房地產波動在宏觀經濟的影響

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摘要：近幾年來，房地產業在國民經濟發展中逐漸成為舉足輕重的一部分，在經濟快速發展中起著帶頭作用。房地產業的發展與宏觀經濟發展息息相關，本文對比國內外的研究，從房地產周期、房價、房地產的投資三個方面分析房地產波動對一國的宏觀經濟的影響，從而得出相關結論。

關鍵詞：房地產業；房地產周期；宏觀經濟；影響

改革開放40多年來，中國的房地產業為我國的經濟快速增長開辟了新道路，在推動經濟增長、促進城市化建設和促進居民消費水平等方面影響巨大。同時，不僅極大地促進了建筑、家具、裝修、家電、金融信貸等相關行業的繁榮發展，還促進了新行業的形成，例如金融業務、房地產中介、社區服務等，在人民住宅環境改善、城市化發展、社會進步中也有積極的作用。但是，在發展過程中仍然避免不了一些問題，例如房價上漲過快、投資性買房占比大、金融信貸、區域發展不平衡等。因此，要借鑒發達國家房地產業發展的理論及實踐績效，去其糟粕，取其精華，不斷完善相關制度體系。因此，要規范、健康穩定地發展中國房地產業，將其在國民經濟中的積極作用完全展現出來。

一、國外研究

（一）房地產周期的研究外國學者對房地產周期的研究從20世紀30年代就開始了。1930年，美國經濟學家SimonKuznets在《生產和價格的長期運作》中首次提到“建筑周期”。Burns（1935）開創了房地產周期研究的起點，首次揭示美國房地產建設的長期狀況。HomerHoyt（1961）研究了房地產商業周期波長受資本主義市場經濟下的供求矛盾的影響。Fred（1974）、AlanRabinowitz（1980）計算美國房地產周期的統計長度在1795-1973年間達18年。Grebler、Burns（1982）觀察美國1950-1978年的私人住宅、公共建筑等變化。研究得出，住宅建筑有6個周期，非住宅建筑有4個周期。20世紀60年代，StephenA.Pyhrr等西方房地產經濟學家進一步研究房地產市場的周期，建立多種模型，運用宏觀或微觀理論，分析房地產周期波動和其原因。到20世紀80年代，許多研究者致力于探討房地產與宏觀經濟周期波動之間的關系。Grebler、Burns（1982）發現，建筑周期的峰值落后GNP的峰值約11個月。Brown（1984）分析了1968-1983年美國單戶住房的銷買數量，發現房地產周期在剔除季節性和趨勢性因素后仍然存在，且與宏觀經濟周期呈顯著相關關系。Pritchett（1984）以“空置率”這一指標代表房地產周期，分析了1967-1982年美國房地產投資受經濟周期的影響，發現房地產供求的關系導致周期性波動。Hek-man（1985）調查了1979-1983年美國14個城市的辦公樓，用辦公樓租金分別回歸分析了GNP、城市辦公樓建設許可數量、城市失業率和就業率等，發現其租金不但隨區域經濟波動，還與宏觀經濟周期（尤其是通貨膨脹）有很強的相關性。[1]S.APyhr（1994）實證發現發達國家的房地產周期與通脹周期呈正相關關系。國外有完整的房地產周期理論，從概念、識別、測量到其機理等方向深入研究房地產周期。近年來，出現更多探索房地產周期與宏觀經濟的關系，實證發現房地產周期與宏觀經濟周期具有顯著的相關性且呈正相關。

（二）房價對宏觀經濟影響的研究Kontonika（2002）分析總需求與房價的關系，得出總需求會受房價波動的影響。Ehirinko（2004）將13個發達國家作為對象進行實證分析，得出消費、產出和其他經濟變量受房價的影響，發現房價能明顯影響宏觀經濟變量，具體的定量關系是房價每上漲1%，便可以使消費增加0.75%。Demary（2009）基于OECD10個國家建立VAR模型，分析其房價與通貨膨脹率之間的關系，發現宏觀經濟變量會隨房價的變化而變化。房價對宏觀經濟影響的實證研究得出，房價波動是房地產業波動的主要因素，房價能夠顯著影響總需求、消費、產出、通貨膨脹等主要的宏觀經濟變量。房價上漲使房產擁有者更加富裕，人們的消費支出越多，從而帶動社會總消費。

（三）房地產投資對宏觀經濟影響的研究Myeong-SooKim(2002)利用VAR模型分析韓國30年的數據，研究表明，韓國的宏觀經濟受住宅投資波動的影響要小于非住宅投資波動的影響。[2]Gauger(2003)整理美國1959年后40年的數據，使用VECM、協整分析和脈沖響應函數進行分析，發現GDP的增長受住宅投資的影響顯著。Miles(2009)使用VAR模型分析美國數據，發現住宅投資會對經濟周期產生明顯影響，增加住宅投資不但可以刺激居民消費，而且還拉動了非住宅投資。房地產投資對宏觀經濟的影響研究中，研究較多的是房地產投資影響GNP、信用貸款、銀行利率等主要宏觀經濟變量。實證表明，房地產投資能促進產業鏈的延長，當總投資增加時，由于投資乘數國民收入數倍的增長，總而推動經濟增長。但當投資過熱時，就會產生泡沫經濟，從而出現信貸風險和金融風險。

二、國內研究

（一）房地產周期的研究何國釗、曹振良、李晟（1996年）選取房價等八個標準來反映擴張率，研究中國房地產1981-1994年間的周期性波動，發現其與房地產相關政策有關。譚剛（2002）將經濟周期理論運用到構建房地產周期性波動模型中，從產業運行和宏觀經濟變量的角度，探索促使房地產周期性波動的成因。丁烈云（2003）考察我國房地產業發展情況，總結房地產周期性波動的因素有市場行為、投資、城市信息化水平、政策四個角度，給房地產調控及預示打下理論和制度基礎。[3]張曉晶（2006）闡明了房地產周期波動的宏觀、增長及政策方面的原因，利用1992—2004年的季度數據研究發現，房地產業發展和房價總水平都會呈穩中增長的趨勢。同時，房地產周期從房地產信用貸款風險、期限風險和政府承保風險三個方面影響金融穩定。[4]何青，錢宗鑫，郭俊杰（2015）認為政府宏觀調控政策大大約束了房地產市場的發展，如抵押率、住房偏好等方面，進而促使我國宏觀經濟周期波動。國內在房地產經濟學的研究起步晚，深度不夠，落后國外好幾十年。國內從研究房地產周期及其機理，到建立模型從宏觀經濟層面揭示房地產波動與經濟周期之間的相關關系，闡述房地產調控與政府政策法規之間的關系，分析房地產波動與金融穩定之間的關系等。

（二）房地產價格對宏觀經濟影響的研究原鵬飛(2010)運用一般均衡理論，建立CGE模型得出各行業產出、居民、政府和企業收入隨房價同方向變動；房價升高能顯著影響經濟發展，然而價格下降給予的負面沖擊更大。陳滌非(2012)利用菲利普斯曲線和IS曲線分析得出，當房價增幅處于臨界值之下時，房價增加會顯著帶動社會總需求，并將通脹水平延后；而當房價增幅超過臨界值時，房價增加則會抑制總消費需求，并將通脹水平提前。肖衛國、陳宇、尹智超（2016）構建VAR模型實證研究發現，通貨膨脹和產出會隨房價的提高而增加，特別是在中長期會快速推動通脹預期。房價對宏觀經濟的影響研究主要集中在房地產價格對總需求、消費、投資、利率與通貨膨脹等方面。研究了房地產經濟波動對經濟增長的影響，探討了房地產價格波動對通貨膨脹的影響效應。

（三）房地產投資對宏觀經濟影響的研究劉章生，陶滿德，李芬(2012)經過Granger因果關系檢驗，得出房地產投資的波動與GDP變化相互影響，互為因果關系。張倩玉(2015)使用MATLAB軟件進行分析，得出房地產市場通過影響關聯產業的投資與消費來影響經濟。[5]申彥兵(2016)構建1998-2013年面板數據分析，得出當金融發展水平大于0.864小于2.227時，房地產投資波動會加劇宏觀經濟的波動，其他時期，房地產投資波動對宏觀經濟的影響較小。[6]促進經濟發展的要素有自然資源、投資量、勞動力和科學技術。其中自然資源涵蓋土地、水、礦物質、生物和氣候資源，而房地產投資需要土地使用權和轉讓權，當土地被投資使用，地價合理，居民和企業就會爭相租用或購買，這樣提高房地產投資就能帶動經濟增長。

結束語：

國外從開始研究房地產周期的概念、識別、測量及其成因上，逐步轉向對房地產周期波動與宏觀經濟周期波動的關系、房地產周期和宏觀經濟的主要經濟變量互相影響的研究上。與國外相比，由于我國國情及房地產業的發展背景，國內對于房地產波動的研究存在許多問題，體系還有待完善。同時我國理論基礎薄弱。因此，對房地產業周期的研究非常滯后。宏觀經濟發展衡量指標有產出、金融條件、就業率、利率、通貨膨脹水平等，從房地產業整體、房價、房地產投資等方向探索，系統闡明房價波動與房地產投資波動影響國民經濟的途徑，展現出房地產業波動與宏觀經濟的關系。房地產業的波動給經濟、金融、社會發展、政策等方面帶來許多變化，主要體現在國民經濟、居民消費、關聯產業、社會就業等多個方面。這些研究都提供了基礎的理論視角和重要方法，取得了一系列有價值的成果。綜上所述，房地產周期存在并與經濟周期呈正相關關系；房價上漲和房地產投資都能短期拉動社會總需求和總消費，與通貨膨脹有顯著的正相關關系。房地產業波動能顯著影響GNP、政府收入、產業鏈、金融、就業率、城鎮化的速度等宏觀經濟的發展，所以我們一定要注重房地產業的發展態勢，合理控制房價和房地產投資金額，健全房地產業政策，預警和制止房地產泡沫的出現。完善金融信貸和調控政策，積極規避金融、投資、信貸、市場等風險，促進房地產業可持續發展，確保其與宏觀經濟協調發展。

參考文獻：

[3]丁烈云.房地產周期波動成因分析[J].華中科技大學學報(社會科學版)，2003(02):19-25.

[4]何青，錢宗鑫，郭俊杰.房地產驅動了中國經濟周期嗎?[J].經濟研究，2015，50(12):41-53.

[5]張倩玉.關于房地產投資對宏觀經濟影響的研究[J].大眾科技，2015，17(01):182-184+193.

作者：黃慶怡 單位：延邊大學