談房地產開發企業稅收籌劃問題

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了談房地產開發企業稅收籌劃問題范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：隨著國家改革開放的步伐加快，我國房地產行業趁著發展機遇迅速增長擴大，成為我國支柱性行業。房地產開發企業對于國家經濟增長，銀行體系發展和就業、消費增長都有著重要的意義。同時，由于房地產開發企業的周期長、業務復雜等特點，導致其在項目規劃到項目結算的整個期間都存在稅收籌劃的空間，而通過稅收籌劃降低賦稅是房地產開發企業提高經營利潤的重要措施。本文從房地產開發企業的稅收籌劃問題出發，淺談在當前激烈的市場競爭環境下房地產開發企業如何進行稅務籌劃，實現企業價值的最大化。

關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；籌劃措施

我國房地產市場已經發展了數十個年頭，房地產開發市場的巨大利潤吸引了一大批市場參與者，導致市場的競爭更加激烈。同時，國家為了保障民生住房的基本問題而出臺的一系列房地產政策一定程度上壓縮了企業的利潤空間，更加劇了競爭。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中占據更多份額，必須進行稅務籌劃降低成本負擔。房地產開發企業從項目規劃到項目落地，其中會經歷數十個環節，與之相關聯的企業也是數目眾多，因此房地產開發企業的在經營建設的過程中涉及的稅種繁多，如何高效管理不同稅務事項，合理進行稅務籌劃，降低企業稅務負擔，是房地產開發企業緩解競爭壓力，促進企業增長的重要辦法。

一、房地產開發企業經營活動涉稅概述

房地產開發企業的經營建設過程涉及的上下游關聯企業眾多，從項目規劃到項目落地過程環節復雜，本文對此進行了梳理總結，將房地產開發企業的項目開發過程作為主要脈絡，涉稅籌劃主要在以下四個階段開展：項目準備階段、項目開發階段、產品銷售階段以及產品持有階段。房地產開發企業在項目前期的準備階段，主要是進行招標辦理，規劃設計，征地拆遷以及土地使用權獲取等等，在這一階段，房地產開發企業會涉及的稅種主要在土地購買環節，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業增值稅等。房地產開發企業在項目開發階段進行的工作主要是工程項目施工建設在，在國家進行稅務改革，實施“營改增”之后，在這一階段房地產開發企業投入資金最多，產生的成本、費用也最多，在這一階段進行稅務籌劃是企業控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對房地產開發企業的持續經營有著重要意義。在這一階段，房地產開發企業主要涉及的稅種有城鎮土地使用稅、印花稅以及企業所得稅等。房地產開發企業的產品銷售階段一般可以劃分為兩個部分，房產預售和房產銷售階段。因為房地產開發建設到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產開發企業往往會在房地產建設期間采取預售方式。在房地產預售階段，企業進行預售主要涉及到預繳增值稅，土增稅以及企業所得稅。當企業在房地產竣工取得竣工備案表之后進行銷售則房地產開發企業涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業所得稅。房地產開發企業在最后的房地產持有階段，這一時期是屬于完工之后企業對余下房地產的處置，在這一階段房地產開發企業為實現價值利潤最大化，充分利用房地產價值，一般會選擇固定資產入股、自用或轉出租等方式進行處理。處理這些房地產企業涉及的稅種主要會包括房產稅、印花稅、增值稅以及企業所得稅等。

二、房地產開發企業賦稅概況及稅務籌劃存在的主要問題

（一）房地產開發企業賦稅概況在對我國房地產開發企業的賦稅概況進行調查后，我們可以看到當前房地產開發企業賦稅存在的普遍情況。在國家實施“營改增”稅制改革之前，房地產開發企業往往還存在著重復納稅的現象，在執行稅制改革后，房地產開發企業涉及的稅種簡化，根據上文涉稅事項的描述，現階段我國房地產開發企業涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業所得稅三類稅種占據各個房地產開發企業賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產開發企業稅金數額過大，賦稅成本過高，會嚴重影響企業經營，導致企業在競爭中可能受制于資金規模，難以充分利用資金提升商品質量。

（二）房地產開發企業稅務籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產開發企業涉稅事項復雜多樣且金額巨大，在具體的稅務籌劃管理工作中，會有各種各樣的問題存在，本文希望就現階段我國房地產開發企業存在的普遍問題進行簡單分析。首先，企業缺乏科學的稅務籌劃理念。很多房地產開發企業對稅務籌劃沒有科學、完整的稅務籌劃理念，而稅務籌劃需要具有預見性、整體性思維，缺乏對稅務籌劃的整體認知導致很多房地產開發企業內部整體對稅務籌劃的重視程度不足，對于稅務籌劃各個環節的具體方案很難得到執行，很多房地產開發企業管理者僅僅關注土地招投標、項目工程建設、銷售商品房等方面，或是只了解稅務籌劃對于利潤的影響，財務部門沒有設置專業的稅務籌劃部門，科學稅務籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務籌劃工作的順利開展。其次，企業稅務管理組織制度不健全。稅務籌劃管理工作應該由企業所有部門和稅務籌劃管理部門進行協作開展，但是很多房地產開發企業將稅務籌劃工作只作為財務部門或稅務部門的工作，而忽視多部門的共同協作。以發票管理為例，沒有設置專門的發票管理崗位，很多企業在進行采購活動時只將注意力集中在采購商品價格上，而忽視對供應商的審核選擇，導致長期供應產品的成本上升，在發票的獲取、保管和申報上沒有進行進項稅額的全額抵扣，無法實現發票的高效管理。

三、房地產開發企業稅務籌劃方案設計

（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產開發企業納稅的重要部分，土地增值稅采取四級累進稅率，其可以扣除的項目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產開發企業進行稅務籌劃的空間。房地產開發企業在進行籌資活動時，需要充分考慮籌資方式所產生的利息費用，若企業向銀行貸款發生的可以扣除的利息費用占開發成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實現更多抵扣，達到企業節稅的效果。

（二）增加新建房及配套設施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項目金額，可以通過提高扣除項目金額來影響增值稅賦稅。現階段，房地產開發企業可以采取增加新建房和配套設施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進稅率。房地產開發企業可以通過增加精裝修商品房比例，發揮統一裝修的規模效應，將裝修費用計入建設成本，轉移部分利潤到售價。另外，房地產開發企業還可以通過增加小區配套設施的方式，一方面可以提升開發項目的品牌質量和口碑，另一方面也可以增加企業的開發建設成本，提高抵扣金額，降低累進稅率檔次，達到減輕稅務負擔的效果。

（三）確定銷售價格及分解銷售收入考慮到房地產開發企業適用的土地增值稅四級累進稅率，意味著房地產開發企業在定價時不能一味追求收入增加而導致稅率跳躍增長。房地產開發企業在制定銷售價格時要充分考慮累進稅率不同檔稅率的臨界值，在不影響銷售的同時將售價穩定在增值稅率的臨界值之下，這樣收入的增長才會帶來利潤的增加，控制稅負成本。其次，在確定銷售價格后為保證稅率仍然控制在合理水準，房地產開發企業需要選擇分解銷售收入，在銷售合同中剔除精裝費用、代收費用等。可以采取分開定價合同模式，將毛坯房和精裝修部分分開簽訂合約，使精裝修部分不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產開發企業的稅負成本，提高企業利潤和價值。

四、結語

我國房地產市場由于受到需求增長、政策扶持的影響，導致市場參與者大量涌入，競爭壓力加劇，如何在保障產品質量的同時降低企業成本，是所有房地產開發企業共同探討的話題，因此在合理范圍內進行稅務籌劃降低成本負擔是所有房地產開發企業亟待解決的問題。本文通過設計幾種稅務籌劃方案，包括選擇合理籌資和利息扣除方式、增加新建房及配套設施成本以及確定銷售價格及分解銷售收入等來幫助房地產開發企業有效進行稅務籌劃工作。

參考文獻

［1］鐘金梅.關于房地產開發企業稅務籌劃若干問題的相關研究［J］.中國鄉鎮企業會計，2020（2）.

［2］鄒婷婷.XHY房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃方案研究［D］.西安理工大學，2019.

［3］陳友紅.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃［J］.時代經貿，2019（7）.

作者：王曉燕 單位：廣東深汕投資控股集團有限公司