房地產行業主要風險點精選(九篇)

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第1篇：房地產行業主要風險點范文

新會計制度對收入的確認，更體現了實質重于形式的會計確認原則，使會計信息更具可靠性，因此也更合理，但同時也更多地融入了對會計人員職業判斷的要求。由于房地產的銷售不同于一般商品的銷售，其銷售過程一般要經歷訂立銷售合同、房屋的竣工驗收、收款、開具銷售發票、交付鑰匙、辦理產權轉移等程序。而且在實際業務中，還可能會出現多種流程情況，財務人員在判定收入實現的四項條件上不易掌握。如對怎樣才算企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方就可能出現不同的理解，是要求企業將所有的銷售業務過程全部走完還是在某些關鍵程序完成時就確認銷售收入的實現。由于會計人員的政策水平、業務能力、職業經驗以及對所在行業的相關知識的掌握程度存在差異，對同一事項也會形成不同的判斷，不同的職業判斷則會導致不同的結果，主觀隨意性較大。為了防止企業隨意提前或推遲商品房銷售收入實現，隨意調節企業經營業績，需要對房地產這種特殊商品的銷售實現問題進行探討。

針對上述問題，正解理解房地產開發企業銷售收入確認原則、會計處理方法及有關稅收政策，對提高房地產會計信息質量及保證稅收的及時足額入庫起著至關重要的作用。

二、會計制度中房地產行業收入確認原則

按《企業會計制度》銷售收入應當在下列條件均能滿足時予以確認：⑴企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；⑵企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；⑶與交易相關的經濟利益能夠流入企業；⑷相關的收入和成本能夠可靠地計量。

具體對于房地產企業來說，從謹慎性原則出發，一般應滿足以下幾個條件則確認收入：⑴房屋竣工并驗收合格，說明商品是合格的；⑵完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量；⑶簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業；⑷房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現后再結轉計入“主營業務收入”。

在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬于風險和報酬尚未轉移的情況：⑴賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。⑵房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。

三、對商品房銷售收入確認的爭議問題分析

商品房銷售收入確認的爭議性問題主要集中在以下方面：

1.簽訂預售合同收取預收貨款能不能作銷售確認

在這一時刻，房屋尚未建成，面積沒有最后確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。

2.訂立正式合同但房屋沒有交付能不能作銷售確認

此時雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同采用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。

3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認

這是一個令會計人員和注冊會計師容易產生分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關的成本才能最準確地計量，因此一些注冊會計師往往堅持在竣工決算金額確定后才能進行銷售確認。筆者認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本并依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬于能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。

4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入

會計理論界有一種比較流行的觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。我們認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。

因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議并交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。此外，由于辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短并非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標準可能造成房地產企業收入確認的滯后。

四、結論及建議

第2篇：房地產行業主要風險點范文

【關鍵詞】房地產；銷售管理；風險識別；風險控制

一、引言

對于房地產開發項目而言，項目開發完成后，開發商的主要任務就是通過房屋出租或房產出售，盡快實現投資的回收，并取得利潤。因此，房地產銷售管理階段是整個房地產開發項目過程中的十分重要的一環。這是因為企業前期的所有的工作，項目最終的成果和收益都需要在這一階段進行體現，而這一階段又是充滿各種風險因素的。因此，研究房地產開發項目銷售管理階段的風險管理具有十分重要的意義。

青島印象山項目位于市南、市北、嶗山三區交匯處，屬于三區中心地帶，占地面積有133416.7平方米，建筑總面積達237180.02平方米，計劃建設1046戶，戶型在90-263㎡不等，類型有高層、板樓、多層和小高層，建設車位共1808個（北區地上、地下），車位配比為：多層1：1，高層1：0.8；車庫層高約3.9米，項目容積率為1.3，綠化率為40%總體規劃秉承生態理念，將山、水、林、園、城融為一體，構建和引領21世紀生態游樂和居住的高品質示范區。

為此，本文將項目風險管理的相關理論與青島印象山房地產開發項目實際密切結合，以此為例，對房地產開發項目銷售管理階段的風險管理展開了深入的研究，以合理控制項目風險，提高項目經濟效益。

二、青島印象山房地產開發項目銷售管理階段風險識別

在銷售管理階段，本項目所面臨的主要風險有：市場風險、營銷風險以及物業管理風險，具體闡述如下：

（1）市場風險

在房地產租售階段的市場風險主要是因為房地產租售階段市場的供給和需求都是不確定的和動態的，而這種動態的不確定性將決定房地產開發商在市場中的經營收益的不確定[1]。因此，作為房地產的經營者的收益則主要就是由市場的供求來決定的。由于房地產的商品的價值受市場的供給和需求的影響的幅度相對于其他的普通商品來說是比較大的，進而當供給過多或者需求不足時，這都會令房地產市場中的房地產開發主體受到嚴重的損失。

（2）營銷風險

房地產的銷售按照銷售的時間不同可劃分為：房地產的預售、房地產的即時銷售和房地產的滯后銷售這種方式，每一種的銷售方式都有其自身的優缺點，但無論采用預售、即時銷售還是滯后銷售，在本項目的銷售中都會產生一定的風險，主要是營銷方式的風險，房地產市場具體的營銷方式主要分為兩種：開發商自行租賃銷售和委托物業銷售[2]。作為房地產商可以組建自己的銷售團隊進行房地產的銷售，這樣可以降低銷售成本，但是組建團隊必然會增加營銷人員的培訓的成本，這同時還要面對由于缺乏經驗、以及專業性問題而可能帶來的銷售風險。另一方面，房地產的開發商也可以通過支付費用的方式來委托房地產經紀人或者是商銷售房地產，機構比較熟悉市場的情況，而且具備豐富的租售知識以及有有經驗的專業銷售人員，同時機構對市場當前以及未來的供給和需求情況也是非常的熟悉，這會有利于加快房地產的銷售；但是對于房地產開發商而言，尋找機構會使銷售成本的增加，而且由于尋求而必然要面對和解決委托問題而帶來的風險[3]。

（3）物業管理風險

委托物業管理是指房地產開發商在租售階段的后期委托物業管理公司，在依照合同約定的基礎上，對小區內相應的物業進行維修和保養，而且要對周圍的環境以及公共的秩序進行監督和管理，并且對小區內的業主和消費者提供一系列的服務[4]。具有良好的物業管理一方面會幫助房地產商樹立和提升市場形象，進而加快房地產的租售的速度，另一方面會方便消費者和投資者。而較差的物業管理不僅不利于小區的環境，還會導致開發商的信譽受損房地產銷售不暢，并最終影響受益。因此，物業管理的好壞事關房地產的租售，進而影響公司的營運。

對于青島印象山房地產開發項目而言，此房地產公司所承建的各類項目取得了不錯的受益，在房地產的租售中，特別是分析市場情況，制定銷售方案以及物業管理方面積累了豐富的經驗，但是近年來房地產行業國家宏觀調控加劇，而且競爭激烈，而銷售管理階段又是房地產項目實現價值的最后一個環節，重要程度不言而喻，風險相比較房地產項目的決策階段和建設階段重要，因此，青島印象山房地產開發項目的銷售管理階段還是存在一定的上述風險。

三、青島印象山房地產開發項目銷售管理階段風險控制

針對如何控制本項目在銷售管理階段的風險，本文特提出如下控制措施：

（1）市場風險的控制

針對市場風險應該以減輕風險為主，市場風險是不能夠完全的規避的。在項目的實施前，進行充分地市場調查，對項目的建設和運營過程中的情況進行科學的估計。另外，房地產公司需要在搜集市場信息，掌握盡可能多的市場信息，將市場信息不對稱的影響降到最低[5]。

（2）營銷風險的控制

針對營銷風險，公司應該采取適當的方式降低風險。一方面在項目前期階段，就應該抓緊銷售環節，讓營銷和項目規劃階段同步進行，引入專業的營銷團隊。在項目的開發過程中，更加應將市場營銷作為關鍵的一環；另一方面加大廣告費、費等銷售費用的投入，保證銷售進度按照預期目標進度實現，并確保資金按時回籠[6]。

（3）物業管理風險的控制

對待項目的物業管理風險要以預防為主。采取合適的方式選擇服務好、口碑好的物業管理公司。與物業管理公司制定合同，確保對物業和相關的附屬設施的維修和保養，并對周圍的環境和公共秩序進行管理，提供良好的服務，使住戶滿意，將物業管理的風險降到最低[7]。

四、結語

本研究采用理論研究與實證研究相結合的方式對青島印象山房地產開發建設項目在銷售管理階段的風險管理進行了初步研究，識別了主要的風險因素，并針對如何控制這些風險因素提出了相應的應對措施。但是限于本人的研究能力及資料的掌握程度的不足，本文的研究只是一個初步探討，還不夠深入，還沒有對本項目在銷售管理階段的各風險因素大小進行定量的評估，本文希望通過后續進一步深入的研究來彌補這些不足，以為今后類似的研究提供參考和借鑒。

總之，由于房地產項目分身的復雜性，其風險管理也是一項復雜的工程，本文的研究也只能提供一種理解分析問題的思路和基本的方法。為了完善房地產項目風險管理的研究分析，并使之指導于實踐，還需要進一步的努力。

參考文獻：

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[6]李文英.層次分析法（AHP法）在工程項目風險管理中的應用[J].北京化工大學學報（社會科學版），2009（1）：18-19.

第3篇：房地產行業主要風險點范文

[關鍵詞]金融危機；電力企業；主要風險；防范

[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）30-0072-02

1 金融危機下電力企業風險隱患

1.1 電力銷售下降的風險

因為金融危機，有一部分企業倒閉，一部分企業開始減產，除此之外，企業和居民也會在不同程度上節約用電，這些原因都會使電力企業的銷售量出現下降趨勢。而銷售量的下降也會對銷售收入的減少有直接影響。當企業的銷售量一直都處于下降趨勢的時候，對于企業的資金流轉、設備利用以及人員安排等過程而言，就會產生一定程度的影響。

1.2 設備和技術革新停滯的風險

因為用電量不斷萎縮，很多電力企業前期期望電力需求不斷擴大而新投入資金，它自身的作用不能得到充分有效地發揮，造成資產閑置；除此之外，因為電力銷售收入減少，以及對經濟復蘇所持有的消極心態，在此基礎上，電力企業不敢將大量資金投入到設備和技術革新上。這種風險可能當前還可能不會表現出來，但是一旦經濟復蘇，這種風險就會較為明顯地呈現出來。

1.3 公共關系惡化風險

因為很多企業經濟效益都不會很好，電力企業所處的環境相對也會比較尷尬，若是不加大應收賬款的回收力度，那么自身的資金運轉肯定會受到一定的影響。若是加大應收賬款的力度，那么其他的企業在經營上就會遇到一定的難題。除此之外，電力行業的生產經營不僅僅受到市場經濟規律的調節，同時也受到政府行政手段的調節。政府為了使社會穩定得以保證，通常情況下，都會給電力企業更多的壓力，要求其無條件地供電給某些企業，而政府通常又沒有能力為電力企業的壞賬風險埋單。所以，若是電力企業不能將各種關系處理得很好，很有可能承擔更大的壞賬風險，也有可能承受被公眾指責的公共關系風險。

1.4 原材料價格波動的風險

在金融危機條件下，物價波動情況比較明顯，與平時相比較波動會更大一些。傳統上，電力行業一直都被視作自然壟斷行業，幾乎世界各國都采用國有壟斷垂直一體化的經營模式。20世紀80年代，西方各國對于電力行業的規制也有所放松。重點是分解發輸配售的一體化結構，在發電和售點環節方式進入規制和價格規制，從而使競爭范圍得以擴大。我國從2002年以來，國家開始逐步放開煤炭價格，卻還是不能全面管住電價，最終造成“市場煤、計劃電”的體制性矛盾。這樣的體質使電力企業在面對不斷發生變化市場的時候，不能及時采取有效對策，它的價格調整與原材料價格的變化永遠都存在一定的差異，所以，電力企業與一般企業承受的市場風險相比較，會高出很多。

1.5 企業資金鏈斷裂風險

第一，電力企業資金回籠的風險不斷加大，企業倒閉或者企業效益降低，造成企業不能或者不按時支付電費；第二，很多信譽不是很好的企業，也在金融危機的前提下，故意拖欠電費；除此之外，電力銷量下降，而企業的運營成本也會隨之下降，或者說投入運營的資金不會隨之降低，這些都會造成回收的資金少于投入的資金，只要時間一長，就會出現企業資金鏈斷裂的現象。

2 風險防范措施

2.1 加大投資力度

當前人人都在講科學發展觀，到底什么叫做科學發展觀呢？口頭上喊得總是要比實際落實簡單容易得多，在落實過程中總是會出現各種各樣的問題。金融危機發生了，國家政策唯一可以做的就是加大投資力度，在兩年的時間內投入4萬億元。在這里，有一個概念需要明確，若是當年投資增加的部分是2萬億元，那么經濟有9%的增長是很有可能的，但是實際上，這2萬億元需要怎么計算呢？是不是全部是新增加的呢？在這里有很大的疑問。因為我們知道，當年投資增加的部分才可能是GDP增長的主要因素，那么本身就需要投入的并不能計算在投資增加范疇中，例如，很多電力項目本來就要上的，可能審批提前了。那么這2萬億元中到底有多少可以推動GDP的增長？這同樣也是一個疑問。

2.2 調整經濟結構

針對這次金融危機，在某種意義上來講，其實并非不是一件好事。它可以提醒我們的政府，經濟結構應該進行調整，發展方式應該進行轉變。我們確實應該對過去的發展方式進行反思，企業不應該僅僅是可以賺取利益，而是應該借助這一次金融危機進行合理有效地調整。再有就是出口退稅問題，站在整個經濟形勢上來看，2008年10月之前講出口退稅是合適的，因為2000年的時候中國沒有太多的外匯儲備，通過出口退稅方式可以爭取外匯儲備。而當前中國已經有2萬億元的外匯，與過去相比，是完全不同的兩個概念。所以，應該將出口退稅轉變為內銷退稅，在內銷的價格上下功夫，使老百姓在真正意義上實現消費，獲得更多實惠。

2.3 積極拉動內需

在當前環境和體制下，財政收入比人均收入要遠遠高出，比GDP收入也要遠遠高出。換言之，在這么高的財政收入前提下，老百姓的收入增長7%、8%甚至9%都是十分合理的；但是因為養老、教育、醫療等諸多問題的困擾，老百姓究竟愿意將自己的收入拿出來進行消費嗎？想要拉動內需，就需要解決本質性的問題?？茖W發展觀的精神就是圍繞“以人為本”，但是這樣的精神并沒有在實際中得以落實。例如，從當前分析，房地產行業對于中國經濟而言發揮著極其重要的作用，同時也是拉動內需的重要部分，但是因為在最近幾年中房地產持續膨脹以及高價位現象的出現，造成老百姓根本無法實現消費，事實上，老百姓的收益已經被弱化了。所以，應該從以下幾方面著手拉動內需：第一，將個人所得稅的起征點調高，例如，原來是200元，現在可以提高到5000元；第二，針對農民以及城鎮低保人群每人發放1000元，大概估算一下，全國有十幾億人口，就會有十幾億元人民幣進行消費，將本來需要消費的扣除掉，對于拉動內需也會產生良好的作用，這一點是尤為重要的；第三，利用上述的出口退稅改變為內銷退稅問題。

3 電煤供應中的體制性矛盾加深，有利于推進電力體制改革

3.1 電力體制改革

作為我國改革開放的重要對象之一，電力體制的改革還需要不斷完善和健全，從2007年4月6日國務院辦公廳同意了電力體制改革工作小組《關于十一五深化電力體制改革的實施意見》以來，電力體制改革已經在業內得到了較大范圍的認可和支持。電力體制改革的主要任務有以下幾方面內容：①針對廠網分開預留問題要及時處理，電網企業主輔分離改革鞏固廠網分開成果。②要不斷加快電力市場建設的速度，進一步優化調度方式，將重點放在構建符合國情有序市場認可的體系。③對電力企業改革要繼續深化，將合格的市場主體培育出來。④對于對電價改革要繼續深化，從而使電價機制越來越順暢。⑤研究輸配分電方案，并且制定出來，開展試點工作。⑥對農村電力體制改革要穩步推進，從而使農村電力發展得以促進。

3.2 電煤供應的體制性矛盾

我國煤炭產量的一半以上是運用在發電中，從2002年開始，國家已經逐漸放開煤炭價格，但是也無法全面放開電價，因此“市場煤、計劃電”的體制性矛盾就凸顯出來。2007年到2008年9月期間，電煤供應愈發緊張，合同執行力差，價格持續上漲，煤質不斷下降，導致電力企業出現虧損現象，從而使電網安全運行受到進一步的影響和危害。2009年電力行業對電煤的需求量進一步提升，電煤供應中的大部分矛盾都會對電力行業的健康發展產生嚴重的影響和危害。

3.3 矛盾推進改革

站在短期角度來分析，電煤供應中的體制矛盾會不斷加深，并且對于電力行業的發展而言，也會產生不良影響，但是站在長遠角度來看，也正是由于矛盾的激化，電力體制會得到更有力的推動，同時，很多相關附加機制的改革也會得到進一步的完善和健全。

參考文獻：

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