物業管理知識全文(5篇)

一、導致物業管理行業虧損的主要原因

首先，對物業管理沒有一個正確的認識。在我國，人們對物業管理的認識仍處于較低水平，他們對物業管理行業的了解不是很多，受“分房修房依賴單位”思想的影響，人們還不具有物業管理消費理念。他們又想得到服務，又不想交付一定的費用。業主知道采用哪些手段去維護自己的合法權益，但是對自己該盡的義務的認識比較薄弱，在爭取權利時，有很多理由，在盡義務時，也會找到各種理由推脫，不繳納物業費用，不了解物業管理業是一個提供服務的行業，只有繳納一定的服務服務費用才會提供服務，否則，就不會提供服務。

其次，物業管理工作人員素質不高，提供的服務質量較低。有一些物業管理人員素質不是很高，沒有較強的責任心，缺乏敬業精神與職業道德，和業主之間的交流與溝通存在一定的問題，物業管理人員和業主兩者之間均不相信彼此。通常體現在如下方面：第一，物業單位的工作人員并不是專業的人員，他們沒有經過專業訓練，未有上崗證書，有一些物業管理單位中的工作人員只是初中的學歷或者是高中的學歷，對于物業管理知識不是很清楚，不明白什么為物業管理，它的主要作用是什么，不清楚物業是以“人”為服務對象的，是以“物業”為管理對象的。第二，他們的自身修養不高，遇到事情容易沖動，不夠冷靜，有時就會和業主出現爭執，甚至是爆粗口，動手打人等。第三，物管人員和業主之間的溝通存在一定的問題，沒有溝通交流的技巧，導致工作很被動，彼此不信任。第四，物業管理人員對待工作的態度不夠認真，責任心不強，缺乏敬業精神，沒有進行進取精神，工作拖拖拉拉。他們的這些行為嚴重地影響了物業管理單位的整體形象，也不利于物業費用的收取。

二、應對物管業虧損的策略

1.規范物管行為，提升物業管理質量。

物業管理部門可以通過對物業管理行為的規范的方式，使得物業管理質量得以提升，進而提升物業管理的服務水平，以解決收費難的問題，這也為應對物業管理企業虧損的主要手段之一。第一，完善市場機制，使得物業管理企業的選聘行為得以規范。為了有效地規范開發商以及物業管理部門，最佳的方法為實行招投標的方式去規范物業管理單位。采用招投標的方式讓業主們選擇自己比較滿意的物業管理企業，并且物業管理單位一定要聘用具有證書的人員才可以勝任物業管理工作。經過投標形式選出的物業管理單位，它作為一個獨立的經營主體，其和開發商之間為合同關系，因此它會監督制約開發商的行為。采用招投標方式選物業管理，不僅可以實現公平競爭，適者生存不適者淘汰，還能夠使得物業管理行業的總體水平得以提升。第二，依法行使物業管理所具有的權利。物業管理單位給予服務，回收一定的服務費用是一件很正常的事情。然而受各種原因的影響，經常會有些業主不交或者是拖欠費用的問題出現，于是有的物業就會將該業主的水或者是電停掉，物業的這種做法是不符合法的，他們應該行使自己所具有的權利，依法取得物業費用。如果個人不繳納費用時，物業不可能實行抗辯權，這勢必會影響到其他業主。基于這種狀況，物業可以與當事人協商；協商不成向法院提起訴訟。

2.提升工作人員的素質，提升服務質量。

摘要：隨著全面建設小康社會目標的逐步實現，產生了保障性住房這一體現民生政策的產物，但隨之帶來了物業管理費的問題。本文結合柳州市保障性住房物業管理的實際，闡述了保障性住房物業管理現狀及問題，分析了產生問題的原因，并有針對性地提出了對策，對進一步完善保障性住房管理，提高物業服務水平具有一定的指導意義。

關鍵詞：保障性住房;物業管理;問題;探討

黨的十八大報告指出，加強社會建設，必須以保障和改善民生為重點，改善城市低收入居民的居住條件和居住環境，是關系到社會和諧與穩定的重要民生問題。如何做好保障性住房的物業管理服務工作，改善城市低收入居民的居住環境，成為社會各界關注的熱點問題。柳州市作為廣西第一大工業城市，保障性住房開發量、完工率多年來在廣西一直處于前列，其保障性住房各項工作多次得到國家領導及自治區領導的肯定，其保障性住房物業管理工作遇到的問題具有很強的代表性，對開展好廣西乃至全國的保障性住房物業管理具有很好的借鑒作用。

一、柳州市保障性住房物業管理現狀及問題

目前，柳州市保障性住房的建設單位主要有柳州市經濟適用房中心、柳州市東通公司、柳州市房地產開發公司、柳州市建投公司。根據國家對保障性住房建設的指導精神，柳州市除了經濟適用房中心建設的經濟適用房與公租房、廉租房相互結合單獨在一個小區外，其他單位建設的限價商品房、改制企業職工危舊房、城市棚戶區改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式與商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物業管理的模式主要為：建設單位建成后，即交建設單位投資成立的物業公司接手進行管理。柳州市保障性住房物業管理模式承擔保障和改善民生的政府職能具有一定的優越性，但也存在一些問題，比較突出的問題主要體現在如下方面：1.收費標準與提供的服務不匹配。為緩解中低收入人群的經濟困難，保障性住房的物業管理費執行政府指導價，收費標準低于普通商品房的收費標準。對一些特殊群體，物業公司還實行免收或者減免政策。按接手樓盤的時間不同，各樓盤收費價格從0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，許多保障性住房一直沿襲最初的20元/月的收費標準。但是，為了體現政府對低收入人群的關心和關懷，維護社會和諧穩定，物業公司提供的物業服務水平往往不低于同地段普通商品房的物業服務水平，收費標準與提供的服務不匹配。2.公共配套設施維護成本高，且都由物業公司承擔。保障性住房都是剛性需求，入住率高，人口密度大，公共配套設施破損快，維護頻率比普通住宅小區快，維護成本比普通住宅小區高。有的小區從交付使用起，公共配套設施小的維修不斷，而且不到20年就都進行了大的維修。但由于業主收入低，無法承擔維修費用，只能由物業公司承擔。3.物業服務費收取率低。保障性住房住戶都是低收入人群，再加上拆遷安置等歷史遺留問題，物業服務費收取率一直比較低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，遠低于普通商品房小區的物業服務費收取率，嚴重入不敷出。4.物業公司虧損嚴重。物業公司新接收的保障性住房小區前三年由建設單位補貼物業服務費，所發生的費用大多由建設單位承擔，基本上能做到收支平衡。但是，建設單位的物業服務費補貼期一過，物業公司基本上年年收不抵支，處于虧損狀態。特別是柳州市最低工資標準近年來連年提高，2009年最低工資標準670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增長了兩倍多。人工成本是物業管理成本中占比最大的一項，人工成本快速增長，但物業服務費卻一直不變，物業公司連年虧損且呈現出不斷擴大的趨態。

二、柳州市保障性住房物業管理存在問題的原因分析

1.有關保障性住房物業管理政策落實不到位。根據有關文件要求，在新建安置住宅小區中，項目業主要提供適當經營性公共建筑資產，所得經營收益專項用于補助安置住宅小區高層建筑電梯費、特困戶和低保戶的物業管理及其他費用。有關文件還規定，廉租住房、“五保戶”和“三老”人員免交物業管理費，享受低保家庭按40%支付物業管理費，低保線以上廉租房家庭按60%支付物業管理費，以上免交和減交部分由財政給予補貼。但目前，柳州市建成的保障性住房小區中幾乎沒有配套經營性公共建筑資產，物業公司也沒有收到相關的補貼資金。2.建設單位、施工單位未能按要求移交配套設施設備及施工資料，未能及時整改房屋的質量問題。目前，部分保障性住房小區建設單位為了避免違約，趕在合同約定的日期交房給業主，在配套設施設備、施工資料尚未完善的情況下就交房給業主，要求物業公司接收，給小區住戶裝修、生活帶來很大影響。由于趕工，部分房屋質量存在問題，業主報修施工方又不能及時處理，建設單位也沒有及時督促施工方整改，在住戶與各方交涉無果的情況下，不管是否物業公司的責任，都找物業公司反映和論理，并以此為由拒交物業管理費。3.建設單位和物業公司沒有理清關系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建設單位投資成立的物業公司提供物業服務，建設單位把物業公司當作自己的一個部門，隨意要求物業公司提供超合同的服務，要求物業公司承擔不合理的費用支出，不支付空置房物業費、建設單位減免保障性住房住戶的費用、前期介入管理費用等；物業公司也把自己當成建設單位的一個部門，沒有成本費用控制意識，人員配置不合理，物業服務費催收力度不足。特別是在三年減免物業服務費期內，保障性住房小區公共配套設備設施所發生的維護、維修支出，不管是應由業主承擔、物業公司承擔還是應由建設單位承擔，物業公司大多都要求建設單位支付，沒有理清雙方關系。4.保障性住房住戶的觀念跟不上發展的要求。部分保障性住房的住戶，雖然住進了新房子，但觀念還停留在住舊房子時的狀態，沒有商品化物業服務的意識，不愛護甚至隨意損壞公共配套設施，亂扔垃圾，私養家禽，自行車、電動車推進電梯開回家等現象時有發生，這些都增加了物業服務的成本。

一、前言

隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，現代人對物業管理的需求越來越高，物業管理在中國有著廣闊的發展前景。油田是典型的獨立工礦企業，在長期的發展過程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務系統，油田物業管理是從依附于企業的生活服務系統轉變而來的。與其他物業企業不同，油田物業管理有著獨特的特征：一是由于油田生產的特點，油田小區比較分散，人員較多，物業管理具有點多、面廣的特征。二是油田物業管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務到離退休、社區文體活動、醫療衛生等都廣泛涉及。三是在油田企業改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業管理企業中，冗員較多，管理難度大。在計劃經濟時期，油田物業企業為油田企業的發展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物業企業管理的措施

（一）規范服務、提高物業服務管理水平。

一是不斷健全各種規章制度，油田物業企業要堅持以服務油田生產和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務標準，規范服務流程，加大監督和檢查力度，提高物業管理水平，滿足不斷增長的物業服務需求。二是積極推行ISO9001質量認證體系，通過實施ISO9001質量認證標準，在油田物業企業中形成一個職責明確、層次分明的管理體系，實現事事有標準、考核有獎懲、崗位有責任的機制，來規范物業管理企業的質量管理行為，提升物業服務質量，增強企業在物業管理市場上的競爭力。三是開展達標創優活動。

（二）加強物業管理隊伍建設。一直以來，由于體制的原因，油田物業企業承擔著職工安置的重要職責，接納了大量不具備物業管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質、年齡結構以及服務意識等方面都存在較大的差距，不能適應新形勢下油田物業管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業工作人員的培訓和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場意識和服務意識，轉變傳統的鐵飯碗思維，樹立市場意識、競爭意識和憂患意識，能夠變被動服務為主動服務，不斷創新物業管理手段和方法，來提高競爭力。二是加強業務培訓，提高物業工作人員的業務技能。

（三）延伸物業服務、推進產業化發展。一是房地產開發，油田系統青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務行業。三是園林綠化、建材等行業。

摘要：

隨著經濟的發展，社會對物業管理服務行業的要求越來越高，而高素質人才匱乏成為制約物業服務行業發展的瓶頸，這對應用型本科院校的物業管理專業提出了新的要求。

關鍵詞：應用型本科；物業管理專業；行業轉型升級

0引言

20世紀80年代初，我國改革開發逐步深入，為了適應房地產市場的快速發展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理公司，三十多年來，我國物業管理行業經歷了從誕生到發展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經濟與社會發展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業服務企業10.5萬家、管理規模164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設的加快，房地產開發得到快速發展，這也推動了物業管理行業的快速發展。與此同時，物業管理行業已經進入了企業整合、品牌塑造、業務創新和發展模式轉型的關鍵時期。中國物業管理協會《物業管理行業發展報告》指出，物業管理行業向現代服務業轉型升級、向服務集成商轉變，已漸成趨勢，行業責任邊界有待進一步厘清、成本上漲影響行業盈利能力、從業人員素質亟待提高等諸多問題，始終是行業未來發展所面臨的問題。

1物業管理行業人才需求情況

我國的物業建筑面積不斷增長，物業管理行業發展前景廣闊，需要大量的物業管理專業人才，不僅僅是體現在需求數量方面，還體現在需求質量方面，對人員素質的要求不斷提高。人員供不應求成為物業管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業管理行業自身的結構密切相關。在一次社會調查中，很多人認為物業管理專業沒什么好學的，物業管理專業學生將來主要是從事保安保潔工作，物業管理工作社會地位低且工資待遇差。“勞動密集型”和“低附加值”是全社會對物業管理行業的印象。目前正在從業的物業管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業轉制員工，有些是外來剩余勞動力，他們不熟悉現代物業管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業畢業的人員，他們經過學校的系統培訓，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業管理的細微方面。物業管理人員總體素質低導致業主滿意度低。業主投訴物業管理企業及其工作人員的事件頻頻發生。我國物業管理行業發展現狀和存在的問題表明：制約物業行業發展的關鍵是高素質專業人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業管理服務行業的要求早已經從“保衛”、“保潔”的初始階段發展到對社區物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質、優服務、會管理、懂經營的較高層次物業管理人才。智能化、網絡化是未來物業管理的發展趨勢，專業知識缺乏的從業人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業管理專業的學歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業管理教育層次，加速物業管理人才的培養，提高物業服務水平。

1物業管理已成為城市管理的一項主要內容

我國物業管理起步于20世紀80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司———深圳市物業管理公司成立，這是我國內地物業管理的起步階段。為促進和規范物業管理的發展，國家不斷加大物業管理相關政策的配套力度。1994年，建設部頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出:住宅小區應當推行社會化、專業化的管理模式。以法規形式正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益提供了保證。1998年8月，建設部、國家工商行政管理總局制訂了《物業管理委托合同文本》，建設部制訂了《業主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業管理服務協議》。這些示范文本成為規范物業管理行為、保護當事人的合法權益的規范性文件。1999年10月，為提高物業管理水平，推動物業管理市場競爭，建設部制定了《物業管理企業資質管理試行辦法》。這些規范性文件有效地推動了物業管理事業的發展。經過二十多年的發展，物業管理逐步從點走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴大，已成為小區管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設市，全市總面積1．64萬km2，轄一區、一市、九縣及一個省級經濟技術開發區，總人口310余萬，城鎮人口135萬，城鎮化率近43．4%。建市以來，隨著住房制度改革的推進以及國家物業管理相關制度的頒布實施，物業管理也經歷了起步、壯大到健康快速發展的歷史階段。2005年以來，晉中市針對房地產市場迅速發展的實際，加快物業管理規范化步伐。首先是明確管理機構，規范企業行為。晉中市建設局作為晉中市物業管理的行政主管部門，具體負責監督指導全市物業管理工作。其次是加強制度建設，奠定物業管理法制基礎。2007年以后，該市相繼出臺了《物業服務收費管理規定實施細則》《住宅小區物業服務等級和收費標準》《住宅共用部位共用設施設備維修基金實施細則》《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(試行)，以上規范性文件的出臺實施，為晉中市物業管理的健康發展奠定了法制基礎。第三是開展物業管理從業人員崗位培訓，加強物業管理經驗總結交流。全市物業管理按照市場化、專業化、規范化要求，取得了長足的發展，為推進住宅與房地產業的快速健康發展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻。

2當前物業管理發展中存在的問題

1)物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。物業管理涉及到的市場主體諸多，他們之間既有民事法律關系，又有行政管理關系，由于物業管理立法滯后，各方市場主體之間的權利義務關系不清，導致產權關系不明確，法律責任不清楚。特別是開發商與物業管理的責任不明確，房地產開發建設中遺留的工程質量問題，很多都是在物業使用中暴露出來的，使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加劇了物業管理企業和業主的矛盾。

2)物業管理企業質量不高。建市10年，物業管理企業達到120家，發展速度相當快，但質量并未同時跟進，物業管理企業人員素質低，經營管理水平不高，從業人員良莠不齊。據統計，80%以上的物業管理人員來自城市企業、事業單位下崗分流人員、部隊復員專業軍人以及農村剩余勞動力，實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格(如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等)的人員更是鳳毛麟角，非專業人員做物業管理，管理人員普遍素質低，使產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。

3)物業管理收費難且不規范。物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。當前出現的問題主要有兩個方面:a．收費難度大。b．收費行為不規范。在前期物業管理中，物業公司與房地產開發商責任不明確。當前，物業公司將發放房屋產權證、供電、供水等權力來強迫業主交費，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。

4)物業管理相配套的法制建設缺失與理論研究滯后。隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系還不健全，近年引發多起群體糾紛。每年，建設部門辦理的信訪件、12319熱線投訴、行風評議等因物業管理的占到近30%。這充分說明現有管理模式存在著弊端。同時，我國的物業管理理論研究滯后，局限于參考國外的多，結合實際研究的理論不多。