房地產集團法務管理優化研究

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摘要：伴隨著經濟全球化的逐步加強，作為營利性組織的企業因開放性國際市場環境而擁有眾多的發展機遇，與此同時眾多的風險也存在其中。企業雖因市場的開放性得到眾多盈利機遇以及交往平臺，但是企業的處理能力因不能及時更迭換代，風險也同步存在。文章首先闡述了房地產集團法務管理優化的現狀，然后分析了出現這些問題的原因，提出了房地產集團法務管理優化措施，提升了企業的核心競爭力，促進了企業的發展。

關鍵詞：房地產集團；法務管理；法律風險

現如今，企業因經濟全球化以及逐步完善的市場經濟而擁有眾多發展機遇，但是風險與機遇共同存在其中。在企業的運行中，因高風險時代的存在企業法律風險也貫穿其中。需要注意的是房地產企業因經歷了黃金十年而處于一種頻發的法律風險、白熱化的市場競爭以及加劇的宏觀調控階段。那么要想增強企業的發展能力，使得企業擁有競爭優勢，就應對企業法律風險管理重視起來，相應的對策也應同步制定。

一、房地產集團法務管理優化的現狀

（一）忽視項目全過程的風險管理

對于房地產項目來講，其全過程都要用到眾多的時間及金錢、人員、設備等。其中包括了籌備資金、搭建融資途徑、測量勘測、施工竣工、前期準備建設項目以及開盤銷售等等。那么未知的風險存在于整個進程中的各個環節。就目前而言，對于整個項目的全部過程來講，房地產集團的法律意識薄弱，雖然在某部分或者階段管理較為完備，但是健全的系統在整體的風險管理上并沒有形成。法務管理人員對房地產運營的全過程不了解，更提不上預測過程中可能存在的法律風險了。

（二）不重視項目立項前的風險管理

在整個項目的開發中，項目的合法性問題是最為關鍵的一個前置性問題。項目合法性這個問題紛繁復雜，在此方面的企業集團的法務管理更僅僅是審核部分程序以及物資。舉例來講，首先要進行分析的便是國有土地的使用權問題以及相關部分是否批準審核眾多開放項目。但是對項目的合法性管理而言，以上兩個方面是不充分的，這是由于這樣做只能確保符合法律的需求的是此項目的開發主體，眾多的法律風險控制將同步在開發建設中產生出來。其中經?？梢姷谋闶遣糠珠_發商在經過審核并通過審批的項目中改變原有規劃，比如項目的特性、功能以及項目的設計參數等等。此種改變一旦不能通過審核，那么此項目在竣工后也難以通過驗收，那么對企業銷售起著重要作用的產權證書也就無從獲得。需要注意的是，部分更改在項目通過審核后可以發生，但是更改的內容應依據我國現行的法律法規，因為在法律中對部分可以更改的內容已明令指出，明確規定下來了。而存在于房地產內部的法務管理工作者對當前的部分風險控制管理尚有不足之處，在項目合法性的問題上，不能有效的規避其中可能發生的法律風險問題。

（三）欠缺對房地產開發過程的管理

企業在房地產開發的進程中要面臨紛繁復雜的風險問題。在對土地使用權的獲取上，眾多的因土地權屬而產生的糾紛問題從不間斷。而雙方或者是多方可做的糾紛將存在于項目開發的人員以及組織結構的確定上，與此同時，開發商與項目中涉及到房屋拆遷的被拆遷方的利益糾紛也經常可見，最近幾年，層出不窮的擴大性事件因拆遷利益糾紛問題而頻頻出現，社會也因其出現的法律問題而極為關注。就算是項目的施工時期，承包商們也會因具體的施工、設計、規劃等產生糾紛。這是因為建設項目依據我國當前的法律法規是可以外包出去的，但是卻禁止分包。對建設主體結構進行分包的情況在目前的建設施工中已經是常見不鮮了，那么相當一部分的法律問題就應運而生。房屋的按揭付款、認購以及付款等環節在項目完工的銷售時期也會有部分法律風險問題產生。而就現在而言，房地產集團忽視對流程以及源頭上的法律風險控制管理便是一個極為關鍵的問題，此問題的嚴重性都是在法律糾紛產生以后才意識到，而事先控制的思想意識便顯得相當缺乏。

二、問題的成因

（一）缺乏綜合素質能力的復合型人才

傳統的法律顧問制度針對的僅是單一的法律處理事務以及法律糾紛問題，而現代法務管理針對的便是綜合參與的企業管理，這是兩者之間存在的最大的差別。而主體能力以及職責因此種職能的轉變而不斷變化。除了具備處理法律糾紛的技能以及部分基礎的法律法規以外，法務管理的主體還應對部分的管理常識有一定的意識。尤其是針對法務部的高層來講，他們對相關的法律以及管理知識應該處理精通的階段，必須是一種復合型的人才。唯有如此，他們才能在法務部門的基礎事務以及本職工作上立足，此外對企業高層的管理也能參與其中。但是，就目前而言，復合型的人才在房地產集團內部相當匱乏，更別提在法務部中了，更是寥寥無幾。因此，造成此項工作未取得重大突破的其中一個關鍵因素便是欠缺此種主體素質。

（二）管理方式與法務管理的職能作用不相契合

唯有通過眾多現實的管理模式，法務管理職能才可實現其自身的作用。法務管理的具體方式在房地產內部企業的決策工作無法真正的運用其中，在部分問題上還起到促進法律風險的產生。企業開展法律工作的目標以及人物伴隨著展開的市場環境、優化調整后的產業結構以及企業規模等工作的變化而變化，傳統法律顧問模式中企業經營管理的參與者以及附屬于企業發展的職能部門正在逐步被現代企業所拋棄，這是由于此種模式對法務來講已然不能真正的實現管理?？墒牵F有的管理方式在目前的企業管理工作中，在決策管理以及風險控制兩方面并沒有發揮出其本身的作用，在法律風險控制上，企業還時常處于失去控制的狀態。換言之，就連接法務工作以及企業經營管理者之間的橋梁而言，目前的企業法務管理方式并不能勝任，還沒有辦法展現它們所應有的功能價值。

三、房地產集團法務管理優化措施

（一）完善法律風險管理組織，設立法律風險管理部

對部分法律風險管理的職能進行實現以及處理日常的法律事務等工作時目前法律事務部的主要工作；“事后控制”以及處理法律糾紛等是法務關務模式的主要內容。在某種程度上，現行的法務管理模式在法律糾紛的處理上發揮了重要的作用，避免了更大的損失在企業中出現但是其中的局限性也相當明顯。法律事務部在面對眾多的法律風險及糾紛上，已然滿足不了法律風險的管理需求。1.法律事務部在工作內容上的核心為對日常的法律事務進行處理，其中包括了出具法律意見、起草、審核以及修訂合同內容、辦理訴訟案件等等。而企業法律風險是以系統運行為中心所創建的整套保障措施，它是對法律風險的管理系統進行控制以及防范的管理?，F如今，法律風險的控制分析以及識別評價等管理體系法律事務部并不能承擔建立起來。2.法律事務部在實現方法上將核心定為“事后控制”，此種工作模式是一種不完整的、孤立的系統，而對于法律風險來講，此模式難以進行全面的系統管理。3.法律事務部的傳統法務工作范圍上將相當局限，通常都是法律事務部單獨完成，而法律風險管理則大相徑庭，它是波及整個領域相對全面的管理，它需要獲得企業高層的同意，全部門協調配合下進行共同參與其中。法律風險部門的設立不僅僅全面革新了法律風險管理中的工作方式、管理理念及模式，還包括了組織職能等，更是變化了組織的名稱。

（二）重組法律風險管理組織架構

從適應法律風險管理的需求出發，重組組織結構是組織結構變革的必然結果。從其他企業的風險管理實踐以及與集團的現實情況結合來看，服務于各個子公司及項目的區域法律風險管理可代替原區域派駐法務室；將集團總部的各專業法務室進行重組，組合成3個風險管理組，負責工程建設以及土地投資的歸屬于1組，而分管營銷的歸屬于2組，最后1組便負責稅務、勞動用工以及物業管理等領域，在此領域中不包含1、2組中的所有業務管理。

（三）建立法律風險防控體系

法律風險防控包括了風險的控制與預防。從事前管理的視角出發，風險預防是評估、分析并識別潛在的風險因素，并且為了防范起重的風險源出現所采取的對應相關措施。從事后的視角上看，風險控制是評估、處理以及監控已經發生的風險。而優化不同風險的有效手段便是防控結合，注意事后控制以及事前預防等措施。

四、結語

綜上所述，針對國內有著相似經歷的企業而言，本文有著重要的參考價值，特別是對于那種中等規模的房地產集團化企業，作用更為顯著。通過本文的研究探討，希望對以上企業帶來有用的現實意義，通過優化法務管理，創建出一套風險防御體系，此防御體系應與企業實際的發展相符，對企業中眾多的風險進行規避，讓企業獲得持久發展。

參考文獻：

[1]李秋陽.MF房產集團法務管理優化研究[D].廣西大學,2012.

[2]曹凱.煤炭企業集團的法務管理體制初探[J].中國煤炭,2010(02).

作者：常錦坤 單位：上海信達銀泰置業有限公司