談房地產開發項目設計管理

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隨著我國經濟社會的不斷發展，我國的城市化水平不斷提升，城市建設也隨之推進。而房地產項目開發則是城市建設中的重要內容之一，因此有必要更為科學的開展房地產開發項目設計管理工作。本文從房地產開發項目管理設計工作的重要性入手，深入探討了房地產開發項目設計管理工作中的重要節點，并有針對性地提出了提升房地產開發項目管理設計工作質量的實施路徑。隨著全面深化改革的實施與推進，國務院對經濟轉型、產業升級提出了更高的要求，對創新型企業給出了更多的利好政策；此外，隨著人民物質水平的不斷提升，市場對于房地產工程項目的質量的要求也不斷提升。因此為了全面提升房地產工程項目以及相關施工企業的市場競爭力，響應國家號召、迎合市場需求，必須采取更加科學的手段進行房地產開發項目的設計工作。用科學的設計和系統的管理全面提升房地產開發項目建設的質量，為市場提供更為經濟、質量更高的房地產工程項目。

一、房地產項目設計管理

房地產開發項目的設計管理工作，是一項貫穿房地產項目建設始終的工作，其是一項涉及到多部門、多環節的系統化工作。這一工作，需要設計規劃出工程項目整體、全部流程的工作規劃模型，在當前形勢下，市場對工程項目的安全性、穩定性、舒適程度、商業效應等方面的水平有著極高的要求。因此，工程項目設計規劃過程工作的綜合性、復雜性、條理性、科學性、靈活性要隨著這些要求而不斷提升，以滿足市場的需求、滿足客觀成本的限制、滿足安全性與穩定性的硬性要求、滿足多部門協調工作的效率要求。從而全面提升工程項目的施工水平，保障房地產項目整體的質量與安全性，降低房地產建設成本、建設報價，提升企業效益、企業市場競爭力。

二、房地產開發項目設計工作的關鍵節點

1.項目的設計要求明晰的項目設計要求以及工程建設方向，是開展房地產開發項目設計管理工作的第一步。不同的房地產建設項目，因其建設地點不同、建筑使用目的不同、工程預算造價不同，均有著其不同的建設目標。在不同的建筑設計目標的指引下，所打造出的建筑會有著其不同的特性。因此，只有明確了項目的設計要求，才能夠有針對性的滿足客戶所提出的要求，解決建設中所遇到的實際問題，有質量、有效率的打造房地產開發項目。

2.項目設計時間管理房地產開發項目是由設計、建設、驗收等部分所組成的，因此必須要對其各個環節的進度進行科學得當的安排和調配。從而保障工作效率最大化，避免工作真空期的出現。房地產開發項目的設計工作，是房地產開發建設工作中的第一環。其自身的時間管理情況及其對于后續工作的時間規劃，很大程度上就為房地產整體建設工作的進度奠定了基調。

3.房地產開發項目管理制度制度能夠保障管理工作順利開展，設計規劃方案能夠貫徹執行的重要依據和堅固保障。其為相關工作人員提供了具體明晰的指導，為管理人員提供了可靠的依據。因此，房地產開發項目的管理制度，會左右房地產開發項目設計管理工作的效率與水平。一份科學、系統、完善的房地產開發項目設計管理條例，可以有效地提升工作的效率，激發工作人員的積極性，強化相關人員的責任意識，推進設計管理工作又快又好的實施。反之亦然，漏洞百出甚至存在真空管理、交叉管理制度體系，就有可能影響到房地產開發項目設計管理工作的整體進度，甚至導致其停擺。

4.工作人員的知識水平人是開展一切勞動生產的必要要素，是勞動中最具有活性、創造力與主觀能動性的因素。因此，工作人員對設計工作的重視程度，以及相關技術與知識的掌握情況，在很大程度上決定了房地產開發項目的設計、管理、工作的質量。只有既具有較高水平知識，又有一定工作經驗的相關設計工作人員，才能夠既保證質量又保證效率的給出房地產開發項目設計方案與管理體系。

三、全面提升房地產項目設計管理工作水平

1.積極開展人員能力再教育工作必須要重視人的思想與工作能力，從員工的科技創新、節能減排意識與相關設備操作能力入手，積極開展再教育工作，從而提升工作人員的工作能力與水平。通過組織集體課程、考察交流項目，拓展房地產開發項目設計管理人員的眼界，推動新的設計理念和設計方法在具體工作中落實。通過對工作人員的再教育，加快他們知識結構的迭代速度，提升他們的工作水平，從而保障房地產開發項目設計管理工作具有活性的不斷發展。通過為工作人員提供足夠的教育資源，鼓勵他們積極學習、努力創新，激勵他們在工作中勇于提升自己的能力。從而保障房地產開發項目設計管理工作的質量與效率能夠穩步持續的不斷提升。

2.科學開展前期調研工作前期調研工作是保障后續時間安排以及房地產開發項目整體設計的科學性、系統性與針對性的唯一途徑，其絕不可被忽略。設計人員應當首先對房地產開發項目所處的地理大環境有較為詳盡和系統的先期準備，以便有針對性地開展后續的調查工作。在完成初步的資料收集調查研究工作后，就可以進入實地調查階段。以先期準備的資料為基礎，開展有針對性、具體性的調查與研究工作，從而保障調研工作有效率和針對性，調研所獲得的數據具有代表性、真實性和可靠性。最終以這些數據和資料為基礎，設計出符合當地地理位置、氣候條件、市場需求的房地產開發項目設計方案。此外，還要有針對性地摸排當地的市場情況，從房地產等銷售市場到當地的勞動力和原材料市場，深入細致地把握當地的經濟內生規律。指定合理的勞動力招募計劃以及原材料采購計劃，綜合考量原材料和人員的移動成本與當地與其他地區的用人用料的差距成本，合理安排就地采購材料、就地招募人員與跨地區調配的勞動力、原材料之間的比例，實現成本的科學化與系統化以及利益的最大化。

3.科學安排房地產開發項目設計模型房地產開發項目設計工作，是一個復雜的、需要結合具體實際開展的工作。在目前的實際工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri網及其擴展方法這三種方法有著廣泛的應用，但是，客觀而言，這三種方法均有其自身的特性與缺陷，有其特殊的應用場景、應用限制。因此，必須結合實際，將三種方法和其他的創新方法，與具體的建筑要求、建筑地點、建筑場景相有機匹配，從而對具體的建筑工程開展科學、全面的建筑工程設計過程規劃工作。當前的主流模型分析工作，大都使用靜態的、模式化的模型分析方法。然而具體的建筑工程施工工作，大都具有諸多的不穩定、變動性因素。因此必須在構建模型的時候，把握工作中的不穩定因素，注重模型的動態性與靈活性。通過完善的工廠整體規劃、設計，對工程中的突發事件、協調準則等各方面做出詳細的設計與規劃，用根據具體情況做出相對應的調整，從而建立出一套完善靈活、協調有序的建筑工程設計過程規劃模型，保障房地產開發項目設計工作能夠順利的開展。

4.科學安排房地產開發項目設計管理時間表房地產開發建設不是沒有時間限制的，房地產開發工作的時間一般都較為緊湊，且各環節之間聯系緊密，有些前后環節大多會出現交叉工作、共同工作的情況。因而要以時間管理表的形式對各個環節的建設順序、建設時間限度給出具體明了的要求。

四、結語

房地產開發項目設計管理工作是奠定房地產建設質量與效率的重要工作，必須要認清其對于企業自身乃至社會建設整體利益的建設性作用，把握設計要求、時間管理、管理制度、人員能力等關鍵節點，推進工作人員的再教育工作、施工管理的前期調研工作、開發項目的設計模型工作、設計管理時間表的制定工作。從而確保房地產開發項目設計管理工作的順利推進和質量提升，進而推動房地產開發項目整體質量的發展，助力我國社會建設。

作者：馬璐 單位：南京建鄴城市建設集團有限公司