土地法征收補償精選(九篇)
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第1篇：土地法征收補償范文
關鍵詞：國有土地 房屋征收 公平補償 革新 局限性 社會影響
社會經濟文化的不斷發展，需要相應的法律法規與之相配套，在國有土地房屋征收政策方面，2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》已經不能適應現在的社會發展，因此，《條例》的出臺，對國有土地的征收程序以及條件做了更加規范、嚴格的要求和補償標準，一定程度上，使我國的國有土地征收與補償制度從根本上發生了變化。
一、國有土地上房屋征收與補償法律的改革完善
（一）征收條件做了嚴格限制
《條例》中明確規定國有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商業建設對土地的征用不適用于本條例，《條例》主要維護的是被征收人的利益和社會公共利益，并在第八條里對公共利益的所涵蓋的范圍做了詳細的限制，嚴格的征收條件從一定程度上維護了國家和人民的公共利益。另外，政府對房屋進行征收前，一定要走嚴格的法律法規程序，進行風險評估。
（二）房屋征收部門與被征收人的關系得以明確
房屋征收的當事人是征收部門和被征收人，兩者之間是補償與被補償的關系，征收部門指的是縣級以上負責房屋拆遷管理的部門，而之前《城市房屋拆遷管理條例》中的拆遷人，包括了商業建設單位，在《條例》中規定了政府才是房屋征收的補償主體，避免了建設商與被征收人之間的矛盾沖突，更好的維護了被征收人的利益，促進征收工作的順利進行。
（三）房屋征收和補償程序更加規范具體
在房屋征收過程中，要堅持民主的基本原則，要嚴格按照標準程序進行房屋征收，結果要公開、公示，要維護公眾的知情權、監督權，房屋征收部門應該將相關征收法律和相關內容以宣講、公告的形式傳達給被征收人，《條例》還賦予了被征收人參加聽政會、自主選擇評估機構等，公眾的意見由政府和專家認真考慮并給出最后結果和原因，這種相對民主化的方式有效維護了被征收人的權利，提高了公平、公正、公開的透明化程度。此外，嚴格按照先補償、后搬遷的房屋征收原則，在走正規程序的同時，最大程度的保護了被征收的合法權益；《條例》中規定，土地被征收后，被征收人的土地所有權被收回，國有土地根據公共利益需要重新核發國有土地使用權證。
（四）完善了補償機制
《條例》結合了《物權法》的相關內容，將公平作為最基本的補償原則貫穿始終，只有保證了公平公正，才能使社會和諧穩定，因此，補償價格作為敏感問題，一定要做到相對公平，要給被征收者最基本的公平對待，避免因賠償引起的上訴、糾紛等現象；之前，房地產價格評定機構都是由拆遷人選定，容易出現不公平或者讓被征收者心理產生不公平的現象，因此《條例》中規定評估機構可有被征收者選定，以保證民主和公平；《條例》中還將補償內容作了補充，被征收者可以選擇貨幣補償或房屋補償等，規定補償安置資金不得挪為他用，必須專款專用，并確立獎勵機制，鼓勵被征收者積極配合，降低起抵觸情緒；對于等級范圍之外的違建建筑，堅決維護國家財產，不給予補償。條例的補償標準比《城市房屋拆遷管理條例》更具體、公平，更好的保護了被征收人的合法權益，維護了社會安定。
（五）建設單位不得參與搬遷活動
過去，建設單位為了滿足自己的利益目的，采取一些過激乃至違法等暴力行為，強迫拆遷人搬遷，因此引發了不少事故，影響了社會和諧，所以，《條例》中明確規定，建設單位等有利益關系的部門單位不能參與拆遷活動。
（六）完善“行政裁決”體制，取消強制拆遷
《條例》中規定的房屋征收部門也就是政府既是補償主體也是拆遷當事人，那么政府享有裁決權就不合理了。因此，法律規定的事項和被征收人對征收決定不服的情況才能申請行政裁決，還可以提起行政訴訟和行政復議。此外，為了維護被征收者的權益，防止強制拆遷激發政府與公民的矛盾，所以不保留政府強行拆遷的權利。
二、國有土地房屋征收與補償法律制度的局限性
盡管《國有土地房上房屋征收與補償條例》的頒布，進一步規范并具體規定了一些內容，但是仍存在一些問題需要進一步完善。
集體土地房屋征收未納入規定。《條例》中只保障了國家土地上房屋征收規范內容，卻忽略了城中村集體土地的征收，集體土地和國有土地的性質都是為了公共利益，但是房屋征收問題被區別對待，而沒有確立統一的法律法規。
償價格是國有土地房屋征收中最受關注的問題，《條例》中雖然規定評估機構由被征收人選擇，但是最后的評估費用都是由房屋征收部門出資，因此，評估結果存在“泡沫”，難以達到真正的公平公正。
土地使用權的相關補償沒有在《條例》中明確規定，而且只對房屋所有權者進行了賠償，承租人作為受害者，沒有對其給予一定的補償，只能通過合同法來維護自身權益；搬遷過程中，執行力度有待完善，《條例》中規定了防止政府的強制征收權利，但是遇到特定情況和緊急需要時，就會因此耽誤拆遷進程。
三、結束語
總而言之，《國有土地房上房屋征收與補償條例》的頒布雖然一定程度上完善革新了征收補償制度，一定程度上避免了糾紛，但是法律治理是一個長期的過程。《條例》中部分補償價格、承租人補償機制和行政訴訟等相關機制還不夠完善，這些問題都會影響公平公正，不利于維護社會穩定。因此，新《條例》是我國法治的進步，在此基礎上，國有土地房屋征收與法律制度有待進一步完善。
參考文獻：
[1]陳坦文.我國城市國有土地上的房屋征收補償制度完善研究[D].安徽大學，2012
[2]路天飛.國有土地上房屋征收補償范圍及程序的完善[D].吉林大學，2014
第2篇：土地法征收補償范文
《國有土地上房屋征收與補償條例》調整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮化、工業化的發展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規范也不太適合。
關鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
正文：
《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規范了行政機關的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導意義。但是《條例》調整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮化、工業化的發展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調整的。
現行的《土地管理法》對征收農村耕地或其他土地所引發的各種補償費等做了較為詳細的規定，但對于征收集體土地所涉及的農村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：
集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規范？
一、國有土地上房屋征收主體
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規定：
市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責監督管理。
二、集體土地的征收主體
《中華人民共和國土地管理法》第二條規定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
第五條：國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。
第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》(國土資發［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統一征地。各級土地行政主管部門根據職責及法定的征地批準權限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權審查報批和組織實施征用土地。
對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。
三、集體土地上房屋的征收主體
《條例》第四條：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
本條并沒有特別強調國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：
市、縣級人民政府負責本行政區域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。
四、集體土地上房屋征收補償
《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條：征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償的。
《中華人民共和國物權法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
但是，上述法律法規均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。
《土地法》未規定集體土地上房屋的征收，只規定涉及被征收土地上的房屋時，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償。
《物權法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”但對于征收補償也沒有給出明確的程序。
五、集體土地上房屋的價值確認
《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權法》條文理解與適用對宅基地作如下規定：
宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉讓，即沒有市場。
《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
第3篇：土地法征收補償范文
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
為確保 高速公路項目的順利開工建設，保證 高速公路征地工作的順利完成，經甲乙雙方充分協商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務委托乙方完成，并約定如下條款：
第一條 委托事項
1.乙方根據國家、福建省的有關土地法律、法規、規章以及上級有關土地征收政策和地方政府已制定并批準的高速公路征地補償標準，依法計算征地拆遷安置補償費用和制定補償方案，及時準確將補償資金兌付到被征地拆遷的單位和個人。指導、監督相關部門在高速公路征地實施過程中的各項工作。
2.根據《中華人民共和國土地法》、《福建省實施<中華人民共和國土地法>辦法》等法律、法規的規定，及時按照征地工作程序征地公告、組織征地聽證。負責工程在本轄區內，征地紅線內土地的地類劃分，權屬調查及確認，土地丈量核實，造冊登記、補償分配，組織編制所有資料的上報以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關的工作。
3.指導、協調高速公路經過的所屬縣(市、區)做好高速公路用地的土地利用總體規劃調整、基本農田補劃，及時做好 高速公路項目的征、轉用地上報審批工作和高速公路項目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權屬、地類清楚、面積準確、手續完備。
4.負責施工臨時用地的手續辦理，協調督促臨時用地的復墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時，根據施工單位提出的申請，及時完成丈量登記并交付使用。
5.完成落實高速公路征地的其他相關工作。
第二條 委托事項的完成時間
乙方應在 年 月 日之前將 高速公路項目用地移交給甲方，其他征地相關程序、補償標準的制定、各種征地手續的報批等委托事項乙方應及時完成，及時移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。
第三條 委托費用及支付方式
委托費用：如乙方按期完成委托事項，甲方支付乙方 高速公路征地工作經費人民幣 元，本經費為費用包干，具體包括如下項目： 。
支付方式：本協議簽訂后甲方以 轉賬或現金支票 支付乙方委托費用(征地經費)總額的 %，計人民幣 元;各項報批手續和土地移交后支付剩余款項，為人民幣 元。
開戶行：
賬號： 戶名：
第四條 轉委托
乙方為及時完成各項征地工作，原則上可以將委托事項轉委托其他單位或部門完成，但應及時通知甲方，乙方轉委托中不得增加甲方的委托費用，同時應確保甲方委托事項的完成。
第五條 違約責任
1.甲方未及時支付委托費用，乙方在完成委托事項時有權要求甲方及時支付剩余的委托費用并要求甲方承擔委托費用總額 % 的違約金。
2.乙方未及時完成委托事項的，應及時采取補救措施并自行承擔費用，乙方未能在約定的時間內辦理土地征用的各項手續并及時移交土地的，不得要求甲方支付委托費用，同時甲方有權要求乙方承擔違約責任。
第六條 爭議的解決
雙方在履行合同中產生爭議應本著有利委托事項的完成，相互理解，友好協商的方式調解解決;雙方未能自行協商解決的提請上級主管部門協調解決。無法協調解決的向有管轄權的人民法院起訴。
第七條 其他約定
第八條 附則
1.本協議書未盡事宜，由甲、乙雙方另行協商后簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。
2.本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。
3.本協議一式 份，甲方執 份，乙方執 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)
為了做好 建設范圍內的征遷工作，根據《國務院城市房屋征收管理條例》要求，甲方決定由乙方承擔該征遷任務并組織實施拆除工作。為了明確雙方職責，保證征遷工作順利進行，雙方就有關事項達成如下協議：
一、征遷任務及范圍：
甲方經有關部門批準需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見規劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對征遷紅線范圍內建筑物、構筑物及附屬物進行征遷及組織實施拆除。
二、權利與義務：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關法律手續及相關事項。做好征遷前被征遷戶的征遷動員思想工作，負責就征收補償方案當中涉及法律法規方面的某些細節和疑問進行解釋說明。
(二)、乙方向甲方提供有關征收補償的法律法規及專業技術指導。
(三)、乙方在甲方的配合下，根據工作需要派出相應的專業人員做好前期征遷進村入戶調查摸底，提供涉及征遷的相關專業技術等必要的工作。
(四)、乙方在甲方協助下依據征收法規及甲方制定的《補償安置方案》的標準要求組織簽訂和實施征遷補償、安置協議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協議書、房屋附屬項目補償、補貼清單上與甲方共同簽名確認清單上的有關財產及數額。
(五)、乙方要負責協助甲方在規定的時間內完成征遷范圍內征遷戶的搬遷騰空、驗收、查封及簽訂補償協議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。
(六)、乙方要負責協助甲方辦理征遷過程中的證據保全手續、申請裁決及強制征收手續。
(七)、乙方要負責協助甲方做好征遷房屋的面積、產權核對工作。
三、費用和支付方法：
征遷費用為每平方米人民幣陸元，合計人民幣伍萬元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內付清(按實際面積計算)。
四、違約責任：
1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對甲方造成經濟損失，給予相應的賠償。
2、若征遷期限超過半年，甲方應與乙方協商，簽定補充協議，根據乙方的工作情況給予適當經濟補償。
五、備注：
本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執貳份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下簡稱甲方)：
受托人(以下簡稱乙方)：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及 等相關規定，經 方式確定 公司為 項目的房屋征收價格評估機構。現甲、乙雙方經平等協商，就房屋征收評估事項達成如下協議：
一、評估項目基本情況
1.征收項目名稱：
2.征收決定文號：
3.征收部門：
4.征收實施單位：
二、評估的基本要求
1.評估對象及范圍
1) 范圍內涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補償價值評估。
2) 對本項目用于產權調換房屋的價值評估。
2.評估目的
1)被征收房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。
2)用于產權調換房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。
3.評估時點
被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為本項目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。
4.評估力量
乙方確定注冊房地產估價師任信龍為本項目的評估負責人，同時應指派與該評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
5.評估報告交付時間、方式
1)乙方應當自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內房屋情況之日起對被征收房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起15日內向甲方出具被征收房屋分戶的初步評估結果，并協助甲方對初步評估結果在征收范圍內向被征收人進行公示，公示期間，乙方應安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋，存在錯誤的，乙方應當進行修正。分戶初步評估結果公示期滿后，乙方應向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評估報告。被征收房屋全部完成后，乙方應向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評估報告。
2)乙方應當自甲方提供用于產權調換房屋情況之日起對用于產權調換的房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起10日內向甲方出具用于產權調換房屋的一式七份分戶評估報告，用于產權調換房屋評估工作全部完成后，乙方應向甲方提供用于產權調換房屋一式四份的整體評估報告。
三、評估費用標準及支付方式
1.評估費用標準
經雙方商定，被征收房屋和用于產權調換房屋的評估費按每份評估報告金額計收，
2.支付方式
1)甲方依據乙方出具的評估報告，在乙方完成評估總工作量的50%后，甲方進行評估費的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項目房屋征收評估工作完成并出具被征收房屋整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內甲方向財政申請余款，并應按該項目實際評估價值將評估費的余額一次性向乙方結清。
2)用于產權調換房屋的評估費待乙方完成應評估產權調換房屋的評估，并出具有效的整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內，由甲方按實際評估價值將評估費一次性向乙方結清。
四、雙方權利與義務
1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應向乙方提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況(被征收房屋產權人姓名、建筑面積、性質、用途等相關權屬資料)及未經登記建筑的認定、處理結果情況。并對資料的真實性、合法性負責。
2.在評估開展時，甲方應配合乙方做好實地查勘并共同做好被征收人的動員、解釋工作。
3.甲方應按照約定條件及時向乙方足額支付評估費用。
4.乙方應本著獨立、客觀、公正的原則，依照國家規范的標準、程序和方法，對委托評估的房地產進行查勘和估算，并出具真實、符合規范的房地產評估報告書。
5.乙方負責評估結果解釋和異議復核等工作，配合甲方將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。按甲方的進度要求提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
6.因甲方未能及時提供征收范圍內房屋情況和其他非乙方原因無法入戶查勘房屋，影響出具估價評估報告的，甲乙雙方應及時協商處理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和產權調換房屋的整體評估報告和全部分戶評估報告后，甲方應給乙方出具該項目評估結束的具結文件。
8.乙方不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
9.乙方對甲方委托評估所提供的文件資料應妥善保管，并盡保密義務，未經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。本條款所規定的保密義務將在本合同終止后持續有效。
五、違約責任
甲、乙雙方按《中華人民共和國經濟合同法》的規定承擔相應違約責任。
六、爭議處理
發生爭議，應先協商解決;如協商不成，可依法向當地人民法院提起訴訟。
七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第4篇：土地法征收補償范文
關鍵詞：城建；征地；農民；權益
為提高政府處理被征地農民問題的能力，我國政府部門應完善信息公開制度，建立健全信息公開和高效溝通機制。同時，對于征地信息的告知時間應提前至土地征收申請正式獲批之前，便于被征地農民及時、全面地了解征地信息，從而形成一種決策壓力，防止政府部門濫用行政權侵害被征地農民權益，還應當為民眾監督政府是否合法行政提供便捷渠道。《行政處罰法》和《行政許可法》確立的聽證程序，從實體和程序上同時完善了我國的聽證制度。然而，我國征地過程中的聽證制度只在補償階段適用，對于政府決策本身是否符合公共利益目的，被征地農民無權聽證，所以最終征地變成了政府單獨決定的行為，被征地農民只是被動履行征地公告的要求。基于此，我們應健全土地征收中被征地農民享有的聽證權，以維護被征地農民權益。政府以治療為主而非以防范為主的方法是一種高成本、低收益的治理模式。土地被國家行政機關強制征收后，征地機關及時對被征地農民進行安置補償，才能有效緩解被征地農民的權益困境，避免被征地農民發生。根據相關土地法規定：征收土地的各項費用，包括土地補償款、安置補助費及其他補償費用，應自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。但是，時至今日，不少地區仍存在嚴重拖欠征地補償費的情況，甚至造成嚴重后果，征地補償費將根據國土資源部門的測算，建立全額預存制度，主要目的是為了確保征地補償費及時足額支付到位，防止出現拖欠現象。
一、被征地農民實體性權利保障體系的構建。
1.1明確征地補償原則。
當前，世界通行的補償原則有三種：完全補償、不完全補償與合理補償。我國對土地征收按土地原用途補償，這種補償沒有考慮土地的市場價格和增值收益，對被征收人是不公平的。而我國經濟發展水平還不夠高，要實現完全補償難度較大，而且完全補償原則實際上是將征收完全等同于侵權，背離了征收性質。因此，我們應選擇既能適應我國經濟社會發展需求，又能較公正補償被征收人損失的合理補償原則，對直接損失（農地被征收產生的已有利益減損）和間接損失（土地被征收致使期得利益的減損）給予補償。
1.2拓寬被征農地補償范圍。
為了變革農地征收補償范圍狹窄的現狀，合理保護被征地農民權益，我國可從以下方面拓寬補償范圍：（1）對被征收土地本身的補償。應當以農地最佳效用下的土地市場價格為基礎進行補償，才符合我國實際。此時的土地價格除考慮土地征收前的價值，還應考慮土地區域地理位置、當地土地供求狀況、經濟發展水平、土地交易市場價格和農地轉為建設用地后的價格差等因素。（2）相鄰土地和殘余地分割損失。土地被征收帶來的噪音污染、塵土飛揚和水污染等導致周圍殘余地的農地效用下降，甚至不能耕種。對該類損失，應給予適當補償，補償金額不應超過殘余地所降低價值的最低限。（3）其他附帶損失。包括：土地征收給被征地農民造成的營業損失、原建筑物租賃造成的租金損失、被征收土地核實、測量支出的費用及被征地農民被迫遷移產生的搬遷費用等。
1.3提高農地征收補償標準。
作為我國現行農地征收補償標準的“產值倍數法”，補償費偏離市場價格，不具備調節土地市場供求關系的作用。主張確立合理的補償標準以維護土地權益，即“綜合因素法”，以被征農地平均收入水平為基準，綜合考量被征農地的區域地理位置、地力情況、當地土地供求關系、土地征收可能產生的潛在增值等項目，建立科學的計算標尺，發揮市場機制的調節作用，讓被征地農民享受土地市場帶來的增值收益，提高農地征收補償標準，從而改變征地補償數額偏低的客觀局面。不少國家已驗證，“綜合因素法”這種市場化運作確定的農地征收補償價值標準能更好地促進征收工作的順利完成，并減輕被征地農民的生活壓力，避免引發其他社會問題。
1.4合理分配土地征收補償款。
公平和效率是土地權利配置優劣的重要價值標準和土地資源配置的基本目標。應規范征地補償款的分配，規定土地補償費支付給被征地農戶的比例下限，農村集體經濟組織提取用以扶持公益性事業的金額上限，并規定政府不得以任何名義提取征地補償款。應加大對征地補償款使用的監督力度，明確征地補償款的分配辦法，并將補償情況和分配方式公告給被征地農民，接受農民監督。出現截留、私吞、挪用征地補償款的，依法嚴懲。同時，完善地方政府官員考核體制，實行政府最高行政官員責任制。
二、創新土地征收安置模式。
創新多元化安置方式更能有效保障被征地農民權益。如浙江推行“土地換保障”安置模式，廣東南海開創“保留產權型”安置模式，湖南咸嘉實行“集中開發型”安置模式等，均在一定程度上提高了被征地農民的生活水平，更好地維護了被征地農民的合法權益。筆者認為，可以通過以下方式創新土地征收安置模式：
2.1貨幣安置。
這是安置被征地農民的主要方式。鑒于一次性貨幣安置的弊端，國家可以變一次性貨幣安置為分期發放，根據社會經濟發展水平發放安置費用。
2.2以置換土地方式安置。城市建設征收規劃外的農村集體土地時，征地機關應給被征地農民安置農村集體機動地、承包流轉地、承包戶自愿交回地或者土地開發整理增加的土地，讓被征地農民失去土地后仍有部分必要的土地耕作，以解決農民勞作問題，減少將更多的被征地農民拋入社會給政府和社會帶來壓力。
2.3留地安置。征地機關征收農地后，在符合城市規劃的前提下，按照規劃確定的用途，
為被征地農民留出部分土地，由其自行開發用于發展二三產業經營，獲取穩定收益。在置換土地進行農業生產安置存在困難的地區，可采用該模式。
2.4土地入股安置。即土地被征收后，征地機關給被征地農民發放一定數量的債券作補償，或將給予的土地補償款投資入股參與經營。這種安置模式多適用于綜合效益周期較長，收益穩定的重點能源、水利、交通等基礎設施建設而征收農地的情況，它不僅可以實現農民附屬在土地上的權益，而且能夠獲得穩定、長期的收入，充分保證了被征地農民的土地權益。
三、被征地農民救濟性權利保障體系的構建。
在全國范圍內的土地市場清理整頓活動已開展多次，許多違法征地案件被查處，嚴懲了有關責任人員，取得了階段性成績，特別是違法、違規低價出讓國有土地現象大大減少，全國各地基本建立了有序的土地出讓市場，但是，土地違法案件數量并未明顯減少，據統計，2012年，全國發現違法用地行為7萬件，其中，國家、省級重點工程違法突出，地方政府違規用地占比較高。為徹底清理我國土地市場的各種違法行為，遏制土地違法發展勢頭，我們應健土地征收行政監察制度、土地征收糾紛行政復議制度、征地補償安置糾紛仲裁制度、土地征收糾紛訴訟制度、長效的救濟機制，更有效地維護被征地農民權益。
參考文獻：
第5篇：土地法征收補償范文
關鍵詞：小產權房；所有權缺失；土地征收
中圖分類號：F301 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）10-119-02
近年來，隨著我國城市房產價格的不斷上漲，房地產投資熱不斷升溫。大城市郊縣農村集體經濟組織開始大量修建商品房出售給城市居民，農民從中獲取相當收益。由于在農村土地上修建商品房沒有依法進行土地所有權的轉換，建房的農村集體經濟組織沒有向國家繳納土地使用費，導致這些商品房價格較城市商品房價格低好多，購買者蜂涌而至，農村建商品房現象開始蔓延；另一方面，這些所謂的商品房用地沒有進行土地所有權的轉換，房屋所有人無法獲得房產證和土地使用權證，從而出現了眾多的所謂“小產權房”。這種現象的出現對我國現行法律制度提出了挑戰，使得國家土地管理部門陷入兩難困境：一方面，這些房屋建在農村集體所有的土地上，按照我國現行法律制度的規定，這是違法的。依據有法必依和執法必嚴的原則，這些房屋必須拆除；另一方面，由于這種現象在全國大中城市是一種比較普遍的現象，如果真的依法全部拆除，必將給社會財富和農村集體經濟組織以及房屋所有人造成重大經濟損失，從而形成新的社會不穩定的根源。
如何破解這種兩難的困境，理論界與管理部門紛紛提出不同的見解，這些見解歸納起來主要有兩種意見：一種觀點認為，既然小產權房是違法行為的產物，依據有法必依的原則，對這種違法行為必須予以取締，不能以這種現象具有普遍性以及法不罰眾為由而任其存在；另一種觀點則認為，為了不給社會財富造成損害、給農村集體經濟組織和農民造成經濟損失，應當有條件地承認之前的小產權房合法。同時加強管理，以防這種現象再出現。筆者認為：上述觀點不妥。因為上述觀點既未從根本上厘清導致小產權房現象出現的原因，又不能從根本上杜絕這種現象的出現。所以，為了保持法律的嚴肅性，同時更有效地維護農村集體經濟組織和廣大農民的經濟利益，從根本上解決小產權房問題，必須首先厘清導致小產權房現象出現的原因。
導致小產權房現象出現的原因從大的方面看主要有兩個：其一是經濟上的原因；其二是法律上的原因。
經濟上的原因除了房地產投資熱的帶動、廣大購房者期望以低廉的價格購房等待升值，然后獲得較大回報等原因以外，其中一個根本的原因是我國土地征收補償金太少。根據有關資料顯示，在全國范圍內，土地征收中用于補償農民損失的補償金只是同期國家土地出讓金的百分之五。過低的土地補償金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓勵了各個地方政府的土地征收行為，使得我國農業用地面積不斷縮小，嚴重威脅我國糧食安全。另一方面，過低的土地補償金嚴重侵犯了農民的經濟利益，農民為了維護自身經濟利益，于是在自己的土地上建設商品房出售，從而獲得遠遠高于補償金的經濟回報。
法律上的原因主要有：1、農村集體土地所有權的缺失。這種缺失主要體現在：其一是權利主體的缺失。根據我國民法通則和物權法的規定，農村土地所有權的所有人是農村集體經濟組織。但是，上述法律沒有明確農村集體經濟組織究竟是指誰。由于法律規定的不明確，造成農村土地所有權的權利主體在法律規定上存在，在實踐中缺失。這種缺失帶來的最大消極后果是當農村集體土地所有權受到侵犯時，沒有明確的權利主體來維護所有權。其二是農村土地所有權權利主體權利的缺失。根據財產所有權的一般原理，財產所有權的內容應當包含占有、使用、收益和處分等權能。但是根據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權人在行使處分權時是受到嚴格限制的。這種限制體現在：首先，農村集體土地所有權只能通過由國家征收的形式出讓給國家。除此以外，農村集體土地所有權不得出讓。其次，土地使用權也不得任意出讓。除了荒山、灘涂等土地用于農業生產目的可以有償出讓給非農村集體經濟組織成員以外，其他的土地使用權不得出讓給非農村集體經濟組織成員。這樣的制度安排其初衷是為了保護農民的根本利益，防止農民土地的流失導致農民生活無著。但是另一方面也確實導致農村集體土地所有權內容的缺失。正是這樣一些缺失使得農民在城市化的進程中不僅不能充分享受城市化的成果，反而要為城市化付出新的犧牲。在現有的土地法律體制 下，農民為了維護自身的利益，能夠享受城市化的成果，只得突破現行法律制度，冒著違法的風險建設商品房出售。而這些商品房由于不能取得房產證和土地使用權證，于是在我國出現了所謂小產權房現象。2、土地征收法律制度的缺陷。我國法律一方面規定保護農村集體土地所有權，另一方面又規定國家為了公共利益的需要可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排從形式上看應當是沒有問題的。但是，由于征收行為具有強制性和單方性，國家征收權一旦行使將會導致土地所有權的轉移，給土地所有人造成重大損失。所以，對土地征收權行使的前提條件、土地征收后應當如何補償以及土地征收中農民的話語權等問題，法律必須明確規定。然而，上述問題在我國現行法律中并沒有嚴格明確的規定，從而使得征收權的行使容易而且成本低廉。農民在土地征收過程中處于絕對弱勢地位。為了對抗濫用征收權的現象，農民在其土地上開始建房出售，小產權房現象出現了。
盡管導致小產權房現象的出現有經濟和法律兩方面的原因。但實質上上述原因本身也在互相影響，互為原因：農民為了經濟利益用建設小產權房的行為企圖突破現行法律的規定；而現行法律制度的使得農民的經濟利益不能得到有效的保護。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解決小產權房現象必須從解決法律制度的缺陷著手。
一、完善農村土地管理法律，明確農村集體土地所有權的權利主體
根據我國現行土地管理法的規定，農村村民委員會代表農村集體經濟組織行使農村集體土地所有權。這一規定似乎明確了集體土地所有權的權利主體，但是這一規定與我國農村土地所有權權利主體的現實狀況不符。農村的現實狀況是，村民委員會無論是對內還是對外都不是集體土地所有權的權利主體。實際上是村民小組在行使著土地所有權。正是法律上的規定與現實不符，導致集體土地所有權權利主體的缺失。所以，應當修改現行法律規定，明確規定農村集體土地所有權的主體為村民小組。這既符合農村的現實，又符合農村集體土地所有權建立的歷史，從而解決農村集體土地所有權主體缺失的問題。進而為小產權房問題的解決提供制度上的條件。
二、 完善農村集體土地所有權的權利內容
依據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權的轉讓是受到嚴格限制的，農村集體經濟組織對其所有的土地沒有處分權。這種制度安排盡管對農業用地的安全有一定的意義，但是，其缺陷也非常明顯。它導致土地這一最大的存量資產不能發揮最大的效能，不能為農業的發展和農民生活的改善發揮應有的作用，反而為侵犯農民利益大開了方便之門，也不能從根本上保證農業用地的安全。所以，必須修改現行土地管理法律制度，一方面賦予農村集體土地所有權以完全財產所有權的內容，另一方面嚴格保護農村集體土地所有權。只有農民的合法利益得到法律的有效保護，農民才不會冒著違法的危險去建設小產權房，從而才能從根本上杜絕小產權房現象。
三、完善土地征收法律制度
我國現行法律規定，為了公共利益的需要，國家可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排對于實現社會公共利益是非常必要的。但是，國家征收權的行使會導致農民合法權益的喪失，社會公共利益的實現是以犧牲農民合法權益為代價的。所以，為了實現公共利益與農民合法權益的平衡，法律應當明確規定公共利益的范疇和土地征收后充分合理地補償農民的損失。然而，我國現行法律既沒有明確規定公共利益的范疇，又沒有合理充分地補償農民的損失。正是現行法律制度上的缺陷，導致土地征收過程中地方政府任意擴大公共利益的范疇，輕易行使土地征收權，嚴重侵犯農民的合法權益。另一方面，由于土地征收中補償費用低廉，這為地方政府濫用打開了方便之門。這種現象的出現既無法保障農業用地的安全，直接導致我國耕地面積銳減。根據國家統計局資料，從1997年到2006年我國耕地面積減少了1億2千萬畝，嚴重威脅我國的糧食安全。同時，土地征收權的濫用嚴重侵犯農民的合法權益，嚴重影響“三農”問題的解決。所以，小產權房問題的解決必須從完善土地征收法律制度開始，嚴格限定公共利益的范疇，同時，對由于土地征收給農民造成的損失給以充分合理的補償。只有這樣，才能從根本上解決小產權房問題。
參考文獻
第6篇：土地法征收補償范文
關鍵詞：失地農民；權益保護；征地補償
中圖分類號：C913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）16-0092-02
一、征地拆遷過程中存在突出問題
當前，我國城鎮化處于加速發展時期，征地拆遷工作事關經濟發展，事關社會穩定。在征地拆遷工作中存在諸多重大問題。
一是拆遷過程中違法亂紀行為層出不窮。2010年，哈爾濱市開展查處城市建設和棚改征地拆遷中的違紀違法問題專項工作，截至2010年12月共查處涉嫌違紀違法人員146人，其中紀檢監察機關已立案查處公職人員38人，移交司法機關138人。
二是中央下發的拆遷管理工作通知無法約束地方拆遷行為。2010年5月，國務院辦公廳下發《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》。通知規定，對于程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應急預案的，一律不得實施強制拆遷。但現實拆遷工作中，征地程序是否合法、拆遷行為是否規范，補償安置是否合理、保障制度是否落實等情況仍是被征遷農民的疑惑。
三是被征收人千方百計索要補償。一些被征收人意圖借征地拆遷之機發橫財，要求補償條件離譜，不滿足條件拒不搬遷。部分國家公職人員受到利益誘惑辦理假證照、出具假手續，與騙取補償款的不法分子同流合污。
二、失地農民權益受損的原因
（一）土地產權行使主體法律界定不明
我國《土地法》規定，農村土地除法律規定屬于國家所有以外歸農民集體所有。《土地管理法》第10條進一步規定，集體可以是鄉(鎮)、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農村集體土地產權的所有者代表。這種規定導致了多元主體并存的局面，農民擁有的是殘缺的土地產權。村委會以土地所有者代表自居，代行所有權、任意使用、支配農民集體土地。征地時，各種權利主體為爭奪利益而發生沖突并可能損害農民利益。
（二）土地征收程序混亂
土地征收法律程序不完善主要包括三個方面:一是缺少對行政機關的監督機制。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，也是執行者，既可以制定征地價格，也可以規定征收范圍，處于絕對優勢地位。二是缺少被征收人參與程序。在征與不征的問題上，在征地價格高低上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。三是在征地之前，部分村集體的領導、村民、投資者通過關系提前得知征地范圍，購買土地并大面積興建住宅、覆蓋物，辦理各種營業執照，以期獲得更多的國家補償，在土地征收之后進一步形成了村民之間的財產差距、收入差距。因此，由于土地征收程序的缺陷頻頻出現征地拆遷糾紛，提高了國家征地成本，為社會穩定留下隱患。
（三）土地補償款的分配和使用不合理
我國政府事實上把經營、管理土地的義務交給了承包土地的農戶。公平地說，被征土地的農民應以較大的權重參與土地補償款的分配，集體只能獲得較少部分。然而，現實情況是土地補償款首先劃撥到村委會，分配比例由村委會決定。農民作為集體土地的直接使用者和經營管理者，在補償款的分配中處于極度劣勢。另一方面，征地補償費的使用不合理。按照有關規定，土地補償款歸農村集體經濟組織所有，記入資本公積金，用于擴大再生產，不得列入收益分配，不得用于非生產性開支。然而有的地方，各級政府層層挪用、截留；有的地方以辦集體企業擅自挪用；有的以興建村文化場館為名興建之后又閑置不用，最終農民所獲利益極少。
（四）失地農民維權困難
我國土地征收的糾紛解決方式存在著不足，我國法律規定被征地者在土地征收范圍、補償標準等方面存在爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成，由批準征地的人民政府裁決，而這一解決機制的程序公正性令人懷疑，違背了“任何人不得成為自己的法官”的這一古老的自然正義法則。另外，從我國實際情況看，當農民認為由于征地拆遷出現不公平待遇時，往往選擇到辦上訪，本級政府上訪解決不了，就到上級政府上訪，最終上訪到中央。中央又通知地方政府接回上訪人進行解決，結果仍是維權無門。理論界認為，由于法律規定國家征收土地時承擔的是補償責任，不是賠償責任，不具有可訴性。人民法院在受案時把對征地不滿的拒之門外。由于司法程序的退讓與拒絕，導致司法實踐中救濟程序的缺乏。司法救濟的不力，無疑會鼓勵行政部門濫用征地權。
（五）失地農民社會保障機制立法缺位
失地農民社會保障制度是農民失地后能夠順利應對生活，實現城鄉平等化，提高幸福感最基本的保證。其應包括養老、醫療、失業保險，以及最低生活、住房、就業保障等在內的完整的保障體系。現在看來，能夠實現養老保險和醫療保險就是很大的難關了。
第7篇：土地法征收補償范文
關鍵詞：臺灣地區 征地補償 地價補償
中圖分類號：F28 文獻標識碼：A
臺灣地區關于征地的立法較多，《土地法》、《平均地權條例》、《都市計劃法》、《促進產業升級條例》等都對土地征收有所涉及。為整合分歧不一的法規，減少征地紛爭與阻力，臺灣地區于2000年2月2日了《土地征收條例》并將其作為土地征收的統一規范條例，從征地補償的條件、補償標準、補償方式、征收程序等各個方面做了詳細規定。本文僅就土地征收的補償程序、補償項目和補償發生進行闡述，探討可為我國大陸征地立法和實踐借鑒之處。
一、臺灣地區的征地補償程序
臺灣地區的土地征收程序除具有一般土地征收所應具有的要件之外，還具有自身的特點。
第一，征地實施前舉行公聽會并以協議價購為先行程序。《土地征收條例》規定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關系人的意見，然后再將事業計劃報請主管機關許可；主管機關許可后，先與所有權人協議價購或以其他方式取得土地，并且議購價格不得低于征收補償費標準。如果協議沒有達成，才可以依法申請征收土地。
第二，征地實施中重視并聽取土地所有權人關于征地補償的意見。需用土地人的征地申請經中央主管機關核準后，由縣（市）主管機關公告，并以書面通知土地權利人，征地補償費由用地人支付并由主管機關轉發，土地所有權人接受補償費后即終止對土地的權利與義務。但當所有權人對征地補償有異議時，則由主管機關負責調查處理并將查處結果通知土地權利人；如果土地權利人不服查處結果，則提交地價評議委員會復議；如果土地權利人不服復議結果，則提起行政救濟。最后的復議或行政救濟結果若與補償方案價額有差異，則將差價補交給土地權利人。
第三，征地實施后原土地所有權人可行使收回土地的權利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計劃使用該土地，原土地所有權人可申請收回其土地。具體包括征地補償費發給滿三年，未依照征收計劃開始使用的；未依照核準征收的原定興辦事業使用的；依照原征收計劃開始使用后未滿五年，不繼續依原征收計劃使用的。如果有以上情形，原土地所有權人可以申請照原征收補償價額收回其土地。另外，由于工程設計變更、都市計劃改變等原因導致原有土地無征收必要時，經需用土地人或土地所有權人申請后，經審查符合規定的，主管機關予以撤銷征收。原土地所有權人繳回征收價款后，政府將土地發還給原所有權人。值得注意的是，不論是收回土地或撤銷征收，土地所有權重新回歸原土地所有權人所有，而不是歸政府所有。
二、臺灣地區征地補償范圍及項目
臺灣地區土地征收分為一般性土地征收和區段征收。一般性征收遵從國際通行的“公益目的”原則，規定因公益需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛生及環境保護等事業，得征收私有土地。一般性土地征收的補償范圍包括地價補償、土地改良物補償、土地他項權利補償以及由征地引起的其他損失的補償。具體補償項目如下：
一是地價補償。臺灣地區《土地征收條例》并實施以后，規定地價補償按公告土地現值補償。公告土地現值是直轄市或縣（市）政府估計并提經地價評議委員會評定的地價，于每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時申報地價的參考，也是主管機關審核土地移轉現值的依據。由于公告土地現值往往低于市場地價，臺灣地區采取公告土地現值加成的辦法，加成數比照一般正常交易地價確定。可見，臺灣地區的地價補償是以市價為基準的。
二是其他土地權利的補償。臺灣地區規定，如果被征收土地或建筑改良物已設定他項權利，如地上權、典權、地役權、永佃權、耕作權等，這些征收土地“應有之負擔”由地政機關在發給補償金時代為補償，并以余款交付被征收土地的所有權人。
三是土地改良物的補償。臺灣地區將土地改良物分為兩種，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附著物；二是農作改良物，即農作物、其他植物或與水利、土壤有關的土地改良物。《土地征收條例》規定，征收土地或建筑改良物時，對建筑改良物的補償按其重建價格計算；征收的土地附帶有農作物時，補償費視農作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時間在一年以內的，按照農作物成熟時的產值而定；成熟期距被征收時間在一年以上的，按照農作物種植及培育的費用而定，同時參考這些費用的現值。
四是遷移補償。《土地征收條例》規定對征地而造成的人與物資的遷移費給予補償：①土地改良物由所有權人取回并自行遷移的；②墳墓及其他紀念物遷移的；③人口需要遷移的；④生產資料必須遷移的（動力機具、經營設備、生產原料等）；⑤養殖物必須遷移的（水產物或畜產物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發給遷移費。
五是營業損失補償。《土地征收條例》規定，對土地權利人因土地或改良物的征收而導致營業停止或營業規模縮小造成的損失給予補償。
6六是一并征收補償。臺灣地區在征收土地時對土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有權人要求取回、自行遷移、違規建造建筑物或非正常種植農作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導致利用價值降低的，土地或改良物的所有權人可以向主管機關申請一并征收。
七是征用土地補償。征用補償是因政府興辦臨時性的公共建設工程，需要征用私有土地或土地改良物而發給權益人的補償費。其中，征用土地的年補償費按照公告土地現值10%計算，征用土地改良物的補償費按照征收補償費的10%計算。如果征用土地導致土地改良物必須拆除或者不能回復到征用前的狀況也給予補償。
八是連接地補償：因征收某塊土地而導致與其連接的土地受到影響而使價值降低，對該連接地給予補償。連接地補償款額以不超過減少的地價額為準。
九是調查勘測損失補償。需用土地人為申請征地而實施調查或勘測時，有時需要拆除或遷移地上的障礙物，由此導致土地權益人遭受損失，這種情形也給予適當的補償。
三、臺灣地區的區段征收與補償方式
在臺灣地區，除一般土地征收外，還有較為特殊的區段征收。區段征收是因實施國家經濟政策、新設都市地域、舉辦國防設備、公用事業的需要，對一定區域內的土地全部予以征收。具體征地情形包括①新設都市地區的全部或一部分實施開發建設；②舊都市地區為公共安全、衛生、交通的需要或促進土地合理使用實施更新；③都市土地的農業區、保護區變更為建筑用地或工業區變更為住宅區、商業區：④非都市土地實施開發建設；⑤農村小區為加強公共設施、改善公共衛生需要或配合農業發展規劃實施更新；⑥其他情形。區段征收的土地經過重新分段整理后，政府無償取得公共設施用地，道路、溝渠、公園、綠地、兒童游樂場、廣場、停車場、體育場所及學校用地等歸當地政府所有，原土地所有權人領回一定比例的抵價地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設定地上權的方式進行處分，并將所得收入用于支付區域開發總費用。
抵價地補償是一種特殊的地價補償形式。《土地征收條例》規定，實施區段征收時，原土地所有權人不愿領取現金補償的，應發給抵價地。土地所有權人領回的抵價地面積，以征收總面積百分之五十為原則，最少不低于百分之四十。如果領回的土地面積小于最小建筑單位面積，土地所有權人應申請合并土地，如果不申請合并土地則發給現金補償。抵價地的計算基準為區段征收后的路線價或區段價。除以抵價地作為地價補償外，其余各項補償費如土地改良物補償、合法營業損失、遷移費補償等與一般征收補償無異。
區段征收及抵價地補償是一種公私互利的舉措。對土地所有權人而言，領回的抵價地雖然比原有的土地面積減少，但征收后的土地經過重新規劃整理、開發建設，公共設施得以完善，地價普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住環境和生活質量都會有所改善；對政府而言，不僅免費得到公益、公共用地，還可得到城市建設的大量資金，城市發展和建設有了保障；對需用土地人而言，得到用于房地產開發及其他城市建設的土地資源并獲取開發利潤。區段征收及抵價地補償實現了政府與民眾雙贏，普遍受到歡迎。
四、臺灣地區征地補償經驗及其啟示
一是關于征地補償程序。我國土地管理法規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。這種確定方案在先、公告并聽取意見在后的做法對征地及補償行為并無約束，一些地方政府不與農民溝通與協商，強征強占農民土地的現象時常發生。臺灣地區的做法值得借鑒：在征地審批前召開公聽會，土地所有權人可以充分表達意見及利益訴求；議購為先、征地在后，體現取得土地手段之溫和；在征地補償方案后，農民對補償方案有異議，也有申述的渠道并能得到切實的解決。
二是關于征地補償范圍和項目。土地征收會涉及到農民生活的各個方面，如果考慮不周，就會造成對農民利益的損害。我國現行的征地補償的項目主要包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費，補償項目明顯偏少，沒有實現對被征地農民的全面補償。應借鑒臺灣地區的做法，建立以地價補償為核心的多項目征地補償體系，除現有補償項目外，還應增加遷移補償、營業損失補償以及殘余地補償等。考慮我國目前農村土地產權狀況，除對土地所有權給予補償外，還應增加對承包權和租賃權的補償。并且應明確規定各項目的補償依據，如按市價補償或協議價補償等，避免籠統、模糊的規定。
三是關于補償安置方式。我國現行的補償安置比較單一，基本采取現金補償的方式，而且多是一次性補償，很多農民征地補償款用完后就業無門、生活無著落。有些地區嘗試采取以地入股的方式，與我國臺灣地區的抵價地補償有些相似。臺灣地區的區段征收和抵價地補償已經取得比較成熟的經驗，我國大陸的征地補償制度改革可以借鑒，尤其對我國小城鎮建設更有借鑒價值。區段征收和抵價地補償不僅解決小城鎮建設需要的資金問題，而且使被征地農民沾享土地增值收益，改善居住環境和生活狀況，有利于被征地農民現實利益和長遠利益的保護。
四是關于征地后的監管問題。我國征地制度存在的一個嚴重問題是土地征而不用、多征少用的現象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用監管機制。臺灣地區在土地征收之后設定的收回權和撤銷征收制度為我們提供很好的啟示。土地征收后并不意味著土地監管權利的終結，由原土地所有者行使征地后土地使用的監督權，對于解決用地單位對土地的不合理使用和土地閑置浪費現象是一項很好的舉措。
參考文獻：
第8篇：土地法征收補償范文
【關鍵詞】征地；補償標準；測算方法
我國現行征地補償的主要依據是以《憲法》為基礎，以《土地管理法》、《（物權法》等法律及一系列配套的規范性文件為支撐的系統的法律體系。 《土地管理法》第四十七條明確規定“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償……。包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費……征收耕地的土地補償費……前三年平均年產值的六至十倍……安置補助費標準……四至六倍……但是……最高十五倍……不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，……不得超……三十倍。”
征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍；征用耕地的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4-6倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。
1、現階段補償測算制度的缺陷和不足
（1）以產值作為征地補償測算標準綜合性較差
我國《土地管理法》規定征地補償按照土地被征用前3年平均產值的若干倍來計算。以土地平均年產值作為補償標準極不合理，因為它沒有考慮到土地的特征，年產值不能體現土地的潛在價值。隨著我國農業由計劃經濟向市場經濟、傳統農業向現代農業過渡，農業種值結構呈現多元化，種植手段趨向科技化，使得不同農作物種類之間、不同種植手段之間和不同地塊之間的農業產值差別很大。土地的產值往往是以資金技術和勞務的高投入為代價的，我們在確定某地塊征用補償費用標準時，不能只算產值，而不算產值的投入和成本，也不能對那些采取高科技、高投入的生產者簡單地采取平均產值的辦法計算補償費用，這對于他們的高投入、高技術是一種否定，而應該區別對待。
（2）征地補償標準偏低，忽視市場經濟發展規律
我國現行征地補償費采取的基本原則是：依法按照被征用土地的原用途及農產品現行產量給予補償，保證被征地農民的原有生活水平不下降。這種純粹的補償關系沒有考慮土地對農民承擔的生產資料和社會保障功能，沒有充分體現土地的潛在收益和利用功能，這在計劃經濟體制下是合理和適用的，也為農民和社會各界所廣泛接受。但如今，中國已經建立了市場經濟體制，大多數生產要素，甚至包括城市土地（劃撥的土地除外），均采取市場機制配置，按市場價格進行交換，而唯獨農村集體土地還繼續采用計劃經濟模式下的配給制征用和若干倍耕地年產值的補償思路，這無疑剝奪了農民對土地的大部分收益。
（3）征地補償范圍太窄，不能全面體現土地的價值
我國土地征用補償的范圍包括土地補償費、安置補助費、青苗及附著物補償費等幾項，在征用目的合法的前提下，土地征用都應給予被征地單位“公平合理”的補償。也就是說，雖然國家為了公共利益可以強迫取得農村集體經濟組織的土地所有權，但國家還是應保障公民的合法財產權，要將財產保障轉換為財產價值保障，至少要提供合乎財產存續的價值。國家有義務保障公民的人身、財產的安全，造成侵害的要給予賠償或補償，這已成為共識。在農村集體經濟組織為社會公共利益作出特別犧牲的情形下，國家盡可能給予其價值補償是應該的，而且是必要的。目前的補償范圍雖然在一定程度上補償了農村集體經濟組織和農民個人的損失，但離“公平合理”和“適當”的要求還是有一定差距。“公平合理”、“適當”原則在不同的時代背景下有不同的要求。
我國已進入社會主義市場經濟階段，土地作為資源資本和資產并重的觀念已深入人心。在注重權屬安全的同時，人們更注重土地的實際利用價值，更注重其經濟價值。因而國家在處理征地時，也應更注重其價值的補償。
純貨幣化安置無法從長遠的角度上解決農民的安置問題。農民在耗盡有限的安置補助費后，自身能力素質的有限和匱乏職業技能的訓練，將會使他們面臨最嚴重的生存問題。
為了保障農民的生活權利，可以在貨幣化安置的基礎上，根據不同地區的情況，進行多種途徑的安置，包括：① 就業安置。為充分幫助農民進行再就業，可進一步建立以下機制：a.建立被征地勞動力市場就業援助和失業保險機制；b.鼓勵各類企業使用被征地勞動力就業的優惠政策；c.鼓勵被征地勞動力自主就業、創業。② 留地安置。即：政府在被征收的土地上劃出一部分土地來留給農民自由支配，農民可發展二、三產業解決就業問題，亦可分享周圍土地升值帶
來的潛在效益，從多方面為失地農民提供可行的保障。③人股安置。通過將土地資源進行股份化的方式，可以使農民參與土地利益分配，實現土地權益，但這種方法也同樣具有一定的風險度。④實施社會保障制度。針對部分被征地農民存在著短期消費、不合理使用征地補償費等現象，各級政府部門要引導農民合理使用補償安置費，其中有效的方法之一就是將一定比例的征地補償費作為社會保障基金，用于被征地農民的養老保險、失業保險及醫療保險，將被征地農民納入城鎮居民社會保障體系，使被征地農民的基本生活有所保障。
參考文獻：
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第9篇：土地法征收補償范文
關鍵詞：私有財產權；房屋征收；基本權利
一、房屋征收中涉及財產權保護之現狀
我國《憲法》第十三條第一、二、三款分別明確規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”因此在我國，不同于美國憲法，財產權不是絕對不受侵犯的，如果是因為公共利益的需要，如建設公共基本設施等，國家是可以對公民的私有財產（實踐中常為房屋和土地）進行征收征用的，并且給予補償，這也符合我國國情。《憲法》條文明確規定要給予公民補償，且各法律法規也對其進行了細化，理論上并不涉及對公民私有財產權益的侵犯。但在實踐中，卻依然存在著一系列的問題。筆者將其總結為以下兩大方面。從征收的實體做法來看，政府在征收土地、房屋時，為了能夠更好地完成指標，或者為了更好地發展當地的經濟，政府強行征收征用，甚至暴力拆遷，對于公民的合法補償，也落實的不到位。甚至有的政府為了發展當地經濟，模糊“公共利益”的概念界限，只要當地經濟發展有需要，便冠以“公共利益”的名號來強行征收征用公民的房屋土地從而引資建設工廠，并不考慮公民的利益，補償時也只是按照預先的計劃來補償，并不考慮公民實際損失和生活條件。這就嚴重侵犯了公民的私有財產權。而在征收程序上，也并沒有很完善、很公正的征收程序。這主要體現在兩個方面，首先，在征收征用的過程中，公民根本沒有參與聽證發言的權利。對于影響公民財產權這樣一個重大權利的決策而言，公民應有陳述、聽證的權利。其次，在補償金的發放上，也缺乏公正的程序。實踐中最常見的做法是，補償金的確定都是由政府來定，缺乏外界的監督，結果就是導致公民對補償金不滿意，從而造成的暴力事件、公民的自殺事件時有發生，政府與公民的緊張關系不斷升級。這充分說明我國房屋征收制度與憲法私有財產權的保障不容樂觀。因此，完善公民憲法財產權的保障制度及征收征用制度就顯得尤為重要。
二、房屋征收中易侵犯公民財產權之原因
之所以對城市的房屋進行征收征用，無外乎就是為了城市化的發展和經濟的發展，而這必然涉及利益的博弈。公民代表私益，即自己的房屋為自己的私有財產，是自己的安居之所在；而政府代表著公共利益的一面，這恰好站在了公民利益的對立面。再加上有的地方政府是為了完成指標，發展本地經濟，為了自己所謂的“公共利益”來對公民的房屋進行征收，導致矛盾的產生與升級，對公民的私有財產權產生危害是必然的。因此筆者總結出在房屋征用過程中容易侵犯公民的私有財產的原因主要有以下幾點：1.“公共利益”的概念過于模糊。由于國家要合法地征收公民的私有財產，首要前提是必須為了公共利益。雖然在《國有土地上房屋征收與補償條例》對于什么是公共利益有了一些列舉，但是在實踐中由于現實情況的復雜性，法條中所列舉的公共利益的條款并不能完全涵括，因此實踐中政府為了刺激本行政區域的經濟增長以財政收入，以公共利益的名號來征收房屋，對公共利益做肆意的擴大解釋，從而侵犯公民的私有財產。2.政府角色及其征收目的的偏差。理論上，國家政府征收房屋是為了社會福利、公共利益、發展經濟。政府的角色是征收的決策者，補償方案及其監督部門應該由專門機關來制定并監督征收的合法性。但實踐中，由于各種政治因素，或者由于上級政府的政策經過下級層層的傳達，到基層政府已經脫離、歪曲了原有政策的本意，政府征收已經不再是為了百姓的福利，而是單純地為了所謂的業績、政績，或者為了賺取高額的土地出讓金，維持本級政府的財政運轉，加大本級政府的財政收入。更有甚者，有的政府為了謀取商業利益，而為商業利益披上公共利益的外衣。因此，在這種經濟利益的驅使下，政府強行征收百姓房屋、侵害公民私有財產的現象便層出不窮。而百姓都不認可這種方式，于是一些慘劇也時有發生。不僅如此，政府的角色、職能設置也不合理。在實踐中，政府是房屋征用的決定者，并且自行制定補償的標準，因此違反了行政法上的回避原則，政府既是運動員，又是裁判員，并且沒有專門的監督者，這種職能的設置顯然不合理，讓百姓難以信服政府所做出決定的合法性。3.征收的程序存在缺陷。城市房屋征用是為了加快城市化發展，但由于涉及公民的私有財產，很容易侵犯公民的私有財產權，因此，必須要有一系列嚴格的征收程序來加以限制。但實踐中，立法上規定的程序似乎并不是那么完善。《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：“多數被征收人認為征收補償方案不符合本條規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會的情況修改方案。”這一法條雖然體現了程序方面的要求，但只是總體的大致程序性條款，《條例》對于具體程序并未做細化規定，僅僅靠這一條款保障公民財產權益，限制政府權力遠遠不夠。再加上我國長期以來重實體、輕程序的做法，對這一條款的實施造成進一步的阻礙，這無疑是雪上加霜的。沒有程序的保障，自然很難做出符合法定程序的行政行為，從而導致征收行為違法，百姓不信服，引發一系列的矛盾糾紛。
三、關于房屋征收中保護公民私有財產的建議
1．明確政府角色，完善并嚴格遵守征收程序。對于約束公權力、保障私權利最好的方法便是制定一系列嚴格的法定程序，這也是西方制度如此發達的原因之一。對于征收程序，早在英國1946年的《征用土地法案》中就予以體現，它規定了向內閣請求的前置程序，以及由內閣調查的程序，從而由內閣來進行批準，當事人不服還可以提起行政救濟。而對比我國，在征收過程中，政府既是運動員又是裁判員，是否符合征收的條件、征收決策的制定，以及補償的標準，完全由政府自己說了算，嚴重不符合法定程序，很難使相對人信服，并且我國對于征收程序的規定也并不完善。因此，為了保障公民的私有財產，完善行政征收程序也是迫在眉睫。筆者認為，湖南省2008年制定的《湖南省行政程序規定》（以下簡稱《規定》）中規定的一些行政程序制度比較先進和完善。尤其是涉及公民重大利益的決策、論證、公開、聽證程序，該《規定》明確細化了在聽證中應遵循的具體程序。行政征收也是涉及公民財產的重大利益事項，因此可以借鑒該《規定》的一些程序性的規定來對征收程序進行完善。例如，其一是進行決策，可以引進第三方隊決策的合法性進行評估。其二，可以組織專家論證，對于可能產生的影響、成本效益等進行分析，并出具書面意見。其三，對于決策及其論證的書面意見除法定不公開的之外，應向相對人進行公開。相對人有說明理由、陳述、申辯及申請聽證的權利。其四，明確救濟手段。總結為三點，一是“開”，就是讓相對人親身參與到程序中來，并通過程序使決策公開化、透明化。二是“分”，即明確政府的角色定位，將征收、補償這一過于集中的權力從政府手中分散開來，不能讓政府既做決策者，又制定補償標準。因此，設立獨立的評估機構，以及在制定補償標準時引入第三方監督，讓公民參與聽證、陳述申辯就顯得尤為重要。三是“程序”，通過一系列程序障礙的設置，來保護公民的私有財產。2.完善補償機制。不管是正當的征收還是不正當的征收，征收房屋都涉及公民最基本的私有財產———房屋，因此合理的評估以及后續的補償就顯得尤為重要。只有合理的補償，才不會侵犯到公民的私有財產。實踐中，首先，評估機構不夠獨立，因為我國大部分的房產評估機構前身是政府的職能部門，同時，房地產開發商是房屋評估機構的主要評估業務來源，因此評估機構不夠中立，往往偏向于政府，制定的補償標準過低。因此要將評估機構獨立于政府，突出強調行業組織的自律作用。評估機構是否獨立是評估結果是否公正的關鍵。同時，加強、引入第三方監督，避免政府以及拆遷方控制評估機構。還要合理調高補償標準。現實中，百姓與政府的糾紛無疑是補償金過低，公民財產權是公民賴以生存的基礎之一，尤其是房屋，因此合理的補償標準就顯得尤為重要。筆者認為，可以適當地將一些必要的間接損失也計入補償標準之中。
四、小結
英國首相威廉•皮特說：“風能進，雨能進，國王不能進。”私有財產權是公民最重要的基本權利之一，如果說生命權是根基，私有財產權就是維持根基的土地。一個人如果沒有自己私有財產或者私有財產隨意被他人剝奪，這就意味著最基本的生命都有可能保障不了，甚至侵犯一個人應有的尊嚴。而實踐中侵犯公民私有財產的最常見的便是征用房屋和土地，因此保障公民憲法私有財產權的意義就非常重大。從憲法的角度來說，列寧說過，“憲法是一張寫著人民權利的紙”。因此保障私有財產權不僅樹立了憲法的權威，也使得憲法在實踐中得以實施，增強了憲法的統領性。從經濟發展的角度說，公民的私有財產得到了保障，就不會有糾紛，百姓安居樂業，自然便會促進經濟的正向發展。并且政府的公共利益的目的也得以實現，相應的城市化和經濟水平也會突飛猛進。
參考文獻：
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