小區物業管理精選(九篇)
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第1篇：小區物業管理范文
為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
第2篇：小區物業管理范文
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。 【1】
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
第3篇：小區物業管理范文
關鍵詞:小區；物業管理；消防安全；模式
一、小區物業消防安全管理工作的現狀
1、缺乏統一的規范。物業管理是一種以合同規定的履行管理職責的工作，混雜了各式各樣的經營模式。盡管我國有出臺部分有關物業管理的法規、政策，但相比物業消防安全管理的法律地位、管理責任等缺乏規范性，這使得在物業消防安全管理中發生了大量的糾紛和矛盾。2、物業消防職責落實不到位。物業管理中有關公共消防設施維護和管理工作，在《中華人民共和國消防法》第十八條第二款中已明確，但在實際的管理過程中，許多物業管理單位未認真履行和落實相關的消防安全管理職責。3、小區物業管理單位缺乏對消防設施、器材的維護。許多物業管理單位,由于消防意識不強,缺乏常見消防設施和器材維護保養常識,沒有定期對小區管理范圍內的消防設施和器材進行維護和保養。造成在面對突發火災事件時，沒有完好的消防設施和器材進行初起火災的撲救，埋下了小火變大火的安全隱患。
二、導致小區物業疏于消防安全管理的原因
1、物業管理單位消防法律意識觀念不強。物業管理單位在日常的消防管理工作中，對法律法規明確的消防安全職責了解少。不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》第十八條和《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條規定的物業管理單位消防安全職責，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。2、物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理。部分業主往往只注重自己居住的小環境，而缺少對小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，改變建筑結構、樓梯形式，強占圈圍公共走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，未及時與相關職能部門溝通，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患。3、消防設施日常維修資金得不到有效保障。現有法律對建筑維修基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
三、提高小區物業消防安全管理工作的對策
1、增強消防法律意識觀念，創建高素質物業消防安全管理隊伍。首先要讓物業管理單位明確本身所擔負的消防責任，明確管理人員的職責，然后加強對消防法律法規的學習，以提高物業管理單位的消防安全觀念和法律意識，并結合日常工作管理好小區內的各種消防設施和器材，保證器材裝備維持在最好狀態，從而更好的預防火災，還能在消防官兵到達現場處置之前做好人員疏散和初起火災處置工作，減少災害損失。2、加大宣傳力度，增強業主的維權意識。物業管理單位不但需要培訓業主的基本防火滅火知識和疏散逃生本領，還要增強業主維護小區公共安全的意識。第一，讓業主之間互相監督，全力履行業務消防監督的職責，共同維護小區的消防安全；第二，業主和業主委員要求做到對物業單位增強監督，促進其履行消防職責，及時消除各類火災隱患。4、消防機構的安全管理和監督指導。消防機構需定期對物業管理人員進行消防培訓，并且增強安全管理培訓，增強他們的消防安全意識。經過消防機構對物業管理單位的監督和指導，能做好消防監督檢查，為物業管理企業提供法律法規、消防技術方面的支持和幫助，提升物業的消防安全管理水平。
參考資料：
[1]劉春華.試論小區居民住宅消防安全管理[J].管理學家，2013(24).
第4篇：小區物業管理范文
關鍵詞：公有老舊住宅；物業管理；有效對策
隨著城市的發展和生活水平的提高，新商品住宅小區不斷涌現，公有老舊住宅小區的問題也在不斷凸顯，兩者在物業管理方面更是存在巨大差異。公有老舊住宅是指在早些年由國家以及國有企業、事業單位等為職工投資建設的住宅，隨著時間的推移、后期保養的不恰當逐漸變得落后、老舊的住宅小區。并且，相比新住宅小區高效、完善的物業管理，公有老舊住宅小區的物業管理則顯得脆弱、不堪一擊。因此，如何改善公有老舊住宅小區物業管理是要實現城市全面發展、維護社會和諧所要面對的。
1公有老舊住宅小區物業管理存在的問題及原因
1.1公有老舊住宅小區物業管理存在的問題
公有老舊小區最初是基于當時的社會發展水平建設的，小區建設缺乏長遠的規劃。隨著城市的發展，公有老舊小區由于建設年代久遠，工程質量、房屋結構、使用功能上都存在著這樣或那樣的問題。小區內不僅基礎設施的配套建設不完善，而且養護也不得當，到如今已經處于落后的局面，有的時候更像文明城市建設的瘡疤。在公有老舊小區里上下水管網老化嚴重，漏水、冒水現象嚴重；供暖系統不完善，供暖不及時，溫度不達標問題經常出現；機動車位嚴重缺乏，導致許多居民占用行人通道來停車，這種情況引發小區多重安全問題，給小區居民出行帶來極大不便，特別是對老人、小孩的安全造成了嚴重威脅。并且公有老舊小區的綠化少、休閑區域更少，各類違章搭建多，環境臟亂差。不止小區內部環境差，也影響到周邊環境，由于小區長期缺乏管理，一些商販便在區內及周邊隨意擺攤設點，時間長了就會自動成為一個露天的自由市場，導致其周邊的流動人口增大、人員更復雜，這給原本就缺乏安保的公有老舊小區帶來了更多的安全隱患。還有噪音污染大、自私改建、占用小區綠地等現象，都導致居民生活水平大打折扣，導致許多居民搬離老舊小區。他們之中很多人將原有住房以出租、或私下出售的形式轉給他人，由于房租或房價低廉，所以接手這些老舊住宅的人經常是經濟能力一般的人員，因此，使小區管理性收費愈加困難；而房屋主人不在，部分租客主人意識差，甚至許多人員對小區管理概念模糊，不愿意繳納小區物業管理費用，因此，用于小區物業管理與維護的費用已經嚴重入不敷出，己經難以為繼，更使得小區不能得到及時養護。這種惡性循環導致公有老舊小區的物業管理越來越難于實施與進行。
1.2公有老舊住宅小區物業管理出現問題的原因
公有老舊小區之所以出現上述問題究其根本是一個“公”字。我國公有住房的產權來源形式多樣，既有國有房產，即歸國家所有的房產，包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產，又有城市集體所有制單位所有的房產，即集體所有制單位投資建造、購買的房產。產權形式的多樣化使公有住宅小區的管理形式也多樣化了起來，有的實行直屬公房管理，有的實行委托管理，還有自行管理或社區管理等等。這種共存現象必然會導致管理上出現諸多矛盾。一些社區管理委員會并沒有真正的管理制度，缺乏相應的管理人才、管理知識，有的甚至會以贏利為目的，不惜以破壞小區內部環境、設施為代價，為一些無證經營的小商販提供便宜的經營場所。由于房屋的公有性質，導致國家居民和物業在義務、責任、收益等方面的問題不明確，從而使得居民繳費的積極性不高，管理者費用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老舊觀念也是導致許多小區管理制度沒有有效實施的直接原因。老舊小區的居民多半對現有的居住環境也已經習慣，并不想做出改變，對于生活簡樸的他們更不愿對非實物進行消費。而另一部分公有老舊小區的居民往往是低收入人群，所以很難讓他們再為改善環境，維護安全等買單，甚至出現抵觸情緒和逆反情緒，給小區管理工作帶來更大的阻力。
1.3物業管理是市場化、專業化的管理
作為城市的重要組成部分，公有老舊住宅小區在突飛猛進的城市發展中，只有解決自身問題，改頭換面重新煥發生機，才能使公有老舊小區跟上城市發展的腳步。否則即使再潔凈的地面，只要有一團污漬，都不會令人覺得賞心悅目。如何在投資經費有限的情況下，修繕、保養公有老舊住宅小區，延長其使用壽命，同時改善居民的居住環境，使城市得到全方位發展，推進現代化城市的進程是加快城市發展進程的問題關鍵。在諸多條件限制下，推倒重建不如修繕、修繕不如保養，改善公有老舊住宅小區管理既可以提高居民生活質量，還能推動城市發展。由此可見，改善公有老舊住宅小區物業管理具有十分重大的意義。
2加強公有老舊住宅小區物業管理的對策
2.1加強公有老舊住宅小區硬件設施的改造
面對公有老舊住宅小區資金缺口的問題，各級政府應該拿出專項資金，并有針對性、有計劃性的改造公有老舊小區的物業管理，加強小區內的硬件改造，先要進行危舊房的改善，對于不同程度的危舊房可以進行不同程度的幫扶。并完善、修復小區內已經老舊的水網、電網、煤氣管道等，徹底改變以往小區一到用電、用水高峰期就斷電、斷水的現象，使管道煤氣代替罐裝煤氣，讓居民切實感受到有效的管理帶來的好處，享受到城市配套的方便。還應該加大小區內部和周邊的環境整治力度，加強小區內部的道路規劃、停車位補建、綠化等工程建設工作。還應在政府的幫助協同下對周邊的環境進行整改，勸退周邊商販，統一建設室內市場，提升整體環境。科學有效的使用維修養護基金，同時也應積極尋找更寬的經費來源渠道。
2.2建立專業化物業管理機制
要徹底改善公有老舊小區物業管理機制就必須引進市場化的物業管理辦法，提高物業管理水平，轉變原有的管理觀念。同時也要確立物業管理公司是小區物業實施物業管理的主要負責人，改變多頭管理的局面。此外，社會上加強有償服務的宣傳工作，誰受益誰付費，這也符合市場經濟規律。對企業內部要樹立積極努力為業主服務的意識，用所提供的服務獲得應有的回報。更要借鑒其他國內外的先進的成功的管理經驗，彌補自己在物業管理方面的不足，為今后的工作打下良好的基礎。在物業管理過程中也要加強物業運作的透明度，讓小區居民清楚地看到他們所交的物業管理費用在何處，只有公開透明的管理制度才能打消居民以往對小區物業冷淡、懷疑的態度。因此，只有通過科學有效的管理運作模式，有層次、有計劃的管理調控，符合法律法規的管理細則，加上有良好的職業技能、專業知識的管理人員才能為居民提供更優質的物業服務。
2.3調動公有老舊住宅小區業主的積極性
作為住宅的實際使用人，小區居民才是小區的主人，只有他們改變觀念，改掉陋習才能使自己居住環境得到改善。所以要充分調動小區業主的積極性，在老舊小區中可以鼓勵居民參與討論、投資、建設。利用這種辦式作為文明共建的宣傳載體，讓居民感受到正規的物業管理帶來的好處。
3結束語
公有老舊住宅小區必須引入新的物業管理模式，才能順應社會的發展。它工作量大，任務重，所以此項工作的完成需要政府、社會、民眾的多方參與，改變原有管理制度，與市場接軌才能從根本上解決公有老舊住宅小區現存的問題。同時要更加注意的是我們在修建硬件的同時，居民也要養成良好的居住習慣，以及落實到為后期養護工作，才能真正有效的延長小區的使用壽命。這是一個共建的過程，需要來自每個方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促進整個城市的和諧發展。
作者:丁敏 單位:陜西省西安市房地產經營一公司東升街管理所
參考文獻:
[1]葉秋向.我國住宅小區物業管理問題及對策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.
第5篇：小區物業管理范文
【關鍵字】小區物業管理；現狀；問題
一.我國城市小區物業管理的現狀
目前，我國的城市小區物業管理開始已經進入快速發展的時期。全國的三萬家物業管理方面的企業之中就有三百萬之多的從業人員。隨著物業管理的快速發展，很多的問題也是慢慢地暴露出來了。在這個行業，仍舊有許多不和諧的因素存在，這也使得業主的投訴量一直是很高的。這些問題的出現，物業管理公司對此需要高度地重視，增強服務的意識，積極地反省自身，不斷地尋找問題，這樣才能讓物業管理比較健康地走下去，以此來更好地使得業主的利益得到保障，這樣城市居民的生活環境才能得到改善。健康地發展物業管理行業，從而能夠很好地改善人們的居住的條件和居住環境，從而進一步促進城市新型住宅小區的建設，保持社會的穩定具有積極而重要的意義。
二.小區物業管理中存在的一些常見問題分析
1.物業管理缺乏誠信，服務意識不強，市場化程度不高
經濟的快速發展加快了我國的物業管理由計劃經濟向著市場經濟的方向轉型，別的部分的平衡發展往往是被忽略掉的。由于這個行業還是比較年輕，物業管理在法制建設上還沒有形成比較完整而又系統的一種體系。企業的經營者也是常常注重短期的利益，缺乏誠信經營。這種原則不僅違背了公平性還會制約市場競爭的合理性。使得物業管理的行業發展得到抑制。在我國物業管理目前的發展之中，還是些許計劃經濟的成分，由于市場還沒有進行徹底的轉型，政府干預了一部分的物業管理，造成了物業管理的行業的一些市場化的程度比較低，從而影響力了物業管理向著市場化、社會化、專業化的方向去很好地發展。
2.物業管理的收費難、不規范
物業管理行業進入社會主義市場經濟背景以后，可以向業主收取一定的費用以此來確保企業的正常運營。物業服務費一直是物業管理與業主間的最大的一種矛盾。造成這的主要原因一方面是因為物業管理企業的興起時間并不長，部分的業主對于花錢買服務的意識并不是很強，不是很重視物業管理，拒交、拖交物業管理的費用。另一方面，部分的物業公司沒有做到位服務端的一些工作，服務的質量以及水平都是達不到業主的一些要求。更有些只是比較片面地追求一些經濟效益。收費的的標準也是比較模糊的，還有一些捆綁收費等亂收費的現象存在。業主對于這些情況都表示了強烈的不滿，從而也是激化了物業公司與業主之間的矛盾，這同時也使得收繳物業管理費的一些難度明顯地增加。
3.人力資源的管理失衡，從業人員的素質偏低
物業管理是一個新興的服務型的行業，推進現代化城市建設、提升城市居民生活質量都是很重要的，各級政府部門以及人民群眾對此都是引起了高度的關注，還需要許多的努力要花在行業管理標準和從業人員的培訓方面。目前的一些情況是，部分的從業人員在就職之前顯得培訓不足，素質較低，服務以及管理都達不到業主的一些要求。因為有的物業管理的企業管理層比較缺乏管理的經驗，仍然存在著服務意識比較淡薄、培訓制度的缺失、管理模式比較陳舊、服務意識比較淡薄的一些不和諧的現象。由于這種情況，物業管理的企業提供不了能夠達到業主要求的服務，還是會在比較大的程度之上給業主樹立不好的形象，對于物業管理的一些認識產生很大的誤導。得不到業主的支持，從而也是不利于物業管理行業的很好的發展。
4.開發商所遺留的問題
經常出現很多的物業管理的糾紛問題，這些糾紛不是物業服務企業的一些問題，而是因為房屋的質量較差，園區的環境的相關宣傳和實際是不相符的等等。為了比較好地促進一些房屋的出售，在宣傳房屋質量好方面還是有些不切實際，小區的環境是不是適合人居住。在業主入住之時，有些墻面又會出現裂縫，造成裂縫脫皮等方面的問題時，開發商就早就已經逃走了，部分的責任業主是將之強加到物業企業的身上。然而，因為房屋的維修費用比較高，對于解決物業服務企業的問題根本無能為力。導致業主對于物業產生了一些比較不滿的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業費。另一方面，因為現在很多的房地產企業和物業企業關系很好，有時候物業對于房地產企業還是比較包庇，這些也是容易造成業主的不滿。
5.政府對于物業服務的企業監管不是很到位
物業管理的涉及面比較廣，只有政府部門的監督和管理，物業管理才能順利進行。但是，物業管理作為一門新興的行業，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒有去建立比較完善的體系。從而出現了一些不太完善的業主大會、業主委員會成立的一些相關規定，物業行政的部門沒有相對應的處罰權，監督物業的收費制度還不是很健全，在處理物業投訴方面無法可依。這使得物業管理暫時處于沒有監管的狀態，對物業管理的行業的比較健康的發展很不利。
6.物業管理政策體系不完善，法制不健全
在目前，物業管理行業對于國家權威性的相關物業管理法律還是比較缺乏，這使得物業管理的責任主體的相關的法律地位不是很明確、權利義務不是很清楚，造成現在的很多的住宅小區的管理體制方面還是有比較多的弊端，矛盾不斷在物業管理活動之中產生。所以，要建立比較公正、正確、符合實際的物業管理法律，從而解決物業矛盾糾紛，實現物業管理行業比較健康地發展。
三.總結
中國市場上的小區物業與業委會、業主之間雖然一直存在著很多不可調和的矛盾，但只要我們能做到：轉變業主觀念，提高物業管理的服務意識，抓好隊伍建設，提高從業人員的素質，完善小區物業管理的相關法律體系，就一定能使得小區物業與業委會、業主之間達到和諧共處的良好狀態。
參考文獻：
[1]林德欽.物業管理法規[M].武漢理工大學出版社，2010.
[2]王怡紅.物業管理實務[M].北京大學出版社，2010.
第6篇：小區物業管理范文
從業主不滿停車費漲價堵門維權，到領回自己的公共收益，一個起步于重重矛盾的小區究竟如何走向自治？
業主領取現金收益紅包
2011年4月28日，北京西城區朗琴園小區物業辦公室，家住12號樓的饒女士在同意領取名冊上簽字，拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內裝著自家2008年的公共收益242.14元（按家中面積151平方米算出），“住了6年了，以前都是交錢，領錢還是第一次。”饒女士高興地說。
據了解，朗琴園小區2415戶業主，于2002年開始分批入住。2007年11月20日，小區業委會罷免前期物業，嘉浩物業進駐小區并依據信托契約制度開始服務。今年3月份，嘉浩物業公示3年來小區公共收益累積568.74萬元。根據小區物業管理信托契約，在保證小區正常運營流動資金的前提下，物業采取隔年返還的方式向業主發放2008年的公共收益。
多次沖突逼出業委會
和不少小區一樣，朗琴園小區初期也面臨著開發商單方面提高停車費的麻煩。“地上車位從每月150元提到每小時2元，地下車位也漲了，并且要一次交兩年。”推了業主代表，但多次談判都破裂了。“業主們紛紛反映，單個業主根本沒渠道也沒資格和開發商及物業談判。
談不攏，業主們決定聯合行動維權。2006年3月9日，數百名業主開車堵住小區大門，引發政府部門介入干預調查才散去。這就是5年前該小區發生的“堵門”事件。
此后的“打井”事件，又一次將業主和開發商、物業之間的矛盾推向白熱化。“他們在院內及附近私自挖了18口深井，為新建商務樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔心樓體塌陷。”后來成立的小區業委會相關負責人欒繼敏，這樣介紹“打井”事件的背景。當時，業主自發聚集并阻止工人施工引發沖突，更有業主掉進井溝。
“這些事件促進了業主維權意識的覺醒，也讓大家看到只有成立業主大會，選舉出業委會，我們才有力量和開發商、物業抗衡。”欒繼敏稱。
2007年4月，朗琴園小區成立了首屆業主委員會。2007年11月4日，業委會召開維權大會，罷免原物業，重新選聘新物業，推出物業管理信托契約，并由此走上了開發商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權之路。
信托契約制約束物業
為加強小區物業管理，維護業主共有利益，依據《信托法》和新頒布的《物權法》，2007年10月，朗琴園小區業主大會表決通過了《朗琴園小區物業管理權信托契約》，并以此啟動了選聘新管家活動。
依據信托契約，委托人為小區業主大會，受托人為物業公司，受益人為全體業主。受益人有權接受受托人提供的服務，分配信托利益，享有對受托人管理、服務的建議權、監督權和表決權。信托契約在物業費的籌集與支付、服務酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，也都作了詳細的規劃和確定。
信托契約規定，物業費收支單獨設立賬目，獨立核算，須每月向業委會及業主公示上月財務報告。該契約的核心，是將建議權、知情權和監督權還給了每一位業主。
2007年11月，北京嘉浩物業公司從10余家參與競聘的物業中勝出，取得對小區的服務權，嘉浩也由此被稱為“第一個敢吃螃蟹的物業”。契約規定，嘉浩只能按財務預算支取花費，并按照物業費支出的6%領取酬金。
“任何一位業主，都可以查賬。”業主潘阿姨稱，她和小區幾位懂財務和審計的鄰居，自發組成了財務監督小組，每月審查物業收支，“一直執行得不錯”。
物業與業委會需要不斷
溝通調和
朗琴園小區業委會并沒有因為嘉浩物業是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責這都是常有的事兒。”欒繼敏稱。此次公共收益的發放，更是將物業與業委會之間的博弈推向了頂點。
面對業主高高興興領取紅包的場面，有業主仍明確表達對物業的不滿，認為物業公司應在對2008年的公共收益58萬余元進行審計以及業主大會表決后，才能向全體業主發放。現在這么發放，明顯沒有按程序走。
對于業委會質疑的公共收益數額問題，嘉浩物業負責人表示，明細收支均可查賬。
嘉浩物業自入住小區后，也曾和業委會、業主等就停車、安全、環境等方面不斷地溝通。不過，經過不斷的調和，小區物業費收繳率從開始的30％逐漸提高到了90％。“住著很舒服，園子里風景很好，很安全。”業主陳阿姨稱。
朗琴園小區模式值得推廣
北京仁和律師事務所律師孟憲生稱，朗琴園小區的物業管理模式，是在現有法律框架下設計的一次嘗試，其運行初步顯示了信托關系在財產管理上的優越性。
第7篇：小區物業管理范文
目錄
一、項目概況
二、物業管理內容
三、物業管理模式
四、物業公司組織機構和管理制度
五、物業費的成本測算
六、業服務內容、標準及質量保證措施
七、管理總體目標與分項目標
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經濟指標
項目
計量單位
數值
居住區規劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶數
戶
1292
居住人數
人
4134
戶均人數
人/戶
3.2
總建筑面積
萬m2
19.11
1.居住區用地內建筑總面積
萬m2
16.23
①住宅建筑面積
萬m2
14.87
②公建面積
萬m2
1.46
2.大賣場總建筑面積
萬m2
2.88
項目
計量單位
數值
①大賣場面積
萬m2
1.17
②擴建面積（三層）
萬m2
0.96
③公建面積
萬m2
0.75
地下車庫及人防
萬m2
0.28
3.底層架空面積
萬m2
1.25
住宅平均層數
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬m2/hm2
2.144
容積率
萬m2/hm2
1.64
停車率
%
50.0
停車位
輛
634
地面停車率
%
8.7
地面停車位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業管理內容
物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
三、物業管理模式
居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。
1.2提供共管式服務。
1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。
1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。
1.5啟動CI系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。
2、運作程序
可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。
3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。
3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。
3.6在智能化管理上加強各方面工作
3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。
3.8開展卓有成效的社區文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。
4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。
4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。
四、物業公司組織機構和管理制度
1、服務中心組織機構
1.1物業管理公司組織機構圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。
D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。
F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。
2.2衛生管理須知
為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。
C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。
E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。
3、內部管理制度（各崗位職責）
3．1物業處經理崗位職責
A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；
B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；
C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；
E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；
F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；
G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；
3．2經理助理崗位職責
A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；
B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；
C.負責對本中心員工各類考核；
D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；
E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；
G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；
H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；
I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環境管理部主管崗位職責
A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；
C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；
D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；
E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。
F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；
B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；
C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；
D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。
F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；
H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；
I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。
3．5工程維修部主管職責
A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；
C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；
D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；
F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；
G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務中心主管職責
A、熟悉物業管理有關法規政策；
B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；
C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；
D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；
E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質要求
jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）
五、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
1.1人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序號
項目
人數（人）
工資標準（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經理
1
2000.00
2000.00
2
經理助理
1
1500.00
1500.00
3
財務員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計
20
/
16050.00
1.2費用測算
管理\服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序號
項目
金額（元/月）
依據
測算結果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費
2407.50
注(1)
暫按15%測算
三
服裝費
667.00
注(2)
四
合計
19124.50
/
注(1)：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費
2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。
注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設施、設備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時
=2592.00元/月
B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元
C、共計為：3592.00元
2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養費用為;每部每月按50元計算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運行費：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費：
小區綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費
1000元/年
84.00
2
勞保用品費
500元/年
42.00
3
綠化用水費
400.00
/
4
農藥化肥費
200.00
5
景觀再造費
0.10元/M2.年
200.00
6
合計
/
926.00
4、清潔衛生費
清潔衛生費測算表（04）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月.M2）
1
工具購置費
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費
(注1)
/
/
4
垃圾外運費
1000.00
5
環境消殺
/
100.00
/
6
合計
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區新建第一年將不會產生費用。
5、保安費：
保安費測算表（05）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月M2）
1
裝備費
300元/人.年
250．00
2
人身保險費
（暫不計）
/
/
3
房租費
（暫不計）
/
/
4
聯建、治安費
100元/人.月
1000.00
5
合計
/
1250.00
6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）
月辦公費=30000÷12=2500元/月
7、固定資產折舊費：
固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產折舊費為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費：
兩稅一費為前八項之和的5.75%，則
多層稅費=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見（06）
管理成本匯總表（06）
序號
項目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費
19124.50
2
維修及保養費
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費
926.00
4
清潔衛生費
1250.00
5
保安費
1250.00
6
辦公費
2500.00
7
折舊費
1667.00
8
法定稅費
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬M2
六、業服務內容、標準及質量保證措施
為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：
一、基本服務：
1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；
2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；
3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；
4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；
5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；
6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；
8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務
（一）安全管理
10、小區主入口24小時執勤；
11、監控室實行24小時監控；
12、別墅區設立專職保安員；
13、小區內每小時保安巡查一次；
14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；
15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；
16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
（二）環境管理
17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；
18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；
20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；
25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。
27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；
28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；
（四）設施、設備管理
29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；
31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；
33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；
三、便民服務
物業公司提供的無償服務（共計24項）
類別
編號
項目內容
家政服務
1
代請裝修、裝飾公司
2
代請家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車
4
氣象信息、國內外新聞信息
5
組織各種展銷活動
6
無償配備醫藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務活動
9
代購車船、飛機票
10
代訂報刊、雜志
11
代辦旅游手續
12
電話留言服務
13
代訂酒店、客房
禮儀服務
14
代購代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂
服務
16
提供圖書、音像制品交流
17
開設棋、牌活動場所
18
開展各種健康、醫療培訓
19
組織健身舞晨練隊
20
開展球類、健身培訓
21
開展網上游戲攻關競賽交流會
老年服務
22
建立老年活動組織，開辦老年課堂
23
組織老年聯誼活動
24
組織健康義診活動
物業提供的有償服務（共計62項）
類別
編號
項目內容
價格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機
6
安裝分體式空調
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設備
10
家用電器檢查、小修
11
換門鎖（材料自備）
12
更換、檢修開關、插座
13
空調加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線、換線
日常維修裝飾服務
16
自行車、摩托車小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮流器
20
木門窗維修
21
清洗抽油煙機
22
清洗空調過濾網
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內墻修理粉刷
31
配木門窗玻璃
家政服務
32
室內整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護病人
35
上門收洗衣服（洗衣費另記）
36
接送小孩上學
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養指導
39
中、西餐
40
代購、代售二手電腦家私
41
家政培訓
42
清潔地毯、沙發
43
小學生中餐
44
學生寒暑假短期學習班
45
提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報,聊天
禮儀服務
47
特殊安全服務
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓
商務服務
55
長途電話
56
接發傳真
57
打字
58
復印
59
出租商務洽談室
60
出租會議室
61
租車
62
汽車美容
四、服務承諾標準
序號
指標名稱
國家及jz市標準
服務承諾標準
服務質量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用
02
房屋零修、急修及時率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤
03
維修工程質量合格率
100%
100%
分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔凈衛生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現象
06
道路、車場完好率及使用率
95%
99%
制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔凈
10
停車場、自行車棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損
11
公共問題設施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12
小區內治安案件發生率
年1‰以下
年1‰以下
實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全
13
消防、智能化設施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全
14
火災發生率
年1‰以下
年1‰以下
加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍
15
違章發生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶有效投訴率
2‰
1‰
按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18
住戶投訴處理率
95%
100%
按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19
管理人員專業培訓合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業素質
20
維修服務回訪率
95%
99%
建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務
21
居民對物業管理滿意率
95%
98%
采取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費收繳率
90%
95%
按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民
七、管理總體目標與分項目標
第8篇：小區物業管理范文
第一條 為給城市居民創造文明、整潔、安全、方便、優美的工作和生活環境，加強住宅小區物業管理，維護物業管理當事人的合法權益，根據國家有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內住宅小區的物業管理適用本辦法。
具有一定規模并屬多個業主共有或共用的住宿、辦公、商貿混合區的物業管理，可以參照本辦法的規定執行。
第三條 本辦法所稱住宅小區，是指實行城市綜合開發，基礎設施配套比較齊全，具有一定規模的住宅區域或住宅組團。
本辦法所稱物業，是指用于居住、辦公、商貿的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛生、綠化等環境。
本辦法所稱物業管理，是指業主自治組織及其委托的企業，對物業的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人及合法使用人。
第四條 本市住宅小區的物業管理，實行業主自治管理與物業管理企業專業管理服務相結合、合同約定公共服務內容與特約服務相結合的原則，積極推行物業管理企業化、專業化、市場化、社會化。
第五條 本市及各縣市房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的指導、協調和監督，未設房產管理部門的縣市由建設行政主管部門（以下統稱物業行政主管部門）負責。
公安、規劃、市政環衛、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執法組織和居民自治組織，應當充分發揮物業管理企業的作用，合力推行物業管理工作。
第二章 業主委員會
第六條 住宅小區成立代表全體業主、對物業實施自治管理的業主委員會。
一個住宅小區成立一個業主委員會。
第七條 業主委員會由業主大會選舉或推舉產生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會的人員參加。
業主委員會一般由7至11人組成，其中業主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應，且總數不能少于全部委員總數的三分之二。
業主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。
業主委員會設專職或兼職主任委員一名，由業主委員會委員選舉或推舉產生，負責召集、主持業主委員會會議及其授權范圍的其他日常管理工作。
業主委員會組建的具體辦法、程序和業主委員會章程示范文本，由本市物業行政主管部門制定。
第八條 業主委員會自成立之日起15日內，應當持下列文件到物業行政主管部門登記：
（一）業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主委員會章程。
第九條 業主委員會代表和維護業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召集業主大會審定《物業管理公約》和業主委員會章程；
（二）選聘、續聘、解聘物業管理企業；
（三）審定物業管理企業擬訂的物業管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案；
（四）根據價格管理部門核定的標準，確定本住宅小區物業管理服務的具體收費項目和標準；
（五）檢查、監督、考核物業管理企業的工作，督促業主遵守《物業管理公約》，調解業主與物業管理企業之間的糾紛；
（六）監督物業管理企業合理使用物業維修金和物業管理用房、經營性用房；
（七）組織實施行政機關委托管理的事項；
（八）《業主委員會章程》規定的其他重要事項。
第十條 業主委員會自成立之日起3個月內，應當擇優選聘有相應專業資質證書的物業管理企業。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區，應當通過招標方式選聘物業管理企業。
業主委員會只能選聘一個物業管理企業統一負責住宅小區的物業管理，住宅小區的業主不得自行委托物業管理企業。
第十一條 業主委員會選聘、續聘物業管理企業應當與其簽訂《物業管理合同》，明確物業管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項。
《物業管理合同》示范文本由本市房產管理部門按有關規定統一印制。
第十二條 新建住宅小區在業主委員會成立并選聘物業管理企業以前，由住宅小區開發建設單位聘請物業管理企業負責過渡性物業管理。
過渡性物業管理期間，住宅小區開發建設單位應當與物業管理企業簽訂過渡性物業管理合同，物業管理服務費由開發建設單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔。
過渡性物業管理期間不得使用物業維修金。
第三章 物業管理企業
第十三條 設立物業管理企業應當具備相應的專業資質，依法登記注冊，取得法人資格。物業管理企業資質管理的具體辦法由本市房產管理部門制定。
物業管理企業可以享受國家和省、市人民政府有關第三產業發展的優惠政策。
失業人員、企業下崗職工興辦或參加物業管理企業的，依照《宜昌市再就業工程實施辦法》的規定給予特別扶持。
第十四條 物業管理企業享有下列權利：
（一）依照《物業管理合同》制定受托范圍內的物業管理措施；
（二）依照《物業管理合同》、《物業管理公約》實施管理，制止管理范圍內的違章行為；
（三）依照《物業管理合同》收取管理服務費用和根據有關專業管理部門的委托代收水、電、氣等費用；
（四）選聘專業人員承擔專項管理服務業務；
（五）請求業主委員會督促業主遵守物業管理規定；
（六）無償使用物業管理用房，優先租用經營用房開展與物業管理服務有關的經營活動；
（七）在履行《物業管理合同》規定義務的前提下開展其他特約服務。
第十五條 物業管理企業應當履行下列義務：
（一）依法經營，全面履行《物業管理合同》；
（二）不間斷地為業主提供服務；
（三）超出《物業管理合同》規定采取重要管理措施時征得業主委員會同意；
（四）自覺接受業主委員會和業主的監督；
（五）自覺接受物業行政主管部門依法實施的行政管理和監督。
第四章 物業管理活動
第十六條 物業管理企業根據《物業管理合同》和有關專業管理部門的委托，負責下列管理事項：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養護；
（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護；
（三）小區容貌、綠化、環保、衛生的管理、維護；
（四）小區安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；
（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續。
物業管理企業可以根據業主要求，有償提供房屋修繕、保管、運輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機票等特約服務。
第十七條 住宅房屋的維修，室內部分由業主承擔費用；公用部位由物業管理企業根據業主委員會批準的維修計劃維修，其費用從已收取的物業維修金中支付或由共用人分擔，但屬房屋保修期內的按規定由開發建設單位承擔。
第十八條 住宅小區內市政、綠化、電力、通訊等公用設施、公用設備的維修，屬有關專業管理部門投資的，由有關專業管理部門承擔費用；屬開發建設單位投資的，所需費用從物業維修金中支出。
第十九條 城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業管理部門在小區內進行建設、檢修活動的，應當事先通知物業管理企業配合，并遵守該區域物業管理的規定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的，應當負責恢復原狀或作價賠償。
第二十條 業主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應當先經物業管理企業同意，并報規劃、建設等有關行政主管部門批準：
（一）改變房屋結構的；
（二）改變房屋使用性質的；
（三）影響有關公用設施和消防安全的；
（四）影響相鄰房屋使用的；
（五）影響景觀容貌的。
業主裝飾、維修房屋，必須及時清運廢棄物。
第二十一條 業主轉讓、出租房屋時，應當辦理或委托物業管理企業辦理房屋交易手續，并將《物業管理公約》作為轉讓或者租賃合同的附件。
房屋轉讓或租賃合同簽訂之日起10日內，當事人應當將轉讓或租賃的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
第二十二條 業主應當遵守《物業管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用，正確處理相鄰關系。
第二十三條 業主和進入住宅小區的人員不得實施下列行為：
（一）拒不繳納或無故延期繳納物業管理服務費用；
（二）擅自改變房屋的使用性質、結構和外貌；
（三）損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備；
（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構筑物、廣告牌和擺設經營服務攤點；
（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲；
（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；
（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；
（九）在建筑物、構筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；
（十）違規行車、停車、嗚喇叭；
（十一）國家法律、法規、規章和《物業管理公約》禁止的其他行為。
第二十四條 《物業管理合同》終止或解除后前15日內，物業管理企業應當向業主委員會辦理下列事項并向物業行政主管部門備案：
（一）對預收的物業管理服務費據實結算；
（二）移交物業檔案資料及有關財務帳冊；
（三）移交物業管理用房、經營性用房、場地及其他財物。
第五章 物業管理保障
第二十五條 開發建設單位應當在業主委員會成立之日起一個月內，向其提供下列物業管理資料：
（一）住宅小區綜合驗收批準文件及有關資料；
（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）業主分布情況；
（六）其他有關物業管理的資料。
第二十六條 新建住宅小區，開發建設單位應當按建設工程總投資2％的比例，繳納住宅小區物業維修金。物業維修金由物業行政主管部門在小區綜合驗收前代收，并在住宅小區業主委員會組建后三個月內交歸其所有。
第二十七條 本辦法施行前已交付使用而未積累物業維修金的住宅小區，由業主委員會依照價格管理部門核定的標準，按房屋建筑面積向房屋所有權人收取物業維修金。共有房屋由共有人按產權比例分擔；因住房制度改革形成共有關系的，共有人中的原售房單位應繳納的物業維修金，可以從售房款中列支。
第二十八條 物業維修金由業主委員會在當地物業行政主管部門指定的金融機構專戶儲存，專項用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經營用房，不得挪作他用。
使用物業維修金必須由物業管理企業提出年度維修項目計劃，經業主委員會討論同意并報物業行政主管部門審查核準。
業主委員會應當定期公布物業維修金的使用情況，接受業主監督。
第二十九條 物業管理企業向業主收取公共性管理服務費，必須依照價格管理部門核定的標準和《物業管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務項目支出。
物業管理企業為業主提供特約服務的費用，由雙方商定和清結。
第三十條 新建住宅小區，開發建設單位在住宅小區綜合驗收時，應當向業主委員會無償提供建設工程總面積3‰的物業管理用房，但最多不超過100平方米；以成本價提供建設工程總面積4‰的經營用房，但最多不超過200平方米。
物業管理用房、經營用房由物業管理行政主管部門代為接收，屬業主委員會所有，但不得轉讓、抵押。
物業管理企業依照本辦法的規定和《物業管理合同》的約定使用物業管理用房，并可優先租賃經營用房。
第六章 獎懲
第三十一條 對在物業管理中取得顯著成績的業主委員會、物業管理企業及其個人，由物業行政主管部門給予表彰并向社會公布。
第三十二條 物業管理企業有下列情形之一的，物業行政主管部門可予以警告、責令限期改正、降低資質等級直至吊銷資質證書、提請工商行政管理部門注銷其物業管理的經營項目；業主委員會可以據此解除與其簽訂的《物業管理合同》：
（一）不履行本辦法第十五條、第十六條規定的物業管理義務之一的；
（二）擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者不按規定用途使用物業管理經費的。
第三十三條 業主和進入住宅小區的人員違反本辦法第二十三條規定之一的，物業管理企業有權依照《物業管理公約》給予經濟制裁，并提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十四條 違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規定的，由物業行政主管部門責令限期履行；逾期不履行的，建設行政主管部門不予辦理驗收手續。
第三十五條 對不按規定交納物業維修金、物業管理服務費的，業主委員會、物業管理企業可以按日加收應交納費用3‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。
第三十六條 業主、業主委員會、物業管理企業及其他有關當事人違反本辦法規定和《物業管理公約》、《物業管理合同》，應承擔民事責任的，受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章 附則
第三十七條 本辦法有關專業用語的含義：
房屋公用部位，是指由全體業主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內天井、房屋承重結構、外墻面、屋面等部位。
公用設施，是指業主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環衛設施、照明路燈、綠地等設施。
公用設備，是指業主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。
第9篇：小區物業管理范文
物業管理平臺作為現代物業管理不可或缺的一部分，是提升物業管理水平的重要手段。BIM技術又稱為建筑信息模型技術，其實質是利用電子設備對建筑信息進行存儲、模擬、演算的一種技術。隨著住宅小區人數的不斷增多，物業管理的難度也在不斷加大，物業管理要把BIM技術應用到管理平臺之后中，將物業平臺變的智能化、信息化，提升物業的經濟效益，滿足物業的發展需要。
1BIM技術應用在物業管理中的價值
1.1信息同步化
在物業管理中，最重要的就是住宅小區建筑信息的管理，BIM技術的應用不僅能存儲建筑信息，還能夠有效調動、使用信息，提高了信息的利用率。BIM管理平臺能夠在構造建筑模型的同時將建筑信息輸出，以電子表的形式展示，而傳統的物業管理都是人工進行數據的錄入與電子表的編寫，相比之下，使用BIM管理平臺節省了大量的時間，提高了建筑信息的準確性。BIM的優勢還不止于此，在建筑信息發生變化時，平臺也能夠快速做出響應，模型的一項數據變化，其他的數據會自行隨之改變，信息會自動進行更新交替，建筑布局也會重新調整，實現信息與建筑的同步化，方便物業對建筑進行管理，而傳統的物業管理要人工重新計算建筑面積，核對建筑的成本和經濟效益，這需要大量的人力、物力投入，降低了物業企業的管理效率。
1.2三維立體化展示
BIM技術的應用，方便了物業對住宅小區的運維管理。BIM管理平臺能將小區建筑的面積大小、空間形狀進行立體化的展示，還可以利用文字、圖形等標注空間信息，讓物業管理者直觀了解建筑信息，幫助管理者明確運維的目標。BIM管理平臺建立模型可以利用二維平面化展示還可以利用三維立體化展示。物業管理者通過信息的輸入進行建筑設計，劃分住宅小區的區域，并用標簽進行標注，繪制出小區的平面圖，還可以將平面圖轉化為三維立體的建筑模型，對模型可以進行旋轉、切割、重組、移動等多種操作，方便對建筑的各個角落進行規劃。這種立體化的展示還能促進物業管理中各方的交流，讓物業管理更加富有實際意義。建筑的施工企業、物業管理企業、住宅小區的用戶這三方主體都能通過BIM平臺進行溝通，簡化了物業管理的步驟，減輕物業管理人員的工作負擔。
1.3支持移動客戶端
BIM管理平臺還支持移動客戶端操作，讓物業管理變得移動化、智能化，突破了時間、空間的限制。BIM平臺有著龐大的數據資源庫，在物業管理中，管理者可以對數據進行讀取、操作，增強了管理團隊體與信息數據之間的聯系。平臺中能夠的數據不僅能通過電腦使用，還能用手機、平板電腦等移動端使用，實現了管理的快捷與方便。物業管理者將信息上傳到數據庫中，并建造出建筑模型，不同的管理人員根據自身的權限對模型進行相應的操作，讓物業管理的步驟更加規范。在對物業設備進行測試時可以通過掃描設備的二維碼得知設備的型號、供貨商、保修期等基礎信息，同時移動端會根據信息生成測試表，當測試完畢后，將測試表填滿信息后進行回傳，平臺會自動分析數據，生成相應的測試記錄。移動端的使用是BIM管理平臺的一大特色，符合物業管理者的日常行為習慣，適應物業管理的工作節奏，為管理者提供了新的管理途徑。
2BIM物業管理平臺的功能體現
2.1建筑空間管理
建筑空間管理是BIM物業管理平臺最重要的一個功能。物業管理者可以利用管理平臺對住戶進行分類，根據不同的用戶開展不同的管理方式，考慮住戶的實際需要和建筑的具體功能，準確發揮物業管理的作用，將建筑的空間信息進行共享，實時監控建筑空間變化，提升建筑空間的利用率，為住戶提供更好的服務。物業管理者要利用BIM平臺對建筑空間進行設計，依據物業信息，對空間進行合理的規劃，在建筑空間設計完工后，將信息模型與實際空間進行對比，找出其中的差異，精細化空間管理過程。物業管理者可以通過BIM平臺進行下一步的空間管理計劃安排，還可以利用平臺管控建筑的招租、停租情況，了解建筑中設備的維修情況。BIM平臺的使用讓建筑的空間管理更為容易，物業管理者對于建筑空間信息也能夠更好的掌握。
2.2安全防護
在住戶選擇建筑的過程中，安全性是必不可少的一個重要因素。BIM管理平臺的使用可以有效提高住宅小區的安保能力，為用戶提供一個安全的住宿環境。其中最主要表現在兩個方面，一方面是事故的控制處理，另一方面是人員的定位監測。例如在火災發生時，平臺能夠迅速找到起火點，用鈴聲進行警示，同時離火源最近的安保人員會接受信息，迅速前往現場，疏散住戶，平臺還能將逃生路線進行顯示，讓住戶快速離開事故發生地點，保護住戶的性命安全。平臺能夠檢測實時的人流量、車流量，在人流過多、車流過密的地方進行信號警示，防止出現踩踏事故和車禍，降低危險發生系數。對于小區中可疑的人員可以定位監測，利用小區內連續的攝像頭拍攝出嫌疑人員的活動路線，鎖定其位置，在其作出危害住戶人身安全的行為時，第一時間對其進行阻止，提升小區的安全性。
2.3節約能源、綠化環境
住戶在小區中不僅要得到身體的放松還要得到心靈的放松。BIM管理平臺的使用能讓用戶有一個舒適的環境，拉近了用戶與物業之間的關系。物業在建造小區基礎設施時，BIM平臺就能發揮出重要的作用，例如小區中要有路燈，而路燈之間的距離還有路燈的開關時間都要進行相關的考慮，BIM平臺能夠通過對用戶的信息進行分析，找出合適的路燈距離和適度的開關時間，讓用戶在晚上出行時擁有一個明亮的環境，同時還能對電力資源進行節約，降低了能源消耗，為物業節省了成本投入。物業在植株花卉、樹木時，也能夠利用BIM平臺找出最佳的種植位置，讓用戶都能享受到植物的美，也綠化了小區的環境。在小區中，還要有一些鍛煉的設備，這些設備一般都是老年人和兒童經常使用的，物業利用BIM平臺可以進行設備位置的合理擺放，讓住戶用最短的時間就能到達，提高了器材的使用率，也減少了用戶在前往時的路程。
3結語
基于BIM技術的住宅小區物業管理平臺的建立為物業管理者提供了一個新型的管理方式，利用電子技術讓物業的管理更加規范、更加科學、更加有效，增進了住戶與物業之間的感情，提升了物業的盈利，讓物業管理朝著現代化、信息化、智能化的方向發展。
參考文獻
