建設用地管理全文(5篇)

摘要：為探究壽光市城市發展與土地開發利用之間的協調問題，開展壽光市經濟發展與耕地保護問題研究。從壽光市資源環境承載力現狀分析著手，分析當前存在壽光市經濟發展與耕地保護總體問題，根據當前壽光市面臨著的建設用地供給不足、建設用地集約利用水平不理想、耕地保護形勢嚴峻、生態環境保護壓力嚴峻等問題，針對性地提出壽光市經濟發展與耕地保護對策及措施。

關鍵詞：壽光市；經濟發展；耕地保護；資源承載力；對策

1.概述

壽光市是山東省確定的農業現代化示范市[1]，是我國著名的蔬菜之鄉。未來壽光市將在穩固壽光農業龍頭品牌的基礎上，加大力度發展第三產業、生態旅游業[2-3]，并構建成為山東半導制造業基地集群與示范產業區[4]。力爭在數年內建成山東省多產業實力領先的現代化工業城市[5]。城市的發展離不開各類資源的支撐[6]。本文中，圍繞壽光市經濟發展與耕地保護這一核心議題，收集、整理各方面的學術資料及數據，分析壽光市當前的資源環境承載現狀，對壽光市當前在經濟發展與耕地保護中存在的問題進行總體分析，并提出相應的對策措施。

2.壽光市資源環境承載力現狀分析

2.1壽光市耕地資源承載力分析

截至2018年底，壽光市總人口約為115萬，總的糧食產量約為70萬噸，人均糧食占有量超過，人均糧食產量約為608kg，大大超過人均消費400kg的均值指標。盡管在農業方面具備優勢地位，壽光市依然遵循國家關于糧食安全與耕地保護的重要部署，積極穩妥地推進糧食安全保障與耕地保護政策。根據目前壽光市的糧食單產數據、糧食播種面積及品種比例、耕地面積的波動及復種情況，可推算2020年時，壽光市耕地保有量約為10萬公頃，耕地面積數值會出現緩慢下降趨勢。盡管當前的耕地保有量足以保證當前及今后較長時間的糧食安全，耕地資源承載力較強，但是，耕地保護的長遠任務依然相當艱巨。綜合考慮糧食生產水平以及社會發展，近年來，壽光市的糧食產量平均增長率約在1.4%，在耕地面積有所下降的情況下，糧食綜合產量小幅上升。推測數據顯示，2020年、2030時壽光市糧食產量分別約為74萬噸、86萬噸，若以人均消費400千克/年的標準換算，壽光市2020年、2030年可承載的人口規模約為185萬人、215萬人?？紤]到城市的快速發展以及農業向工業轉化的情況，未來以自給率水平60%計算，壽光市2020年、2030年可承載人口約為308萬、358萬。從當前人口數量上看，壽光市未來很長時間的耕地人口承載力都能夠保持在安全水平內。

一、土地出讓人

我國頒發的土地管理法中明確要求，城市的周邊土地與農村土地，不但在法律層面上歸國家所擁有，而且還歸廣大農民們所集體共有。如果農用地轉為建設用地的，需要辦理農用地轉用審批手續。而且，“農轉用”還需要符合國務院批準的城鄉總體規劃、符合每年國家下放到省的農轉用指標。如果由國家征收的，還需要辦理土地征收手續。但是，在集體土地入市試點城市，集體經營性建設用地無需經過征收程序，可以由農民集體作為出讓人，直接將土地使用權進行出讓。根據松江區頒發的集體經營性建設用地入市“1+5”配套文件，可以由農村集體經濟組織代表農民集體行使所有權，但是出讓方案應經集體經濟組織成員或成員代表會議2/3以上同意。泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊的出讓人即為泗涇經濟聯合社。

二、土地受讓人

依據不同試點城市編制和執行的租賃房試點實施方案可知，多數城市都將參與租賃住房建設和運營的企業限制于國有企業。上海市規劃和國土資源管理局2017年11月1日印發的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的規劃土地管理細則（試行）》也規定，在住房租賃市場前期培育階段，租賃住房用地經市區政府部門認定后，采取定向掛牌方式供應，隨著住房租賃市場建全完善，采取公開招拍掛的方式進行出讓。在事實上，在現階段，無論是針對國有建設用地而言，還是針對集體盈利性建設用地來講，不論是直接轉讓土地亦或是利用土地作價入股等形式，各個試點城市的租賃住房項目也基本上由政府平臺企業進行建設。根據泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊的《掛牌出讓須知》，中國境內的自然人、法人和其他組織均可申請競買該地塊，但是競買人需要先取得當地人民政府或其指定職能部門出具的項目認定文件原件。

三、土地入市形式

全國人民代表大會常務委員會允許集體經營性建設用地使用權以出讓、租賃、入股等方式入市。根據國家有關部門共同制定和頒布的租賃住房試點方案和15個試點城市各自制定的具體試點方案，企業可以通過聯營、入股等方式建設運營集體土地租賃住房項目。北京市還曾經以協議出讓的方式出讓多幅集體經營性建設用地在完成租賃住房項目過程中的利用率極高。依據松江區的要求可知，農村集體盈利性建設用地入市方式主要有應用權轉讓、作價入股以及租賃等。然而，松江區已入市的3幅集體土地均采用出讓方式，目前尚未試點作價入股方式。

四、土地入市條件要求

2021年7月2日，國務院總理李克強簽署第743號國務院令，公布新修訂的《土地管理法實施條例》，自2021年9月1日起施行。這是《土地管理法實施條例》自1998年全面修訂后的第二次全面修訂，是保證2019年新修正的《土地管理法》順利實施的重要法律武器。新《土地管理法實施條例》諸多亮點值得關注：

亮點一：嚴格控制耕地轉為非耕地

1998年的《土地管理法》及《土地管理法實施條例》均將控制農用地轉為建設用地作為土地用途管制的核心和重點，對農用地之間的轉化缺乏制度性的約束，導致實踐中耕地轉為林地、草地、園地等現象大量存在，嚴重影響國家糧食安全。為此，新的《土地管理法實施條例》專門增加規定：國家對耕地實行特殊保護，嚴守耕地保護紅線，嚴格控制耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地。耕地應當優先用于糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品生產。按照國家有關規定需要將耕地轉為林地、草地、園地等其他農用地的，應當優先使用難以長期穩定利用的耕地。從而進一步拓展了土地用途管制的重點和內容。

亮點二：明確耕地保護的責任

主體是省級人民政府加強耕地保護，必須首先明確耕地保護的責任主體。新的《土地管理法實施條例》在總結多年來黨中央、國務院關于強化耕地保護責任主體制度實施經驗的基礎上，首次從行政法規層面明確了耕地保護的責任主體，規定：省、自治區、直轄市人民政府對本行政區域耕地保護負總責，其主要負責人是本行政區域耕地保護的第一責任人。省、自治區、直轄市人民政府應當將國務院確定的耕地保有量和永久基本農田保護任務分解下達，落實到地塊。國務院對省、自治區、直轄市人民政府耕地保護責任目標落實情況進行考核。

亮點三：建立耕地保護補償制度

為貫徹落實黨中央、國務院關于加強對耕地保護責任主體的補償激勵，積極推進中央和地方各級涉農資金整合，按照“誰保護、誰受益”的原則，加大耕地保護補償力度的要求，新的《土地管理法實施條例》在總結全國部分地方實施耕地保護補償制度成功經驗的基礎上，對建立耕地保護補償制度做出明確規定：國家建立耕地保護補償制度。耕地保護補償制度具體辦法和實施步驟由國務院自然資源主管部門會同有關部門規定。

摘要:水利工程用地管理過程中，繳納稅費是水利工程征地過程中非常重要的一個環節。根據國家相關法律法規規定，水利工程用地涉及的稅費主要有五類，分別是耕地占用稅、耕地開墾費、耕地指標交易費、森林植被恢復費、新增建設用地土地有償使用費。理清各項稅費規定能夠明確當前水利工程用地涉及稅費的具體要求，在結合工作實踐的基礎上，本文提出了針對水利工程用地涉及稅費的改進建議。

關鍵詞:水利工程用地;稅費;法律法規

水利工程在用地手續辦理過程中，除了向自然資源部門繳納征地預存款外，還需要繳納各種稅費，依據最新文件要求，主要有耕地占用稅、耕地開墾費、耕地指標交易費、森林植被恢復費、新增建設用地土地有償使用費。這些費用有的列入了工程概算由項目法人繳納，有的由工程所在地縣級政府繳納，稅費征收的政策文件不斷調整，一直沒有形成統一。作為新孟河工程用地手續辦理的參與者，針對水利工程用地涉及相關稅費歸納如下，并從實際經驗出發提出相關改進建議。

1耕地占用稅

依據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》、《江蘇省實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉辦法》等文件，江蘇省耕地占用稅均額為2萬元/畝(30元/m2)。省內部分水利工程如走馬塘、新溝河、新孟河工程以省政府批復文件等形式明確耕地占用稅作暫緩征繳處理。原有條例、辦法對于水利工程耕地占用稅沒有特殊照顧，只對鐵路、公路等基礎設施項目減按2元/m2(1334元/畝)的稅額征收。水利部門多次呼吁，特別是在水利部規劃計劃司、水規總院等調研太湖治理工程時，我們重點匯報了這一情況。在各方共同努力下，2019年9月《中華人民共和國耕地占用稅法》正式施行，該法律對路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道、水利工程等占用耕地需要繳納的稅費進行了明確規定，文件規定此類設施占用耕地需要每平方米需要交納2元(1334元/畝)耕地占用稅。其他稅額則與《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》保持一致。耕地占用稅是在獲得用地批復文件之后，供地階段辦理土地劃撥決定書和土地使用權證之前繳納，由稅務部門按照國家、省規定的標準向項目法人征收。

2耕地開墾費

江蘇省于2015年了調整耕地開墾費標準的相關通知，文件明確規定耕地開墾費的相關標準，將耕地開墾費標準調整為2～3．34萬元/畝(30～50元/m2)。此外，針對占用基本農田的情況，需在原耕地開墾費的基礎上加收40%。非農業建設占用耕地在辦理農用地轉用審批手續時，應向省自然資源廳繳納耕地開墾費的10%，另90%部分由省自然資源廳委托市、縣(市、區)自然資源管理部門負責征收。

摘要:

隨著經濟的不斷發展，房價也在逐步攀升。由于就業壓力的增加，越來越多的人們更傾向于在北、上、廣、深工作生活。但是基于城市土地資源的緊缺以及《土地管理法》中對土地流轉方式的限制，使得集體土地上建公租房政策的出臺變得更應運而生。這一制度的產生使得農民收入得的了增加，同時也緩解了城市建設用地的緊張形勢。但這一制度的推行，在實踐中遇到了很多問題，因此立足該現狀，期望我國可以進一步出臺相關法律、法規來完善這一制度，最大程度上使人民住房問題得到更好的解決。

關鍵詞:公租房;集體土地;建設用地使用權

公租房是國家為了解決新就業人員及中低收入者的住房困難問題而提供的暫時性租用產品。早在2011年5月，《國土資源部關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》中就規定嚴禁擅自利用農村集體土地興建公共租賃住房，各地要嚴格執行國務院《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，堅決制止亂占濫用耕地的建設行為。對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的個別直轄市，確需利用農村集體建設用地進行公共租賃住房建設試點的，城市人民政府必須按照控制規模、優化布局、集體自建、只租不售、土地所有權和使用權不得流轉的原則，制定試點方案，由省級人民政府審核同意，報國土資源部審核批準后，方可試點。未經批準，一律不得利用農村集體建設用地建設公共租賃房。2011年，國土資源部同意北京、上海兩個城市作為試點在集體建設用地上建設租賃住房及公租房。集體土地上建公租房成為對國家原有住房保障政策的新突破，該政策的出臺可以有效化解城鄉二元結構的矛盾，解決“三農”問題。但相關立法并不完善，亟待去進一步修改及完善。

一、集體土地上建公租房制度出臺的原因

一方面，由于工業化、城鎮化的快速發展，城鎮外來人口數量逐年上升，部分地區的住房保障政策覆蓋范圍相對較小，一些大中城市商品住房，價格高、上漲快且居高不下、可供出租的小戶型住房供應不足、中等偏下收入家庭由于住房困難，無力通過市場租賃或購買住房的問題日益顯現。再加之我國城鎮周邊集體土地通過征收的方式逐步變為主要應用于商業及住宅開發的城鎮建設用地，這不僅使得農地資源大量流失，尤其是耕地資源。然而，由于農民僅得到一次性的征地低價補償款，這也大大損害了其利益。另一方面，基于我國《土地管理法》中的相關規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外?！边@又在一定程度上限制了農村集體建設用地使用權進入市場，使廣大農民不能實現其土地財產增值。迫于此壓力，2011年1月在北京召開了“全國國土資源會議”，這次會議上，國土部部長徐紹史首次對“在農村集體建設用地上建設租賃房”的問題做了明確表態。對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，由省級政府審核同意并報部批準后，可以開展集體建設用地建設租賃住房試點。

二、在集體土地上建公租房所面臨的問題