個人財產轉讓所得稅收籌劃淺析

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摘要：結合具體實例，從利用“滿五唯一”免稅政策、利用直系親屬房產贈與免稅政策、利用核定征稅政策、利用不動產投資分期納稅政策、利用雙層公司分配股息、增加財產租賃所得的次數等方面對個人財產轉讓所得進行稅收籌劃，以期有助于納稅人減輕稅收壓力，實現收益最優。

關鍵詞：財產轉讓所得；個人所得稅；稅收籌劃

金稅四期大數據背景下，個人的收入、社保、財富等數據在稅務征管系統下處于透明狀態，避稅的空間大大壓縮，納稅人應該如何享受減稅降費的紅利，降低個稅稅負以實現最大收益已成為亟待解決的難題。本文擬從下述幾個方面對個人財產轉讓所得的稅收籌劃進行探討。

一、利用“滿五唯一”免稅政策

《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規定，對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。如果納稅人出售的住房滿足上述優惠條件，應盡量享受該稅收優惠政策。需要提醒納稅人的是，上述“5年”的起算點是取得房產證或者繳納契稅之日，因此，納稅人購買房產以后應盡快繳納契稅。案例分析1：江軍2016年1月以150萬元購買了家庭第一套住房且當月繳納了契稅，2022年2月，江軍計劃購買家庭第二套住房并出售第一套住房。關于家庭住房的換購，江軍有兩套方案可供選擇：方案一：江軍先購置第二套住房，待搬家以后再以250萬元轉讓第一套住房。則江軍轉讓第一套住房應繳納個人所得稅＝（250－150）×20%＝20（萬元）。方案二：江軍先以250萬元轉讓第一套住房，臨時租房安置家具，再購買第二套住房。則江軍轉讓第一套住房可以享受免征個人所得稅的優惠政策。通過籌劃，江軍選擇方案二少繳納個稅20萬元。案例分析2：秦大爺的妻子去世多年，名下僅有一套住房，該住房為2011年購置，購買價格為75萬元，目前市場價格為275萬元。秦大爺計劃將該套住房轉讓給獨生兒子，未來由其子再將該套住房轉讓。秦大爺有兩套方案可供選擇：方案一：秦大爺將該套住房贈與其兒子，三年后再由其子將該住房以350萬元出售。則秦大爺將該套住房贈與其子可以享受免稅政策，秦大爺的兒子出售該住房應繳納個人所得稅=（350－75）×20%＝55（萬元）。方案二：秦大爺將該套住房以275萬元的價格賣給其子，三年后，其子再將該套住房以350萬元出售。則秦大爺將該套住房賣給其獨子可以享受免稅政策，秦大爺的兒子出售該住房應繳納個人所得稅=（350－275）×20%=15（萬元）。由此可見，納稅人選擇方案二可減稅40（55－15）萬元。

二、利用直系親屬房產贈與免稅政策

房產贈與非直系親屬，納稅負擔幾乎等同于買賣，而無償贈與直系親屬，對當事雙方不征收個稅。房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，不征收個稅。因此，納稅人籌劃節稅時，建議考慮如何享受直系親屬房產贈與免稅政策。案例分析3：金美準備將一套住房贈與其外甥，已知該套住房為金美5年前以180萬元購買，目前的市場價格為320萬元。金美有兩套方案可供選擇：方案一：金美直接將該套住房贈與其外甥。則金美的外甥需要繳納個人所得稅=（320－180）×20%=28（萬元）。方案二：金美將該套住房贈與其妹妹，其妹再贈與兒子。則金美將該套住房贈與其妹妹可以享受免稅優惠，其妹妹再贈予其子（即金美的外甥）也可以享受免稅優惠。通過籌劃，金美選擇方案二可減輕個稅稅負28萬元。案例分析4：馮海準備將一套住房贈與其侄女，已知該套住房為馮海5年前以120萬元購買，目前的市場價格為230萬元，馮海的哥哥（即馮海侄女的父親）已經去世，馮海的侄女目前為32周歲。馮海有兩套方案可供選擇：方案一：馮海直接將該套住房贈與其侄女。則馮海的侄女需要繳納個人所得稅=（230－120）×20%=22（萬元）。方案二：馮海將該套住房的永久使用權贈與其侄女并辦理公證，同時設立一份公證遺囑，待馮海百年之后，將該套住房遺贈給其侄女。則馮海將該套住房的永久使用權贈與其侄女不需要繳納個稅，馮海去世后將該套住房遺贈給其侄女，其侄女可以享受免稅優惠。由此可見，馮海選擇方案二可減輕個稅稅負22萬元。

三、利用核定征稅政策

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定，納稅人出售住房，如果未能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關對其實行核定征稅。因此，假如納稅人轉讓購買年限較久、升值較高的房產時，房產的購買信息往往不太明確，納稅人可以考慮申請核定征收個稅。案例分析5：林玲20年前以55萬元購置一套房產，目前準備以180萬元出售。已知當地稅務機關并不掌握林玲購置房產的成本信息。林玲有兩套方案可供選擇：方案一，按照實際成本計算繳納個人所得稅；方案二，未提供完整、準確的房屋原值憑證，申請稅務機關按照3%的比率核定征收個人所得稅。請對其進行稅收籌劃。方案一：按照實際成本計算繳納個人所得稅。則林玲需要繳納個人所得稅=（180－55）×20%=25（萬元）。方案二：未提供完整、準確的房屋原值憑證，申請稅務機關按照3%的比率核定征收。則林玲需要繳納個人所得稅=180×3%＝5.4（萬元）。由此可見，林玲選擇方案二可減稅19.6（25－5.4）萬元。

四、利用不動產投資分期納稅政策

個人以非貨幣性資產投資，轉讓收入按評估后的公允價值確定，扣除非貨幣性資產原值和合理稅費后的余額作為應納稅所得額。個人向主管稅務機關申報納稅的期限為發生上述應稅行為的次月15日內。如果納稅人繳稅確實有困難的，可向主管稅務機關申請分期繳納，自發生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內分期繳納個人所得稅。納稅人在使用自有不動產投資創辦公司時，利用不動產投資分期納稅政策可得到遞延納稅的好處。案例分析6：韓朝陽計劃將一套店鋪投資設立一家有限責任公司，已知該店鋪5年前以300萬元購置，目前的市場價為450萬元。韓朝陽有兩個方案可供選擇：方案一：在店鋪過戶時一次性繳納個人所得稅。則韓朝陽需要繳納個人所得稅=（450－300）×20%=30（萬元）。方案二：在店鋪過戶時分五年繳納個人所得稅，前四年僅象征性繳納100元稅款。則韓朝陽相當于30萬元的稅款可以延期五年繳納。假設五年貸款年利率為5%，方案二比方案一節稅＝30×5%×5＝7.5（萬元）。

五、利用小微企業轉讓股權

個人轉讓股權適用的稅率是20%，目前利潤100萬元以下的小微企業適用的所得稅稅率僅為2.5%，因此，如能在最初投資時即設立雙層公司，由上層小微企業作為轉讓股權的主體，就可以享受小微企業的低稅率政策，以最大程度地減輕個人所得稅稅負。案例分析7：劉唯若干年前投資80萬元持有菜菜農業有限公司10%的股權，現劉唯準備以160萬元的價格轉讓該10%的股權。請對其進行稅收籌劃。方案一：劉唯預先未進行稅收籌劃。則劉唯應當繳納個人所得稅=（160－80）×20%=16（萬元）。方案二：劉唯在投資菜菜農業公司時采取雙層公司結構。即劉唯先投資設立正新公司，再由正新公司投資80萬元持有菜菜農業公司10%的股權，現正新公司以160萬元的價格轉讓該10%的股權。則正新公司轉讓股權所得減按12.5%計入應納稅所得額。應當繳納企業所得稅=（160－80）×12.5%×20%=2（萬元）。由此可見，劉唯選擇方案二可減稅14（16－2）萬元。

六、利用雙層公司分配股息

個人取得股息需要繳納20%的個人所得稅，而公司從公司取得股息屬于免稅所得，不繳納企業所得稅。不少被轉讓股權的公司中都有較大數額的未分配利潤，如能利用雙層公司的結構，在股權轉讓之前將未分配利潤分配至上一層公司，就可以降低股權轉讓的價格，從而降低股權轉讓的所得稅。案例分析8：邵風于10年前投資50萬元創辦了科訊公司，為減輕稅收負擔，科訊公司10年的利潤均未分配，目前已經累計達到500萬元。現邵風準備將該公司的股權轉讓給他人，轉讓價格為600萬元。請對其進行稅收籌劃。方案一：邵風預先未進行稅收籌劃。則邵風需要繳納個人所得稅=（600－50）×20%=110（萬元）。方案二：邵風在10年前即創辦雙層公司，即先投資55萬元創辦飛科公司，飛科公司再投資50萬元設立科訊公司。則飛科公司在轉讓科訊公司之前，可以將科訊公司500萬元的未分配利潤分配至飛科公司。由此，飛科公司的股權轉讓價可以降低至100萬元。飛科公司需要繳納企業所得稅=（100－50）×12.5%×20%=1.25（萬元）。邵風投資其他公司也通過飛科公司進行，這樣就可以將所有投資利潤均留在飛科公司層面。通過稅收籌劃，選擇方案二可減稅108.75（110－1.25）萬元。

七、利用股權代持實現股權轉讓的目的

個人轉讓所持有的股權應向主管稅務機關繳納個稅，而個人轉讓股權所取得的收益權不需要繳納個人所得稅。納稅人可以考慮利用股權代持的方式實現股權轉讓，待時機合適時再實際轉讓股權。案例分析9：鮑云持有云頂公司20%的股權，該筆股權的投資成本為70萬元，目前對應的公司凈資產為140萬元。鮑云準備以140萬元轉讓給張青，請對其進行稅收籌劃。方案一：鮑云預先未進行稅收籌劃。則鮑云應當繳納個人所得稅=（140－70）×20%=14（萬元）。方案二：鮑云與張青簽訂股權代持協議，鮑云作為名義股東，張青作為實際出資人，鮑云將該20%股權的一切權利均委托張青代為行使，同時將股權質押給張青。為此，張青向鮑云支付140萬元。張青每年取得云頂公司的分紅。若干年后，因云頂公司經營不善，出現虧損，該公司20%股權對應的凈資產僅為77萬元。此時，鮑云再將該筆股權以77萬元的名義價格（實際不需支付任何價款）轉讓給張青，鮑云應繳納個人所得稅=（77－70）×20%=1.4（萬元）。通過稅收籌劃，選擇方案二可減稅12.6（14－1.4）萬元。

八、利用個人技術出資的遞延納稅優惠

根據《關于完善股權激勵和技術入股有關所得稅政策的通知》（財稅〔2016〕101號）的規定，個人將技術成果作為投資入股到境內居民企業，如果被投資企業以股票（權）的形式支付對價，則個人既可以按照現行稅收政策繳納個稅，也可通過遞延納稅的稅收優惠進行節稅。總之，在上述情形下，納稅人應當盡量選擇個人技術出資，以達到遞延納稅的稅收籌劃目標。案例分析10：徐教授取得一項專利，估值600萬元，成本60萬元。徐教授準備將該項專利投資入股寶瑞生物公司，以發揮其社會效益。徐教授有三種方案可供選擇：方案一：將該項技術投資入股寶瑞生物公司，在當期繳納個人所得稅。則徐教授需要在當期繳納個人所得稅=（600－60）×20%=108（萬元）。方案二：將該項技術投資入股寶瑞生物公司，選擇五年分期繳納個人所得稅。則徐教授在當期不需要繳納個人所得稅，只需要在第五年繳納108萬稅款即可。假設五年貸款年利率為5%，方案二比方案一節稅=108×5%×5=27（萬元）。方案三：將該項技術投資入股寶瑞生物公司，選擇遞延納稅優惠。只要教授不轉讓該公司的股權，可以一直不繳納個人所得稅。通過籌劃，方案三比方案一減輕個人所得稅稅負108萬元，比方案二減輕個人所得稅稅負27萬元。

九、拍賣物品選擇核定征稅

根據《關于加強和規范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2007〕38號）的規定，個人財產拍賣所得，如果納稅人不能提供合法、完整、準確的財產原值憑證，不能合理、正確地計算財產原值的，個人所得稅按照轉讓收入額的3%征收率計算繳納。此外，假如個人所擁有的拍賣品增值較高且稅務機關并不掌握拍賣品的成本，納稅人可以選擇核定征稅。案例分析11：程城酷愛收藏，若干年前在澳門以8萬元購得一幅古畫。現程城通過拍賣的方式將該幅古畫以150萬元出售。程城有兩種納稅方案可供選擇。方案一：提供在澳門購買古畫的成本憑證。程城應按實際所得繳納個稅=（150－8）×20%=28.4（萬元）。方案二：未提供在澳門購買古畫的成本憑證，由稅務機關核定征稅。程城應繳納個人所得稅=150×3%=4.5（萬元）。由此可見，方案二比方案一減稅23.9（28.4－4.5）萬元。

十、增加財產租賃所得的次數

財產租賃所得的費用扣除實行定額與定率相結合的方法，如果能將財產租賃所得多分幾次，使得每次財產租賃所得均低于4000元，可以起到節稅的效果。案例分析12：宋非將超市的二層對外出租，年租金為32.4萬元。宋非有兩個方案可供選擇：方案一：將超市二層整個出租給新星公司，月租金為2.7萬元。則宋非每月應納個人所得稅=27000×（1－20%）×20%=4320（元）。方案二：將超市二層出租給9家個體工商戶，每家每月租金為3000元。則宋非每月應納個人所得稅=（3000－800）×20%×9=3960（元）。由此可見，方案二比方案一每月減稅360（4320－3960）元。本文從10個方面通過12個案例分析總結了個人財產轉讓所得的稅收籌劃。需要強調的是，個人在轉讓財產時，應充分把握國家的政策法規和稅收籌劃技巧，突破固有思維，拒絕野蠻避稅，從而切實降個人所得稅稅收負擔。

作者:彭新媛 單位:山東經貿職業學院