金地集團盈利能力探究

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［提要］受肺炎疫情爆發影響，房地產開發行業在2020年上半年一直處于連續停工或停產的負增長階段，隨著疫情好轉，房地產行業逐漸復蘇。本文以金地集團2016～2020年財務指標作為主要依據，進行縱向分析比較，對其近幾年財務盈利管理能力進行分析；并與國內同行業企業的同時期指標進行橫向比較，充分剖析金地集團經營現狀，并對盈利能力提升給出對策建議。

關鍵詞：金地集團；盈利能力；財務指標分析

一、行業現狀與公司概況

（一）行業現狀。2020年伊始，一場肺炎疫情爆發，這場史無前例的全球性衛生緊急突發事件，嚴重影響了全球的政治和經濟，使各國經濟遭受巨大沖擊。由于我國政府積極嚴格的防控防疫手段，國內疫情有幸在較短時間內得到高效控制，中國成為全球主要經濟體中唯一一個正向增長的國家，但發展基礎尚不牢固，與之前相比仍在恢復階段。雖然疫情對房地產行業產生的影響十分巨大，行業整體呈現負增長趨勢，但中央依舊堅持“房住不炒”的原則，在疫情緩解之后加碼熱點城市調控，并出臺了“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”等監管政策，來規范企業融資方面，行業態勢呈現出穩中趨緊的局面。市場方面，行業規模仍然處于高位，十分可觀，但增速與之前相比，已經趨于平緩，市場分化明顯加劇，主要體現在地區、城市之間，土地市場的競爭強度仍然沒有減緩，行業的總體收益水平呈現下降趨勢。

（二）公司介紹。金地集團股份有限公司初創于1988年，1993年6月1日開始正式注冊開業主要經營房地產。2001年4月，金地集團股份有限公司（600383.SH）在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團公司歷經十余年艱苦探索和成功實踐，現已逐步發展壯大成為一個以房地產項目開發為首要主營業務的大型上市實業公司，同時也已經是中國國家建設管理工程企業綜合信譽等級AAA認證單位、房地產項目開發企業國家一級企業資質認證單位。2020年疫情初期，金地集團與各行業一樣受到嚴重沖擊，甚至一度停工停產，各種開竣工、推盤計劃都被迫延誤。雖然外部環境極其嚴峻，但公司積極應對，努力降低疫情帶來的負面影響；面對經濟、政策及市場帶來的壓力，疊加疫情給全年經營工作帶來的巨大挑戰，公司克服了種種困難，在“強化組織能力，提升經營質量”的主題指引下，超越奮進，把握市場機遇，全年合約銷售額再創新高，達2，426.8億元，同比增長15%，在TOP20品牌房企中處于領先水平，進一步鞏固了行業地位，并提出2021年銷售目標2，800億元。

（三）公司業務。金地集團主營住宅業務，集團旗下同時擁有商業地產、產業地產和物業管理等多個業務，各個業務板塊在圍繞主營業務的同時不斷發展，開拓創新。2019年，金地集團提出新的經營口號：“精益管理、協同共進”，通過對原有市場進一步挖掘的同時不斷向新的區域發展。在新業務、多元化等方向持續探索和布局的同時，依然把地產主業做大做強。從金地集團的布局現狀來看，公司經營的醫療、體育產業、養老、教育等板塊，也正在對主業的開發起到促進催化作用，并日益凸顯。通過發展城市地產深耕和不斷拓展新開發城市，進一步擴大做強城市地產開發主業，同時在發展地產新開發業務、多元化等業務方面也將持續進行探索和優化布局。從目前金地的主業布局情況看，公司整體經營業績的大塊份額由代建業務、產業地產等業務板塊直接貢獻，而其中文化體育產業、教育、醫療、養老等多個板塊，對金地公司主業的有效促進以及催化帶動作用也正在不斷得到凸顯。

二、盈利能力分析

（一）金地集團2016～2020年盈利能力指標分析。1、商品經營盈利能力分析。商品經營盈利能力是通過公司本身所擁有的資源獲得盈利的能力，它只分析成本與利潤之間的比例關系。本文主要通過金地集團2016～2020年度的銷售收入毛利率和營業凈利率這些主要指標來對金地集團的盈利管理能力指標進行比較分析。（1）銷售毛利率。銷售毛利率是指企業的銷售收入在銷售毛利潤中的占比，即每一筆銷售收入從銷售成本中扣除后，在各期的費用和利潤中所占的比例。金地集團2016～2018年的銷售毛利率逐年呈上升趨勢，在2019～2020年有下降幅度。雖然2017年銷售毛利潤比2016年降低了34.11億元，但由于營業收入及營業成本均有所下降，且營業成本下降幅度大于營業收入下降幅度，因此銷售毛利率仍然呈上漲趨勢，說明2017年業務量可能存在下降趨勢，但是產品的盈利能力是可觀的。2016～2018年銷售毛利率的上升幅度逐年遞增，由此可見金地集團產品在市場中認可度很好，產品銷售穩定且盈利能力保持穩中有升的良好趨勢。2018～2020年雖然營業收入及銷售毛利潤都在增長，但營業收入增幅小于營業成本，導致銷售毛利率略有降低。（2）銷售凈利率。銷售凈利率是凈利潤占銷售收入的百分比。該指標表示每元營業收入所帶來的凈利潤，代表了營業收入的收益水平。2016～2019年金地集團凈利潤一直在不斷增長，2020年小幅下降。銷售凈利率在2017年增幅較大，但2017年營業收入卻較2016年降低了179.97億元，說明2017年企業對于成本的管控有較大提升，使產品在盈利的同時具有明顯的價格優勢，更加具有競爭力。而銷售凈利率在2020年下降到了18.15%，營業收入一直呈上升趨勢，凈利潤小幅降低，是由于2020年企業的營業成本增加。由此可見，企業經營在近幾年采取了擴大銷售，且在疫情之后經營勢頭良好，但也要注意擴張的規模及進度，要在其企業能力允許的情況下開拓市場，不能進行盲目的擴張，影響公司的正常經營，出現財務危機，要循序漸進，穩步提高企業規模及盈利能力。2、資產經營盈利能力分析。資產經營盈利能力是指企業通過資產經營獲得收益的能力，主要是總資產報酬率這一指標，反映了企業的資產經營盈利能力。本文通過金地集團2016～2020年總資產報酬率這一主要指標來對金地集團的資產經營盈利能力進行分析。金地集團2016～2020年總資產報酬率整體呈現出下降的趨勢，說明企業運用資產運營的效率在2016年最高，金地集團需要結合成本效益指標對公司資產的使用狀況進行分析，便于管理和經營，以達到增強企業盈余能力的目的。3、資本經營盈利能力分析。資本管理能力是指企業利用投資者注冊資本獲取日常經營收益的能力。凈資產=總資產-總負債，即所有者權益。本文通過金地集團2016～2020年凈資產收益率這一主要指標來對金地集團的資本經營盈利能力進行分析。金地集團公司2016～2019年的凈資產收益率在不斷地提高，2020年降低，但資產一直呈現增長趨勢，說明隨著所有者投入資本的增加和資本的不斷增值，所有者投入的資本所帶來的效益不斷提高，2020年凈資產收益率降低是由于成本增加，凈利潤的減少造成，可能存在疫情的影響。

（二）金地集團盈利能力綜合分析。將凈資產收益率進一步拆分為銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數，選取2016年到2020年這五年的財務報表數據，使用杜邦分析體系清晰地反映公司業務情況，從而更加有依據地對金地集團公司的盈利能力進行分析。1、銷售凈利率對盈利能力的影響。由銷售凈利率指標比較可知，金地集團公司2016～2017年銷售凈利率呈上升趨勢，2017年達到最高，較2016年銷售凈利率同比增加9.89個百分點，2018年及2019年基本持平，說明企業銷售達到了一個成熟穩定的時期。2020年降低為18.15%，是由于經營凈利潤減少造成。2、總資產周轉率對盈利能力的影響。2016年金地集團的總資產周轉率為37.77%，2017年起降低，但基本保持穩定，2020年有小幅度上升，這說明公司總資產的使用效率自2017年開始不及之前，即每元資產帶來營業收入提升能力有所下降，2020年開始回暖。3、權益乘數對盈利能力的影響。在總資產不變的情況下，負債比例適度增加，可以進一步發揮債務管理的優勢。近些年來，權益乘數自2016年開始每年都在遞增，至2020年，公司權益乘數已經達到4.27，說明公司的負債比率在逐年上升，同時財務風險也迅速增加。企業需要充分發揮杠桿效應，對財務風險進行關注和控制。4、凈資產收益率對盈利能力的影響。由凈資產收益率指標可以發現，公司2016～2019年的凈資產收益率在不斷上升，2018年和2019年的凈資產收益率分別為19.46%和20.78%，增幅分別為2.39個百分點和1.36個百分點，說明公司盈利能力在2016年有了一個較大提升后，在之后各年度的提升都較為平緩，但卻是穩中有升，體現了公司盈利能力是平穩可持續的，2020年度指標的降低同樣是凈利潤的降低造成的。

三、金地集團與同行業公司盈利能力對比分析

為了更準確地排除市場整體波動對上市公司盈利能力的直接影響，找到金地集團與同行業中其他上市公司之間盈利實現能力的差異，本文通過選取綠地控股與金地集團公司進行市場橫向分析對比，從中深入分析金地集團與同行業中總市值規模相當的其他公司之間相比較還存在哪些差異與不足，并對其盈利能力做出分析與總結。綠地控股集團有限公司（證券公司代碼：600606.sh）是中國社會主義市場化經濟改革發展浪潮中誕生的一個具有代表性的地產企業，綠地地產控股集團公司成立于1992年7月18日。原始注冊資本2，000萬元，經過28年的經營持續快速發展，形成了自己的綜合經營格局：“以房地產、基建為主業，金融、消費、健康、科創等產業協同發展”。2020年，綠地集團資產經營規模首次突破1.40萬億元，實現公司營業收入4，561億元、利潤150億元，為公司邁向固定資產及業務收入“雙萬億規模”、進軍世界一流企業行列奠定了堅實的經濟基礎。多年來，綠地始終堅持走市場化、資本化、國際化道路，公司于2015年實現A股整體上市。自2012年以來，綠地已連續9年躋身《財富》全球企業500強行列，2020年位列176名，再創歷史新高度；在2020《財富》中國企業500強中綠地位列第21位，在2019年達沃斯論壇期間的全球最具價值500品牌榜中綠地位列第165名。在房地產開發行業，由于受地理位置條件的限制，公司的整體經營發展情況往往存在著較大的地域差異，因此行業平均指數的參考價值有限。表1是金地集團公司和綠地控股2016～2020年的主要盈利能力指標對比情況。（表1）由表1可以看出，金地集團在凈資產收益率、權益乘數和資產負債率方面都比綠地控股低，只有成本費用利潤率、銷售凈利率這兩個指標高于綠地控股。2016～2020年中金地集團總資產周轉率只有在2016年時略高于綠地控股，相差0.8個百分點，之后幾年又低于綠地控股。金地集團2016～2020年資產負債率明顯低于綠地控股，其權益乘數也必然低于綠地控股。由于成本費用利潤率與銷售凈利率成正相關關系，金地集團2016～2020年成本費用利潤率均高于綠地控股，因此其銷售凈利率同樣高于綠地控股。在銷售收入相同的前提下，金地集團的成本相較綠地控股更低。最后，金地集團從2016年度開始，凈資產收益率高于綠地控股，但差距較小，且金地集團漲幅低于綠地控股，因此金地集團盈利能力在行業內是可觀的，且近幾年企業發展更趨于穩定。由前面幾個指標分析得出，金地集團要優先提高總資產周轉率和權益乘數。

四、金地集團盈利能力總結及建議

（一）金地集團盈利能力總結。1、收入持續增長，經營節奏穩定。通過對金地集團近幾年的財務分析，發現2016～2020年企業銷售能力在不斷增強，收入持續高漲。2020年，公司實現營業收入840億元，同比增長32.4%，符合預期；歸母凈利潤104億元，同比增長3.2%，略低于預期，但仍保持行業領先地位。2020年的疫情影響也未對企業產生過大影響，說明企業內部的管理調控機制十分成熟，足以應對緊急突發狀況。2、財務表現保持良好，融資成本持續優化。截至2020年末，公司資產凈負債率累計為62.5%，剔除債務預收的公司資產負債率為68.5%，剔除受限資金計算的現金短債比為1.21，均符合“三道紅線”要求。基于穩健的整體財務狀況表現，資本發行市場對投資公司證券經營整體安全性的認可度依然較高，公司借此積極探索開拓中期股權票據、公司債、資產債務證券化、超短期股權融資券等各種多元化證券融資業務渠道，不斷完善優化公司整體債務結構。

（二）提升金地集團盈利能力的建議。1、加強企業存貨管理。金地集團應通過各種手段來銷售現房和期房，這對金地集團來說是非常關鍵的。企業要從戰略層面注重庫存儲備，產品發展戰略應符合公司整體發展戰略，同時也要符合市場環境。為了避免存貨過多，應把庫存控制在合理的范圍內，否則會導致資金鏈斷裂。企業要成長，就必須做好存貨管理的準備。2、提高財務杠桿利用程度，優化資本結構。金地集團權益乘數自2016年開始，雖然一直提升，但遠低于綠地控股，這意味著還有更大的改善空間。在企業經營及財務安全的情況下，提高財務杠桿有利于利用債務獲得更多的收入，而金地集團較多地使用自有資本獲得收益，公司的財務杠桿利用不足，從長期來看是不夠的，要想在行業中占據優勢，就要壯大市場，獲得先機。為了有足夠的資金支持去進一步占領市場，金地集團公司可以適度增加舉債，加大對財務杠桿的利用程度，進而提升企業的盈利水平。在金地集團公司可接受的風險以內，盡可能提高權益乘數，以提升公司的盈利能力。

參考文獻：

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作者:王卓 單位:西安石油大學經濟管理學院