談房地產企業資金預算管理改進措施

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了談房地產企業資金預算管理改進措施范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：當前，我國房地產企業利潤率水平不再有往日風光，各類融資受到監管限制，且國家“房住不炒”政策及突發公共事件嚴重影響房地產銷售回款。在此背景下，結合房地產資金管理特點及資金預算關注重點，探討房地產企業資金預算管理存在的問題及改進措施對房地產行業具有一定的借鑒意義。

關鍵詞：房地產；資金預算；改進措施

我國房地產行業利潤率水平不再有往日風光，這從萬科、碧桂園等龍頭企業開始涉足養豬等食品行業可見一斑。從資金層面，當前房地產行業融資受到層層限制，尤其是2019年4月份以來監管層開始嚴控資金使用較為靈活的信托融資及2020年5月份《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》的使得不少房地產企業融資面臨嚴峻考驗；而國家堅持“房住不炒”政策，且2020年初疊加肺炎對銷售回款的嚴重影響，很多房地產企業的資金流面臨巨大壓力。因此，在行業盈利能力下降的背景下，結合當前肺炎疫情影響及融資環境，討論房地產企業資金預算管理存在的問題及改進措施非常有必要。

1房地產企業資金管理特點

房地產行業是典型的資金密集型行業，從前端拿地，中端建設，后端銷售都是資金猶如“血液”貫穿全流程。從國民經濟的角度，“2019年全國GDP為990，865億人民幣，同比增長6．1％，房地產直接銷售額為15．97萬億，占比16．12％”，毫無疑問房地產行業在我國是事實上的支柱產業。正因為是支柱行業和資金密集型行業，房地產行業資金管理深受國家宏觀調控政策影響，給房地產企業的資金管理帶來嚴峻挑戰。若將時間線予以延伸，不難發現每次國家房地產宏觀政策的調控周期都會導致一波房地產企業破產，而這里面最重要的原因就是資金管理不善導致現金流斷裂。也因為房地產行業是關系國計民生的行業，房地產資金管理也容易受到政策以外因素的影響，如2020年初突發的公共安全衛生事件肺炎直接導致很多房地產企業的一季度銷售回款陡峭下降，短期債務壓力明顯上升。綜上，資金是房地產企業的“命脈”，房地產資金管理非常容易受到國家宏觀政策及突發事件的影響。房地產企業有必要通過加強資金預算管理，來防范債務違約和破產風險。

2房地產企業資金預算管理的內涵、關注重點及意義

2．1內涵及關注重點

房地產企業資金預算是指企業綜合分析歷史經營數據及評估現有房地產政策的影響，結合公司發展戰略以及對國家行業政策（如土地市場）、金融政策（如資金信托管理辦法）、貨幣政策（如LPR、定向降準）等宏觀環境的預判，并結合其他突發事件（如肺炎），合理預測未來一段時間內的資金供給與需求。從環節上來看，房地產企業資金預算管理，包含了編制、執行、調整與考核等。從房地產企業具體特性來看，資金預算重點就是平衡銷售回款、投資支出、籌融資流入與流出。同時，在實踐中，房地產上市公司一般每年度初都需要根據自身編制的資金預算披露本年的擔保計劃或融資計劃，這就要考慮對自身的市場形象和主體信用評級的重大影響；而針對國有房地產企業，特別需要考慮國資委“降杠桿減負債”等專項工作要求對編制資金預算的重大影響。

2．2意義

一是有助于合理控制投資節奏，提高投資收益，也有利于企業在特殊環境下研判具有“彎道超車”機遇的時候，加大和加快投資。二是有助于及時根據宏觀政策、突發事件調整銷售策略，加快銷售回款，進一步匹配投資與銷售節奏。三是有助于根據資金缺口，結合房地產融資環境、信用評級、國資委專項控制任務等因素，合理預計融資任務及提款還款節點，避免“存貸雙高”甚至是企業資金流斷裂。

3房地產企業資金預算管理普遍存在的問題

3．1缺乏有效的組織架構和制度支撐

部分房地產企業僅僅是將資金預算作為日常管理手段甚至將其作為單純的“報表任務”，沒有將其上升到資源配置的地位。表現在組織架構上，有些企業沒有設置專門的預算管理組織或部門，僅僅是將其作為財務部門或運營部門的其中一項職責；在制度上，未能充分認識到實行“收付實現制”的資金預算對企業生存的重要意義，沒有建立完善的資金預算管理制度，而僅僅是依附于主要采取“權責發生制”的全面預算管理制度。這容易導致公司上下員工未能充分認識到資金預算的必要性及重要性，割裂投資、融資、銷售等多部門之間的配合及協調，影響各項資金流數據內在的邏輯性及合理性，也導致部門之間僅僅關注資金預算的上報及申請，而對于預算執行、調整、分析等重視不足，從而導致對類似肺炎突發事件的應對能力不足。

3．2編制缺乏科學性

一方面，從投資、銷售、融資三個橫向層面上，部分房地產在中投資資金預算脫離企業自身資金實力以及公司發展戰略；在銷售資金預算中，未能充分考慮和預判宏觀經濟政策影響以及對突發事件作出調整；而從融資資金預算，沒有考慮資產負債率（國資委“降杠桿減負債”）的限制，盲目舉債，影響市場形象、主體信用評級及國資委考核；或者沒有考慮融資與投資、銷售的匹配，造成經營性現金流持續為負，或者存在“存貸雙高”及融資無法落地（如房地產信托額度持續收縮）的現象，給公司帶來嚴重的財務壓力。另一方面，從編制方式上，現在大部分房地產企業都是上下結合預算編制方法，但是也存在：自上而下階段，上級單位未能全面準確落實和下達公司未來拿地、銷售等戰略，資金預算的權威性和嚴肅性不夠；自下而上階段，上級單位未能準確審核下級單位編制的預算及聽取下級單位意見，僅僅當作匯總任務，甚至忽略了大額內部資金統籌調配的抵消，導致現金流數據不準確。

3．3重預算編制，輕預算考核

一方面，缺乏對資金預算執行的重要節點的跟蹤及控制，未能及時關注和分析執行偏差較大的項目。如有些企業在一到三季度不重視銷售回款實際數與計劃數偏差，而是在四季度才開始關注。由于未能及時調整儲客策略、營銷策略，導致全年銷售回款未能完成任務，進而導致投資活動與融資活動的計劃與執行也必然存在偏差，影響整體資金預算的可行性。另一方面，由于對資金預算編制與執行的偏差不夠重視，對相關預算的責任部門和責任人缺乏追究或激勵機制，容易導致資金預算編制部門及人員“人浮于事”，對資金預算的準確性、生產經營計劃執行的嚴肅性等都會產生嚴重影響。

3．4未能根據形勢及時調整資金預算

房地產行業是深受國家政策、突發事件、“窗口指導”影響的行業，這就意味著資金流存在時刻發生重大變化的可能，因此確保資金預算在剛性控制的前提下，保持一定的柔性控制是很有必要的。有些房地產企業在確定年度資金預算后，并沒有根據實際融資、銷售形勢調整年度資金預算，同時年度資金預算也沒有分解到月和季度；每月和季度的資金預算執行只是單純的跟上年度同期進行比較，這使得資金預算不能充分發揮其作用。如自2020年1月份肺炎疫情發生以來，克而瑞地產研究數據顯示，“一手房市場成交方面，2020年春節期間，88個重點城市的新房成交量僅為37萬平方米，與2019年春節相比大幅下滑30％；節后一周時間，新房成交量降至19萬平方米，與2019年同時期相比降幅達95％”。銷售回款急速下降，導致一季度內短期債務壓力明顯上升。有些房地產企業因未能及時根據市場情況調整融資及投資資金預算，而導致破產。又如，在資金信托管理辦法征求意見稿出來之后，行業普遍預測未來房地產信托融資將進一步收縮。在當前形勢下，有部分房地產企業仍然沒有調整未來二三季度的融資資金預算，這必然導致給公司帶來嚴峻的資金流風險。

4房地產企業資金預算管理改進措施

4．1完善預算編制組織架構和制度

房地產企業要從上到下認識到資金預算管理的重要性，應該為資金預算的編制、審核、執行、分析等功能建立包括預算管理委員會（辦公室）或預算管理部門等組織架構和崗位，確保資金預算有專門部門和人員負責，并使得各部門保持良性溝通，確保公司發展戰略和各種專項工作任務（國資系統的“降杠桿減負債”“兩金壓降”）得到貫徹落實。同時，應該在全面預算管理制度的基礎上，完善資金預算管理制度，全面覆蓋資金預算編制、執行、調整等各環節，建立全過程預算監督和管理機制。

4．2加強信息化建設，提高資金預算的科學性

從橫向上，銷售端資金預算可以引入明源等銷售系統，從而保證銷售業務條線系統與資金預算系統數據的一致性和可靠性，并進而根據銷售回款情況，提高投資端和融資端資金預算的準確性；同時，投資端資金預算要引入投資管理系統（含新增項目及存量項目），導入每月的投資總額及下月的投資計劃；從融資端，引入融資管理系統，確定實際還款情況及未來還款計劃，國有房地產企業還需要特別考慮資產負債率限制。從綜合上來說，加強資金預算信息化能將銷售、投資、融資三大系統串聯起來，使每個項目及整體確保在投資、銷售、融資三個方面在流入與流出上保持匹配，確保資金流安全，提高資金使用效率。從縱向上，采用信息化手段可以幫助最大程度上保證預算編制和執行上“自上而下、自下而上、上下結合”貫徹落地。一方面，可用過信息化系統設置基于現金流的關聯交易表、差額表等方式盡可能抵消內部資金流動，確保現金流數據準確；另一方面，通過信息化可清晰比較各項目對整體資金預算的影響，進而“上下結合”重點關注劣勢項目，從資源配置上予以傾斜，并進一步充分發揮優勢項目現金流的內部統籌配置作用。

4．3加強資金預算的考核及運用

一方面，加大資金預算的考核，對資金預算與執行存在較大執行偏差的項目要加強分析存在的原因，明確責任部門和責任人，在績效考核上予以獎懲。而且資金預算考核應該在資金預算管理制度中提前設定好定性和定量指標，并與從公司高層到普通員員工的薪酬、崗位晉升等切身利益綁定在一起，真正發揮資金預算考核的激勵和約束作用。另一方面，提高資金預算考核的使用效率，要善于總結差異，督促預算單位制定切實可行的整改方案，并有效運用到后續的預算編制及執行中。

4．4保持資金預算的剛性和柔性的統一

正如上文所述，房地產企業的資金預算受內外部環境的影響不可避免的處在于動態變化中。房地產企業在保持資金預算剛性的同時，還應注意確保資金預算存在一定程度的柔性。如在面對肺炎疫情，房地產企業應該適當調整資金預算，重點關注銷售回款流入的減少，爭取在一季度房地產金融監管政策較為寬松的環境下，儲備融資額度，以取得低成本融資支持上半年的還款需求和在土地市場偏冷的情況下取得低成本土地，實現“彎道超車”。同時，房地產企業應該根據融資環境的變化及時調整融資資金預算，合理預計提款金額，進而調整下半年的銷售策略和投資策略；同時應考慮資產負債率控制的需求，在預算調整時合理調節權益性融資和債務性融資的結構。

5結語

房地產作為我國支柱行業和資金密集型行業，資金管理非常容易受宏觀經濟政策和突發事件影響，而且國資系統的房地產企業還需受到“降杠桿減負債”和“降杠桿減負債”等專項任務的限制，因而本文結合肺炎及融資環境探討房地產企業如何進一步編制好、執行好、調整好、考核好資金預算具有重要意義。

參考文獻

［1］致敬萬科：白銀時代的落寞王者，萬科的投資價值全景解析［EB／OL］．搜狐網，2020－4－21．

［2］信托公司如何應對肺炎疫情對房地產的影響［EB／OL］．金融界，2020－02－19．

作者：何海洪 單位：中交房地產集團有限公司