詳細的登記，便于查詢。
（3）法院執行部門應嚴格規范執法程序，與國土部門認真厘清土地歸屬，相互結合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執行完的案件要及時續期，在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，應當及時做出解除查封裁定，并將裁定書和協助執行通知書送達國土資源管理部門。
3.2厘清土地權屬正確查封每一宗土地
根據法發[2004]5號第五項“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。”
（1）土地登記資料是確定查封土地權屬的首要依據。收到法院的協助執行通知書時，國土部門應查閱權屬登記檔案，核實被查封的土地是否進行過權屬登記，如已進行登記的，其土地使用權人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權人。
（2）國土部門出具的權屬證明也是確定查封土地權屬的重要依據。沒有進行登記的土地，國土資源管理部門應依據第二次土地調查（城鎮地籍調查、農村土地變更調查）資料，查清權屬狀況，并出具權屬證明。
（3）對未登記在被執行人名下的土地權屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權人尚未進行登記的），按照法院發出的預查封通知書辦理預查封登記。
（4）國土部門發現協助執行通知書記載的土地狀況與權屬登記不一致，或與國土部門確定的土地權屬狀況不一致，無法查封的，應及時書面告知法院，由其核實后重新補發協助執行通知書進行查封。
（5）對有其他法院查封在先的，應及時書面告知法院，由其確定是否輪候查封。
3.3嚴格規范土地查封登記工作程序
工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個步驟：
首先協助法院對土地權屬狀況進行查對和核準；其次經過核對權屬可以協助執行的，受理協助通知；第三，在相關檔案管理資料中進行記載；最后建立查封土地臺帳，將查封情況公示。
（1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進行詳細記載；二是對于未進行登記的土地，應該建立查封土地管理臺帳，利用地籍信息管理信息系統，在屬性管理層中進行備案管理；三是無論登記還是未登記，都應該建立統一的管理臺帳，方便結果查詢；四是對協助執行通知書進行專門的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級主管部門受理協助的下一級轄區范圍內宗地的查封，要將查封件及時轉交辦理。
第2篇：不動產檔案管理辦法范文
關鍵詞：林權類；不動產登記；林改問題；對策
中圖分類號 F326.2 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）22-0087-03
Abstract：With the gradual implementation of real estate registration of the forest right，to ensure the smooth progress of the deep reform of collective forest right system and promote the coordinated development of real estate registration and deep forest reform，problems and countermeasures of real estate registration and deep forest reform were studied by current status of forest property registration in Fujian Province，the specific data in Taining County and the urgent needs of many farmers and forest enterprises，providing theoretical reference for the smooth reform and innovation.
Key words：The forest right；Real estate registration；Forest reform；problems；Countermeasures
福建省在深化林改方面一直走在全國的前列，為全國全面推進深化林改摸索總結經驗，積極探索林地家庭承包經營的有效實現形式，最大限度地增強林業發展的活力和動力，為增加農民收入、推進生態文明建設做出貢獻。不動產登記職能整合、制度改革已進入了攻堅階段。福建省從2016年4月1日起林權登記發證進入了改革過渡期，采用“舊證新章”模式，由林業與國土部門共同承擔著林權各項任務，林權類不動產登記與原林權登記、與深化林改之間存在著許多亟需解決的問題。林權登記發證是深化林改的基礎工作，本文以泰寧縣為例，闡述了林權類不動登記與深化林改之間的問題，并探討解決問題的對策，為順利推進不動產登記改革與深化林改的協調發展提供理論參考。
1 泰寧縣深化林改的現狀
1.1 林權登記發證現狀 泰寧縣位于福建省西北部，是南方重點林區縣之一，全縣國土總面積15.28萬hm2，林業用地面積12.36萬hm2，有林地面積11.33萬hm2。2003年林改發證以來，泰寧縣已發證面積12.08萬hm2，林權發證率為98.42%；集體林地確權面積為11.40萬hm2，其中確權到戶面積5.02萬hm2、集體統一經營面積4.93萬hm2、其他經營面積1.39萬hm2。自2016年4月1日至10月底過渡期內各類林權登記發證210宗地0.17萬hm2。
1.2 林權流轉現狀 泰寧縣林權流轉交易活躍，2014年林木所有權轉讓115起，面積0.09萬hm2，金額1 643.96萬元；2015年林木所有權轉讓95起，面積0.10萬hm2，金額
1 780.85萬元；2016年1月1日至10月底，林木所有權轉讓68起，面積1.39萬hm2，金額1 073.21萬元。
1.3 林權抵押現狀 為了解決好森林資源培育周期長、經營獲利兌現慢、農村融資難的問題，讓廣大林企林農真正享受到林改的成果，泰寧縣從2003年起就開始探索用林權證直接抵押貸款工作，2005年林權證抵押貸款業務在全縣推開，截至目前已辦理了抵押面積累積6.26萬hm2、貸款金額累積11.44億元；目前仍在押面積1.77萬hm2、金額3.58億元；其中2016年4月1日至10月底辦理林權抵押登記4筆、面積0.12萬hm2、金額2 646萬元。
1.4 林權糾紛現狀 林改后，林權糾紛呈上升趨勢，經林業部門及相關部門大力調解調處后，泰寧縣現存各類涉林爭議的案件36宗，面積377hm2，其中山林權屬爭議案件20宗，面積242.73hm2；經營權糾紛爭議案件16宗，面積143.27hm2。
1.5 林I經營體系現狀 大力發展家庭林場和林業專業合作社等經營組織，積極構建新型林業經營體系，截至2016年10月底，全縣有各類新型林業經營組織81家，經營面積共4.32萬hm2。積極落實商品林保險，近幾年全縣商品林保險面積每年完成7.67萬hm2以上，超過上級下達的7.4萬hm2指標。大力發展林下經濟，為林農增收創收，近幾年林下經濟產值每年都在12億元以上，超過上級下達的11億元任務。
2 問題分析
2.1 林權類不動產登記類型不足 目前暫時以物權法為依據規定了土地承包經營權，待改革探索成熟，相關法律修改后，權利類型和名稱可以再作相應修改。《不動產登記暫行條例》中林權是土地所有權、土地承包經營權、森林林木所有權，林地所有權與土地所有權是一致的。從登記類型上看，少了原來的森林或林木使用權，土地承包經營權與原來的林地使用權是否一致有待探討。隨著要不斷深化農村土地制度改革，實行所有權、承包權、經營權“三權分置”，不動產登記制度是改革的產物，林權類不動產登記類型的增加也有待商榷。
2.2 林權流轉與抵押不易 自林權登記發證進入過渡期，因過渡期短、責任分工無法落實等原因，原由林業站完成的林權外業勘驗及申請表制作等業務，已無人愿做。特別是林權流轉業務嚴重受阻，林業服務中心沒有受理林權流轉的業務員，沒有合理的辦事制度，沒有為林權流轉搭建互動平臺。辦理林權流轉變更業務的相關人員，必須向不動產登記中心詢問有關事項，增加了登記中心人員的工作量。此外，泰寧縣林權類不動產登記人員僅有2人，需要辦理所有的林權相關業務，工作量大，認真審核流轉材料的時間不夠充分，造成林權流轉材料積壓，林權類不動登記的過渡期間辦理林權流轉業務艱難。
由于林權抵押出險的情況越來越多，多家銀行不愿辦理林權抵押貸款業務，而林農林企對資金的需求有增無減，這就要求有一個專門的機構做中介。林權業務由國土部門辦理，林業部門則需要扶持服務林農林企，國土部門、 林業部門與銀行協調溝通的方式有待確定。
2.3 林權糾紛相互推諉 多地雖有林權糾紛處理的機構，但無相應機構編制。人員由林權辦兼職，林權辦既發林權證又處理林權糾紛。過渡期內，林業部門、國土部門均涉及林權問題，但無明確林權糾紛的具體處理部門。
2.4 信息無法共享，操作系統較為復雜 林權信息是深化林改的基礎資料，是林政、資源、規劃等部門的必要資料，過渡期后，應明確林權發證的相關資料檔案管理部門，確保林業部門通過合理方式可共享林權發證的登記薄信息，同時保證信息的安全。《福建省林權管理業務應用系統》為第二套林權系統，與《福建省不動產信息登記系統》還不能完整對接，仍存在一些問題。
2.5 深化林改的多種新型林業經營模式受影響 目前全省正積極推進深化林改，家庭林場、股份林場、公司+基地+農戶、林業專業合作社等新型林業經營組織應運而生，而擴大規模、辦理林權變更或轉移、辦理林權抵押貸款等業務顯得異常艱難。
3 對策建議
3.1 增加林權類不動產登記類型 在堅持家庭承包經營長期不變的基礎上，開展集體林地所有權、承包權、經營權“三權分離”試點，在不改變林地所有權性質的前提下，堅持穩定家庭承包制度，制定林地經營權流轉登記管理辦法，探索家庭經營、股份合作經營、委托經營、企業經營等多種流轉方式。同時，開展林地經營權流轉登記，賦予林地實際經營人在權屬證明、林權抵押、采伐審批等法律方面權益，切實維護林地流轉各方當事人的合法權益，促進林業規模化、集約化、專業化經營，推進森林資源資本化運作。此外，不動產登記部門應積極搞好頂層設計，建立不動產統一登記制度。森林、林木使用權是一種物權，且政策應該有穩定性和連續性，林權類不動產登記應該與原林權登記無縫銜接，應恢復森林、林木使用權的登記類型。不動產統一登記始終貫徹便民利民的要求，不應把林地經營權及森林、林木使用權推給林業部門登記發證，如果由兩個部門各自發證，違背了不動產統一登記的初衷，浪費了社會公共資源和大量的人力物力。
3.2 成立林權流轉服務機構 成立縣級林權管理服務中心，加強管理體系建設，發揮其在深化集體林權制度改革中的作用，更好地服務林業改革發展。林業與國土部門應積極鼓勵、引導林權流轉當事人通過林權管理服務機構等公開平臺進行流轉交易，提交經林權管理服務機構鑒證、備案的合同及確認證明辦理林權類不動產登記。不動產登記機構和林權管理服務機構要及時將登記辦理信息和流轉交易信息告知對方，共同有效防范一林多賣、已抵押林地林木違規流轉交易等行為的發生，確保流轉交易安全。
3.3 明確林權糾紛處理辦法 妥善、有效地排查化解涉林糾紛，維護林區社會安定的穩定大局，是直接關系著深化林改能否成功的關鍵。目前對于如何處理林權糾紛，還未明確，應及早確定如何處理，以免相互推諉。
3.4 實現信息共享，加強部門之間協作 不動產登記機構需要建立快速、便捷的林權類不動產登記檔案查詢通道，并盡快實現數字化、信息化，提供更優質、高效的林權類不動產登記信息服務；同時林業部門也必須提供即時的林權流轉交易信息，建立雙方檔案查詢互用制度，建立雙方聯系機制，暢通信息渠道，加強協作，保證林權類不動產登記和林權流轉管理的正常進行，確保相關業務辦理的連續、安全、便捷。
3.5 完善機構建設 切實加強不動產登記機構建設，確保原來從事林權登記的業務骨干劃轉到位、落實到崗。不動產登記的申請、受理、審核、登簿、發證等是不動產登記機構的法定職責，要確保不動產登記機構登記職責的完整性。加強I務人員學習培訓，通過專題學習、輔導培訓、專家解讀、業務研討等方式，確保學習培訓的時間有保障、人員全覆蓋、效果最大化，以達到不動產登記業務規范化、標準化，有利于便民利民優質服務，有利于登記工作人員熟練掌握業務，減少林權類不動產登記審核、發證等過程的錯誤。不同地區對于林權登記改革存在的問題不盡相同，應根據實際情況制定合理的改革方案，采取科學有效的方法解決[1]，針對問題，科學施策。在今后的機制創新中，要融入碳匯交易系統，充分發揮森林生態效益，同時加強政府引導、政策推動，鼓勵企業投資森林資源開發[2]，促進森林資源整合，集約化開展森林經營，提高林業經濟效益。
參考文獻
[1]顧海霞.集體林權制度改革存在的問題及對策探微[J].中國林業產業，2016（8）：115.
第3篇：不動產檔案管理辦法范文
2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）對經濟適用房的供應對象和標準進行了嚴格限定；2008年民政部等11部委出臺《城市低收入家庭認定辦法》（民發〔2008〕156號），對保障房申請審核的信用檔案管理作了進一步的表述；近幾年，國家加快發展公共租賃房的步伐，《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）、《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉建設部第11號令）等文件，對建立完善公共租賃住房管理檔案提出了更高的要求；2012年出臺的《住房保障檔案管理辦法》（建保〔2012〕158號），明確要求住房保障對象按照“一戶一檔”、住房保障房源按照“一套一檔”的原則建檔，并對歸檔范圍、歸檔管理、信息利用、監督管理等作了明確要求。可見，住房保障檔案管理是個人信用體系建設的重要內容。
一、未健全個人信用體系的住房保障風險
雖然住房保障內部關于申請、審核、分配、管理等工作檔案不斷得到完善，但在現有條件下以部門為主的檔案信息建設，距離完全的信用體系建設仍有較大差距，并可能對住房保障工作的提升帶來影響和風險。
一是準入風險。建立在個人誠信申報和人工要件審核基礎上的申請方式，耗費申請人和審核人員的大量時間。為準備申請材料并現場提交，申請人需要從工作單位、戶籍地、居住地等不同渠道搜集住房、收入等證明，而審核人員不得不花大量時間審核要件的形式、數量。由于材料不齊備或形式不正確，往往造成審核人員的大量解釋和申請人的多次往返。若申請人有偽造相關證明的，通過人工審核受理材料，還不能完全發現。另外，有些行為習慣，如在家養鴿子，可能在入住保障房后繼續產生不良影響，由于目前未有效納入信用管理，無法在準入時就采取預防措施。
二是分配風險。由于沒有健全的個人信用體系，申請家庭通過審核后，住房保障部門只能根據家庭結構、收入、住房及是否是老弱病殘特困對象等有限的幾項要素進行分類，無暇從家庭信用等級、家庭需求強烈程度進行更細化的分類。在分配方式上，除去優先特殊困難家庭，其他符合條件家庭的住房需求被視作均等對待，從而一般采用搖號制為基礎的隨機分配方式，缺乏精細管理。
三是超標風險。申請家庭在輪候或選房入住后，住房、收入等保障資格發生變化，特別是超出保障標準后，家庭往往沒有動力主動向住房保障部門申報變化情況，而申請家庭的住房、存款、納稅、消費、就業等信息分散在社會的很多領域，涉及多個部門，住房保障部門往往不能及時發現變動情況。如果按照申請程序，定期開展復核工作，不僅存在類似準入的風險，家庭配合度不高，而且隨著申請量的積累，審核人員工作量將越來越大，管理機構和人員配備也將難以為繼。因此，現實中靠人工核實的方法無法及時發現超標風險。
四是監管風險。保障房入住后的不良信用行為，包括拖欠公共租賃房租金、不交水電氣暖及物業費、改變房屋結構或用途、違規出租等，涉及發現、調查、取證、查處及向司法機關移送等環節，房屋使用監管存在點多面寬、環節長的特點，管理單位和部門不僅涉及一線的日常管理單位和產權單位，也包括住房保障、房屋管理、城市管理、工商等部門及法院等司法機構，沒有統一的信用管理平臺和處理流程，監管過程中的失信行為如破墻開店等，不能得到有效制止和處理，極易造成管理被動，提高處理成本。
五是退出風險。目前政策文件對于騙租騙購、違規出租保障房等嚴重失信行為已經有了明確的處理意見，主要包括取消保障資格、罰款、要求退出保障房或補交租金、5年內不得再次申請保障房等，但在實際操作中，由于保障家庭僅有這一套住房，強制執行退出面臨很多困難，而其他措施違規成本較低，不能起到應有的懲處作用。如果僅僅從保障房入手，可采取的措施不多且效果有限，如果不能有效制止或處理違規現象，容易引起“破窗效應”，使其他家庭效仿。而且，違規家庭占用有限的保障資源，對于社會公眾特別是其他輪候家庭極為不公。
二、建立住房保障個人信用體系的意義和愿景
一是進一步健全公開透明的住房保障管理體系。應建立全生命周期的管理體系，其準入、分配、管理、退出等規則和管理信息全程公開。對于個人信用信息有異議的，可以申訴并要求及時給予核查、答復。個人信用評價記錄作為家庭分配保障房的優先因素之一，在房源供應類型、輪候時間、租金補貼等方面予以統籌考慮。
二是進一步健全多部門聯網的社會管理體系。2013年3月起實施的《征信業管理條例》是目前征信領域層級較高、較為全面的信用管理法規，在此基礎上，中國人民銀行組織商業銀行建立了全國統一的信用信息基礎數據庫，應用于個人信貸等金融領域。2013年7月最高人民法院《關于失信被執行人名單信息的若干規定》，通過“中國執行信息公開網”建立全國失信被執行人名單。隨著《不動產登記暫行條例》的和國家不動產登記局的成立，對于全國不動產的統一登記也提上了議事日程。因此，全國對于房產、金融、法院執行等信用信息正不斷趨向完善和統一，公安、工商、稅務等部門也都有自己的信息數據庫，當務之急是在目前的部門信息數據庫基礎上，打破地域、行業、領域限制，建立共享互動、動態監管、實時更新的統一信用信息管理平臺。這樣不僅能把住保障房的“入口關”，更能及時預警保障家庭的人口、再購房、大額消費等變化情況，對于拒不配合查處、退出的違規家庭，形成一處違規、處處受限的局面，加強監管力度。
三是進一步健全社會綜合信用體系。完整的信用體系由信用制度、信用機構、信用產品、信用標準、信用平臺等組成，從信用管理流程上包括信用信息的采集、評價、運用等環節。如美國商業信用評價報告由企業性質的征信機構提供，征信機構通過收集個人分散的信用信息，按信用評價模型整理加工后，出售給銀行等信用使用機構，后者將之作為是否向個人發放貸款的依據，從而建立了市場化的信用管理體系。借鑒此思路，住房保障部門可以購買第三方機構提供的信用產品，加強準入審核，同時也可以將保障房的信用信息作為社會信用體系的一部分，按規定向有關單位提供。
三、發展住房保障個人信用體系的具體措施和建議
一是個人信用體系制度建設。個人信用制度應是包括法律法規到一般政策性文件的系列制度，包括個人信用信息的采集、評價、運用等，應明確信用來源如何采集、如何采用第三方信用產品、如何確定信用指標和評價標準、家庭如何參與信息采集和申訴等系列問題。在信用信息采集方面，應建立信用信息溯源和責任追究機制，確保信息源的真實性、完整性和及時性；在信用信息評價方面，應建立信用指標分檔評價標準，通過公開公平程序，科學合理遴選評價指標和確定信用評價模型，充分保障家庭的隱私權、申訴權和參與權；在信用信息運用方面，應建立工作機構和人員權限制約和廉政風險防范機制，防止信息的泄露、濫用和工作人員失職、違規。由于住房保障信用管理相對還是一個新生事物，應加強與已有法律法規的銜接，提升立法層級，對于嚴重失信行為，從法律層級進行嚴處。
二是個人信用信息平臺建設。整合現有的部門信息數據庫，建立跨行業、跨地區、跨領域的綜合信息平臺，相關信用信息實現聯網運行，各部門實時共享。統一信用信息產品標準，規范信息源的交互和使用，各部門根據實際需求，提出相應的信用指標遴選體系及信用評價模型，做到記錄、采集、評價與運用工作相對獨立，確保信用信息的針對性和操作性。信息建設部門加強信息數據的兼容和維護，同步開發信用信息運營監管系統，建立信息使用追蹤記錄，確保信息安全和使用規范。
三是信用信息管理流程。主要在于四個階段：
第一，準入階段。家庭只需通過身份認證信息即可提出住房保障申請，住房保障部門通過統一的信用信息平臺，查詢家庭住房、收入、戶籍等基本情況和信用記錄，包括是否有以往使用房屋的違規信息、欠交費用信息、未處理罰單、犯罪記錄等，以此評價家庭的申請資格及輪候序列。住房保障部門可以把工作重點放在申請信息的疑點排除上，減輕申請人的舉證負擔。對于有騙取低保、社保及騙租騙購保障房等嚴重失信行為的，住房保障部門可以依據規定拒絕受理申請。
第二，分配階段。住房保障部門通過公開征求意見，建立保障房分配先后次序的具體操作辦法，在對特困家庭優先、無房家庭和低收入家庭加快分配速度的基礎上，根據家庭結構、年齡及信用評價等級等因素，優化分配措施。在準入、分配的輪候時期，家庭相關信息發生變化或有異議的，通過信用信息平臺申報，經后臺審核比對后，按程度予以調整，并及時反饋到分配過程。
第三，管理階段。住房保障部門通過信用信息平臺，接收保障房日常管理機構及其他部門的信用信息數據，及時監測家庭住房、收入、信用等變動情況。對于入住保障房后又購買其他住房，或者購買豪車等大額消費，以及違規使用保障房等行為的，啟動調查處理程序，可以暫停家庭的公共租賃房租金補貼、房屋交易過戶等手續，并要求保障對象在向住房保障部門說明、澄清原因前，相關部門暫緩或限制辦理與其保障條件不符的行為。
第4篇：不動產檔案管理辦法范文
關鍵詞：房屋權屬；登記管理；問題
中圖分類號： TU113.5+41 文獻標識碼： A
1、我國房地產權屬登記制度的功能
1.1、公示功能
房地產權屬登記是公示的手段，是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況，其主要的“功能在于保護動態的交易安全，使連續發生的交易不因權利人主張權利而受到破壞”。
1.2、公信功能
“公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”
1.3、管理功能
房地產權屬的登記管理功能，是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產市場進行監督管理的功能，通過建立產籍資料，實現國家對房地產的宏觀調控職能；二是審查監督功能，通過對房地權屬登記的審查程序，實現國家對稅收的監管。同時，在房地產登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時發現和糾正不法行為。
1.4、警示功能
房地產權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記，將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記薄的記載予以明確宣示，以達到告誡相對于存在房地產交易風險的作用。
1.5、效率功能
交易的便捷和安全是市場經濟的重要特征。經過登記的房地產權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔。可以節省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經濟的特征。
2、房屋權屬登記管理程序
房地產的等級類別較多，登記的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申請、受理、審核、記載于登記簿、發證。
2.1、申請
申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構提出登記申請，并提交相關相關證明材料的行為。《權屬登記管理辦法》第十一條規定，房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。只有經過依法登記的房屋，才發生物權的效力。申請將引起登記機構受理、審查、決定等行為。除法律、法規和本辦法另有規定外，登記依申請進行，不申請不能啟動登記程序。
2.2受理
受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實際上是一個初步審查的過程。受理時要看申請人提供的登記材料是否齊全，權屬來源是否清楚。權利人在申請登記時，登記機構工作人員應當根據法律、法規以及有關政策規定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關的事項詢問申請人，對詢問結果應進行紀律并要求申請人簽字確認。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構應當受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機構不受理登記申請，并應告知申請人不予受理的原因，需要補充材料才能受理的，應當一次性書面告知申請人需要補齊的材料。
2.3、審核
審核是登記機構對受理的登記申請事項進行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。房屋登記的審核環節是房屋登記工作中的核心環節，直接關系著權利人的申請是否可以被核準登記。《物權法》明確規定了登記機構具體應當履行哪些職責，審核哪些具體內容。登記機構的審核內容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時候進行實地查看等。具體為申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內容與有關材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利是否存在沖突；是否存在房屋登記辦法規定的不予登記的情形。
2.4、記載于登記簿
經過登記機構的審核，對準予登記的申請，登記機構將決定登記的事項，包括房屋的自然狀況部分、權利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應當登記的事項等在登記簿上予以記載。《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關信息歸于登記簿。登記機構必須如實將登記事項記載于登記簿，發揮登記簿的公示、公信作用。
2.5、發證
登記機構在做出準予登記的決定并將有關登記事項記載于登記簿后，根據登記簿上的記載繕寫并向登記申請人發放房屋權屬證書或證明。權屬證書和證明是登記機構頒發給權利人作為其對房屋享有權利的證明，或者申請登記事項被記載于登記簿的證明。發證時應當請領證人檢查一下權屬證書或登記證明上所載明的各登記事項是否準確，如有問題應及時解答或解決。發證應當有記錄，并由領證人和發證工作人員簽字、注明領證日期。
3、辦理房屋登記中存在的問題及相關問題的法律思考
(1)有關繼承房屋的權屬登記法律適用錯誤。在繼承過程中，在申請人未提供相關文件證明的情況下，房屋登記機關為申請人辦理房屋繼承變更登記，而在法律適用上，繼承房屋屬于房屋權屬轉移登記，這是房屋登記機關的適用法律錯誤。
(2)不注重實體審查和違反法定程序。在房產權屬爭議不明和共有人不明的情況下，進行了房產登記；有的申請在后，辦證在前，登記程序違法；有的直接進行了轉移登記，卻未進行初始登記。
(3)違反法律禁止性規定，如將已經被人民法院查封的房產辦理了房屋權屬轉移登記；另外，在權屬有爭議或不清的情況下辦理了登記。這都屬于違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記。
(4)有關人員用虛假的申請材料進行申請登記，而登記機關未盡相關審查義務，就給予登記，侵犯了相關權利人的財產權。
針對這一問題，建設部公布的《房屋登記辦法》，對登記的這一塊作了更加細致的規定，“當事人所提供的是虛假的材料來進行申請登記，給他人造成很大程度上的損害，應該承擔賠償責任。”申請人對其提交的登記申請文件的有效性、合法性以及真實性來進行負責。”
在建設部頒布的《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》的內容之中：
1、 對房地產登記當中的專業術語進行定義與解釋。
2、 在《房屋登記辦法》的基礎上，對登記申請材料的要求具體化、明細化。
3、 對《房屋登記辦法》中規定的房屋登記程序提出具體的要求與標準，對每個環節的人員任務與責任具體化。
4、 對《房屋登記辦法》中規定的檔案歸檔環節進行介紹并對存檔范圍、檔案管理提出具體要求與執行步驟。
5、 在《房屋登記辦法》的基礎上，具體規定登記信息的利用與管理。
6、 將《房屋登記辦法》中規定的登記類型明細化，詳盡規定哪些情況運用哪種登記類別。
7、 提供房屋登記機構在房屋登記中運用的表格樣本。
8、 將《房屋登記辦法》中規定的各類登記需要的登記材料更加明確、細化。
總之，隨著我國市場經濟的發展和城鎮化建設步伐的加快，人們越來越關注房地產的開發、利用和房產的權益保護問題。而房屋權屬登記，是房屋權屬法律化的重要標志，是人民不動產財產權利的確認，因此房屋權屬登記更是人們關注的焦點。
參考文獻
[1]楊迎春.房屋權屬登記管理及相關問題的法律思考[J].現代商業,2011,24:197-198.
第5篇：不動產檔案管理辦法范文
【關鍵詞】地籍管理 國土資源 土地市場 規范管理
引 言
地籍管理主要包括以下幾個方面工作，即檔案信息管理、信息系統建設、土地爭議調處，以及土地登記、統計、調查、確權等諸多方面，可以說是各級政府推進國土資源管理工作的基礎。實現地籍管理工作規范化，以利于促進土地市場的規范，也是加強耕地保護的有效措施，另外對于開展國土資源管理工作，提高地籍管理水平，促進經濟社會發展具有重要作用。
一、地籍管理的基本原則
1. 地籍管理制度的統一性
加強地籍管理工作至關重要，因為地籍管理是國家地政措施的一部分，所以必須從國家層面對地籍管理工作制定出一套規范化的政策，以及標準統一的技術要求。因為如果沒有統一的地籍管理工作制度和要求，就實現不了城鄉地政在管理上的統一，就無法取得預期的地籍管理工作效益。因此，地籍管理工作要建立在國家的有關法律法規和政策制度之上。需要注意的是，國家對地籍管理的政策制度和法律法規不是永遠不變的，隨著時代的變遷和社會的發展，有關政策制度和法律法規也將發生改變，始終處于革新和完善中。
2. 地籍資料的連續性和系統性
地籍可以分為初始地籍、日常地籍兩種。初始地籍是最初的基數，或者最初的地籍狀況。而日常地籍則是隨著時間的變化，初始地籍出現情況變更，對初始地籍進行了更新或者修正，使地籍一直都保持著同時性。初始地籍與日常地籍應該是相互關聯的關系，從而構成一個承上啟下的具有完整性的系統，能夠體現出地籍資料的系統性、連貫性和與時俱進的特性。只有使地籍資料保持連續性和系統性，才能夠發揮出其應有的功能和作用。而保證地籍資料的連續性和系統性，就要求各種地籍資料具有條理性，要做好整理工作，將其分門別類，各個時期的地籍資料必須具有連貫性，不能出現中斷，而且要根據不斷變化的實際情況，及時更新和變動原有的資料。
3. 地籍信息的可靠性和精確性
地籍資料信息非常重要，因為它涉及到土地的所有者、土地的使用者以及第三人的利益，如果地籍資料缺乏真實性，或者資料不完善，就會給土地的有關權利人帶來麻煩，以及不必要的一些損失。要保證地籍資料的準確性，地籍資料又關系著政府形象，因為它是政府部門所登記和掌握的資料，所以應該具有政府信譽，政府必須對此承擔起應負的基本責任。
4. 保證地籍資料的概括性和完整性
地籍資料必須具有概括性和完整性，主要是指地籍資料的內容應該包含全部的相關資料，能夠滿足各項土地工作的需求，不能出現欠缺的情況。地籍資料必須具有完整性，主要是指地籍管理所涉及的地域應該全覆蓋，必須包括管轄區域的全部土地。地籍資料的概括性和完整性要求地籍管理對象必須是沒有盲點的區域內的所有土地。
二、加強地籍管理工作的具體措施探討
1.進一步完善相關機構和體系
首先要建立事業性質的土地登記機構，土地權屬問題非常重要，具有一定的復雜性，因此土地登記工作往往具有很強的專業性和政策性。土地登記工作量非常大，因此單靠國土部門地籍管理處來負責所有的繁雜事務，就會顯得有些力不從心。而且土地登記工作量日益增加，因此各市縣的國土資源部門應該建立一些事業性質的土地登記機構，讓這些機構來具體負責日常的土地登記工作。
其次應該積極培育一些土地登記中介，國家規定不動產登記當事人在申請登記時，應根據不同的登記事項，來提供相關權屬證明，以及不動產面積和界址等一些必要的材料。土地登記申請人所提供的地籍調查表和有關資料必須齊全，這些資料可以委托具有相應資質的專業技術單位確取。我國施行的新土地登記法為發展土地登記中介機構提供了條件，很多地籍調查測繪方面的專業技術工作和相關事務，可以由中介機構來具體承擔起來，同時還可以由土地登記機構為當事人申請登記，不需要當事人去收集相關資料和填寫登記表。因此，應該積極培育土地登記中介和機構，與此同時，還要對其加強管理。要逐步形成行政部門制定政策法規和有關技術要求，地籍登記部門具體負責審查登記和管理工作，土地登記中介提供服務和技術服務。
2.建立健全各項規章制度，要嚴格按照國家的有關政策法規，同時結合各地的實際工作，進一步保證所轄區域內地籍檔案管理的操作規范化，使地籍登記權利人的合法權益能夠得到切實的保障。要使地籍管理規范化、統一化，應該深入地清查一次現存的歷史地籍檔案資料，并且按照檔案的保管期限和歸檔范圍作出科學合理的分類保存，針對個人的地籍檔案應該逐戶進行整理編目，以便在查詢資料時更加簡便和快捷。要進一步提高服務的效能，使地籍檔案服務效能充分發揮出來，依據有關管理辦法進一步規范地籍登記資料的查詢服務，千方百計縮短查詢時間，使地籍檔案更好地為國家和老百姓服務。要轉變以往的工作作風，以更好地工作作風和服務態度加強服務，地籍管理部門應該設立文明服務窗口，亮牌上崗示范服務，把地籍業務辦理流程公開張貼出來，以便來人辦理業務時心中有數，要規范工作人員的服務行為，杜絕臉難看和事難辦的陋習，努力打造零障礙的服務過程。同時要制定和落實土地分割轉讓登記和個人分割登記、公有住房過戶登記、單宗地登記、變更登記等登記程序。
3.嚴肅查處違法違規用地
進一步建立巡查制度，配備巡查車輛和人員，使巡查范圍覆蓋道路沿線和周邊地區，在土地執法過程中，一旦發現違法使用用地的情況，能夠及時查處，要使執法監察巡查動態化，利用衛片執法檢查手段，進一步加強動態巡查。要拓寬土地管理工作的監管范疇，聯合發改、財政、城建規劃等有關部門，對土地管理實行統一監管。其次，要與監察部門聯合辦案，并制定案件移送制度，通過規范化的制度使監管更加有效，做到及時掌握動態情況，不斷提升依法行政水平。
4.注重地籍管理人員的業務素質培訓
隨著社會的不斷發展，對于地籍管理人員素質要求越來越高，因此必須注重技能培訓。培訓內容要實在具體，培訓人員要按時到場、培訓時間要落實到位，力爭通過培養來讓整體員工的業務素質上一個檔次。應該對培訓內容進行合理設置安排，要兼顧地籍管理的各種知識，要讓地籍管理人員盡量多掌握一些技能和知識，成為“多技型”“復合型”的人才。國土資源部門應該結合地籍管理人員的實際情況，制訂出切實可行的晉升計劃、再教育計劃、人才引進計劃以及培訓計劃等。按照“走出去、請進來”的原則，既安排員工外出參加各類培訓班，也要邀請專家學者到單位、到崗位上對地籍管理人員進行培訓和指導，全面提高地籍管理人員的綜合素質。從目前來看，現行的績效考核體系都沒有可量化的考核指標。而定量評估卻能夠大幅度提高考核的有效性和準確性，便于對地籍管理人員的工作業績進行正確評價。
第6篇：不動產檔案管理辦法范文
現從以下幾個方面對公司上半年的工作予以總結：
一、上半年工作業績
（一）業務拓展情況
1、公眾物業領域又添新項目
今年，我們在公眾物業項目上又有一些新的進展。于今年6月我們承接了上海國際網球中心的物業管理項目。建成后的國際網球中心將在今年11月份承辦國際頂級賽事——“大師杯”網球公開賽。目前項目管理處已經入駐現場，并開始進行前期物業管理。
（二）管理目標完成情況
1. 建立健全管理流程
1.1 完善公司組織架構，適時組建市場營銷部
今年年初，公司確定了全新的組織架構。為了公司的長遠發展，為了增強公司業務拓展的能力，新增了市場營銷部。同時按照此組織架構，聘任了年輕化、知識化的全新管理干部隊伍，編制了各管理崗位的崗位說明。
1.2 逐步建立和完善二級管理的職能工作流
各部門、各條線建立起了調整費用申請、報銷流程、新接項目工作流程、項目報告、審批工作流程、安全事故報告流程和處理等流程，為實現今年“規范管理、降本增效”的管理目標打下了基礎。
2. 建立和完善公司各項管理制度、管理辦法和管理標準
今年上半年公司各職能部門共陸續下發各類管理制度、辦法、條例等十余個，逐步形成了公司管理體系的框架。
2.1 行政管理方面
調整了行政公文管理規范和相關制度；健全公司檔案管理體系；完善和規范了CI管理體系；建立公司網絡化管理系統，實現了與集團辦公網絡的并網；
2.2 人事管理方面
在全公司范圍內實施了《獎懲條例》，大大激勵了員工，員工的主動性、積極性大大增強；
2.3 財務管理方面
在公司范圍內建立了費用審核辦法預算內容標準；
2.4 市場營銷方面
建立了新接項目評估標準；
2.5 物業管理方面
建立起公司的應急和預警體系，建立了公司對項目定期業務檢查制度、安全檢查制度，完善了安全管理組織體系。
3. 編制和修訂《管理手冊》
與上海青藍物業管理咨詢公司合作成立了編委會，建立各分冊編寫小組，目前《手冊》的大綱已完成。
4. 加大人力資源開發、培養力度
公司上半年選拔了青年干部，為他們提供了高級管理培訓、考察的機會，使他們開闊眼界，迅速成長。
二、下半年的工作計劃
下半年計劃完成的工作有：
1. 市場拓展：
爭取實現新增項目2個；探索多種形式盤活不動產；完成公司對外投資企業中的投資回報計劃，從而實現全年的經濟目標，完成集團下達的各項指標。
2. 管理工作：
2.1 編制下年度預算和工作計劃；
2.2 完成《公司手冊》的初稿編寫工作；
2.3 在人力資源的開發和后備干部的培養上，下半年將重點培訓工作，如新員工培訓、項目經理培訓和見習實踐等；
2.4 完善及健全公司質量管理體系，提高項目覆蓋率；
2.5 在企業品牌建設和文化建設方面，我們力爭創建一個部優、一個市優物業管理項目、創建區級文明單位稱號；保持“全國用戶滿意企業”；并開展一系列企業文化活動。
三、完成目標過程中出現的傾向性問題及其解決問題的思路
（一）欲速而不達
今年二級管理的力度大大加強了，人員的配置也相對加強了，所以上半年，公司各職能部門紛紛出臺了針對二級管理的制度，可是在細節上還有很多值得商榷的地方，比如操作的簡易性、執行的有效性等方面還不是做的很完善。
解決的思路：成熟一個、出臺一個，把管理做扎實了，對于細節考慮充分了，不能急于求成。我們的干部，具備管理技能，如果對于細節的把握再成熟一點，我相信我們的管理可以得到有效的提升。
（二） 曲高而和寡
上半年公司總部出臺的文件從立意到思路都是相當不錯的，有些已經運用到一些非常超前的管理理論，可是忽視了項目的實際情況和項目人員的接受程度，引發了一些說到做不到的尷尬。
解決思路：管理有時候不需要高深的理論和華麗的概念，只要有可以解決實際問題的效果。所以，我要求各職能部門下項目進行調查，不調查就沒有發言權，不調查就不可能有到位的方法，從項目實際需求出發、從管理實際需要的結果思考，再來制定游戲規則。
四、新聘管理人員的績能評估
1．被評估人：李濤 職務：公司副總經理
思想道德：好。嚴于律己、正直、正氣，處處能起表率作用。
工作技能：日趨完善，在實踐中獲得進步。
管理能力：能思考，有大局觀，學習力強，宏觀方面尚需努力，專業知識能力需向更高目標努力。
領導藝術：有溝通能力，語言能力有提高，處理條件方法靈活。
2．被評估人：褚國華 職務：公司總經理助理
思想道德：嚴格要求自己，踏實認真做人，對下屬關心，受到同仁尊敬。
工作技能：業務能力較強，管理思路清晰，擔任業務領導，工作業績較好。
管理能力：管理技能成熟，管理思想超前，對分管的工作抓緊抓好。
領導藝術：有著良好的溝通能力，有較好的群眾基礎，能有效的組織管理。
3．被評估人：陳瑜 職務：公司總經理助理
思想道德：一個對自己有嚴格要球，并且有明確目標的人。一個勤儉而有耿直的人，品格好。
工作技能：有一定工作能力，有較豐實的閱歷，好學、勤儉、努力。
第7篇：不動產檔案管理辦法范文
一、規范入院申請、審批和備案程序
鄉鎮人民政府(街道辦事處)應安排專人負責記錄五保對象的口頭申請，1申請：五保對象本人向鄉鎮人民政府(街道辦事處)提出書面或口頭申請。提出口頭申請時。并在向五保對象宣讀后確認其意愿。
統籌安排入住。審批時間一般不應超過20個工作日。2審批：鄉鎮人民政府(街道辦事處)根據五保對象申請和本地農村五保供養服務機構供養能力。
應于10個工作日內向縣級民政部門備案。3備案：鄉鎮人民政府(街道辦事處)做出同意安排五保對象集中供養的申請后。
二、簽訂供養服務協議
鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當與農村五保供養服務機構簽訂供養服務協議，五保對象入住農村五保供養服務機構時。委托其為五保對象提供供養服務。協議由鄉鎮人民政府(街道辦事處)農村五保供養服務機構、五保對象本人、五保對象住所地村(居)委會共同簽訂，約定相關責任和義務。
集中供養服務協議一般應包括以下內容：
1五保對象本人申請。其中屬口頭申請的應有口頭申請記錄及23名知情人的證明。
2農村五保供養服務機構、村(居)委會、直系近親屬的姓名(名稱)和地址；
3服務內容、供養標準和零用錢發放數額；
4協議簽訂人的責任和義務；
5協議變更、解除與終止的條件；
按集中供養服務協議處理。6五保對象個人財產(含動產和不動產)清單及處分辦法。要尊重五保對象合法使用、處分個人財產的自由。禁止將是否把財產交給集體或國家作為能否進入農村五保供養服務機構的前提條件。集中供養的五保對象需要代管的財產和死亡后遺產。
三、制定服務規范
主要包括：農村五保供養服務機構應根據實際情況制定服務規范。
一)膳食服務規范
做到清潔、衛生；每周有食譜，1五保對象的飲食按照食品衛生要求操作。葷素、干稀搭配合理，注重膳食營養；
保證開水供應；2一日三餐適時開飯。
制作軟食、流質及特殊飲食，3根據五保對象特殊需求或不同飲食習慣。尊重少數民族的飲食習俗。
二)護理服務規范
對生活不能自理的供養服務對象提供特殊護理，1對五保對象實行分級、分類護理。對能自理的供養服務對象實行常規護理。對重病號實行晝夜值班服務，為行走不便的供養服務對象配備拐杖、輪椅等輔助器具；
2實行程序化個案護理；
3保護女性五保對象和殘障五保對象的人身權益不受侵犯；
4提倡和促進五保對象自我服務、相互扶助。
三)醫療、康復服務規范
提高處置各種突發性疾病和其他緊急公共衛生事件的能力；1農村五保供養服務機構與當地專門醫療服務機構建立協作關系。
2農村五保供養服務機構配有常規器械設備和常見病藥物。設醫務室或診所的醫務人員應具有執業證書；
定期體檢，3及時了解五保對象的健康狀況。建立五保對象病歷檔案；
開展健身鍛煉和康復活動；4定期組織五保對象進行健康教育和自我保健、自我護理知識的學習。
5做好休養區和院內公共場所的消毒滅菌工作；
6對患病者及時檢查、合理用藥、妥善治療；
以既不影響他人又尊重病患五保對象為原則進行隔離治療。7對患有傳染病的采取特殊保護措施。
四)心理疏導服務規范
1開展各種有益于五保對象身心健康的文化娛樂、體育健身活動；
2組織、引導五保對象參加力所能及的生產勞動、公益活動或其他社會活動；
3調解五保對象之間矛盾和糾紛；
聯系工、青、婦、團等組織和志愿者建立幫扶制度。4適時聘請專業人員進行個案化心理疏導和精神慰藉。
四、規范服務人員結構和聘用方式
按照管理服務人員與能夠自理的服務對象比例不低于110管理服務人員與不能自理服務對象比例不低于13比例配備。農村五保供養服務機構服務人員主要由院長、會計、出納員、衛生員、護理員、炊事員、保管員等組成。農村五保供養服務機構根據供養服務人數。
其他工作人員由農村五保供養服務機構聘用。部分管理服務人員可從身體健康、素質良好的集中供養五保對象中選舉產生。農村五保供養服務機構負責人由主辦機關聘任。
并報縣級民政部門備案。農村五保供養服務機構或者其主辦機關應當保障工作人員的工資待遇不低于當地最低工資標準，農村五保供養服務機構或者其主辦機關應當與工作人員訂立聘用合同或者勞動合同。并為其辦理相應的養老、醫療、工傷等社會保險。
五、設立院務管理委員會
由供養服務對象代表和管理服務人員代表組成，農村五保供養服務機構設院務管理委員會。供養服務對象代表必須達到二分之一以上。其主要職責是
1監督本機構各項規章制度的執行情況；
2監督本機構財務收支和管理情況；
3監督院長和工作人員的工作；
4調解五保對象之間的矛盾糾紛；
5組織協調五保對象開展自我服務和自我管理；
6其他院務管理職責。
六、制定各項服務制度
農村五保供養服務機構應根據實際情況制定服務制度。應包括：
一)民主管理制度
1院民大會和院務管理委員會制度；
2服務對象和服務人員互相評議制度；
3院民互助制度；
4院務定期公開、公布、公示制度。
二)服務人員管理制度
1考勤制度；
2政治學習、業務培訓制度；
3崗位責任制度；
4考核獎懲制度；
5廉政建設和效能建設制度；
三)財務管理制度
1公用資產和個人資產登記制度；
2一支筆審批和重大財務支出院務管理委員會集體討論制度；
3物品采購制度；
4負責人離任審計和財務人員離職移交制度；
5財務定期公開、公布和公示制度。
四)安全管理制度
1安全知識學習、安全應急預案演練制度；
224小時值班、領導帶班和查房制度；
3外出人員和來訪人員登記制度；
4易燃、易爆、易腐、劇毒等危險品專庫存放和專人保管制度；
5安全隱患排查和整改制度；
6安全管理責任和責任追究制度；
7五保對象矛盾調解和心理疏導制度。
五)衛生保潔制度
1衛生區責任包干制度；
2公共區消毒滅菌制度；
3衛生檢查評比制度。
六)護理服務制度
1五保對象個人健康檔案制度；
2定期體檢制度；
3分級、分類護理制度；
4日常保健制度。
七)食堂管理制度
1膳食委員會制度；
2炊具和公共物品專人負責保管制度；
3葷、素食品24小時留樣備查制度；
4食譜公布制度。
八)生產經營制度
1生產經營收入使用制度；
2生產經營收入記賬制度；
3鼓勵勞動制度。
九)其他
1文明院民評比及獎懲制度；
2文體活動制度；
3檔案管理和信息管理制度。
七、加強資金管理
經審核后從財政預算中安排。縣級以上人民政府民政部門應當每年從本級福利彩票公益金中安排一定數量，農村五保供養服務機構的建設資金和管理資金應當按照財政預算管理程序申報。用于支持農村五保供養服務機構建設和維護。
主要包括工作人員工資、辦公經費、設備設施購置維護經費和水電燃料費等。五保對象的集中供養資金應當按照當地人民政府公布的集中供養標準，管理資金是指維持農村五保供養服務機構正常運轉必需支出的各項費用。納入財政專項保障，并按時撥付到農村五保供養服務機構。農村五保供養服務機構應當將集中供養資金全部用于為五保對象提供供養服務，不得挪作他用。集中供養五保對象應納入新農合醫療保險范圍，參合費用和報銷范圍以外的費用由醫療救助資金解決。
八、規范行政行為
農村五保供養服務機構工作人員有下列行為之一的予以批評教育；情節嚴重的予以辭退；造成損失的依法承擔賠償責任；構成犯罪的依法追究刑事責任：
1私分、挪用、截留農村五保供養款物的
2私分、挪用農副業生產經營收入的
3辱罵、毆打、虐待農村五保對象的
4盜竊、侵占農村五保對象或者農村五保供養服務機構財產的
5其他違反本意見的行為。
農村五保對象有下列行為之一的予以批評教育；情節嚴重的停止集中供養；構成犯罪的依法追究刑事責任：
擾亂正常生活秩序的1違反農村五保供養服務機構的規定。
第8篇：不動產檔案管理辦法范文
檢查工作方案
為規范全省測繪地理信息市場秩序，促進地理信息產業健康快速發展，依據《中華人民共和國測繪法》，按照《測繪資質管理規定》和《測繪資質分級標準》（國測國發﹝2014﹞31號）、《測繪成果質量監督抽查管理辦法》（國測國發﹝2010﹞9號）、《2021年省（中）直部門涉企行政執法檢查計劃》的通知（遼司﹝2021﹞36號）、《遼寧省行政執法全過程記錄實施辦法》（遼依法行政發﹝2019﹞2號）等規定，結合全省測繪工作實際，制定本工作方案。
一、工作目標
通過測繪資質巡查和測繪成果質量監督抽查，加強事中事后監督管理，促進測繪資質單位依法從事測繪活動，提高測繪產品質量，優化全省測繪地理信息市場營商環境。
二、組織實施
省自然資源廳負責2021年全省測繪行政執法檢查工作的統一領導，廳國土測繪處負責組織實施。測繪資質巡查工作由廳機關人員組成并開展，測繪成果質量監督抽查委托相關測繪產品質量監督檢驗機構具體開展。
各市自然資源局結合本地實際，配合省廳開展本行政區域范圍內測繪行政執法檢查工作。
各市執法檢查工作根據屬地管理原則，由各市自然資源局組織實施，并于11月30日前將檢查結果報省廳備案。
三、檢查對象
1.通過隨機抽取方式，在全省甲、乙、丙、丁級測繪資質單位范圍內，抽取60家資質單位進行測繪資質巡查，同時對其中20家單位進行測繪質量監督抽查。
2.對2020年測繪質量監督抽查不合格2家單位進行測繪質量監督復查。
受檢單位詳情見附件1。
四、檢查時間和內容
（一）檢查時間
2020年6月中旬至10月底。
（二）檢查內容
檢查內容包括測繪資質符合情況、依法從事測繪活動情況和測繪成果質量管理情況、測繪安全生產管理情況，檢查材料準備清單見附件2。
五、實施階段
（一）自查自糾階段（5月21日－6月5日）
測繪資質單位對照方案，對本單位的資質條件、管理體系、成果質量管理、測繪安全生產管理等情況進行自查，對自查中發現的問題，及時開展自糾。
（二）現場檢查階段（6月7日－10月31日）
檢查組采取聽取匯報、檢查相關資料及外業實地檢查等方式進行。對存在嚴重問題需要整改的單位，檢查組將提出整改要求，責令限期整改，對存在違法違規行為的，將依法查處。
（三）工作總結階段（11月1日—11月30日）
檢查組對檢查情況進行匯總分析，撰寫工作報告，并適時在廳門戶網站上公布檢查結果。
六、檢查程序
依法實施行政執法檢查行為全過程記錄，規范使用測繪行政執法全過程記錄文書見附件3，此文件的發出視同已告知受檢單位以及檢查內容、程序和有關事項。
1. 書面通知
現場檢查前3天，書面通知有關市級自然資源主管部門
及受檢單位，告知檢查時間、檢查人員及受檢單位配合要求。
2.召開首次會議
檢查開始前，省廳檢查組召開由檢查人員、市級自然資源主管部門人員、受檢單位負責人和相關人員參加的首次會議，介紹檢查目的意義，告知檢查內容、程序、時間安排以及受檢單位權利和義務，填寫會議簽到表。
3.開展現場檢查
檢查組按照《測繪資質管理規定》、《測繪資質分級標準》要求，對受檢單位測繪資質符合情況進行核實，填寫《測繪資質巡查現場考核記錄表》；成果質量檢查組按照技術方案規定，采取抽樣、檢驗和質量判定三個步驟開展檢驗工作，根據需要，向被檢單位了解項目相關情況，填寫《測繪成果現場考核記錄表》。
4.召開末次會議
檢查組召開由檢查人員、市級自然資源主管部門人員、受檢單位負責人和相關人員參加的末次會議，反饋檢查情況，指出檢查中存在的問題，提出改進意見和建議，歸還資料，填寫會議簽到表。
5.結果認定
各檢查組形成的現場檢查意見互查后，對檢查結果進行評定及結果認定，向被檢單位發出《測繪行政執法查結果通知書》。
6.異議處理
受檢單位對檢查結論有異議的，可以自收到檢驗結論之日起十五個工作日內向省廳國土測繪處提出書面異議，并抄送檢驗單位，廳國土測繪處組織人員（原參與檢查人員不得參加）分析異議材料，必要時組織復檢，并于分析或復檢完成后十個工作日內作出復驗結論。逾期未提出異議的單位，視為認可檢驗結論。
7.結果處理
對檢查中不合格單位下達《測繪行政執法整改通知書》，受檢單位依據整改通知書進行整改，并提交整改報告。對整改后仍不合格的單位，將依照《測繪法》及有關法律、法規的規定予以處理。
六、工作要求
（一）嚴格履職，恪守紀律。執法人員要認真貫徹中央八項規定，嚴格遵守執法程序，恪守廉潔紀律。檢查期間，不得接受受檢單位宴請、饋贈，不得參加受檢單位組織的娛樂或其他活動，不得向被檢單位提出與工作無關的要求。
（二）積極配合，促進管理。此次監督檢查結果將依法向社會公開，并將作為測繪單位信用等級評定的重要依據。各受檢單位要認真做好準備工作，如實提供有關文件、資料，并指定專人負責配合檢查工作。對故意隱瞞、拒絕和阻礙檢查工作正常進行、受檢單位存在違反測繪法等行為，依據規定記入測繪地理信息信用管理系統。
（三）認真總結，健全機制。各資質單位要通過此次監督檢查中發現的問題，及時整改，完善管理手段，著力解決部分測繪資質單位信息變更不及時、資質條件虛假等問題，建立健全測繪地理信息市場監管長效機制。
（四）毫不放松，防控疫情。全省測繪執法檢查工作期間，各單位要認真貫徹落實省委省政府部署要求，強化戰時思維，時刻繃緊疫情防控這根弦，毫不放松做好常態化疫情防控工作，嚴格落實佩戴口罩、入門登記、體溫檢測、辦公區域消毒等預防措施。
附件：1.2021年全省測繪行政執法受檢單位一覽表
2.2021年全省測繪行政執法受檢單位材料準
備清單
3.測繪行政執法檢查全過程記錄文書
附件1
2021年全省測繪行政執法受檢單位一覽表
序號
單位名稱
資質
等級
區域
受檢內容
備注
1
中煤科工集團沈陽設計研究院有限公司
甲級
沈陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
2
遼寧方大測繪科技有限責任公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
3
遼寧省城鄉地理信息科技有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
4
大連市勘察測繪研究院集團有限公司
甲級
大連市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
5
遼寧佳泰土地勘測規劃有限公司
甲級
大連市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
6
大連富蘭德測繪有限公司
丙級
大連市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
7
遼寧省冶金地質勘查局地質勘查研究院
乙級
鞍山市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
8
中國三冶集團有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
9
鞍鋼附企設計勘察院
乙級
鞍山市
測繪成果質量監督檢查
2020年質檢
不合格單位
10
遼寧佳成測繪科技服務有限公司
乙級
本溪市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
11
遼寧省第八地質大隊
乙級
本溪市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
12
錦州市市政工程設計研究院有限公司
乙級
錦州市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
13
遼寧金土地自然資源勘測設計有限公司
乙級
朝陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
14
東港市城鄉測繪有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
15
遼寧景華工程咨詢有限公司
甲級
丹東市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
16
遼寧省有色地質一〇六隊有限責任公司
乙級
鐵嶺市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
17
阜新天繪地理信息科技有限公司
丙級
阜新市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
18
綏中縣自然資源事務服務中心
乙級
葫蘆島市
測繪成果質量監督檢查
2020年質檢
不合格單位
序號
單位名稱
資質
等級
區域
受檢內容
備注
19
葫蘆島博揚測繪服務有限公司
丙級
葫蘆島市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
20
盤錦宏源勘測規劃評估有限公司
甲級
盤錦市
繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
21
龍捷（營口）測繪有限公司
丁級
營口市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
22
遼寧萬方測繪服務有限公司
乙級
遼陽市
測繪資質巡查、測繪成果質量監督檢查
23
遼寧創興規劃設計有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查
24
遼寧省宇竺科技有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查
25
沈陽龍天測繪科技有限公司
乙級
沈陽市
測繪資質巡查
26
大連華信理化檢測中心有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
27
遼寧住建勘察測繪信息有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
28
大連鵬程工程勘測設計有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
29
大連昌晟測繪監理有限公司
乙級
大連市
測繪資質巡查
30
鞍山市嘉恒房屋面積測繪有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
31
遼寧宏成測繪集團有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
32
鞍山市堃鵬勘測設計有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
33
岫巖滿族自治縣華玉源地質勘查有限公司
乙級
鞍山市
測繪資質巡查
34
撫順市公路勘測設計院有限責任公司
丙級
撫順市
測繪資質巡查
35
遼寧浩天測繪有限公司
丙級
撫順市
測繪資質巡查
36
本溪乾地測繪有限公司
乙級
本溪市
測繪資質巡查
37
本溪市平山區龍海測繪隊
乙級
本溪市
測繪資質巡查
38
遼寧國地測繪有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
39
丹東市九三電腦有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
序號
單位名稱
資質
等級
區域
受檢內容
備注
40
遼寧潤澤工程咨詢有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
41
丹東金地巖土工程有限公司
乙級
丹東市
測繪資質巡查
42
錦州市市政工程設計研究院有限公司
乙級
錦州市
測繪資質巡查
43
錦州山水測繪科技有限責任公司
乙級
錦州市
測繪資質巡查
44
錦州集思空間地理信息有限公司
丙位
錦州市
測繪資質巡查
45
阜新賽維測繪技術有限公司
乙級
阜新市
測繪資質巡查
46
阜新鑫金地測繪有限公司
乙級
阜新市
測繪資質巡查
47
營口大地測繪科技咨詢有限公司
乙級
營口市
測繪資質巡查
48
遼寧沿海欣欣檢測技術有限公司
丙級
營口市
測繪資質巡查
49
遼寧鼎盛測繪有限公司
乙級
遼陽市
測繪資質巡查
50
遼寧聚進科技有限公司
丙級
遼陽市
測繪資質巡查
51
遼寧宏圖天繪科技有限公司
乙級
鐵嶺市
測繪資質巡查
52
遼寧廣通勘測有限公司
乙級
鐵嶺市
測繪資質巡查
53
遼寧遠見工程咨詢有限公司
丙級
鐵嶺市
測繪資質巡查
54
朝陽市興源國土資源勘測有限公司
丙級
朝陽市
測繪資質巡查
55
朝陽中譽建設工程咨詢有限公司
丙級
朝陽市
測繪資質巡查
56
朝陽安居房產測繪有限公司
丙級
朝陽市
測繪資質巡查
57
盤錦恒泰利工程檢測有限公司
丙級
盤錦市
測繪資質巡查
58
盤錦市水利勘測設計有限公司
丙級
盤錦市
測繪資質巡查
59
盤錦志恒新型材料科技有限公司
丙級
盤錦市
測繪資質巡查
60
遼寧豪遠土地開發整理有限公司
乙級
葫蘆島市
測繪資質巡查
61
綏中縣恒睿不動產測繪有限公司
丙級
葫蘆島市
測繪資質巡查
62
葫蘆島地信科技有限公司
丙級
葫蘆島市
測繪資質巡查
附件2
2021年全省測繪行政執法受檢單位材料準備清單
（以下材料均需提供原件）
一、測繪資質符合情況
1.企事業單位法人證書、辦公場所證明；
2.質量、保密、檔案、安全等內部管理制度；
3.專業技術人員職稱證、畢業證、身份證、勞動合同
及社會保險（提供現場檢查前三個月的繳納證明）；
4.儀器設備所有權證明；
5.質量保證體系運行材料。
二、依法從事測繪活動情況
1.2020年度測繪地理信息項目合同；
2.專業技術人員的測繪作業證；
3.安全生產情況（材料參照測繪安全生產檢查記錄表中內容）。
三、測繪成果質量管理情況
1.受檢項目技術設計；
2.受檢項目最終成果檢查記錄；
3.受檢項目檢查報告；
4.受檢項目技術總結；
5.受檢項目生產期間使用的儀器設備的檢定證書。
附件3
測繪行政執法檢查全過程記錄文書(一)
測繪行政執法檢查通知書
：
根據《中華人民共和國測繪法》、《遼寧省測繪條例》、《測繪資質管理規定》、《測繪成果質量監督抽查管理辦法》和2021年全省測繪涉企執法檢查工作安排，現決定于2021年 月 日前往你單位進行測繪行政執法檢查。
檢查組由 組成。請你單位知悉后，做好迎檢準備并給予配合。
特此通知 。
遼寧省自然資源廳
2021年 月 日
簽 收 人：
2021年 月 日
（本文書一式兩份）
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（二）
測繪資質巡查現場考核記錄表
單位名稱
資質等級
所在城市
測繪資質符合情況
序號
項目
檢查內容
檢查方法
檢查情況
1
單位基本
情況
營業執照、法人主體資格是否符合規定
核查營業執照、法人證書
單位名稱、地址、法人變更情況
核查營業執照、資質證書
2
專業技術人員情況
專業技術人員構成情況
對照資質系統信息，核查專業技術人員身份證、職稱證、畢業證、勞動合同、近期社保繳納憑證等
高級技術人員
中級技術人員
初級技術人員
身份證、職稱證、畢業證、勞動合同、社保證明等材料是否齊全
3
儀器設備
測繪儀器設備
對照資質系統信息，核對儀器設備與購置發票、調撥單是否相符
儀器設備是否達標
儀器發票、調撥單等所有權證明材料是否符合要求
設備發票等是否符合要求
4
辦公場所
辦公場所面積
對照房產證或租賃合同（查看原件）
5
測繪質量體系
測繪質量體系和制度是否健全
查看質量檢驗機構情況、管理制度等
6
成果及檔案管理
測繪成果及資料檔案管理制度是否健全
查看檔案管理機構情況、管理制度等。
7
測繪成果保密管理
生產、存儲、處理涉密測繪成果檔案的設備設施與條件，是否符合規定。
查看保密管理機構情況和管理制度等，查看保密設施
依法從事測繪活動情況
（一）開展的測繪地理信息項目與資質許可等級、范圍一致性情況
檢 查 內 容
檢查
方法
檢 查 情 況
1、承擔的測繪項目是否超過資質等級許可的范圍和限額
查 閱
合同等
2、承擔的測繪項目是否超過測繪資質證書記載的業務范圍
（二）測繪作業證情況
檢 查 內 容
檢查
方法
檢 查 情 況
外業技術人員是否按要求辦理測繪作業證
查閱
作業證
檢查結論
單位負責人
（簽字）
年 月 日
檢查組
（簽字）
年 月 日
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（三）
測繪成果質量現場考核記錄表
項目名稱： 受檢單位：
檢查組（簽字）： 被檢單位負責人（簽字）： 年 月 日 年 月 日
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（四）
測繪安全生產檢查記錄表
單位名稱
抽查人員
檢查內容
檢查方法
檢查情況
一、安全生產責任制度情況
是否建立健全安全生產規章制度
查閱資料
是否落實安全生產“一票否決”制
查閱資料
是否明確法定代表人和實際控制人同為安全生產第一責任人
查閱資料
是否明確安全生產管理組織機構
查閱資料
是否按安全生產責任制度執行
聽取匯報或詢問
二、安全生產宣傳教育情況
是否開展全員安全操作技能培訓和安全生產教育
詢問
應培訓而未開展培訓人數
聽取匯報或詢問
三、安全生產事故隱患排查與治理
是否開展隱患排查與否
詢問
隱患是否解決
現場察看或詢問
四、內業安全管理情況
用電安全、辦公環境等方面的管理情況，電路設施是否符合國家安全標準
現場察看
各類消防器材是否配備合理且齊全有效
現場察看
儀器設備、成果數據資料等方面的管理情況，是否采取有效措施確保設備、成果資料的安全
聽取匯報或詢問
是否開展內業生產安全隱患排查，及時對各類隱患提出應對解決措施
聽取匯報或詢問
五、外業安全生產管理情況
測區安全生產情況是否預研判，是否根據氣象條件合理安排工作任務，防止在暴雨、大風等惡劣氣候下作業，并擬定具體安全措施
聽取匯報
是否設置作業小組安全員，且職責明確
聽取匯報、現場查看
是否加強安全基礎保障能力建設，根據作業特點，加強生產交通、通訊、后勤保障、急救和勞動保護等裝備的配備
聽取匯報、現場查看、詢問
是否對車輛、司乘人員，外業租住房屋，特別是民房，以及飲食、用電、成果數據資料等可能存在安全生產隱患的所有生產、管理環節進行一次全面排查，是否及時消除安全生產隱患，確保安全生產
聽取匯報、現場查看、詢問
作業人員是否嚴格落實野外項目、設備使用安全規范
現場查看
六、應急預案制定、演練情況
是否制定健全完善安全生產應急預案，并定期開展應急演練
詢問
是否針對發現的安全風險隱患，采取切實可行的防范應急措施
現場查看或詢問
檢 查 結 論
抽查單位負責人
（簽字蓋章）：
年 月 日
檢查組
（簽字）
年 月 日
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（五）
測繪行政執法檢查結果通知書
：
2021年 月 日，我廳執法檢查組對你單位進行了測繪行政執法檢查，結果如下：
。
特此通知。
遼寧省自然資源廳
年 月 日
被檢單位負責人（簽字）：
年 月 日
（本文書一式兩份）
測繪行政執法檢查全過程記錄文書（六）
測繪行政執法檢查整改通知書
：
經廳執法檢查組對你單位的測繪行政執法檢查中發現，你單位存在以下問題：
限你單位自收到本通知之日起 日內進行整改并將整改情況報送我廳。
特此通知。
遼寧省自然資源廳
年 月 日
被檢單位負責人（簽字）：
年 月 日
第9篇：不動產檔案管理辦法范文
關鍵詞：公允價值 資產評估 監管 有效性
問題概述
作為最基本的一種計量模式，歷史成本長期以來一直占據著會計計量屬性的主導地位。但隨著資本市場的快速發展，利率、匯率、金融衍生產品價格的波動幅度日益增大，企業面臨的經營環境越來越不穩定，所提供的信息難以如實反映企業的現時價值，也無法反映市場價格變動對企業財務狀況和經營成果的影響，財務信息的相關性逐漸降低，給報表使用者尤其是投資者進行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價值計量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發達國家早已開始采用公允價值計量。目前，公允價值計量已成為世界大多數國家普遍采用的會計準則，我國也從2007年起將公允價值模式引入了新的會計準則中。
公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。可見，公允價值不是現實交易價格，而是意欲交易的雙方達成（主要是通過評估來加以確定）現行交易的價格。一般而言，人們將公允價值的確定基礎分為三個層次：資產或負債有活躍市場時的報價；資產或負債有同類資產或負債活躍市場時的報價；采用評估技術（涉及現金流、折現率、收益期的判斷）。不難看出，公允價值的實質是在一個較為成熟、有效的環境中對資產或負債以當前市場為依據確定其價值，如果缺乏市場價格則需要應用各種估價技術確定其價值，即評估師需要將時刻變化的市場、影響資產價值的各種因素等“綜合”在某一時點的價值判斷中，模擬市場來確定資產的價值。因此，資產評估就是為委托者提供有關資產或負債在特定條件下的價值信息的行為，“價值”是其核心概念，其基本特征與公允價值計量的內涵高度一致。
公允價值環境下資產評估行業發展現狀及分析
（一）以資抵債
目前上市公司大股東以資抵債的資產評估過程中，評估價值的公允性值得關注。如美爾雅集團，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值高達16569萬元，評估升值幅度高達72%，值得注意的是，該公司的抵債資產實質并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團以767197.8平方米的土地使用權償還對西寧特鋼的應付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對這項重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項土地使用權的評估價為18155.12萬元，而對該項土地使用權的賬面價值只字未提，投資者又從何了解抵債資產的質量呢？在對以機器設備等固定資產作為抵債資產的評估中，本應考慮到減值、折舊等因素而使評估價略低于賬面價，但有的卻是評估價值接近甚至超過了所抵欠款的數額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產的機器設備和雪苑賓館房產沖抵對上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產的機器設備賬面價值為1260萬元，而評估價為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務數額基本接近；雪苑賓館房產賬面價值為1126萬元，其評估價為1300萬元，略高于相沖抵的債務額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標等無形資產的評估價值因人而異，因此，購買商標權被很多上市公司的大股東當成了償還債務的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產評估價值之所以高出市場價幾倍甚至十幾倍，在于評估機構是在基于較好的業績基礎上來進行估價的，但最后這些資產卻沒有達到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地損害了投資者的利益。
（二）企業合并重組
2009年11月17日，S*ST蘭光啟動股改方案，同時，為了重組保殼，寧波銀億控股集團以承擔部分債務為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經發取得上市公司的控股權，在協議成為S*ST蘭光控股股東的同時，并計劃注入旗下房地產資產。不過，銀億房產100%股權溢價增值率為285.82%，評估后的資產溢價達到將近3倍。除了未考慮仲裁結果的影響而樂觀地將一些項目產生的長期應收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權投資評估結果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達到113%。該項資產增值成為導致凈資產最終評估增值2倍多的主要原因。
同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產全部出讓，浙商集團等以每股3.9元價格以地產認購*ST亞華定向增發的11.71億股股權，定向增發之后，ST亞華總股本變為14.43億股，公司資產包括0.8億元現金及五家房地產公司股權，這五家房地產公司截止2007年9月30日凈資產9.14億元，評估值45.68億元，評估增值36.54億元，增值率高達400％。此外，重組方注入的資產2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產市場發生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實際上，評估增值36.54億元要在未來三年內（2007年9月30日起）實現，平均每年要實現凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實現收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業績累計僅實現凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應在2010年實現，但是公司報告中并未對此予以說明或作出承諾。我們由此質疑，為何2010年的業績不予承諾？若業績發生變化，近一半的未實現收益的評估增值如何處理？公允性又從何談起？
類似的還有正和股份、宜華地產。根據正和股份2006-2008年的評估報告顯示，公司在2007年置入的商業地產的估值三年基本未發生任何變化，2007年正和股份確認的投資性房地產公允價值變動收益為579萬元，而2008年確認的變動損益為-264萬元，在房價高峰的2007年以及隨后房價跌落的2008年這一商業背景下，其地產估值為何沒有發生變動？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計的事務所又發生了變更。2007年年報披露，宜華地產于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產只有1.3億元，但評估作價6.23億元，評估值溢價3.79倍，即宜華集團在將廣東宜華注入宜華地產時獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產時被認定為非同一控制下的企業合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價值核算損益，但宜華地產編制年報時必須對廣東宜華的以賬面價值為基礎的損益調整為公允價值的損益。此時正是房價最高峰，任何房地產當時的估值絕對不會低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報只會虧損，不會盈利，那么宜華地產2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報中不難看出，盡管房地產都發生了溢價，但宜華地產僅抬高了待開發地塊的價值，明顯壓低開發產品和開發成本的價值，將其賬面價值等同于公允價值，原因在于宜華集團對2007-2009年宜華地產業績作了承諾，如果將開發成本或開發產品價值調上去，等于將成本調上去，則以后盈利壓力非常大。可以說，如果沒有宜華集團及宜華地產人為壓低廣東宜華開發成本和產品，則宜華地產2008年必虧無疑。
2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產重組事項提交股東大會審議，涉及注入資產的有87家，賬面值合計1727.89億元，經評估后的資產價值為2748.77 億元，評估增值率平均為59.08%，其中注入資產價值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評估后資產價值1073.15億元。若不計長江電力，其余86家的資產經評估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會的57個項目中，55個項目涉及關聯交易，占總數的96.49%，其中53個項目均進行了評估，49個項目中置入資產直接以評估結果定價。2009年度經并購重組委審核通過的案例中，以評估結果為基礎定價的占92.98%，其中以評估結果直接定價的占85.96%；涉及直接資產交易的上市公司重大資產重組案例100%進行了資產評估，其中92%以上的資產交易定價直接使用評估結果。不難看出，資產評估已成為上市公司資產重組定價的核心。
截止2010年4月，全國資產評估機構已達3500余家（孫樹明，2010），注冊資產評估師3萬多人，資產評估從業人員達到8萬多人，由證監會和財政部聯合批準的從事證券期貨相關業務資格的資產評估機構有70家。就我國的價值評估行業執業情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗收工作：1999年由中國資產評估協會進行的全行業清理整頓的檢查、抽查及驗收工作和2004年由財政部組織的全國范圍的對資產評估行業進行的全面檢查工作。2004年檢查的內容主要包括評估機構設立條件和執業質量。檢查結果數據顯示：全國不涉及證券業務的評估機構共3355家，檢查中發現問題的就達到了1871家，占總數的55.8%，暴露的問題總數達到5130個。所有問題中，執業質量問題4125個，所占比例最大，為80.41%；評估機構不符合設立條件的有565個，占11.01%。2007年9月，中評協了82號文件，要求中國資產評估協會對其會員進行執業質量檢查。本次檢查是資產評估行業第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團體會員及其11家分所作為檢查對象，共抽查資產評估機構正式出具的122份評估報告，其中抽查價值評估報告82份，占抽查報告總數的67%以上，抽查無形資產評估報告15份，占抽查報告總數的12％以上，主要根據現有的準則、規范著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監會近年來對證券期貨相關業務資格資產評估機構的檢查所得出的結論來看，本次檢查中所涉及的本質問題更為突出，主要包括評估執業質量、事務所內部治理等。隨后，在2009年全國性的資產評估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產的評估增值率顯著高于出售資產的評估增值率、少數評估機構對于整體資產的評估結論以及單項資產的具體評估政策方面選擇性地使用評估方法、部分項目評估方法的選用以及評估結果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動權、交易的目的、資產的性質、交易的關聯性、重組方案設計的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價機制的正常運作。這些情況的出現，除了新準則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產評估行業的執業監管亟待加強和提高。
1.治理結構存在缺陷，缺少獨立性。評估業務的委托主體錯位及評估機構組織結構沒有真正獨立，使得評估師在執行業務的時候缺少獨立性。在所有者（評估委托人）、經營者（被評估資產占有方）、注冊資產評估師（評估人）構成的三方契約關系中，注冊資產評估師接受委托人的委托對經營者持有的資產或負債進行評估。只有當注冊資產評估師能夠完全依據事實對公允價值作出正確判斷和評估，并能夠不受任何影響地出具評估報告時，所作出的評估結果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產占有方與注冊資產評估師三者形成的委托關系下，注冊資產評估師相對于資產占有方是獨立的，即所有者是“委托人”，事務所是“人”，管理當局與事務所之間不存在任何契約或利益關系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評估業務的委托人實際上是公司的管理當局，而董事會決定評估費用的權力又被管理當局控制，因此聘任、解聘事務所的真正權力掌握在管理層手中，委托主體的錯位極大影響了注冊資產評估師的獨立性。同時，部分從會計師事務所分立出來的評估機構實際上沒有真正獨立，部分合并成立的評估機構合并后治理結構沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨立性重要“保障”的內控體系也未予以真正地實施。因此，如何在資產評估行業監管中保持注冊資產評估師的獨立性，減少相關方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對隨意更換評估師的行為予以更加嚴格的監管（既包括對“接下家”的評估機構的監管，也包括對委托方的監管），尤其在公允價值環境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨立地出具評估報告是監管亟待解決的首要問題。
2.規范體系不完善，缺乏相應的機制。截止2009年，財政部、中評協等已陸續了包括2項基本準則、8項具體準則、2項評估指南、6項指導意見在內的18項評估準則并頒布實施了一系列辦法，包括《資產評估執業行為自律懲戒辦法》（中評協[2005]18號）、《會員誠信檔案管理辦法》（中評協[2006]96號）、《資產評估行業談話提醒辦法》（中評協[2006]97號）、《資產評估執業質量自律檢查辦法》（中評協[2006]98號）、《以財務報告為目的的評估指南》（中評協[2007]169號）、《關于從事證券期貨相關業務的資產評估機構有關管理問題的通知》（財企[2008]81號）和《資產評估業務信息報備管理辦法》等，初步建立了統一的制度平臺，形成了較為完整的資產評估準則體系。但迄今為止，注冊資產評估師法及資產評估法尚未出臺，很難從法律上賦予資產評估的地位及明確權利和義務，且《資產評估準則―基本準則》、《資產評估職業道德準則―基本準則》、《資產評估準則―無形資產》、《資產評估準則―評估報告》、《資產評估準則―評估程序》、《資產評估準則―業務約定書》、《資產評估準則―工作底稿》、《資產評估準則―機器設備》、《資產評估準則―不動產》和《資產評估價值類型指導意見》等資產評估準則的內容也過于簡單，難以為評估師及評估機構的執業行為提供真正意義上的指導、規范和監督。因此，應抓緊制定相應的法律法規，進一步完善準入、退出和懲戒機制，繼續推動資產評估準則的建設，形成完整的法律規范體系。
加強資產評估行業監管有效性的對策建議
（一）借鑒國際經驗以逐步完善準則體系
美、英等發達國家應用公允價值較早，在評估方面的經驗較多，因此，我國應吸收、借鑒國際資產評估行業的經驗和做法（如為了保護中小股東的合法權益，實行少數股東聘請資產評估中介機構制度），結合我國公允價值運用的實際情況積極參與國際協調，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協調、統一的資產評估法律法規及準則、指南等來對原則性條款進行更詳細的解釋（如，除現行準則要求外，增加披露資產評估機構、聘請人、評估方法的選擇、評估的金額和評估報告內容簡要、最終交易價格與評估金額差異及原因等），規范評估程序，建立誠信檔案，提高行業準入門檻，健全退出機制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認為內部控制應實現3大目標即合理保證財務報告（financial reporting）及相關信息的可靠性、經營（operation）的效率和效果、對法律法規的遵守（compliance）等有效地實施內部控制規范，通過評估立法從根本上解決評估行業管理體制問題，增強公允價值環境下評估報告的可用性。
（二）推行合伙制組織形式且加大事務所或合伙人的責任比重
改變以往由事務所兼營評估業務的做法，改由專營評估機構開展評估業務，并全面實行合伙制。在推進資產評估師職業責任保險制度建立的同時，適當加大事務所及發起人或合伙人的風險責任比例，增加違規的資產評估機構和人員的賠償責任，提高違規者的投機成本，避免資產評估機構為利益驅動而與企業聯合造假的行為。
（三）促進業界合作以加大信息共享力度
從西方實踐來看，資產評估和會計之間的關系正變得日趨密切。對這種業界合作的最大推動力，來自于向“公允價值”會計的逐漸轉化。2006年9月，《公允價值計量》（157號）的正式對美國評估業產生了重大影響，美國各大評估協會聯合起來，積極與會計界、立法界和相關經濟部門進行溝通，努力推動評估業與會計業的合作。公允價值的廣泛應用加強了資產評估與會計業務的合作，使得會計信息責任體系由以往的會計責任和審計責任的二維責任體系發展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。在上市公司的信息披露中，會計、審計與評估起著各自不同的作用，各自承擔責任。會計是從企業內部管理出發承擔的管理層對于財務報告的編制和披露責任；注冊會計師的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見；評估是對被重組資產評估結論的合理性、正確性、公允性承擔責任。例如，資產的會計計價和財務報告的編制需要利用資產評估專業服務提供相關公允價值結論；在采用資產基礎法對企業價值評估時，可借用審計的專業結論，參考會計數據資料；審計也可采納以財務報告為目的的單項資產公允價值評估結果。作為公允價值應用的保障，評估機構應與會計部門積極溝通，加強配套數據庫的建設，明確公允價值確定的方法、影響因素等，或適時出臺相關的操作細則，以加強對資產評估職業界的指導，促進會計界與審計界對公允價值評估結果的認可和采納。
（四）加強自律監管并建立行業與政府的雙重監管體系
行業內部自律監管和政府外部監管是保證評估行業執業質量的兩個重要手段。行業自律檢查是目前規范上市公司評估業務的最有效手段之一。公允價值環境下，評估機構應進一步提升行業自律監管水平，完善監管制度，強化執業質量自律檢查，建立日常監管長效機制，同時，加強評估行業與政府的協同監管，實現行業自律監管與政府監管的有效統一。
資本市場的主要功能之一就是對上市公司的信息進行充分披露，但在市場環境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產、股份支付、債務重組、非貨幣易、金融工具等公允價值計量比重的日益增加，能否真實、有效地對上市公司的信息進行披露，則需要資產評估行業的緊密配合（周勤業，2009）。縱觀二十年的發展歷程，評估行業與資本市場互相促進，互動共生。在今后的發展中，應大力加強公允價值評估問題的理論研究，尤其要針對上市公司并購重組評估實踐中涉及到公允價值方面的突出問題，加強上市公司并購重組評估業務相關準則的制定工作，完善涉及上市公司相關業務的評估準則，提升執業規范化程度，規范評估實踐應用，提高評估結果的合理性，創造良好的執業環境，促進整個評估行業有序健康的發展。
參考文獻：
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