行政條例全文(5篇)

摘要：2015年5月1日《存款保險(xiǎn)條例》生效，我國(guó)金融安全網(wǎng)建設(shè)邁出了關(guān)鍵的一步。存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是銀行破產(chǎn)程序中的核心機(jī)構(gòu)，對(duì)于維護(hù)公眾對(duì)金融體系的信心有著至關(guān)重要的作用。這樣一個(gè)關(guān)系到金融系統(tǒng)安全的機(jī)構(gòu)，在中國(guó)是一個(gè)新事物。雖然其他國(guó)家已經(jīng)有了很多法律實(shí)踐，但在中國(guó)國(guó)情下存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)尚屬首次。存款保險(xiǎn)法律性質(zhì)與相關(guān)法律關(guān)系的構(gòu)建、法律關(guān)系主體的權(quán)利、金融體系的穩(wěn)定息息相關(guān)。本文通過對(duì)《存款保險(xiǎn)條例》進(jìn)行法條分析，從法條的表述總結(jié)出立法者對(duì)我國(guó)存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)法律性質(zhì)的傾向，明確存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的公法屬性。

關(guān)鍵詞：存款保險(xiǎn)；管理機(jī)構(gòu)；公法屬性

存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，誕生于美國(guó)1929年至1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期。為了使美國(guó)金融體系能夠充分穩(wěn)定和贏得充足的公眾信心，美國(guó)國(guó)會(huì)通過《格拉斯－斯蒂格爾法案》將存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定位于一個(gè)具備獨(dú)立職權(quán)的聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)。值得一提的是美國(guó)國(guó)會(huì)在立法時(shí)，對(duì)存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)命名為“聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司”(FDIC:FederalDepositInsuranceCompany)。采用“公司”的名稱，往往容易被誤解成受到《公司法》調(diào)整的商法意義上的股份有限公司和有限責(zé)任公司。我國(guó)《存款保險(xiǎn)條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)在引進(jìn)該項(xiàng)制度的時(shí)候，特別注意到了這一點(diǎn)，沒有采取和美國(guó)一樣的用“公司”來(lái)命名，而是采用了“機(jī)構(gòu)”這個(gè)名稱。但是“機(jī)構(gòu)”這個(gè)名稱本身具有一定的模糊性，對(duì)于存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)究竟是“行政主體”還是“特殊商事主體”定位不十分明確。一旦存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)監(jiān)管部門、中央銀行甚至是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)采取何種方式進(jìn)行爭(zhēng)議解決，就會(huì)成為整個(gè)案件的核心問題，進(jìn)而影響整個(gè)問題的解決，甚至延誤金融監(jiān)管的時(shí)機(jī)。本文先是分析了對(duì)存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的研究，總結(jié)出具有一般性意義的觀點(diǎn)，然后結(jié)合法規(guī)條文的表述，從不同角度歸納出存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的公法屬性。

一、現(xiàn)有研究分析

筆者梳理了現(xiàn)有的研究文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)大量文章都發(fā)表在《條例》公布之前。有些文章甚至在十多年前就已經(jīng)發(fā)表，說明我國(guó)對(duì)存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的研究已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。關(guān)于存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的法律性質(zhì)，總體上共有三種觀點(diǎn):(1)公法人;(2)具有行政主體和商事主體雙重特征;(3)特殊企業(yè)。無(wú)論如何定位，存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的共同特點(diǎn)就是承擔(dān)一定的政府管理職能，行使一定的行政權(quán)力，以追求社會(huì)公共利益為目標(biāo)。從上述三種觀點(diǎn)來(lái)看，盡管對(duì)存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)法律性質(zhì)的認(rèn)識(shí)有所不同，但后兩種觀點(diǎn)也充分考慮到了存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和傳統(tǒng)的行政機(jī)關(guān)有著明顯的不同。雖然存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)具備一定的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)利(《條例》第六條第三款)，具備某些商事主體的特征，但從三種觀點(diǎn)的共性來(lái)看，學(xué)者們?cè)诖婵畋ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)具備行政機(jī)關(guān)的某些特征上達(dá)成了一致。《條例》在法規(guī)條文中間也存在相當(dāng)多的依據(jù)，足以認(rèn)定我國(guó)的存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是具備行政機(jī)關(guān)性質(zhì)的組織，具備強(qiáng)烈的公法屬性。

二、對(duì)《條例》的條文分析

法律法規(guī)的條文，是揣測(cè)立法者意圖的最基本依據(jù)。通過對(duì)法規(guī)條文的逐條分析，能夠發(fā)現(xiàn)蘊(yùn)含在不同條文中的共同理念，從而總結(jié)出貫徹整部法規(guī)的法律原則。存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的公法屬性，亦是通過這種方式得出的結(jié)論。特別是在我國(guó)還沒有具體建立存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)情況下，沒有任何實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的前提下，通過條文分析進(jìn)行研究，是確立存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)公法屬性的最重要途徑。

今年9月1日起正式施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），相較2014年版本，對(duì)土地征收程序進(jìn)行了更為細(xì)化的規(guī)定，讓土地征收的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，充分保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，有利于提高群眾的法治意識(shí)，讓全民守法成為共識(shí)。

一、新舊《條例》土地征收程序?qū)Ρ?/p>

修訂之前的舊《條例》只有第二十五條和第二十六條涉及土地征收程序的內(nèi)容，而新條例則列出獨(dú)立章節(jié)，用1382字的大篇幅內(nèi)容，進(jìn)一步規(guī)范了集體土地征收的程序。具體變化如下：

1.進(jìn)一步明確和細(xì)化集體土地的征收程序，充分保障被征收人的實(shí)體權(quán)利。《條例》增加了征收土地預(yù)公告制度，并將簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)間提前到征收土地申請(qǐng)土地征收?qǐng)?bào)批前，且要保證有關(guān)費(fèi)用足額到位，相關(guān)部門才可以批準(zhǔn)土地征收。這些內(nèi)容分散在《條例》第二十六條、第三十條、第三十二條。關(guān)于征收所需土地現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)容，《條例》中明確規(guī)定，征收所需土地現(xiàn)狀調(diào)查應(yīng)當(dāng)查明土地的位置、權(quán)屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。《條例》明確了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)對(duì)征收土地的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行綜合研判，確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施和處置預(yù)案。《條例》第二十七條明確了征地補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容。上述規(guī)定進(jìn)一步明確和細(xì)化了集體土地的征收程序，充分保障被征收人的實(shí)體權(quán)利。

2.進(jìn)一步暢通被征收人的參與渠道，充分保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。《條例》進(jìn)一步暢通被征收人的參與渠道，保證被征收人在整個(gè)征地過程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，以確保其在土地征收程序的各個(gè)環(huán)節(jié)中能夠有效參與并充分反映訴求，切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。這些規(guī)定主要在第二十六條、第二十八條中，明確了被征收人可以通過獲取預(yù)征收公告、征收公告，參與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，申請(qǐng)聽證等多種渠道參與土地征收工作。

3.突出社會(huì)保障費(fèi)用安排，完善征收土地安置補(bǔ)償機(jī)制。《條例》第三十二條對(duì)土地征收補(bǔ)償安置的費(fèi)用保障和分配規(guī)則等作出了具體規(guī)定，明確社會(huì)保障費(fèi)用必須單獨(dú)列支，強(qiáng)調(diào)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用必須足額到位，才批準(zhǔn)征收。

4.進(jìn)一步明確各級(jí)政府的職責(zé)。《條例》明確了各級(jí)政府的征地事權(quán)，強(qiáng)化市縣政府征地補(bǔ)償安置的主體責(zé)任，精簡(jiǎn)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府的工作，提高土地征收審批效率。第三十條規(guī)定了國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府重點(diǎn)對(duì)征收土地的必要性、合理性，是否符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的為了公共利益確需征收土地的情形，以及是否符合法定程序進(jìn)行審查，而無(wú)需再審查具體征地補(bǔ)償安置方案。第三十一條規(guī)定國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府依法批準(zhǔn)征收土地后，縣級(jí)以上地方人民政府在發(fā)布征收土地公告的同時(shí)，對(duì)個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定，并依法組織實(shí)施。

《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定建筑企業(yè)應(yīng)取得資質(zhì)許可，并應(yīng)在取得資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事相應(yīng)建筑活動(dòng)，本質(zhì)上屬于立法確定的資格準(zhǔn)入型事前監(jiān)管措施，相較于事后監(jiān)管具有介入階段早、宏觀調(diào)控功能突出、預(yù)防危害公共安全等公共利益行為發(fā)生等優(yōu)勢(shì)，法定性是其首要特征。而近年來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)對(duì)信用良好建筑企業(yè)允許超資質(zhì)等級(jí)承攬工程等政策，“超資質(zhì)等級(jí)承攬工程”成為行業(yè)普遍現(xiàn)象并備受關(guān)注。本文擬從信用激勵(lì)角度加以評(píng)析。

一、信用激勵(lì)及其治理價(jià)值

某專家指出，與法律相比，信譽(yù)機(jī)制是一種成本更低的維持交易秩序的機(jī)制。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，信用機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)性條件。激勵(lì)作為信用機(jī)制的重要制度內(nèi)容，既是促進(jìn)市場(chǎng)主體主動(dòng)守信踐諾的措施，也是完善現(xiàn)代市場(chǎng)監(jiān)管體系、提升治理能力的必然選擇。自黨的十八大提出“加強(qiáng)政務(wù)誠(chéng)信、商務(wù)誠(chéng)信、社會(huì)誠(chéng)信和司法公信建設(shè)”后，尤其是黨的十八屆三中全會(huì)進(jìn)一步明確“建立健全社會(huì)征信體系，褒揚(yáng)誠(chéng)信，懲戒失信”的改革要求以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后《社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014—2020年）》《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見》等文件來(lái)推進(jìn)我國(guó)社會(huì)誠(chéng)信的進(jìn)程和規(guī)范化程度。國(guó)家層面對(duì)守信激勵(lì)的推動(dòng)反映了這一制度對(duì)提高政府治理能力和效能的重要價(jià)值，其價(jià)值主要表現(xiàn)為：首先，信用激勵(lì)有利于改善市場(chǎng)信用環(huán)境、降低交易成本和優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，逐步形成誠(chéng)信的市場(chǎng)氛圍和對(duì)市場(chǎng)主體采取“誠(chéng)信推定”和“失信懲戒”的系統(tǒng)性治理邏輯。其次，通過守信激勵(lì)和失信懲戒制度的實(shí)施所帶來(lái)的“守信者一路暢通、失信者寸步難行”普遍效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體優(yōu)勝劣汰從而發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的功能，也有利于推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變和行政監(jiān)管與公共服務(wù)的精準(zhǔn)度，進(jìn)而提升治理效能。再次，信用激勵(lì)手段的運(yùn)用是發(fā)揮以信用為基礎(chǔ)的新型市場(chǎng)監(jiān)管體制的要求，也是為其他行政監(jiān)管措施的開展提供信用數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，有助于形成層次分明、功能互補(bǔ)的現(xiàn)代市場(chǎng)監(jiān)管體系。

二、允許“信用良好”建筑企業(yè)超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)屬于信用激勵(lì)措施

在社會(huì)信用體系建設(shè)的中央改革要求和國(guó)務(wù)院推進(jìn)守信聯(lián)合激勵(lì)與失信聯(lián)合懲戒制度建設(shè)指導(dǎo)意見的推動(dòng)下，我國(guó)社會(huì)信用尤其是守信激勵(lì)制度的供給取得了較大發(fā)展。雖然目前統(tǒng)一的國(guó)家信用立法尚未制定，但以《征信業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市社會(huì)信用條例》（2017年）、《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)信用條例》（2019年）、《河南省社會(huì)信用條例》（2020年）及《福州市社會(huì)信用管理辦法》（福建省福州市人民政府令第76號(hào)）等為代表的基礎(chǔ)性或綜合性社會(huì)信用的頒布實(shí)施，極大地推動(dòng)了信用激勵(lì)制度的發(fā)展，也逐漸形成了加快信用激勵(lì)制度建設(shè)的氛圍。在此背景下，自2017年以來(lái)，河南、廣東、山東等地紛紛出臺(tái)促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、優(yōu)化建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理的政策。其中普遍提出有條件允許建筑企業(yè)承攬現(xiàn)有資質(zhì)類別高一級(jí)的相應(yīng)業(yè)務(wù)，而這里的“條件”大都規(guī)定為“信用良好”，即從本質(zhì)上來(lái)講，這種“超資質(zhì)等級(jí)承攬工程”的規(guī)定屬于信用激勵(lì)措施在行政許可領(lǐng)域的具體運(yùn)用，這與當(dāng)前我國(guó)信用激勵(lì)措施在行政許可領(lǐng)域運(yùn)用的主要體現(xiàn)為便利服務(wù)性措施不同，但都體現(xiàn)了促進(jìn)信用激勵(lì)的改革精神，有利于進(jìn)一步推動(dòng)信用聯(lián)合激勵(lì)制度的落地和制度建設(shè)氛圍的形成。

三、制定信用激勵(lì)政策應(yīng)具有明確立法依據(jù)和職權(quán)根據(jù)

隨著社會(huì)信用從傳統(tǒng)的社會(huì)道德上升為國(guó)家制度建設(shè)層面，社會(huì)信用的監(jiān)督和管理等也日益打上公權(quán)力的深刻烙印，對(duì)市場(chǎng)主體信用信息的管理使用等逐漸經(jīng)由立法而成為行政機(jī)關(guān)法定職權(quán)的重要組成部分，這在《征信業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條和《河南省社會(huì)信用條例》第六條等有關(guān)部門職責(zé)的規(guī)定中可見一斑。作為行政權(quán)力譜系的新成員，社會(huì)信用管理權(quán)是一項(xiàng)概況性公權(quán)力，通常包括社會(huì)信用信息的記錄、采集、歸集、共享、公開、查詢和運(yùn)用等內(nèi)容，而信用懲戒和激勵(lì)均屬于社會(huì)信用管理權(quán)中運(yùn)用權(quán)能的組成部分，本質(zhì)上都具有行政權(quán)性質(zhì)。作為一項(xiàng)信用行政權(quán)，信用激勵(lì)權(quán)的行使必須遵循依法行政的基本原則，這既包括信用激勵(lì)政策（主要表現(xiàn)為信用激勵(lì)規(guī)范性文件）的制定以及具體信用激勵(lì)行政行為的作出等。其中，信用激勵(lì)最為首要的就是要遵循職權(quán)法定原則，即對(duì)包含建筑業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)主體進(jìn)行信用激勵(lì)的規(guī)則制定和特定激勵(lì)行為的實(shí)施都應(yīng)當(dāng)具有明確的立法授權(quán)，而缺乏具體法律法規(guī)依據(jù)的信用激勵(lì)政策和行為均面臨合法性的危機(jī)，這也是《社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014—2020年）》明確提出“堅(jiān)持依法行政”原則和《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見》著重強(qiáng)調(diào)“依法依規(guī)運(yùn)用信用激勵(lì)和約束手段”的根本原因所在。因此，在《建筑法》《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》明文設(shè)定的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)制度修改之前，各地有關(guān)“信用良好”的建筑企業(yè)可以“超資質(zhì)等級(jí)承攬工程”的政策內(nèi)容明顯缺乏法律依據(jù)，違背了“合法激勵(lì)”的原則。即使按照國(guó)務(wù)院有關(guān)守信聯(lián)合激勵(lì)指導(dǎo)文件的精神，也僅僅是可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)信用良好的相對(duì)人在行政許可中實(shí)施“綠色通道”和“容缺受理”等便利服務(wù)措施，并非違背法定許可條件實(shí)施行政許可，故在缺乏明確法律授權(quán)的情況下，即使信用好的建筑企業(yè)也不能超越法律規(guī)定超資質(zhì)承攬工程，否則就存在行政違法的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)小區(qū)規(guī)模普遍較大，一個(gè)小區(qū)分期建設(shè)，有各自單獨(dú)的區(qū)域且包含眾多物業(yè)類型的現(xiàn)象十分常見，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭(zhēng)議也因此頻繁發(fā)生。物業(yè)管理區(qū)域的劃分直接影響到小區(qū)業(yè)主所享有的權(quán)利范圍以及小區(qū)的實(shí)際治理情況，如何正確認(rèn)識(shí)其劃分依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主來(lái)說都意義重大。鑒于此，本律師將從不同法院對(duì)同一小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分給出不同認(rèn)定結(jié)果的兩則案例出發(fā)，來(lái)對(duì)該問題進(jìn)行分析與討論。

律師分析：

通過上述兩個(gè)案例可以看到，兩個(gè)法院之所以會(huì)對(duì)同一小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域劃分給出不同的認(rèn)定結(jié)果，關(guān)鍵原因在于，案例一中的法院直接根據(jù)小區(qū)的臨時(shí)管理規(guī)約中對(duì)物業(yè)管理區(qū)域所作的約定進(jìn)行判斷，而案例二中的法院則依據(jù)《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及是否可以自由通行的角度來(lái)進(jìn)行判斷。針對(duì)如何確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分，本律師根據(jù)自身理解分析如下：首先需要厘清兩個(gè)問題，一是物業(yè)管理區(qū)域由誰(shuí)負(fù)責(zé)劃分，二是物業(yè)管理區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)為何。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”國(guó)務(wù)院在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并未明確規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分的主體以及具體的劃分標(biāo)準(zhǔn)，而是將制定具體實(shí)施辦法的權(quán)力授予給了地方。

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的職責(zé)探討

考察各地關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)各地基本上都規(guī)定由房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分或是對(duì)其進(jìn)行核準(zhǔn)，一般的流程設(shè)定為建設(shè)單位在出售房屋前，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，主管部門在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行劃分或核定。如《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定，“縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域”；《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條規(guī)定，“區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域”。在得到行政主管部門劃分或核準(zhǔn)的結(jié)果之后，建設(shè)單位在房屋出售時(shí)，應(yīng)通過圖紙、合同約定等方式向買受人明確物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍。如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定，“新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。”若有小區(qū)尚未進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域的劃分或是根據(jù)實(shí)際需求需要重新調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，根據(jù)目前各地的規(guī)定負(fù)責(zé)劃分的權(quán)力主體也仍然是房地產(chǎn)行政主管部門。基于此，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)由當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T進(jìn)行認(rèn)定，屬于行政部門的職責(zé)范圍，法院不應(yīng)在處理民事糾紛案件中自行就該問題做出判斷。如果相關(guān)當(dāng)事人對(duì)行政主管部門的劃分有異議的，可向法院提起行政訴訟，在行政訴訟的程序中再由法院來(lái)審查其劃分行為的合理性。

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)探討

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)，各地在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中提到的“共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)”等因素的基礎(chǔ)之上，對(duì)劃分時(shí)需要考慮的事項(xiàng)予以進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充，總體上都要求主管部門從便于管理服務(wù)和方便業(yè)主生活的角度出發(fā)來(lái)進(jìn)行劃分。在確定物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)該綜合考量小區(qū)的建設(shè)情況、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)、社區(qū)布局等多方面的因素，如果配套共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)不能分割的，即使可以成為獨(dú)立、封閉的區(qū)域，也不宜劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。以本文提到的兩個(gè)案件為例，據(jù)了解該小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)并未單獨(dú)配置物業(yè)管理用房，從實(shí)際管理與業(yè)主生活便利的角度出發(fā)也不宜分成兩個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。同時(shí)該小區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、綠化率、車位配比都是按照一個(gè)小區(qū)進(jìn)行整體配比的，如果人為的將其分開，會(huì)導(dǎo)致部分業(yè)主不能按照原規(guī)劃享受小區(qū)的配套公共設(shè)施設(shè)備，有失公平。從劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，物業(yè)管理區(qū)域的確定屬于現(xiàn)實(shí)中比較復(fù)雜的問題，涉及到小區(qū)配套指標(biāo)、公共設(shè)施設(shè)備是否能分開管理、維護(hù)等專業(yè)性問題的判斷，也應(yīng)當(dāng)由掌握專業(yè)知識(shí)與技能的行政主管部門來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，不宜由法院進(jìn)行主觀判斷。

2011年1月21日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收條例》），該條例在征收前提條件、組織實(shí)施程序、補(bǔ)償安置方式和糾紛救濟(jì)途徑等方面相對(duì)于原來(lái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,作了比較大的修改。《征收條例》的頒布實(shí)施是近年來(lái)我國(guó)在房屋征收領(lǐng)域不斷研究取得的成果，它將國(guó)有土地上房屋征收的相關(guān)制度確定下來(lái)。與之相較，集體土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)难芯侩m然一直在進(jìn)行中，但是至今還沒有能夠出臺(tái)一部獨(dú)立的規(guī)范去予以確認(rèn)，相關(guān)的立法一直處于空白的狀態(tài)。2012年總理在國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中指出“制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例”是2012年的主要任務(wù)之一；2013年，修改《土地管理法》被全國(guó)人大常委會(huì)納入未來(lái)5年的立法規(guī)劃；黨的十八大報(bào)告中也提出要“改革征地制度”。但是從近期媒體反饋的信息來(lái)看，《農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償安置條例》和新修改的《土地管理法》短期內(nèi)還不會(huì)出臺(tái)。本文將對(duì)我國(guó)的一些城市的集體土地上房屋征收的政策進(jìn)行一些初步的分析與探討，為我國(guó)集體土地上房屋征收的立法研究貢獻(xiàn)綿薄之力。本文所研究的集體土地上房屋征收立法的城市包括以下幾類：第一類是各直轄市和省會(huì)城市；第二類是根據(jù)2014年11月20日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)所確定的超大城市和特大城市；第三類是副省級(jí)城市。這三類型城市存在部分重疊，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)一共39個(gè)城市，其中香港和深圳因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因不在研究范圍內(nèi)，天津、南昌、海口、東莞、拉薩、烏魯木齊沒有查詢到征收集體土地上房屋的有關(guān)政策，所以本文所研究的城市共31個(gè)。

一、我國(guó)集體土地上房屋征收政策現(xiàn)狀分析

（一）政策的名稱

《物權(quán)法》和《征收條例》頒布以來(lái)很多學(xué)者對(duì)于“征收”、“拆遷”和“征用”的區(qū)別做了不少研究，目前一般認(rèn)為為了公共利益的需要而實(shí)施的用“征收”；非公共利益需要而實(shí)施的用“拆遷”；而“征用”只是使用權(quán)的改變，是在特殊或緊急情況下，國(guó)家對(duì)集體土地的一種強(qiáng)制性的臨時(shí)使用，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。本文所研究的31個(gè)城市中，有14個(gè)城市政策文件名稱中用的是“征收”，9個(gè)城用的是“拆遷”，2個(gè)城市用的是“征用”，4個(gè)城市以城中村或棚戶區(qū)改造的形式，還有2個(gè)城市將集體房屋征收納入征地補(bǔ)償政策。2011年以后出臺(tái)政策文件的11個(gè)城市中除了沈陽(yáng)市外，其他城市在名稱中都是用的“征收”，但是在這些文件中明確提到要以公共利益為征收前提的，少之又少，只有杭州市和大連市對(duì)此作出規(guī)定。

（二）政策的適用范圍

31個(gè)城市集體土地上房屋征收政策適用范圍主要有三種類型：第一類是由市人大、市政府頒布的地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，在全市范圍內(nèi)適用，有22個(gè)城市是這種類型，如北京市、上海市、南京市、廣州市；第二類是由市轄區(qū)政府頒布的規(guī)范性文件，在全區(qū)范圍內(nèi)適用，有6個(gè)城市是這種類型，如重慶市、哈爾濱市、大連市、蘭州市；第三類是由市政府頒布的規(guī)范性文件，適用于某一工程項(xiàng)目，石家莊市、沈陽(yáng)市和西寧市是這種類型。

（三）政策的效力層級(jí)