社區房地產物管發展途徑

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一、開發區物業管理現狀

(一)物業管理收費困難

收費難的原因主要有：①家庭經濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區的居民，他們主要是失去土地的農民，無法負擔物業管理費；②業主認為價格與服務質量不符。據泰合百花園物業公司工作人員介紹，因業主對物業服務質量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業管理費用；③物管公司收費標準、使用明細不公開。泰合百花園物業管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價理由不充分，業主普遍表示不能接受。④物業管理公司違規多收、濫收費用，致使業主對物業管理公司缺乏信任。

(二)物業管理人員素質亟待提高

開發區物業管理公司通常聘用其他行業分流下崗人員，其中大部分人沒有經過專門的業務培訓，從服務意識到專業技能、管理能力都與現實需要有一定的差距。在調查中，香榭麗舍等兩個居住區物管公司均表示曾多次組織員工培訓，培訓內容主要是關于物業管理基礎知識和服務流程等比較虛的內容，對各崗位員工專業技能的學習以及服務意識的樹立涉及少。

(三)物業管理服務理念有待提高

很多業主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業管理費和意見投訴的時候，部分業主對物業管理服務缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會使物管雙方誤會越來越深、越來越對立。此外，廣大業主分布在各行各業，經濟狀況、文化素養、生活品味以及習慣都存在差異，物管公司應針對不同類型業主進行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。

(四)不重視業主參與物業管理

由于物業管理公司害怕自身利益受損，內部工作人員對業主委員會籌備小組成員進行威脅恐嚇，阻撓業主委員會的成立，因此泰合百花物業管理業主參與度很低，業主、業委會、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動。而香榭麗舍小區在這方面做得比較好，特別是做到了每月發放物業管理滿意度調查表，并積極調整服務計劃，對業主進行及時、有效的反饋。

(五)業主委員會難以發揮作用

如泰合百花園業主委員會與物業管理公司已形成水火不容的局面：業委會成員呼吁大家聯合起來拒交物業管理費，物管公司指責業委會私自挪用專項維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區業委會行事較為偏激，采取了非常消極的態度對待物業管理公司，激化了業主與物業管理公司的矛盾，從而使小區陷入惡性循環的圈子。

二、開發區物業管理發展對策分析

(一)健全物業管理的法律法規

目前，武漢市物業管理主要依據《武漢市物業管理條例》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市物業服務收費管理辦法實施細則》、《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》。這些文件在規范物業管理活動，維護業主、物業管理公司、業主委員會的合法權益，促進物業管理行業規范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業管理法規相比，武漢市法規建設還是比較滯后，還有許多細則需要明確。《武漢市物業管理條例》中明確規定：召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔，業主委員會籌備組有權要求開發建設單位提供居住區相關文件資料。但因為法規沒有明確限制期限和強制執行措施，開發單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業主大會的工作陷入沒有經費、沒有辦公用房的境況。

(二)加強物業管理公司自身建設

目前，很多物業管理企業存在著企業規模小，經濟效益差，虧損嚴重的問題。部分物業管理公司選擇了降低服務質量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質量，致使出現了一系列偷盜事件，業主十分憤怒，甚至出現聯合起來不交物業管理費的情況。在這種情況下，物業管理公司更應該努力保持一定的服務質量，多與業主進行貼心的交流，健全企業內部規章制度，完善組織架構，對員工進行系統培訓，努力提高工作人員素質。以期得到業主認可，獲取更好的口碑。萬科物業管理公司就是一個很好的榜樣，一系列標準化的規范，高素質的服務人員，不斷創新的理念奠定了它行業領軍企業的地位。

(三)業主應更新觀念

隨著社會不斷發展，業主應該主動對物業管理相關知識進行了解，從心理上接受物業管理這個新興行業。①認清物管公司的管理范疇。一些業主認為物業管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責怪物業管理不力，給予物管公司過多的負擔。②不要過分強調權利、較少考慮義務，對物業管理公司提出不切實際的要求。在實際調查中，筆者就發現不少業主陷入誤區。泰合百花園業主認為所支付物業管理費用與所得到的服務不等值。因為泰合百花物業管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區物業管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業服務質量確不如人。③業主委員會可以根據大部分居民的經濟條件和對物業的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司要求相應的服務。如果是對某些服務不滿意，業主可以向業主委員會反映，或與物業公司進行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。

(四)政府加強監管力度

一是進一步強化對企業準入和日常管理工作的動態監管與考核，嚴肅查處不具有相應資質的企業，清理管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，努力創建良好的物業服務行業環境。

二是積極組織開展多層次的物業管理人員培訓，制定詳實的服務規范流程，加大企業關鍵崗位和一線服務職工的技能考核，以提高物業管理企業整體水平。

三是加大對物業公司的監管。通過業主委員會這個載體可以進一步加強對物業公司的監管，有效的維護廣大業主的利益，所在地區建設局、街道辦事處應積極做好業主委員會成立指導和協調監督工作，使業委會能充分發揮其應有的作用，維護廣大業主的利益。

四是完善物業招投標制度，加快推進物業管理市場化進程。完善物業管理招投標制度，加強對招投標流程的監管，選擇物業服務水平高，管理能力強的物業服務進駐小區進行物業管理，可以從根源上杜絕一些物業公司因實力不夠，無法有效管理小區的現象發生。

總的來說，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的時期，物業管理行業內外部環境都在發生著重大變化。如何更好地做好物業管理工作，提高人們生活水平，需要我們作出更多的努力。