物業單元中預算管理的應用分析
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摘要：保證財務管理活動高效有序的重要前提就是預算，而預算要以物業管理中最小的單元為基點實施精準預算才能使預算的數據真實可靠，才能合理優化配置現有的人力、資金，推動物業綜合勞動生產率、應收賬款回收率、物業收費率、設備利用率等進一步提升。
關鍵詞：精準預算;物業單元;財務管理
財務預算管理是現代物業企業內部管理中非常重要的一部分，是企業精細化管理的重要手段，是在預測和決策的基礎上，圍繞物業服務目標，對一定時期內資金的取得和投放、各項收入和支出、經營成果及其分配等資金運作所作的具體措施。對物業經營活動的順利開展和高效運行有著基礎性的導向作用。隨著物業管理的項目越來越廣、小區個數逐漸遞增以及戶數越來越多，預算管理工作也開始面臨越來越復雜的問題。
一、物業財務預算管理在單元管理中存在的問題
（一）財務預算管理與物業管理單元的分離影響到業主的居住與生活質量在目前物業管理項目眾多的新形勢下，通常都是對企業的整體財務管理更加看重，忽視對單元的預算管理。這嚴重導致了物業內部管理活動的資金等成本的核算與用項不合理，很難發揮預算管理的最大作用，也使預算管理在企業內部管理中的核心地位受到了極大沖擊。這兩者的分離，非常不利于物業進行科學性、合理性、規劃性的決策，在一定程度上導致了小區管理人員分配不合理，建設質量不均衡的情況發生，進而極大地影響到業主的居住與生活質量，造成住在老舊小區的居民生活質量和水平始終不能“脫貧”。
（二）“微財務”單元管理觀念不清晰在物業系統中，管理層未完全正確地認識成本精準化預算管理的重要作用，成本管理觀念一直較為陳舊落后。操作層，拿數據算數據，未充分地發揮出預算管理應有的決策與監控作用，人人重視成本，人人開源節資的全員意識尚未形成素養。
（三）忽視了必要的動態單元預算管理對于財務預算管理方案的編制有著多種多樣的方法，從現階段大部分的物業財務預算的制定現狀可以看出，大多數還在采用十分傳統的方法，如固定預算法、滾動預算編制法等，沒有及時根據當前物業小區單元的實際狀況與居民服務質量做出科學、合理、經濟的調整。
（一）精細單元資料錄取單元資料錄取要做到準確、及時、完整、同步、真實。物業單元預算也要學習油井生產“三線四區”經濟運行模型經驗，把物業單元分為比較精細的節點，對其數據資料和現狀做到了如指掌，實現“看單預算”管理新模式，把節約一分錢比多掙一分錢更容易的理念與精準單元預算做好深度融合。
（二）強化部門聯動財務預算部門單方面的工作使預算報表中往往存在物業系統的單元人員編制超標、崗位重復、設備重置、設施重建、資金重報等問題，加重了物業系統的資源浪費，并增加了運營的成本，直接導致了運營效率低下的情況。財務部門要與人力資源部門、機動科、基建科、核算定額站、物業生產科、治安保衛、紀委審計等科室聯合到現場摸實事、求精算、查效能，這樣才能有效地降低生產成本。如為提高物業系統資產設備壽命使用周期，降低設備臺數購置費和維修費，就要考慮那些小區單元的實際需要，庫存設備的現狀情況，能否做到庫存設備的轉移，實現小區互用共享，修舊利廢或者舊設備零部件“三合一”，確認平時有沒有注重設備的保養程度，設備完好率是否達到98%以上，是否實現設備外修零委托，爭取最大限度地減少核心部件的更換，節省設備綜合支出資金。
（三）定期適時進行單元動態預算針對預算編制精準度不高，預算調整不及時的實際情況，結合物業服務不同于產品生產企業的特點，筆者認為對物業單元財務預算采用零基預算與滾動預算相結合的預算方法比較合適。滾動預算是當前物業編制單元預算時所普遍應用的方法，它始終依賴上一年度預算數據，易與物業現實脫軌。零基預算是以當年度情況及實際需求為依據而編制的預算計劃，它不受上一年度數據的影響，有利于發揮預算編制人員的主動性，減輕各單位執行預算的壓力，倒逼物業單元預算流程自下而上與自上而下的無斷橋鏈接，避免各單位年底突擊花錢上項目報賬單，有效地杜絕財務風險的發生。把兩者密切地結合起來，定期適時進行單元動態預算調整，使單元專項預算更能準確地發揮其用途，減少無效支出，有利于促進完善財務預算編制內部控制制度建設。
（四）從嚴財務管理，亮起紅線預警內部控制制度在企業經營和管理過程中，都是必不可少的，它能夠為內部結構有序正常運轉提供可靠的保證，把內控制度工作做好。有利于及時對預算管理執行過程中出現的一系列問題進行有效的防治解決，做到監控跟蹤要精準，經營分析要精細。同時采用先進的財務管理技術，設計出完整的ERP-SAP系統，包括采購管理模塊、銷售管理模塊、生產控制管理模塊、庫存管理模塊、財務管理模塊、客戶管理模塊以及人力資源管理模塊等七大模塊，建立財務系統一體化的財務管理平臺，使整個物業系統的物流、資金流、信息流同步化，使全部的財務信息得到集成和綜合，從而提高物業系統單元預算財務管理水平，實現物業單元預算大眾監控共享。如居民房屋建筑墻體裂縫漏雨滲雨是小區建筑工程中經常發生的一種質量“通病”，也是物業房屋維修最為頭疼的“頑癥”，更是物業投資的首要方向，經常出現預算年年報修、房屋年年漏雨的弊病。解決此類問題的關鍵在于通過生產控制、材料采購、客戶管理、財務管理四大模塊平臺的聯合，公開透明分析，挖出基層處理平整度、防水材料供用、砂漿配比、施工工藝、施工進度與質量、施工環境和施工人員素質資質等某個節點上存在的問題，用財務精準分析手段助推根除房屋建筑墻體屋面滲漏雨水這種讓居民感到頭疼的大事。
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作者:翟永忠 單位:中石化勝利油田勝南社區管理中心
