新常態下海南房地產市場探討

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摘要：隨著我國經濟發展從持續快速增長模式轉型到“新常態”模式，房地產市場也緊隨其后，在回顧海南“舊常態”下的運行狀態基礎上，立足現狀，分析海南房地產市場存在的問題，并在“新常態”的特征下提出未來海南房地產市場健康發展的對策。

關鍵詞：新常態；房地產市場；去存量；調結構

從上世紀末到本世紀初我國國民經濟一直保持著8%左右的增長速度，甚至在2007年還出現過14%的增速，從2013年開始告別8%時代，逐步回穩，2014年GDP增速為7.4%，創下1990年來的新低，2015年經濟增速繼續放緩，根據統計局數據顯示，2015經濟增長6.9%，這樣的增速既符合預期也順應經濟運行規律，與2014年提出的“新常態”局面中的穩增速相吻合。在由高速增長步入中高速增長的換擋時期，房地產市場也在經歷著轉折性的變化。海南作為海島經濟，房地產市場有著其自身的特殊性，從上世紀90年代至今，幾十年的時間，海南房地產市場經歷了“過山車式”的發展歷程，以一種“舊常態”的發展模式運行著：以“短缺”為特征的成長期（1985年—1991年）、以“膨脹”為特征的炒作期（1992年—1993年）、以“觀望”為特征的迷惘期（1994年—1998年）、以“調整”為特征的置換期（1999年—2001年）、以“處置”為特征的歸位期（2002年—2006年）、以“轉型”為特征的復蘇期（2007年—2008年）、以“井噴”為特征的狂熱期（2009年—2011年）、以“回穩”為特征的轉型期（2012年—2015年）。

一、“新常態”下海南房地產市場的發展現狀

2013年以前的房地產市場一直“高燒不退”，2014年以來，房地產市場整體回歸理性，房價漲幅趨緩。2015年全國樓市城市分化加劇，一線城市均價上漲5.17%，二線城市下跌0.75%，三線城市下跌1.25%。在去庫存壓力下，房地產開發投資持續下滑，增速放緩，出現了軟著陸。在“互聯網+”的影響下，出現了創新性的房地產銷售市場，與過去單一的銷售模式形成鮮明的對比，銷售市場更加立體化、外擴化、多渠道化。與經濟新常態的“中高速”“優結構”“新動力”“多挑戰”四大特征相吻合。在這樣的大環境下，海南房地產市場階段性特征突出，仍處于調整期。

1、房地產開發投資方面

2015年，海南房地產開發投資逐月加速提高，三個季度完成總投資額1227億元，同比增長25%，增速在全國來看名列第一。從結構來看，2015年前三個季度住宅投資占房地產總投資額的比重超過70%，同比增長18%，辦公樓投資同比增長109%，其他各項投資都有所增長。

2、房屋施工面積方面

2015年，前三季度總房屋施工面積月度之間變化幅度不大，新開工面積逐月提升。前三季度，海南省房屋施工面積為55875.36萬平方米，同比增長15.3%，新開工面積4982.67萬平方米，同比增長15.7%。

3、房屋銷售方面

海南房地產企業采取“政府主導，媒體承辦宣傳，行業主辦承辦”的思路，在東北、河南等地組織房地產銷售活動,前三季度銷售總面積為3238.09萬平方米，同比增加5.5%。通過以上數據分析，房地產市場經過2014年負增長后有所反彈，并逐月出現增長態勢，回歸到常態，海南房地產市場所謂的“常態”有其自身的特殊性表現，具體表現在：其一，發展潛力方面。海南島地理位置優越，是中國唯一的熱帶雨林區，冬無嚴寒，夏無酷暑，憑借資源優勢和氣候優勢，贏得了內陸居民的贊賞，被稱之為中國地區的“后花園”，吸引廣大游客把海南島作為度假、休閑和養老的“第二”、“第三”居住地，海南房地產市場一直被廣泛看好，升值潛力巨大。其二，房價收入方面。縱觀海南房地產市場，價格具有反季節性，5月份-9月份相對于10月份-次年4月份價格偏低，是由候鳥現象所決定的。從“房價收入比”這一經濟學指標看，海南整個市場全年平均房價相對于居民收入還是偏高。由表一可以看出海南2010年-2014年房價收入比均在15倍以上，甚至高于20倍，遠遠超出3—6倍合理區間范圍。家庭總收入=城鎮居民人均可支配收入*2（夫婦二人）。其三，投入使用方面。海南房地產市場以島外市場為主的資源導向型和以“第二居所”為使用特征的投資投機行為，長期惡性循環發展導致目前海南島高空置率的局面。

二、“新常態”下海南房地產市場面臨的問題

1、房地產去庫存壓力仍然較大

2015年海南省房地產開發竣工規模不斷加快，前三季度房屋新開工面積超過1200萬平方米，與上年同期竣工緩慢的態勢形成鮮明的對比，增長了15.7%，同時銷售市場平淡，7月份，海南房地產銷售面積537萬平方米，而截止7月底，海南商品房待銷售面積1200萬平方米，以這樣的速度推算，在不考慮新增房源基礎上，海南需接近一年半的時間才能消化掉庫存量，在供給增加，需求減少的大環境下去庫存壓力仍然增大。

2、有效需求不足，售后閑置嚴重

“投機性高、空置率高、風險性大”一直是海南房地產市場體現的特征，即“兩高一大”。長期以來，由于海南島環境氣候導致的冬季候鳥人群的出現，進而出現了候鳥型房地產，主要以投機、投資為目的，整個海南島多數小區變成了“黑樓”或“空城”、“死城”，三亞地區尤為嚴重，空置率高達80%以上，扭曲了房屋本來的使用價值，變成了投機價值和投資價值，此舉行為也是致使海南島房價偏高的重要原因之一。“空城化”和“空心化”影響了房地產的健康發展，造成了資源的巨大浪費。

3、產品結構不合理

2014年全省商品住宅新開工面積占商品房新開工面積的比例76%，商業營業用房開工面積占新開工面積的比例15%。商品房住宅項目占比還是過大，集旅游、娛樂、休閑、健康、醫療、酒店、生活為一體的經營性房地產規模偏小，結構失衡，產品過于單一。

三、“新常態”下海南房地產市場展望

提出的中國經濟“新常態”具體體現在“中高速”、“優結構”、“新動力”、“多挑戰”四大特征。海南在過去舊常態發展下，出現很多矛盾和問題，在“新常態”特征基礎上，海南房地產市場應合理回歸。

1、去存量

當前海南房地產市場有回暖的趨勢，但是在高庫存的現狀下，土地審批方面，據統計，2014年海南閑置土地總面積超過13.9萬畝地。大量閑置土地造成資源浪費，如何科學地利用土地獲得最大效益和如何加強和完善土地審批和監管制度顯得至關重要。建議運用經濟手段、法律手段、市場手段、行政手段控制土地的供應，土地開發務必與市場接軌，嚴格控制尚未開發土地私下交易，堅決杜絕供地的非透明化、不公開化。可以定期通過網絡、宣傳欄等途徑傳播土地交易信息，保證土地信息對稱化，保障民眾的知情權。

2、調結構

海南“兩高一大”現實背景下，優化完善房地產產業結構勢在必行。可以從幾方面入手：

第一，將民生保障性住房與高端旅游房產分成兩個層次，“分層次、抓重點、惠民生”。在嚴格保護好生態環境前提下，積極發展經營性房地產，從粗放型開發逐步過渡到可持續開發。充分發揮自身優勢走精品化開發道路，積極開展與休閑度假、康體娛樂等相結合產業，比如度假村、風情小鎮、娛樂會所等，構建多元化、多層次的房地產產品體系。

第二，糾正海南一直存在的土地資源導向的外向型房地產開發，加強指導各市縣，減少商品房的開發比重，引導已經出讓項目開發建設可持續經營項目。

第三，變固定性為流動性，引導鼓勵發展具有投資收益、休閑度假等功能的家庭式旅館、酒店式公寓或者產權式酒店類似的經營性地產。

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作者:高盈盈 單位:三亞學院管理學院