房產面積與建筑面積計算的差異分析

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摘要:房產面積計算為辦理產權、管理產籍信息、土地開發利用、房產交易、城鎮的建設需要，建筑面積計算為工業與民用建筑工程建設全過程的建筑面積計算，兩種規范針對各自的需要有不同的計算規則，本文詳細的介紹了兩種規范在建筑不同功能區中面積計算的區別，并且區別了兩種規范在具體工作中面積計算算法和結果之間的相互聯系，對房產測繪面積計算及工程建筑面積計算有一定的參考意義。

關鍵詞:房產面積;建筑面積;計算差異

一、概論

房屋是人民生產和生活的場所，房屋及其用地是生產和生活的基本物質要素，為準確采集和表述要素信息，必須進過房地產測量，其中房產面積測算就是房地產測量中的重要組成部分。完善的房產測量成果資料是統計管理城市建設信息和城市居民住房信息的重要基礎資料［1］。建筑面積計算是反映房屋建筑規模的重要指標，也是區分建筑物不同功能分區的面積指標，它廣泛應用于總體規劃的前期設計、經濟指標統計、詳細規劃與設計、建筑工程造價管理、房屋建筑計價、城市規劃等。

二、適用范圍及作用

房產面積測算為房地產工作的開展與開發提供權屬信息、及供前期預算和銷售的預測繪面積、辦理產權的實測面積等。另外，房產面積測算也是產權產籍管理的基礎數據來源，它是以后產權辦理、產權變更以及產權糾紛的重要依據。其適用范圍為:城市、建制鎮的建成區的房產測繪;獨立的工礦企事業單位的房產測繪;與城市、建制鎮、工礦企事業單位相毗連的居民點的房產測繪;城市、建制鎮建成區以外的郊區、農業區，以及其他地區的居民區、居民點［1］。建筑面積是貫穿建筑工程設計、現場施工等過程，也是總體規劃、詳細規劃及經濟技術指標的重要依據，是核發工程規劃許可證的重要依據，在工程項目竣工以后，也是竣工驗收的重要依據。其次，建筑面積是計算結構工程量或用于確定某些費用指標的基礎，有了建筑面積，才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標［2］。

三、兩種規范的差異性

建筑面積與房產面積是對建筑物的兩種不同用場的面積度量，針對不同的行業和目的，有相近之處，但不能混淆混用。

(一)關于共有面積的差異建筑面積規范只解決了面積認定(全面積、半面積、不計面積)問題，不涉及共有面積的分攤問題。而房產面積規范不光解決了面積認定(全面積、半面積、不計面積)問題，還對各種建筑形態的共有面積如何分攤提出了較為詳盡的解決方案。另外，建筑面積通常按方案圖(或施工圖)進行測算的，而房產預測面積是按施工圖進行測算，房產實測面積是按現場實測數據并結合竣工圖進行測算的［3］。

(二)關于面積認定的(全面積、半面積、不計面積)差異建筑面積計算規范與房產面積計算規范因其應用不一樣，所以在使用過程中存在少許差異，具體如下:(1)房產:層高2．20米或凈高2．10米以下，不計算面積。建筑:層高2．20米以下，按一半計算面積，凈高小于等于1．20米，不計算面積。(2)房產:封閉陽臺按全面積計算，未封陽臺按一半面積計算。建筑:主體結構內的陽臺計算全面積，主體結構外的陽臺計算一半面積。(3)房產:無柱雨篷不計算面積，有柱則計算面積。建筑:有柱雨篷計算全面積，無柱雨篷寬度大于或等于2．1米，計算全面積［4］。(4)房產:有永久性頂蓋的室外樓梯，計算全面積，無頂蓋按半面積計算。建筑:室外樓梯按自然層處理，計算全面積［4］。(5)房產:屋面樓梯間、電梯機房等，層高不足2．2米，不計算面積。建筑:屋面樓梯間、電梯機房等，層高不足2．2米，按一半面積計算［4］。(6)房產:封閉架空通廊按外圍水平計算全面積;有頂蓋不封閉架空通廊，按外圍水平計算一半面積;無頂蓋架空通廊不計算面積。建筑:有圍護結構的架空走廊，按其圍護結構外圍計算面積;無圍護結構、有圍護設施的，按結構底板計算一半面積［4］。(7)房產:落地窗，計算全面積;凸(飄)窗，高度不足2．2米不計算面積。建筑:窗臺與室內地面高差在0．45米以下且結構凈高在2．10米以上的凸(飄)窗，計算一半面積［4］。(8)房產:依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2．20m水平面積計算。建筑:建筑物吊腳架空層及探基礎架空層，有維護結構且層高2．20m及以上，應按其頂板水平投影計算建筑全面積;結構層高2．20m以下的，計算一半面積［4］。(9)房產:伸縮縫與室內相通計算面積，不相通則不計算面積;建筑:建筑物的伸縮縫按自然層計算。

四、兩種規范的相關性

房產面積計算與建筑面積計算存在很大的關聯。首先，房產面積計算規則是以幢為單位，共有面積的分攤及套內面積的計算都在幢內進行，而建筑面積計算規范中是以獨立樓棟為單位進行面積統計，但應分別統計計容與不計容面積，兩種規范存在少許的計算差異，部分城市建設及不動產部門要求產權面積不能大于規劃指標中的計容面積，因此在房產測繪中對幢的分化有了較明確的要求，應盡可能的與計容面積相吻合而且必須找出面積不吻合之處差異。其次，在城市建設中，很多南方城市鼓勵開發利用地下空間，存在很多依坡地而建的建筑，在對復雜建筑面積計算過程中，兩種規范對建筑結構的認定可能存在不一致的地方，如若涉及到地下空間的公共部分，公共區域的分攤會對房產面積的計算有部分影響，從而會導致房產面積的結果因考慮功能區分攤等因素與建筑面積的計算結果存在較大差異。

五、結論

縱觀全文，發現房產面積與建筑面積計算其針對的目的不一樣，并且使用范圍也有較大的差別，但這兩種規范之間又有較大的聯系，部分城市的政府部門還為這些聯系增加了約束條件，因此學習并熟悉這兩種規范的相同點與不同點，并在針對不同的情況時靈活運用，不僅能準確的計算面積統計成本也能減少經濟損失，也方便服務人民群眾的辦理事務。

參考文獻:

［1］呂永江．房產測量規范與房產測繪技術［M］．中國標準出版社，2001．

［2］GB/T50353-2013．建筑工程建筑面積計算規范［S］．2014．

［3］溫科技．基于東塔房產測繪的共有建筑面積分攤方法研究［J］．地理空間信息，2019．05(13):218-220．

［4］劉武．新形勢下的房產測繪_圖文［DB/OL］．互聯網文檔資源．

作者：張國清 單位：貴陽市測繪院